1、,2005.7.12,2007.,XX地产顾问有限公司2006/12/12,常州新一代财富人生梦想常州富都武进高新区项目营销总纲,上海XX房地产顾问有限公司200712/27,谨呈：常州侨裕集团,商业秘密声明 本文内包含的资料属于XX地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对XX地产顾问（中国）有限公司作提报之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。,商 业 秘 密 声 明,常州城市最南端，紧临高速，项目地块先天资源弱,区位：位于武进大学城南，属于武进市中心南
2、向边缘地带，距市中心约25分钟车程，区位认知度较低。四至：东临：修建中的常武南路（武进城市主干道），隔路相望在建中的武进客运总站南临：沿江高速公路西临：津通工业园北临：武进高新区管委会和清英外国语学校,新北,市区,武进,本项目,项目简介,2.2,项 目 简 介,沿江高速,高速下匝道,项目分四期开发，一期为香格里拉+联排,基本指标：总建面：20万平商业：150亩，R=0.8住宅：176亩，1.0R1.2,整体产品配比：,分期开发情况：,一期产品配比：,后期高层开发存在不确定性,项目产品特色：二进三院、水社区、风情长堤,前庭,后院,中庭,两进三院市场创新产品,水系,长堤,进度表,12月,2月,07
3、.12.31出效果图,08年1月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,开盘,12月,08.1.30建筑方案报批,6.30展示中心/样板区施工完成,7.10展示中心/样板区对外开放,1、前期汇报中关于目标的系统梳理：,目标为酒店提供现金流品牌,本报告背景说明(XX前期服务成果提要),2、前期汇报中关于背景分析达成的共识：,城市背景区域性经济发达/购买力强/城市化进程中区域市场边缘化认知度较低/存在产品发力空间/别墅去化较好/小面积产品稀缺项目本体三线城市边缘/中等规模/中低密度综合物业/机会在于依托酒店,3、前期汇报中关于项目定位的梳理：,形象定位后奢华主义的常州表达：表象上的欧洲，骨子里
4、的中国，灵魂里的常州客户定位武进区私营企业主+城市中心区公务员产品定位双拼联排小高层+企业会所+香格里拉酒店+社区商业配套,报告纲要,A 总体目标的设定B 严峻形势的思考C 项目策略和定位D 营销攻略和安排,为酒店开发提供持续稳定现金流，打响企业在房地产开发领域知名度,目 标,品牌要求：通过本项目的运作打响企业在房地产 开发行业的品牌,速度利润要求：为酒店开发提供持续稳定现金流,企业背景：企业所有的富都香格里拉饭店是常州最高档的五星酒店，公司形象已深入人心，现需将酒店品牌嫁接到住宅开发上，建立房地产开发品牌,目 标,宏观政策从紧、紧缩银根、房贷从严,市场形势预判,07宏观调控重要手段：10次提
5、高准备金率7次加息增值税出台物权法草案出台颁布外商投资产业指导目录第二套首付四成，贷款利率1.1倍发布关于加大闲置土地处置力度的通知发布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定,现象：房价持续大幅上涨地价上涨，地王频频出现投资活跃 宏观调控原因：抑制房价过快增长，稳定房价 调控措施：打击“供方”（限价/处置闲置土地/增值税/提高拿地条件） 打击“买方”（提高第二套房首付比至四成，贷款利率不低于基准利率1.1倍/以户为单位确定购房套数）,宏观政策对市场的影响,开发商：再次面临洗牌 面对银行的紧缩银根，视现金为王，加大放量 市场：出现拐点后进线量、上门量、成交量明显下降，销售速度减缓，市场可能进入较
6、长时间横盘调整甚至出现降价倾销 客户：持续观望改善性需求被遏制，尤其是高端产品明显趋缓，观望氛围浓厚投资客被挤压，比例下降,中观：常州市场表面供大于求，实际上结构性供给不均衡,常州整个社会结构呈现哑铃状结构：多财富阶层及工薪阶层，缺乏中产；金字塔两端人群较多而中间人群较少。 哑铃结构决定了常州房产需求必定为两端需求旺盛。 但纵观市场，则是公寓等中低端产品供应居多，高端产品供应相对缺乏。 供应结构的不均衡，导致市场整体出现供大于求。,微观：常州别墅土地市场停批，存量约为25万方，近3年年均去化约10万方左右,表1 常州武进别墅市场供应去化情况统计表,图1 常州别墅市场供应总量统计表,图2 常州别
7、墅年均去化统计表,常州别墅市场去化速度两极分化,2007下半年,2008上半年,2008下半年,月均去化,楼盘名称,独栋/剩余23套,联排/剩余1万平/约35套左右,双拼、联排/剩余约100多套,双拼、联排/剩余100多套,独栋/剩余约200多套,独栋/剩余3.3万平/剩余约100多套,剩余3.1万平/未推,独栋/剩余约100多套,联排/剩余4.4万平/月均去化5套,第一梯队：月均去化15套左右,第二梯队：月均去化5套左右,“地段好、品质高、有产品特色”的项目去化快,表 2007年常州武进别墅市场销售情况,小结,未来发展趋势无论从政策面还是常州别墅市场竞争面分析，明年形势严峻,政策分析未来将继
8、续加大以“金融、税收政策”为手段的调控措施，紧缩银根政策将使市场将进入较长时间的横盘调整，未来形势严峻改善性需求被抑制，导致市场去化速度放缓市场竞争分析明年市场供应量大，竞争激烈；同时常州别墅地段好的别墅相对好卖，所以本项目的区域劣势将带来一定压力,B,严峻形势下的思考,思考一、豪宅占位思考（在哪）思考二、项目价值思考（是谁）思考三、目标客户思考（卖给谁）,思考一：豪宅占位思考,常州产品价格梯度,10000元/平以上,8000-10000元/平,6000-8000元/平,5000-6000元/平,5000元/平以下,独栋别墅,双拼别墅、城市豪宅,大盘中双拼、联排城市高端住宅,中低端联排城市中高
9、端住宅,普通公寓楼盘,400万以上,200-400万,180-350万,80万-150,普通公寓楼盘,本项目占位200万左右,200万左右豪宅由别墅+TH盘、TH+公寓盘、城市豪宅三分天下；我们如何与竞争对手形成区隔？,别墅+TH盘,TH+公寓混合盘,中心区城市豪宅,200 万 区 间 豪 宅 分 布 图,“城市资源、高尚社区、产品气质”是三类豪宅传递的主要价值点,城市资源型豪宅城市资源。地段价值,核心价值点地段城市资源：红梅公园、教育配套,铭筑高第基本资料：总占地面积3730，总建筑面积20490主力户型：三房121-180四房260-299 销售价格：9300元/平,缺乏区隔感，私密性,纯
10、别墅区纯粹气质。低密度生活,核心价值点：纯别墅社区低密度生活方式周边资源：滆湖、淹城森林公园,湖畔春秋地址：滆湖片区占地：2.3万平建面：8万平容积率：0.3去化情况：1期112套去化完毕，2期50套去化60%左右价格：8000-11000元/平,边缘位置排布双拼,缺乏都市感，配套不足,大盘中的别墅产品大规模。配套全,莱蒙城地段：正对武进区政府规模：含酒店、商业的大规模综合住宅项目，建面100万方，其中双拼及联排共100多套配套：沃尔玛、假日酒店、双语幼儿园等价格：10000元/平去化情况：去化完毕,核心价值点：地段配套规模,缺乏纯粹感，个性,本项目相对市场的竞争优势,市场供应豪宅的特征,相对
11、市场竞争的优势,纯别墅气质,城市别墅香格里拉酒店配套,高档私属社区,2.2,常州豪宅营销处于产品营销阶段,思考二：项目价值思考,关键词：地段、建筑风格、资源,新城公馆:常州名流的私人官邸弗莱明戈,常州豪宅营销处于营销产品阶段讲建筑风格,宣传调性不统一；没有提高到生活意向高度；别墅公寓混合销售，导致对豪宅表达存在误区，像卖公寓一样卖别墅。,莱蒙城:所向披靡的生活排场,宣传调性不统一；没有提高到生活意向高度；别墅公寓混合销售，导致对豪宅表达存在误区，像卖公寓一样卖别墅。,湖滨嘉园:湖滨的浪漫创想,九州豪廷苑:森林公园旁，尊爵世家独栋花园美墅,常州豪宅处于营销产品阶段讲地段、讲资源,展示包装水平与普
12、通公寓趋同，未能体现别墅高端意向,新城公馆售楼处,湖滨嘉园工地包装,湖畔春秋园林,中天名园样板房,售楼处营建水平普遍一般，外形缺乏特色，内部设计简单、布置凌乱，对形象提升作用小 样板房与园林开发商缺乏展示意识，仅有少数项目做样板房与核心景区，对营销的带动作用非常明显 现场包装开始意识到现场包装的重要性，但仅停留在围板包装上，工地包装较为凌乱与粗糙，现场昭示功能未得到充分利用,展示包装水平与普通公寓趋同，未能体现别墅高端意向,本项目价值点1：香格里拉酒店资源,世界的香格里拉无数人的向往之地，心灵中的理想国度 香格里拉常州印象最好的酒店，最高端的服务，最尊贵的生活,富都打造的香格里拉酒店在常州有口
13、皆碑，被认可为常州最好的酒店，最好的服务，富都因该项目而名声大振。,基本指标：总建面：20万平商业：150亩，R=0.8住宅：176亩，1.0R求政府政策不定因素对客户的影响,减小劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,利用机会，克服劣势,发挥优势，抢占机会,扩大项目产品优势，依托香格里拉树立高端别墅形象。提前锁定目标客户，突破传统营销方式，实现利润、品牌,重新定义市场标准，强化核心价值。项目价值大于区域价值。,营造优越社区内部环境，承诺品质物管服务，超越客户心理预期,策略推导,充分展示项目核心价值，客户圈层营销，与市场其他别墅形成区隔,优势（S）：香格里拉酒店二进三院户型创新产品纯粹别墅社区,劣
14、势（W）：区域认知度低临近高速公路地块内高压线缺乏外部景观资源,机会（O）：市场缺乏纯粹别墅产品市场营销水平停留在卖产品阶段存在大量需求未被满足高端客户,威胁（T）：市场存在不少“好地段”别墅项目市场整体供求政府政策不定因素对客户的影响,策略总纲,发挥优势抢占机会,扩大项目差异化，依托香格里拉酒店资源树立高端别墅形象，重新定义市场标准。,圈层传播，拉高门槛，体验营销，树立口碑，高端客户逐级必杀。,案例借鉴,区域关键词：城中村、烂尾楼、塞车在客户或者业内人士心中，该片区为价值比较低的区域；,区域背景：关口片区,地块背景,项目问题：区域价值困境,区域形象感知较低；地块旁的丰泽湖山庄档次较低，定义为
15、“平民住宅”；丰泽湖业主事件，人文价值也较低，市场影响较差；临快速干道；没有生活配套；,“星河丹堤最早面临的不得不突破的问题是：梅林关口极低的片区美誉度和丰泽湖山庄6000元的单价。”“项目面临的最大问题就是如何扭转区域价值的困境，如何最大化利用稀缺性资源，如何使客户感知项目品质与资源相匹配。” 代理一部经理 邓震宇,星河丹堤-非传统豪宅区域，如何打造整体豪宅价值,在形象推广阶段，星河丹堤定位不断拔高，文化内涵不断扩充，区域价值不断提升,丰泽湖山庄共同升级,“HELLO 中产”,“向上的力量”,西银湖城市原生别墅群,银湖山 城市别墅 CEO官邸,丰泽湖山庄一二期改造，改善公共配套设施、升级入口
16、以及会所；改造完成后，丰泽湖山庄二手楼单价从6000 元/m2左右提升到1 万元/m2；间接提升星河丹堤在新客户心中的区域价值。,为获得市场认知度、扭转地理位置带来的负面形象以及提升区域的人文品质，星河丹堤通过泛定位对中产阶层进行圈层营销，扩充项目文化内涵，逐步树立高端形象；邀请王受之先生撰写出版HELLO中产一书，引起社会轰动。,2005 年初，星河丹堤利用深圳市政府为入选“全国十大宜居城市”评选展开城市形象推广之际推出公益广告，努力体现城市中产阶层“向上的力量”的特性；对客户从泛定位发展到精准定位，从中产阶层成功转化为企业家。,2005年10月，星河丹堤再次亮相秋交会时，重新定位“西银湖城
17、市原生别墅群”；“西银湖”借助深圳银湖传统别墅区的知名度在客户心中明确自身位置，“城市原生态”展现星河丹堤稀缺的自然资源，“别墅群”则突出项目的产品形式。,星河向深圳市城管局捐赠600 万元用于银湖山郊野公园的建设；申请5 类建筑产品的国家级专利，满足了客户占有稀缺资源的心理；星河丹堤对客户进行了更清晰的定位CEO。,突破区域形象,在层层铺垫后，以至高形象站位市场，最大限度地挖掘区域价值，实现项目高价、快速销售,银湖山 城市原生别墅群 CEO官邸,银 湖 山借助传统别墅区的知名度明确自身位置；城 市强化项目城市价值，弱化区位劣势；原 生展现稀缺的自然资源；CEO官邸精准的高端客户定位，突显项目
18、形象价值。,突破区域形象高端符号化,三大举措圈层营销挖掘客户、实景展示打动客户、一对一全程服务满足客户尊贵体验,为挖掘圈层客户，形成口碑效应，先后举办6 次豪宅客户聚餐会；通过低成本准确客户营销，共累积400余名目标客户。,豪宅餐会低成本营销：,组耗时2 个多月时间对小区园林、展示区通道、样板房等进行细节整改，力求让客户真实体验入住后的原生态生活；在深圳CBD打造高品质分展场，有效实现星河丹堤前期的客户积累。,实景展示生活形态：,安排经验丰富的销售人员提供“一站式流程”接待服务，给客户提供最便利的购买途径;专业培训所有物业管理服务人员体现项目品质感，提升项目价值。,体现尊贵感的“一对一”全程服
19、务：,三大举措之一,三大举措之二,三大举措之三,客户资源挖掘高端符号化,建筑形式多样的社区内，如何实现低密度住宅的高价值；,整体市场预期价位较低，如何刷新市场价位；,形象先行，利用高调性的推广不断借势，刷新形象，体现并创造区域价值，形成市场口碑高形象推广、银湖山郊野公园推广、豪宅餐会等,转化产品力为营销力，附加产品营销的语言专利产品申请,高品质展示、贴心周到服务、多轮客户意向排查价格摸底、现场销售管理、团队合作,星河丹堤豪宅营销三段论,2.3,二、项目形象定位,F（Features/fact）: 项目本身的特性/属性,核心价值推导FAB分析寻找价值信息,我有什么,A（Advantages） ：
20、相对于竞争对手项目的优势,我好在哪儿,B（Benefit/value）：楼盘带给用户的利益/价值,我能给你带来什么价值,F项目的特性/属性,A-对竞争对手的优势,B-给用户的利益/价值,纯别墅气质城市别墅范围香格里拉酒店资源高档私属社区,城市适宜的尺度纯别墅气质规划香格里拉五星级社区领先市场的创新产品私家尊邸院落与园林纯水岸私享水景,身份尊贵区隔领先私属品质地位阶层,香格里拉 ，在藏语中意为“心中的日月”1933年，詹姆斯.希尔顿在失去的地平线带给人们一个永恒宁静的地方，这个美丽的地方神秘峡谷里，周围环绕着金字塔般的雪峰、“兰色”的湖泊、宽阔的草甸，各种宗教的寺庙殿宇辉宏壮丽，人与自然和谐相生
21、，生活祥和安宁 香格里拉 ， 代表和谐.自然.纯净,1971年，马来西亚华人巨富郭鹤年先生在新加坡创办以“香格里拉”命名的五星级酒店。由此，“香格里拉”第一次成了大地上一个可知可感的现实景观。经过近20多年的发展，郭氏的“香格里拉”遍布世界，在酒店业和旅游界.香格里拉，意味着幽雅、豪华、舒适,2007年，在常州武进高新区第一站，当香格里拉酒店品牌富都国际大饭店与12万私家院落相遇，当纯粹别墅社区际遇水岸长堤，当常州的名流际遇我们.,专属于时代的生活盛宴即将开启,她，代表香格里拉的尊荣,她，代表五星级的享受,她，代表纯粹的别墅生活,她，代表徜佯水边的从容 专属自已的花园 有天有地的生活,五星级住
22、区.水岸纯品别墅,策略：扩大项目差异化，依托香格里拉酒店资源树立高端别墅形象,项目价值 区域价值 ，决定了我们只能弱化片区劣势，突出项目优点，作为主动式挑战者，用“高品质产品+高水准服务”迎战常州别墅市场,产品定位,第五园THE VILLAGE,纯别墅院落之于香格里拉酒店,香岛别墅香堤别墅富都金域茂泽园达观园,项目命名,香岛别墅，开启常州豪宅新纪元！,五星级住区.水岸纯品别墅,常州有两个香格里拉，富都商贸是属于全市，富都国际私属于我们。,在常州。在香岛。思想属于自己的纯品生活。,香岛别墅香格里拉的奢藏,形象定位,五星级住区.水岸纯品别墅,她代表一个阶层的尊荣。,五星级的标准。,专署的身份。,定
23、制的标签。,私属的享受。,香格里拉的别墅观,我们拒绝闹市，因为高贵永远和保持喧嚣一定的距离这里拒绝平庸和大众，在此您可从容尽享定制生活的奢华可以永远以淡然的姿态接受别人惊叹和艳羡 居住地，不只是它原来的意义，同时也是文化和品味的象征 让你在每一次的漫步徜徉中都能获得愉悦的心灵净化,D,营销攻略和安排,一、营销攻略 二、分阶段安排 三、费用预算,【五星级总攻略】,推广攻略,明确差异化 形成差异化 传播差异化,纯品别墅社区打造,服务攻略,展示攻略,产品攻略,香岛别墅香格里拉的奢藏,显性高调奢藏开演,五星级的尊享奢华,超越期望专属定制,一、营销攻略,产品攻略,富都国际大酒店,1.5万“湖”+漫漫香堤
24、,创新二进三院产品,6栋定制别墅,私家水岸会所,展示攻略,城市影视墙,城市仪式感入口,精品商业橱窗,星级酒店大堂销售中心,五星级前广场,城市感营造,五星级氛围,纯水岸院落别墅体验,水景+漫漫香堤,水岸院落别墅纯别墅展示区,推广攻略,“香格里拉”入驻武进暨富都国际大酒店奠基仪式,“创新别墅”专利产品申请,常州全城顶级“奢藏”巡演,大事件,高端媒体通路,六栋定制别墅全城甄选,富都商贸饭店分展场,市中心高炮、高速下匝道,全城高端场所形象展板,霸占武进主片区,占领高端阵地,占领主区域,常武路主干道,武进政府门口,名人代言,服务攻略,香格里拉物业顾问引入,首创香格里拉“五星级”服务菜单,业主权益与香格里
25、拉酒店资源捆绑,香格里拉资源嫁接,五星级服务,前期开辟业主专署区域,大堂经理设置,经理人员全面服务,全城高端场所形象展板,二、推广阶段划分,08年营销推广阶段总控图,时间：,主题：,事件：,媒介：,全面渗透（蓄客）,重拳出击（升级）,07/12-08/2,08/3-08/5,08/-0/,/,香格里拉别墅的世界观,香格里拉来了,香格里拉的奢藏,1.香格里拉分展场五星级服务体验2.申请专利产品.香格里拉入驻常州奠基仪式,起势,推向颠峰（开盘）,香格里拉的奢藏,市中心高炮、高速匝道、工地围墙,高端阵地+主流媒体,全面出击，展示至高点,集中攻势，豪门夜宴，一举击破,1.常州全城“奢藏”巡演2.名人代
26、言,1.香格里拉“奢藏”卡首发暨专利产品产品发布会2. 展示区对外开放，“奢想”舞台揭幕.“征集奢藏的主人”六栋水岸定制别墅客户征集,1.客户升级2.“五星级”电脑算价3.豪门夜宴,阶段一 起势,时间：2007年12月2008年2月,主题：香格里拉来了,事件： 1. “香格里拉”入住武进暨富都国际大酒店奠基仪式 2. 政府牵头，联合天安数码城，发布“国际高尚住区”宣言 3. 香格里拉分展场，体验五星服务,媒介：市中心高炮、高速匝道、工地围墙,目的：首现高端形象，奠定豪宅基调！,阶段一：起势,“香格里拉”入住武进暨富都国际大酒店奠基仪式：利用香格里拉的入驻，炒作片区，肯定区域未来发展方向及高端定
27、位；由政府牵头，联合天安数码城，发布“国际高尚住区”宣言：整合多方资源，开启武进片区居住新篇章。,关键行动1：联合政府，定义片区“标签”,关键行动：分展场：富都商贸酒店,分展场落户五星级香格里拉：在富都商贸酒店设立项目分展场，给到客户五星级服务体验,阶段二：全面渗透（蓄客）,时间：2008年3月5月,主题：香格里拉别墅的世界观,事件：1.常州全城“奢藏”巡演 2.名人代言,媒体扼守高端话语权 1.占领高端阵地：香格里拉分展场、市中心高炮、高速匝道、 全城高端场所形象展板。 2.占领主区域：霸占武进主片区、常武路主干道。 3.主动制造高端话语：“香格里拉世界观”名人效应,目的：制造话题，预热市场
28、，锁定特定圈层,另一种类型“新奢华别墅” 香格里拉星级住区，纯水岸院落别墅另一种组合享受纯别墅院落之于香格里拉的艺墅体验另一种形式两进三院独特产品另一种社区纯粹高尚星级住区,关键行动：开创常州豪宅新纪元,阶段二全面渗透（蓄客）,关键行动2：名人效应,出发点：圈层营销为目前高端项目的核心营销方式 案例：“万科十七英里，章子怡购房舆论” 项目资源： 可邀请名人准备落户香堤目标：制造客户圈内谈资，建立级别感手段：1、口碑的传播如：“梁朝伟”在香堤购房 传播方式：销售人员口头宣传、网络论坛匿名传播2、名人活动参与项目举办的客户活动，邀请“梁朝伟”参与，如聚餐会、现场活动等，制造话题。,关键行动3：常州
29、全城顶级“奢藏”巡演,限量名车,顶级时尚,与高端品牌联姻，通过发布会、活动，本项目成为尊贵、奢华的“发布站”。,品牌嫁接、同类联想。,阶段三重拳出击（升级）,时间：2008年6月8月,主题：香格里拉的奢藏,事件： 1.香格里拉“奢藏”卡首发暨专利产品产品发布会 2. 展示区对外开放，“奢想”舞台揭幕 .“征集奢藏的主人”六栋水岸定制别墅客户征集,媒介：全面出击，展示至高点,目的：持续提升形象，锁定特定圈层，蓄客！,行动策略：视觉的盛宴,1、城市影视墙： 户外大型影视墙，营造浓厚都市氛围，最大限度吸引眼球，通过动感画面传递直观信息，直接提升产品形象。,关键手段1：第一展示（立体化）,2、“五星级
30、酒店”的看房体验：在前期营销中将物业管理服务前置展示通过五星级的细致贴心服务，使客户从进入大门开始，就能体会到项目的高端感和身份的尊荣感，进而产生对产品的认同感。,行动策略：视觉的盛宴,3. 星级酒店大堂式销售中心：将香格里拉酒店现场感知搬进售楼处，拥有“五星级的服务+五星级的家”的独特体验感。“奢想舞台”在销售中心中央设置，用于发布最新奢侈品，每季最新的奢侈品的发布场。,行动策略：视觉的盛宴,4. “香堤雅境”：经过曲径通幽的看房通道，南有开阔水景，北有青翠草坪，精致建筑小品点缀期间，可让客户视线豁然开朗，有眼前一亮之感，对接下来的体验区样板房充满期待，最大限度地增强客户好感。,行动策略：视
31、觉的盛宴,5. 水岸院落纯别墅展示区： 大师设计概念炒作 两进三院户型特色展示 客厅、主卧格调展示 厨房、景观卫生间档次展示 服务展示，提升看楼感受,关键行动2： “创新别墅”专利产品发布会,专利产品发布会暨专利作品展： 在申请专利成功后召开新闻发布会，拔升项目调性，制造营销亮点， 向客户传递未来新型院落生活理念,阶段四推向颠峰（开盘）,时间：2008年9月,主题：香格里拉的奢藏,事件： 1.客户升级 2.“五星级”电脑算价 3.豪门夜宴,媒介：集中攻势，豪门夜宴，一举击破,目的：一举引暴市场,三、推广费用安排,考虑到本项目的规模和竞争状况，根据合同，整体营销费用按1.5%提取。住宅部分约为12万平方米。目前别墅区为5.8万平方米。公寓、高层、企业会所为4.6万平方米。可售单位总销金额：亿总体营销费用：.1350万按照：划分，整体别墅区（一期和二期）营销费用为： 810万。,END,一些建筑会永远耸立在那里，所以它必须适合过去、现在和将来的地理位置并且和谐地与周边的环境联系起来。 山本理显,
