1、昆明至祥研究中心 2013年5月10日,昆明房地产市场研究4月月报,注：该报告属于昆明至祥研究中心市场常规系列报告之一，系列报告包括周报、月报、年报、项目开盘报告以及区域市场研究报告等，全方位深度解析昆明楼市，有意者请与 昆明至祥研究中心 联系地址：春城路219号东航投资大厦608室电话：（0871）68896888 转 822新浪微博：昆明至祥研究中心,2013年4月月报,一、宏观经济全国经济运行良好， 百城房价坚稳上扬， 昆明房价有所回落,宏观经济,从4月公布的经济数据来看，2013年3月全国百城（新建）住宅平均价格环比上涨1.06%，连续第10个月环比上涨，昆明3月新建住宅样本平均价格则
2、环比下跌0.58%。,宏观经济,全国方面，一季度经济运行良好，GDP同比涨7.7%，全国财政收入同比增长6.9%，房地产开发投资增长20.2%，商品房销售面积同比增长37.1%。,宏观经济,云南方面，一季度经济基本面稳定良好，固定资产投资、工业、公共财政、金融等主要经济数据表现情况较好，增速皆高于全国，排位明显前移。,宏观经济,昆明方面，一季度GDP同比增长13.5%，市地方公共财政预算收入同比增长20.8%，规模以上固定资产投资同比增长39.8%，高于全国平均水平18.8%和全省平均水平10.3%。,二、政策法规房价控制目标“一紧二松”； 土地供应锁定大城规模,政策法规,3月底4月初各城市2
3、013年房价控制目标集体出炉，除北京、上海等地外控制内容基本一致：新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。,从已公布房价调控目标的城市来看，北京等一线城市政策内容从紧，严格执行20%个税，二线城市政策执行力度较宽松，20%个税问题只字不提。,自各地房价调控目标相继公布之后，北京、兰州、广州等地紧接着出台新政，以加强对住宅市场及保障房安居工作的管理、调控和监督。,房价调控目标出炉之后，2013年全国土地供应计划任务下达，目标锁定大城市建设用地规模的控制。,三、行业动态昆市火热，大鳄入滇，土地供减,行业动态,2013年昆明城市项目建设大举兴起，高新区、杨林以及滇中新区建设发展
4、一片火热，城镇化建设正在从量往质转型升级，与此同时滇冀合作进入快车道，云南也将成为冀商投资新热土。,新“国五条”细则出台后，昆明楼市二手房成交下降，新房成交升温，春交会5天意向签约达805套，突破以往房交会签约数量。,随着城市的发展，昆明房地产投资热土吸金能力坚强，房地产巨鳄入滇拿地不断，昆市为控市场土地供应玩起“过山车”，且供减趋势明显。,四、项目动态周末开盘紧，项目活动多,项目动态,4月昆明楼市合计12个楼盘13次开盘，经典宽TOWN、河畔俊园等新项目营销中心开放，部分楼盘进行业主答谢、进驻签约、外展、样板间开放等，活动精彩纷呈，月度楼盘动态频繁。,五、重点解读公积金、房产税、“国五条”,
5、综合政策,从“国五条”新政执行力度来看，一线城市从紧，二线城市宽松；从执行效果来看，昆明等地则为“高高举起，轻轻放下”缺乏实政。4月“狼”没来，昆楼市成交未降反弹。,广东北京上海,“国五条”细则,一线城市严格执行20%个税,二线城市2013年新建商品住房价格指数同比涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。,昆明杭州兰州南京石家庄西安郑州长春长沙南宁,3月底即地方性国五条细则限期，京，沪、粤等一线城市率先出台细则要求严格征计20%个税，而昆明等二线城市月底集中出炉房价控制目标，主要内容均为：2013年新建商品住房价格指数同比涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。一、二线城市房价调控执行
6、力度不一。,土地政策,关于下达2013年全国土地利用计划的通知出台后，各地土地供应计划相应作出调整，昆市住宅用地供应将为调整重点。,关于下达2013年全国土地利用计划的通知国土资源部 2013.04.27,政策内容,统筹安排城乡建设用地；控制大城市建设用地规模；合理安排中小城市和小城镇建设用地；对农村地区实行新增建设用地计划指标单列；加大安排社会民生建设用地力度；合理安排基础设施和产业用地；严格建设用地审批审查。,政策评析,从内容上看，政策重点在于大城市建设用地控制、保障安居工程用地供应及建设用地审批控制等之上，其中住宅用地将是2013土地调控重点；2013昆楼市土地供应计划明确提出保障安居工
7、程70%的供应下限，同时对住宅用地规模严加控制，确保2013保障性安居工程目标顺利完成，楼市房价平稳，市场趋于理性。,昆明2013 年度国有建设用地供应计划提出，确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总住房用地的70%；2013 年昆明国有建设用地供应总量中，商服用地为489.01 公顷，工矿仓储用地596.05 公顷，住宅用地773.34 公顷等；供应计划明确，将不折不扣地落实好住房用地出让规模、容积率不得低于1.0，禁止别墅类项目用地供应。,2013年4月月报,一、一级市场四月的预热,整体供求,昆明土地供应较3月略有回升，但是交易却呈下滑趋势，由于成交较供应的滞后性
8、，4月土地供求呈回升势头。,月度土地供求走势图 一,4月份昆明土地供应595亩，同比下降4.3%，环比上升289.1%；土地供应起价共计16.43亿元，同比上升419.0%，环比上升3184.6%，供应方面无论同比还是环比均呈现较大的上浮；4月份昆明土地成交538亩，同比增长3084.5%，环比下降75.4%；土地成交金额共计13.97亿元，同比增长28409.6%，环比下降47.6%。,数据来源昆明市国土资源局，至祥研究中心整理,月度土地供供求走势图 二,整体供求,4月份昆明土地仅供应13块，同比下降13%，环比增长62.5%；土地供应单价276万元/亩，同比增长552.4%，环比增长744
9、.2%，土地供应总体呈明显增长势头；4月份昆明土地成交受到上月土地供应影响成交量不大，共成交8块土地，同比增长700%，环比下降72.4% ；土地成交单价260万元/亩，同比增长795.4%，环比增长112.9%。,数据来源昆明市国土资源局，至祥研究中心整理,4月昆明成交土地受3月供应影响成交量不大，但土地供求均价呈现大幅的提高，总体表现出上升的成交势头。,4月区域供求,4月昆明土地供求集中于主城北市板块，供应面积占71.8%，成交面积占79.4%；辅城供求则集中在安宁区域。,数据来源昆明市国土资源局，至祥研究中心整理,昆明土地供求走势图 一,4月份昆明土地供应集中在主城北市板块，仅北市板块土
10、地供应为427.2亩，占全市成交面积的71.8%，供应起价为13.6亿元；辅城土地供应集中在安宁区域，安宁区域供应76.1亩，占辅城供应面积的84.5%，供应起价为6894万元，晋宁和宜良区域也有少量土地供应；4月大量土地成交以拍卖方式竞得，主城区域北市板块427.2亩土地全部成交，占全市成交面积的79.4%，北市板块成交总价为13.6亿元；辅城区域土地成交仍集中于安宁区域，成交面积99.1亩，成交价格2280万元。,北市供求两旺,4月区域供求,4月昆明土地供求价格较上月均有提升，其中供应均价为276万元/亩，成交均价259.6万元/亩。,数据来源昆明市国土资源局，至祥研究中心整理,昆明土地供
11、求走势图 二,北市板块土地供求地宗数量最多，土地供应为5块，占全部供应的38.5%；土地成交5块，占全部成交的62.5%；土地供应均价为276万元/亩方面，官南板块以799.7万元/亩的价格引领供应价格；总体成交均价为259.6万元/亩，北市板块均价略高，为317.2万元/亩。,官南板块供应价格高,成交均价：259.6万元/亩,北市供求两旺,数据来源昆明市国土资源局，至祥研究中心整理,土地供求物业类型对比图 一,4月土地类型分析,4月土地供求居住和商业用地为主，商、住供应面积合计538.4亩，起价合计15.9元；成交面积合计439.1亩，成交金额13.7亿元。,4月份昆明土地供应类型为居住用地
12、、商业用地、工业用地和公共用地，其中居住用地供应面积374.5亩占62.9%，供应起价105093.6万元,商业用地供应面积163.9亩占27.5%，供应起价53994万元；4月份昆明土地成交类型为居住用地、商业用地和工业用地，其中居住用地成交面积307.5亩占57.2%，成交金额98393.6万元,商业用地供应面积131.6亩占24.5%，成交金额39023万元。,数据来源昆明市国土资源局，至祥研究中心整理,土地供求物业类型对比图 二,4月土地类型分析,土地供求数量居住和商业最多；成交均价方面居住用地320万元/亩，商业用地296.5万元/亩。,4月份昆明土地供应居住用地5块、商业用地4块、
13、工业用地3块、公共用地1块；土地成交居住用地4块、商业用地32块、工业用地1块；商业类型土地供应均价为329.4万元/亩，成交均价为296.5万元/亩；居住类型土地供应均价280.6万元/亩，成交均价320万元/亩。,4月土地供应信息表,4月土地供应居住用地和商业用地为主，居住用地合计5块，均价280.6万元/亩；商业用地合计4块，均价329.4万元/亩；居住用地和商业用地供应主要集中在主城，工业用地分布于辅城安宁和宜良区域供应。,4月土地成交信息表,4月土地成交居住用地4块，成交均价320万元/亩；成交商业用地3块，成交均价296.5万元/亩；成交工业用地1块，成交价23万元/亩；成交居住用
14、地全部位于北市区；商业用地主要集中在北市区，辅城晋宁和宜良区域也有少量商业用地成交；供应用地则全部位于安宁区域。,4月重点地块,位于龙泉街道办事处的5宗地块被中国长江三峡集团公司以底价竞得，拟建“三峡集团总部项目”是未来北部山水新城低密度、低容积率、高绿化率的大型综合性项目。,中国长江三峡集团在昆明北部山水新城竞卖获得5宗地块用于建设“三峡集团总部项目”，项目包含4宗住宅用地和1宗商务金融用地，项目案名暂定为“三峡卓越中心”，项目总体量约为63.4万；项目将拟建超过200米的昆明北部新区最高建筑，总部经济定位的“商务花园”代表了未来总部选址的趋势，低密度、低容积率、高绿化率的大型综合社区，承担
15、着办公、商业、居住与休闲等功能，与城市中心的CBD高层写字楼是一种互补关系。,北,京,路,沣,源,路,三峡项目,二、规划释放审批下降，北市突出,规划走势,2013年4月房地产规划项目建筑面积上升，市场新增项目规划建筑面积供应增加，4月是目前全年最高点。,4月昆明审批公示规范项目建筑面积393万，与去年同期相比，规划建筑面积减少33万，与今年1-3月份相比，4月昆明审批公示规范项目建筑面积最大。,昆明审批公示规划项目建面月度走势图,规划建面4月上涨势头大,规划细则,4月看昆明规划公示共29项，其中规划项目建设工程规划许可证共17项，为本要主要公示申报类别。,4月昆明规划公示29个项目，总用地面积
16、和净用地面积合计为88.38万平米，总建筑面积为39.39万平米；,2013年4月规划项目信息表,4月项目从规划用地性质方面来看，居住类在数量上占首位，且居住项目在建筑规模也位居第一。,4月公示的建筑工程规划许可证物业共29个。本月规划用地性质分类有9种，其中居住类和其他类的规划数有6个，住办类的规划数4个，而从建筑规模来看居住项目本月占据着主导地位，占审批项目总建筑面积的35%。,2013年4月建筑规划类别信息表,规划性质,2013年4月建筑规划区域划分,规划区域,4月公示的建筑工程规划许可证、规划条件审批和规划方案审批物业共21个，规划项目主要集中在南市区。,三、二级市场预售显增，成交不俗
17、，市场可期,预售显增,本月预售供应创新高，以136.24万方体量傲视2013年。,4月昆明房地产市场共有16个项目通过预售审批，整体供应136.24万，环比增长56.96%，同比去年4月，供应面积增加34.37万，同比增长25.23%；4月昆明预售发放大幅增长，发放多、体量大是本月新增供应的特点。,4月昆明市场新增供应面积月度变化,项目明细,4月新增供应集中在南市区与东市区，多为居住物业；供应面积排名前三的项目分别是：别样幸福城（3号地块）、誉峰峰景花园（D区）和广电苑(地块四) 。,2013年4月预售新增供应项目明细表,4月预售供应主力区域是南市区与东市区，其中南市区获得6块预售证，面积占比
18、43%；东市区获得5块预售证，面积占比27%。供应面积排名前三的项目分别位于南市区、东市区与呈贡，分别为别样幸福城（3号地块）、誉峰峰景花园（D区）和广电苑(地块四)。4月供应物业包含普通住宅、公寓两种物业。,4月预售新增供应区域分布,月度成交,四月市场成交持续增长，弱市不弱，在传统销售淡季取得不错的成绩。,2013年4月昆明市房地产市场合计备案9114套，比上月增加1733套，环比增长23.48%，比去年同期增加4274套，同比增长88.31%；2013年4月昆明市房地产市场合计成交面积79.63万，比上月增加15.72万，环比增长24.60%，比去年同期增加41.05万，同比增长106.4
19、0%；,4月昆明二级市场月度成交变化图,区域对比,南市区项目本月备案情况较好，呈贡区域依靠实力心城与昆明东盟商贸港排名第二，本月成交套均面积有所下降。,4月监测备案套数排名前三的区域分别是：南市区、呈贡与中心区。其中，南市区备案1552套，呈贡备案713套，中心区备案220套。余下区域在3月份均有成交，成交量相对较低；,昆明4月新房分区域成交情况,4月成交套均面积为79.25，较3月下降7.34；分区域来看，中心区与北市区户型面积较大，套型面积变化较大的是东市区、南市区、北市区与呈贡，其中呈贡由于本月小户型项目众和东苑备案减少，套均面积有所增长。,昆明3、4月新房分区域成交套均面积情况,数据来
20、源：昆明房地产信息网 数据有限，仅作参考,4月楼盘成交套数龙虎榜,成交TOP10,中房集团凭借旗下碧海秋月小区以871套销售量成为4月企业与楼盘销售双冠。,4月企业成交龙虎榜,四、开盘推量开盘积极，聚集中南，解筹回升,开盘情况,4月房展，楼市迎来一波营销推广热潮，各项目蓄势推广、借势开盘各有所得，市场开盘比较活跃。,昆明市场开盘数量对比图,昆明开盘项目月度供应套数变化,开盘次数：2013年4月市场延续3月积极推盘的态势，12个项目共计13次开盘推售，其中滨江俊园两次推盘；供应套数：2013年4月市场开盘共供应各类型产品4005套，物业类型包含住宅、公寓、商业3种业态，其中普通住宅供应1726套
21、，公寓供应1669套数，商铺610间。,开盘减少 3次,政策与房交会催生小阳春,开盘项目列表,滨江俊园两次开盘，其精装修房领衔住宅房价，万达广场公寓面市，开盘解筹率较好的项目是万达广场、西城时代与呈贡新都昌商业广场。,物业对比,住宅物业西城时代解筹较好，公寓物业万达广场开盘劲销，安宁世贸广场投资性酒店公寓吸引较大，呈贡新都昌商业广场商铺物超所值。,推量：4月开盘供应公寓与住宅平分天下，其中公寓供应再次突破千套，商业有少量供应，为610套；解筹：4月开盘项目整体解筹率较3月回升，公寓解筹较好，为69.26%。,2013年3月、4月开盘物业价格对比,2013年4月开盘项目分物业推售对比,公寓、公寓
22、价格：4月公寓、商业项目开盘均价分别为10656元/ 、22837元/，较3月均有所增长。住宅类价格：4月住宅价格回落到9千以下，滨江俊园与融城优郡均价过万。,解筹回升,4月开盘项目整体解筹率回升，超过6成，其中公寓解筹较其他物业较好。,昆明市场月度开盘项目价格变化,解筹回升：2013年4月推盘项目开盘即售2523套，解筹率为63%，较3月增长24个百分点，7个项目开盘解筹率过五成；价格各异：中心区开盘项目减少，商业、公寓开盘价格有所增长，住宅项目开盘价格小幅下降，中心区开盘项目减少是主要原因。,住宅开盘价回落8千,昆明市场住宅项目开盘去化对比,开盘节点,本月市场开盘积极，尤其在下半月呈密集态
23、势；滨江俊园月内两次开盘。,6日融城优郡推住宅，价：10520,金坤尚城推住宅，价：8954,万达广场推公寓，价：13500,滨江俊园推住宅，价：9314,呈贡新都昌商业广场推商铺，价：26494,27日滨江俊园推精装，价：11923,28日安宁世贸广场推精装酒店公寓，价：8807,东盟森林推公寓，价：4911,实力心城推住宅，价：6742,4月6-8日,4月20日,4月21日,4月27-28日,4月29日,7日121乐淘淘推商铺，价：22255,8日奥宸财富广场推住宅，价：8424,西城时代推住宅，价：8300,2013年4月月报,一、投放情况中、南集中，南市火热，综合体主导,整体情况,4月
24、昆明房地产广告媒体投放项目共计101个，投放版面432.75版，共计投放454次，较3月放量增强。,2013年4月昆明房地产广告媒体投放项目共计101个，投放版面432.75版，共计投放454次；4月中上旬受2013年昆明春季房交会影响，多个项目于房交会前一天集中投放；中下旬项目开盘集中，媒体投放增强；项目开盘时间较集中于周末，媒体投放周末前三天投放强度最大。,4月昆明平面媒体日投放情况,4月昆明平面媒体总投放情况,4月昆明平面媒体分星期投放情况,受2013年昆明春交会影响，多个项目在房交会前一天宣传力度增强。,项目投放主要集中于周末前三天，且以周三投放强度最大。,后期开盘集中，投放增强,区域
25、投放,中、南领衔：从4月昆明媒体广告区域投放情况来看，投放强度主要集中于中心区和南市区。其中中心区和南市区的楼盘投放占比分别为25.74%和22.77%，投放频次占比分别为27.53%和31.06%；呈贡崛起：目前呈贡区域新都昌商业广场、ICC环球广场、七彩云南第壹城等项目相继面市，投放强度逐渐增强。,从区域投放情况来看，4月各区域投放强度主要集中于中心区和南市区；呈贡区域呈崛起之势，媒体投放增强。,4月昆明房地产广告区域投放频次对比,4月媒体投放集中南市区和中心区。,呈贡区域多个项目相继面市，投放逐渐增强。,板块投放,4月主城区域媒体投放主要集中于二环内板块，共计投放87次，其中以同德昆明广
26、场项目投放最强，共投放27次。,4昆明媒体广告各版块项目投放情况,板块投放,4月其他区域投放主要集中于东南板块、官南板块及呈贡区域，南市投放强度较大。,4月项目投放以同德昆明广场、别样幸福城及河畔俊园投放较集中，其中同德昆明广场投放强度最强。,4月昆明媒体广告项目投放Top10对比,项目投放,物业投放,4月物业投放以综合体物业投放最强，主要集中于二环内板块。,综合体主导：4月各物业投放情况以综合体物业最强，占整体投放比例的51%，其次是住宅和商住物业，投放分别占比25%和18%；二环内集中：4月板块投放以中心区业态最为丰富，且主要集中于二环内板块。,4月物业投放占比,4月各版块物业投放情况,二
27、、诉求分析“活动”主导，“形象”兼具，公益亮点,诉求分析,诉求丰富：4月媒体广告诉求点较为丰富，涵盖形象、活动、户型、招聘等广告；活动主导，形象兼具：4月昆明媒体广告诉求点主要以活动类广告和形象类广告为主，分别占比45.15%和43.39%；公益亮点：4月20日四川雅安芦山县地震之后，恒大地产、蓝光地产捐款各2000万，俊发地产成都分公司也第一时间捐款100万，地产企业参与赈灾表现极为抢眼。4月公益广告投放仅0.22%，却成为一时亮点。,4月媒体广告诉求点较丰富，且以活动类广告和产品形象诉求最强，公益广告则成为一时亮点。,4月诉求占比,三、媒体选择“春晚”首居，“生活”居尾,媒体选择,媒体选择方面，开发商们始终偏爱春城晚报，投放量始终处于领先位置，生活新报的选择强度始终不高。,“春晚”首居：从4月昆明四大报媒投放情况来看，春城晚报的投放量最高，投放频次为202次，占比44.49%；“生活”居尾：从4月投放来看，生活新报的投放量始终不高，投放频次为43次，占比仅9.47%，较3月投放明显下降。,春城晚报以高投放量始终位于四大媒报之首,4月昆明四大报媒广告投放情况,小结,4月昆明房地产报媒广告整体投放情况持续稳增、中南集中、综合物业主导、春晚放量首居等特点。,
