1、唐山天鸿凤凰新城前期策划,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,谨呈：唐山天鸿房地产开发有限公司,Part1 项目本体与目标解析,Part2 城市宏观及区域价值分析,Part3 城市中高端房地产市场研究,报告目录,Part4 中高端客户及竞争项目研究,Part5 项目整体发展策略及定位,Part6 项目规划及价值体系建议,3,项目本体及目标解析,1,4,项目位于唐山市友谊路的凤凰新城，属于市内最佳地质区域，与区内最佳景观凤凰湖仅一路之隔。项目东
2、为修建中的友谊路辅路，南为长宁道；距离市中心百货大楼6.3公里，驾车30分钟；距离唐山站5.2公里，驾车18分钟；距离唐山东站11.3公里，驾车53分钟。项目周边有38路公交车及机场专2线。,区位交通,项目位于唐山市凤凰新城，交通便利,5,项目四至项目北起建设中的龙富南道，南为规划中的唐山工人医院，临近长宁道，西起新天地项目地块，东临修建中的友谊路辅路；道路目前可进入性较差；地块现状：两块地组成，整体地势平整。,项目由两块地组成，整体地势平整，路网正在完善中目前可进入性较差,四至&现状,环城水系：唐山市环城水系工程主要包括：唐河、青龙河、李各庄河改造，凤凰河道，唐河水库引水工程及滨河景观道路建
3、设四项内容通过新建13公里的凤凰河与南湖生态引水渠相连，并同南湖、东湖、凤凰湖相通，形成河河相连、河湖相通的水循环系统，形成环绕中心城区的长约57公里的环城水系。构筑起“城在水中”“水清、岸绿、景美、人水和谐”的滨水生态景观。目前在唐山已建成的湖区公园中，一线湖景资源相对稀缺,水景资源强势度极高凤凰湖则是凤凰新城唯一规模水系。,位于唐山城区西北角凤凰新城境内的凤凰湖，占地164亩，集蓄水和景观功能于一体。唐山市地势北高南低，凤凰湖地处城区高点，利用高差，凤凰湖之水可沿凤凰河道向东、南自然流动，分别注入唐河、青龙河，而后顺流南下，环城水系将常年保持一定的常水位景观。,凤凰湖公园现状,景观资源,北
4、侧紧邻环城水系，是区域内唯一建设并逐步展现的景观生态资源,7,南部为唐山工人医院、市检察院、法院、地税局等相关医疗配套及政务配套资源；项目周边为待开发区域，城市生活属性配套匮乏；,市检察院,唐山工人医院,长宁道,本案,区域配套,区域政务配套、医疗配套规划完善，目前周边生活属性配套匮乏,本案,技术指标,项目占地为21.4万平方米，本次研究将以A1住宅地块占地18.9万平方米为主体展开研究,9,城市中高端住宅板块 具备绝佳景观资源 中等开发规模,属性界定,项目属性界定城市中高端住宅板块、具备绝佳景观资源、中等开发规模项目,【世联对项目目标的理解】项目的成功开发首先要立足于城市/区域的发展；站位中高
5、端市场的基础客户是谁？竞争如何？机会点在哪里？,本项目的开发目标：站位城市第一梯队，提高企业知名度，打造精品项目，实现整体开发的利润最大化,【企业层面】提高企业知名度，树立企业良好形象增强企业开发能力，推动企业快速成长和发展,1,2,3,【项目层面】全面超越区域高端项目华润橡树湾，站位区域第一梯队兑现区域价值，项目整体开发利润最大化,开发目标,城市宏观及区域价值分析,2,宏观经济,2010年各市GDP排名,2004-2009年唐山市GDP总量与增长速度,数据来源：唐山市统计年鉴,唐山近年来经济保持高速增长，2010年GDP全国第18位。良好的经济环境将保证房地产市场的快速发展,唐山市整体经济保
6、持平稳增长趋势，尤其在2009年以前，连续四年保持加速增长，特别是08年，增速达到28.14%，至09年出现增速减缓。唐山市10年GDP总值4300亿元，稳坐河北省的头把交椅，在全国各城市排名中位列第20,房价排名17名，价格与GDP地位相接近，市场较为平稳,10年唐山市人均GDP为59667元（约合8814美元） 唐山市房地产发展进入快速增长期，以质量为主，数量与质量并重,房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准,数据来源：唐山市统计年鉴,GDP与房地产发展模式,宏观经济,根据唐山当前GDP增速及人均GDP水平判断，房地产市场进入高速增长期，即将进入高档住宅与普通住宅价格完全拉开的阶段
7、,经济结构,03-09年，三大产业比重分配无明显变化，第二产业始终占经济总量将近60%的比重，第二产业占据绝对主导，其中工业产值占90%以上，是唐山主要经济收入来源；第二产业就业规模达到153.65万人，占总就业人数的37.97%，近40%的就业人口贡献超过60%的产值。,2003-2009年唐山三产业比重,“沙漏型”结构由于唐山的重工业发展与资源占有息息相关，唐山呈现典型的沙漏型财富特征，第三产业发展迅速，中产阶层开始出现，但是力量相对薄弱。,数据来源：唐山市统计年鉴,唐山为典型的重工业城市，三大产业发展极不平衡，第二产业处于绝对领导，是经济增长主要来源；依托强势资源，社会财富集中在少数人手
8、中，人口财富结构形成典型的沙漏型,位置： 环渤海经济圈衔接京津，覆盖东北、 西北、华北地区。唐山处在环渤海经济圈中心位置。条件： 唐山湾拥有229.7公里海岸线，已经建成两大深水港口即京唐港和曹妃甸港；拥有钢铁、能源等资源优势。功能： 中国能源、矿石等大宗货物的集疏地，新型工业化基地，商业性能源储备基地，国家级循环经济示范区，中国北方商务休闲之都和生态宜居的滨海新城。 目标： 以曹妃甸为龙头，唐山湾酝酿打造成为环渤海经济圈乃至中国生产力布局中重要的增长极和强大引擎。唐山湾大规模开发建设将成为环渤海崛起的核心发动机。,环渤海经济圈指以辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，属于东北、西
9、北、华北的接合部。2008年，环渤海三省二市地区生产总值达到77564.68亿元，占全国国内生产总值的25.8%。,京唐城际铁路计划2013年竣工，届时京唐通行时间缩至30分钟。,京唐高铁的开通使唐山更加依附北京、天津，高端客户以北京、天津作为置业参考，眼界开阔、鉴赏能力高,依附性城市,与京、津紧密联系，两小时生活圈，客户大量高端消费在北京等城市解决，高端客户以北京的物业水平为置业参照标准。,城市发展,城市定位：以能源原材料和基础工业为主的国家级新型工业基地；环渤海地区重要的经济中心城市和京津冀国际港口城市；新型生态宜居城市。城市空间结构发展模式：唐山市域空间结构为“两核两带”。“两核”，即中
10、部和南部发展核心：中部发展核心包括中心城区、古冶片区、丰润片区和空港片区；南部发展核心包括曹妃甸生态城、曹妃甸工业区、唐海县城和南堡开发区。“两带”，即沿海发展带和山前发展带。城市职能：中心城区京津冀重要的生活居住和产业服务中心，全市的政治、经济、科技、教育、文化中心。曹妃甸生态城京津冀科技研发中心和对外交往门户，重要滨海生态城市。曹妃甸工业区国家级海运能源中转枢纽；国家重工业基地。,在新的一轮城市规划中，唐山由地方中心城市向区域中心城市发展，城市处于强中心化阶段,城市规划,城市处于中心化阶段，吸引大量下县居民进城,城市发展,迁安、迁西：矿产资源丰富，如金矿、煤矿、铁矿，大量能源类私企；古冶、
11、丰润、遵化、滦县：依托迁安、迁西资源，冶金、运输等上下游产业发达；乐亭：有一定的旅游资源，李大钊故乡， 基础教育相对较好，唐山政府及事业单位有相当比例的乐亭人；唐海：依托曹妃甸港，服务业有所提升；滦南、玉田：相对贫穷；,由“五区十县”到“六区八县”，城市化加速过程中，对外县人口的吸纳作用增强。,18,18,用地发展方向：北控、南拓、西扩、东连。城市规模：2010年，中心城区人口规模122万人，建设用地面积130平方公里；2020年，中心城区人口规模185万人，建设用地面积180平方公里。（新十二五规划人口超过200万人）空间增长边界：向西控制在西环快速路以内；向北控制在京山铁路、唐遵铁路以内；
12、向东、向南控制在外环高速公路以内；空间增长边界范围内面积约305平方公里。以组团式布局发展三大片区，10个组团，两大郊野公园中心片区：中心组团、南湖西组团、小山组团、高新区组团、陡河东组团开平片区：开平组团、开平南组团丰南片区：丰南组团、丰南西组团、丰南南组团两大郊野公园：南湖、东湖郊野公园,中心组团,城市综合公共中心,城市商业中心,城市商业中心,城市商务会展中心,南湖西组团,丰南组团,东南组团,城市政务中心,城市副中心,城市副中心,南拓,西扩,东连,2008-2020年唐山城市功能将呈现组团式布局发展，各区域发展依托区域内资源及政府政策导向，而实现功能分化,城市规划,19,19,“四大功能区
13、”的新城建设,从2008年起，唐山开始拓展城市空间，建设四座城市功能各不相同的新城；南湖生态城：以生态居住、政务中心为主要功能的城市型综合区；曹妃甸新城：世界一流的生态城市、港口城市、滨海城市、示范性城市；凤凰新城：中心商务区、总部基地的功能定位；空港城：高新技术产业、外向型产业、空港物流业功能定位；,总体规划策略发展下将形成四大新城，凤凰新城成为重要一极,城市规划,十二五规划,凤凰新城区域城市的综合公共中心立足服务京津唐、服务环渤海地区发展，加快城区基础设施建设，科学规划产业布局，大力发展金融、商贸、总部经济等高端现代服务业和高新技术产业，加快建设中央商务区。到2015年，初步建成区域性、现
14、代化的商务中心、金融中心、文化中心、总部基地和高新技术产业基地。南湖区域城市政务中心、生态居住按照国际生态城市标准，加快基础设施建设，大力发展高档房产、商业、旅游、体育、会展、文化创意等产业，突出抓好世界园艺博览会场馆和服务接待设施建设，提升软硬件管理水平。到2015年，起步区建设基本完成，核心区开发建设全面推进，建成高档住宅、星级酒店、城市主题公园、植物园等一批重大项目，为世界园艺博览会的成功举办奠定坚实基础。,一轴 老核心区,双中心凤凰新城与南湖生态城,凤凰新城,唐山市在未来将形成一轴双中心的发展格局，凤凰新城是城市未来主要发展方向之一,房地产市场,近年来唐山每年市场年消化量呈上升趋势，整
15、体价格走势稳中有升，市场表现良好,2004年以前，唐山市商品房消化面积逐年保持上升趋势，至04年已经上升为224万平米；唐山市年商品房销售面积在150万平米左右；,数据来源：唐山房产信息网,2000年-2010年唐山商品房销售面积,2010年唐山市区各月销售面积及均价,从四月份开始，市区均价就维持在6000-7000元之间，相对稳定，波动中有上涨。,众多知名开发商的进驻唐山市场，必将会带来整体市场产品品质的提升与价格的突破。,大型品牌知名地产商的进驻，会使唐山房产市场的品质、价格得到快速的跃升；局部楼盘会带动整个市场进入万元时代，市民的置业关注点也将发生变化。,房地产市场,根据GDP与房地产的
16、关系，唐山城市化进程加快，房地产市场进入高速发展 期。唐山市即将进入高档住宅与普通住宅价格完全脱开的阶段；第二产业绝对主导，社会财富在少数人手中富集，形成典型的沙漏结构，并有中心化的现象，财富的集中支持高端住宅的发展；凤凰新城作为城市发展的重要一极，并将成为城市中高端房地产发展的主要方向及开发的热点区域；房地产市场发展平稳，年去化量呈上升趋势，整体价格走势稳中有升，市场表现良好；众多知名开发商的进驻唐山市场，必将会带来整体市场产品品质的提升与价格的突破。,城市宏观及区域价值分析小结-,本项目先天条件交通便利可进入性较好；紧邻凤凰湖，绝佳自然景观资源,对于本项目而言，应依托“凤凰新城”中高端区域
17、价值平台，树立“城市&区域代言”的高形象，实现项目地块价值最大化。,本项目开发目标超越橡树湾站位第一梯队；实现价值最大化；,本项目区域条件中高端房地产发展主要方向及开发热点区域；,25,城市中高端房地产市场研究,3,中高端房地产板块研究板块研究市场供给分析,唐山的高端房地产市场可以依据高端楼盘的分布情况划分为以下五大板块,板块划分,城市开发热点板块，板块价值主要体现在城市价值上，产品形式多样化，项目以高低配的形式为主,板块特征凤凰新城,板块特征：新兴活跃板块，本板块价值主要体现在城市价值上，加之地质条件受认可，唐山市内客户认可度高,产品特征:产品形式主要是高层、洋房、别墅，通常以高加低的形式存
18、在一个项目中,价格平台:高层产品均价在8000-1.1万,最高可达1.6万;洋房产品价格在1.3万2.0万之间，相对高层产品有明显的跃升，均价高于高层产品40005000元，联排产品均价超过3万。,消化速度：消化速度最快的为高层产品，平均水平在100套/月，多层产品消化速度平均30套/月，别墅类产品25套/月,本板块客户主要来自唐山市内，以老唐山人为主，认可板块的城市价值和地质条件，注重圈层和身份感,客户来源：市中心高端客户人群客户类型：具有一定的财富积累；他们是中高级公务员，企事业单位的中高层领导，成功的生意人；他们有着自己的朋友圈子。他们曾经多次置业，收入较高，有过多次置业经历者居多，对于
19、社区的品质，物业的服务要求较高；客户关注点：他们比较认可板块的地质条件和城市价值；他们对于社区带来的标签感十分在意，希望能够通过特定的社区来标定自已的身份；对于品牌，科技配套很在乎；他们对物业管理以及社区配套有较高的要求；,我们的项目地块过去是唐山的机场跑道，这里的地质也是老唐山人最认可的，顾客也比较关注我们的高科技系统，虽然并不一定明白，但总归还是能够体现身份感的东西，唐山早些时候，我们的项目就是高端住宅的代表。梧桐大道销售代表,在这里购买主要是买的圈层及身份感；一些顾客是名仕酒会之后到的现场,觉得都是那个圈子里的人,比较合适；还有些顾客买在这边,一方面是朋友在这里买了,还有老家好几个有钱人
20、都在这边买,自己也在这里买一套，好多顾客也是因为我们的物业服务选择了重复购买鹭港项目策划经理,老唐山人比较认可的高档住宅都在北部的凤凰新城，我们项目所在的地区是凤凰新城的核心地段，位于祥云道北，比邻唐山一中，香格里拉酒店和重点小学，项目以唐山顶级高端住宅形象面市，所有对外宣传也围绕此进行，客户认为购此处是面子 唐城一零一销售代表,客户特征凤凰新城,大规模高强度的开发，供应量增大，传统高端住宅的稀缺性将淡化，价格将进入平稳增长期,供应：大型开发商和项目的进入将全面提升板块的产品力水平，带来价格的提升阶段：凤凰新城高端板块价值依托于城市资源，由于土地供应量的增大，城市资源的稀缺性降低，高端住宅的稀
21、缺性无法体现，本阶段，产品价格的提升主要依赖于产品力的提升，价格将进入平稳上升阶段。,在未来的几年内，凤凰新城板块的房地产开发将进入空前的活跃阶段，大规模全面性的房地产开发将促使供应量大增，城市资源稀缺性降低，高端住宅价格进入平稳增长期。,第一阶段：高端住宅供应量少，少量产品对城市价值占有度高，价格快速跃升,第二阶段：随着大型开发商和高品质高端住宅供应量的增大，价格的提升取决于产品品质的提升，价格增速或将放缓,第三阶段：随着土地的稀缺及板块中品质提升的完成，开发量供应量大幅度减少，价格再次进入跃升阶段,凤凰新城所处阶段,价格,阶段,土地供应与城市资源的稀缺度角度分析：以城市价值为基础的高端住宅
22、发展阶段模型,华润,唐城一零一,中冶梧桐大道,万科,亿城,20万,35万,90万,30万,40万平米,凤凰新城板块未来近200万平米,板块发展研判凤凰新城,城市传统商业核心区，板块价值主要体现在成熟的城市配套上，产品形式以高密度的综合体项目为主,板块特征：成熟板块，板块价值体现在成熟的配套、交通、商业综合体形成的城市价值,产品特征:产品形式主要是高层，通常以纯粹高层住宅或综合体的形式存在，容积率普遍较高,价格平台:高层产品均价800010000，精装修产品价格高于普通产品3000元左右,消化速度：高层住宅产品平均消化速度可达每月100套,板块特征市中心板块,本板块客户主要来自唐山市内以及唐山周
23、边郊县，认可板块成熟的城市价值及产品的投资潜力，万达凭借其品牌影响力吸引了一部分其他城市的品牌追随者。,客户来源：全国各地、唐山郊县及部分唐山市内客户客户类型：他们是全国各地对投资和资产保值具有敏锐眼光和意愿的人们，具有一定的财富积累；他们可能是政府人士，国企领导，成功的生意人；他们在唐山甚至全国各地多次置业，收入较高，对于社区周边配套的成熟度要求高客户关注点：他们比较认可板块的城市价值所带来的资产沉淀和投资保障作用；他们对于产品对城市价值的占有很看重，更注重产品的地段、投资潜力；注重品牌与口碑；社区周边的配套以及交通的发达程度往往能够决定其购买,万达广场无论在哪个城市，都是在最核心的地段，娱
24、乐和商业配套同样是我们的重点，我们的客户，很大一部分都是老带新的客户，他们来自全国各地，很多都是南方来的，好多都是我们万达的粉丝，长期的忠实客户，也会有一些市内的客户，客户看重的使我们的地段、商业中心以及未来的升值潜力 万达广场销售经理,我们的客户还是以唐山市内的客户为主，其他的客户有来自北京上海等大城市的，也有唐山郊县的，他们看重的主要是我们的地段好，周边的配套也成熟、齐全，主要都是投资客，也有少量的自住改善客户，唐山的商业中心，最好的城市资源都在我们这了。天一紫御庄园置业顾问,我们项目产品都是60平米的精装小户型，又是在市中心最繁华的位置上，针对的就是市内的投资客，价格虽然高，但是地段好，
25、配套好，再加上精装修，低总价，投资客还是很愿意来的。 新华贸置业顾问,板块客户市中心板块,板块未来城市核心资源价值稀缺性显现，会形成围绕建设大街的高端住宅板块，但未来供应量稀少。,市中心板块所处阶段,价格,阶段,供应：市中心板块主要依托的是成熟的城市资源，目前土地供应逐年减少，可见供应仅为存量供应，土地稀缺，开发项目较少阶段：由于土地的逐年稀缺供应量减少，高端住宅发展进入第三个阶段，新项目即再次拥有高端住宅必要的稀缺性，价格将长期处于跃升状态,虽然土地的稀缺可导致新建高端住宅的价格提升，但由于土地供应的稀缺，致使新建项目大多趋向于高容积率综合体，以提高产品的整体价值和利润率，加之板块的客户结构
26、，高容积率综合体更符合板块特性及客户需求，新产品往往更注重升值而忽略高端人群对居住属性的要求，短期内很难出现针对改善生活方式及对居住舒适度要求高客户的物业形式。,新华联广场,天一紫御庄园,新华贸,万达广场,10万平米,5万平米,市中心板块高层供应仅15万平米,土地供应与城市资源的稀缺度角度分析：以城市价值为基础的高端住宅发展阶段模型,第一阶段：高端住宅供应量少，少量产品对城市价值占有度高，价格快速跃升,第二阶段：随着大型开发商和高品质高端住宅供应量的增大，价格的提升取决于产品品质的提升，价格增速或将放缓,第三阶段：随着土地的稀缺及板块中品质提升的完成，开发量供应量大幅度减少，价格再次进入跃升阶
27、段,板块发展研判市中心板块,城市新兴高端板块，由于地质结构限制，同一项目中产品型式纯粹，沿湖为低密别墅区，外围多数为中高密度社区。,板块特征：新兴板块，目前主要依托南湖生态景观资源，未来城市价值预期较高,产品特征:高层、洋房都有，同一项目中产品形式较纯粹，但户型设计跨度较大，沿湖区域受地址条件影响以低密度产品为主,价格平台:高层均价1.1万元/平米，联排别墅均价1.7万,消化速度：高层产品70套/月，别墅产品40套/月,板块特征南湖板块,南湖板块主流客户为对南湖地区抗性较小的唐山市内客户及部分郊县客户，看重景观资源的稀缺性以及区域未来发展潜力。,客户来源：主流客户为唐山市内客户占5成以上比例，
28、出现部分全国和下县客户客户类型：他们是新唐山人和对南湖地区抗性较小的部分老唐山人，多来自资源型企业；他们是企事业单位的高层领导；他们对于房产有自己的理解，具备鉴赏力，他们曾经多次置业，收入较高，对于区域位置、社区的品质、物业的服务要求较高客户关注点：他们对于社区能否体现自己的身份而关注，还希望通过置业将财富资产化，看重未来的区域发展；对于社区的纯粹性和资源的占有很在乎；看重物业形式，对物业管理有着较高的要求，看重品牌影响力,我们的客户还是以唐山市内客户为主，主要是煤炭钢铁行业的客户，大部分客户在唐山市内是有房子的，也有大概10的客户是周边县市的，来我们这的唐山客户，对南湖区域的抗性还是比较小的
29、，年龄偏小一点，也是看好了南湖这边未来的发展，政府的搬迁和园博会，对他们也很有吸引力，好多客户因为我们点对点的营销，购买了我们项目 绿城南湖春晓置业顾问,我们计划在五一期间开盘，目前来咨询我们产品相关信息的客户仍以唐山本市人为主，也有部分下属县城的客户，市政府南迁让很多客户对我们项目周边未来的发展充满信心，南湖景观也是很多客户关注的交点，本市客户多为新唐山人，属于对南湖地块抗性较小的群体，外县或外地人多不会因地块位置产生抗性，因为我们以高层洋房为主，可以直接看到南湖景观，很多客户都被此吸引。 金色红堡置业顾问,板块客户南湖板块,未来随着景观资源稀缺、城市资源的逐渐兑现以及花博会、 世博会等大事
30、件利好，南湖区域高端住宅价值将得到快速发展。,南湖一号,金岸红堡,绿城南湖春晓,万科南湖别墅,和美仁恒南湖生态城,9万,40万,15万,100万,40万平米,南湖板块大型开发商低密产品供应超过200万平米,土地供应与城市资源的稀缺度角度分析以景观资源为基础的高端住宅发展阶段模型,价格,阶段,南湖板块所处阶段,集中景观资源为基础的高端住宅发展，随时间推移开发量的增大，景观资源的占有量逐渐减少，价格的增长呈曲线状增长，开发量越大，曲率越大，增长速度越快，后期土地供给逐渐减少，一线景观资源稀缺，高端住宅价值将超越比价体系,起始阶段，项目较少，板块价值仍未充分体现，价格提升速度稍缓,发展阶段，大型开发
31、商进入，带热区域，提升区域产品力水平，带高整个片区价值，价格迅速攀升,成熟阶段，高端住宅板块已经形成，土地供给减少且价格高，由于景观资源的稀缺，一线景观资源产品将超脱比价体系,供应：未来区域集中放量，一线湖景为低密度项目，供应稀少；高层处于湖区外围，项目内直接观湖景的户型供应量有限开发商进驻：区域成为外来开发商集中区域，外来多为品牌开发商，经验丰富，产品力水平普遍高于本地开发商，未来整体产品力水平也将高于其他板块阶段：目前凭借景观资源，价格处于迅速上涨期，城市配套设施尚未形成，处于起始阶段未来预期：市政府搬迁、环城水系的修建，未来商业中心的规划以及花博会园博会的预期都将为板块带来价格提升，区域
32、高端住宅价值将迅速凸显,板块发展研判南湖板块,城市开发新兴板块，目前主要依托惠丰湖景观资源和现有城市价值，开发项目较少，产品形式较纯粹，目前还处于唐山价格洼地。,板块特征：新兴板块，目前主要价值体现在惠丰湖景观资源及现有的城市配套，在售项目较少，且部分依托资源为南湖景观,产品特征:产品形式有高层，别墅产品，形式比较纯粹，尚未出现混搭产品,价格平台:高层产品均价6000元，别墅产品尚未出现在售项目，预期售价在22.6万元/平米,消化速度：高层产品月均可达100套,板块特征丰南板块,丰南区高端客户主要为丰南区内部有高支付力的客户及少数同丰南有生意往来的唐山市内客户，看重户型面积及社区品质。,客户来
33、源：丰南的高端客户为主，少量下县客户客户类型：他们是丰南地区的高端客户，收入高，有一定经济基础，多来自资源型企业或者企事业单位的高层；愿意在丰南置业和居住，渴望有高端产品的出现，希望板块产品力水平提升从而改变目前居住环境，多数在丰南有过一次以上置业经历，原以为高品质产品再次置业，支付溢价，目前丰南产品尚不能触及他们的总价上限客户关注点：他们对产品本身的关注度高，对于居住舒适度要求高，看中社区感和园林绿化，关注社区环境，对物业要求高，喜欢高科技并愿意为新产品支付溢价,我们的客户大多数都是丰南本地客户，都是附近钢厂的高层，政府高层，选择的面积也偏大，主要还是自住改善，丰南没有什么特别高端的项目，所
34、以我们项目一出来，销售情况就很好，好多客户都是一次性付款，感觉100200万的价格并未达到他们的心理上限，只不过因为没有更好的产品可选择了，客户对于我们社区的规模和园林都比较喜欢，也看重户型和赠送，因为好多都是自住，对物业要求也比较高，投资客也有，但是很少 湖畔郦舍置业顾问,项目还没有开盘，但是来电咨询的客户还是很多的，有丰南的，也有周边下县的，我们项目是离惠丰湖最近的项目，一线湖景资源，而且纯独栋设计，这样的产品以后是很难找的。 唐墅一号置业顾问,板块客户丰南板块,随着世博会的开展，迅速同南湖区域融合， 一线湖景、现有城市资源使得区域高端住宅价值迅速提升。,价格,阶段,丰南板块所处阶段,起始
35、阶段，项目较少，板块价值仍未充分体现，价格提升速度稍缓,发展阶段，大型开发商进入，带热区域，提升区域产品力水平，太高整个片区价值，价格迅速攀升,成熟阶段，高端住宅板块已经形成，土地供给减少且价格高，由于景观资源的稀缺，一线景观资源高端住宅将超脱比价体系,供应：一线湖景供应稀缺，外围供应量充足；在湖区周边，供应项目规模中等，物业类型较纯粹阶段：处于起始酝酿阶段，但酝酿期较短，价格会迅速进入发展阶段，价格迅速提升未来预期：新政府建立、惠丰湖周边配套的完善、大剧院等大型场馆修建，都将极大的促进区域价值提升，加之环城水系修建和园博会召开，丰南板块将迅速与南湖板块融合形成具有强势资源的大型高端住宅板块,
36、湖畔丽舍,唐墅一号,10万纯独栋,380万,丰南板块未来供应量超过500万平米，供应量大，但非集中放量,湖岸龙城,150万,土地供应与城市资源的稀缺度角度分析以景观资源为基础的高端住宅发展阶段模型,板块发展研判丰南板块,城市外围城乡结合部及远郊区域，配套匮乏，地域条件差，以低密产品形式吸引唐山及周边县市客户,板块特征：城市外围城乡结合部及远郊区域，生活配套匮乏，无景观资源和城市价值，仅依靠产品形式带来购买,产品特征:别墅为主，少量高层,价格平台:高层产品价格未定，预计价格在6000元左右，别墅产品独栋价格在1.3-2万，联排产品1万左右，依据与市区距离产生差价,消化速度：别墅年消化量在100套
37、以内。,板块特征远郊板块,客户主要为丰润客户和部分唐山市内客户，客户主要关注产品形式且总价承受力有限。,客户来源：丰润客户和部分唐山市内客户客户类型：丰润的客户一般是升级改善型主流财富客户，收入高，唐山市内客户，中等偏向主流财富阶层客户，收入较高，有一定的资产，多次置业经历，总价上限较低，对于南湖地区和市内别墅产品难以承受客户关注点：丰润客户多关注产品方面，唐山市内客户关注点更多的在乎产品形式，想要购买别墅产品但又难以承受更高的总价，对配套要求不高,我们的项目靠近丰润，客户也是丰润的客户居多，也有部分唐山客户，他们就是为了来买别墅的产品型式的，一半都是市内有几套房子的，买来也不会住，这类客户对
38、总价也比较敏感，还有些是对南湖有抗性的，销售情况也不是很好，看的不多，买的也不多。 乡居假日置业顾问,我们的位置是差了一些，但是也有很多唐山客户来电询问别墅的销售问题，他们对别墅产品的关注度还是很高的，我们的价格也会略低于市内别墅价格，还是有些买不起市内别墅又不想在南湖地区置业的客户，在关注我们项目。 星河公馆置业顾问,板块客户远郊板块,由于地域和景观资源上的先天不足，加之供应土地不具备稀缺性，仅能依靠低密度产品型式吸引客户，很容易被超越，高端住宅价值上升缓慢,供应：处于发展的初步阶段，供应量较少，多数为低密度开发阶段：由于先天地域差距，且不具有强势景观资源，目前产品只能依靠产品形式形成的价格
39、上涨，处于缓慢增长期未来预期：目前本板块暂无重大利好消息，短期内难以出现对价格和板块价值有极大拉动作用的事件，未来预期较差，板块将长期维持缓慢增长的非活跃状态,在地域条件差，景观资源缺少的板块，产品形式也可带来购买，但消化速度慢，且价格增长缓慢，与南湖、凤凰新城等活跃板块不可同日而语。,15万,5万,远郊板块目前可见存量供应仅20万平米位居所有板块之后,星河公馆,乡居假日,板块发展研判远郊板块,凤凰新城是唐山未来的政务中心、商务中心、生态居住中心，大量高端人群的涌入将使凤凰新城成为唐山高端住宅汇聚地。,板块小结,43,城市中高端房地产市场研究,3,中高端房地产板块研究板块研究市场供给分析,在售
40、项目的高层产品中，一居产品的面积在5070，两居产品以90120为主流三居产品以120190为主流，四居产品较少，面积在180250 之间，部分产品有五居，面积在250400 ,唐城一零一,橡树湾,新华联广场,天一紫御庄园,新华贸,绿城南湖春晓,金岸红堡,尚湖名筑,湖畔丽舍,丰南星河湾,星河公馆,梧桐大道,紫金广场,凤凰世嘉,金港国际静园,万达广场,一居两居三居四居五居,50,100,150,200,250,300,丰南,凤凰新城板块,市中心,南湖,面积（平米）,高层产品,鹭港,远郊,在售项目的低密产品中，多层面积集中在200300平米 ，联排面积集中在250400平米，独栋产品面积区间较大，
41、在300800平米之间，远郊板块的独栋产品面积普遍较大，均超过450平米,多层联排独栋叠拼,唐城一零一,250,300,350,400,450,500,550,600,650,700,750,800,梧桐大道,金隅山墅,万科南湖 别墅,金岸红堡,南湖 一号,唐墅一号,星河公馆,乡居假日,面积（平米）,低密产品,销售速度最快的产品为高层产品，近半数高层产品月均销售超过100套；联排产品月均销售在20套以内,唐城一零一,文苑凤凰城,新华联广场,天一紫御庄园,新华贸,绿城南湖春晓,尚湖名筑,湖畔丽舍,丰南星河湾,星河公馆,梧桐大道,凤凰世嘉,金港国际静园,万达广场,10,30,40,50,60,70
42、,万科南湖别墅,乡居假日,20,90,80,100,110,120,高层多层联排叠拼独栋,销售速度,鹭港,成交价格：唐山市区、凤凰新城、南湖板块高层价格集中在80001.1万元，多层洋房价格集中在1.2-2万元，在同一区间内，凤凰新城北部板块价格略高；,唐城一零一,文苑凤凰城,新华联广场,天一紫御庄园,新华贸,绿城南湖春晓,金岸红堡,尚湖名筑,湖畔丽舍,丰南星河湾,星河公馆,梧桐大道,鹭港,凤凰世嘉,金港国际静园,万达广场,高层多层联排叠拼独栋,0.7,1.1,1.3,1.5,1.7,1.9,丰南板块,凤凰新城板块,市中心板块,南湖板块,万科南湖别墅,南湖一号,唐墅一号,乡居假日,0.9,2.
43、3,2.1,3.1,2.5,2.7,2.9,远郊,均价（万元）,成交单价,高层产品总价控制在400万之内，主力总价70180万；多层产品总价在200600万之间，联排产品总价在400600万之间产品居多，独栋产品总价650万以上,成交总价,唐城一零一,文苑凤凰城,新华联广场,天一紫御庄园,新华贸,绿城南湖春晓,金岸红堡,尚湖名筑,湖畔丽舍,丰南星河湾,星河公馆,梧桐大道,鹭港,凤凰世嘉,金港国际静园,万达广场,高层多层联排叠拼独栋,100,300,400,500,600,700,丰南板块,凤凰新城板块,市中心板块,南湖板块,万科南湖别墅,南湖一号,唐墅一号,乡居假日,200,900,800,1
44、000,1100,1200,远郊,总价（万元）,新天地鹭港,高端项目各物业形态消化量及回款速度盘点,成交盘点,高层产品年消化量普遍高于多层和联排产品，最高可达到17万平米，多层产品最高年消化量8.5万平米，联排最多仅7万平米,唐城一零一,文苑凤凰城,天一紫御庄园,万达广场,新华联,绿城南湖春晓,尚湖名著,湖畔郦舍,丰南星河湾,梧桐大道,梧桐大道,凤凰世嘉,金港国际静园,新天地鹭港,2,4,5,6,7,8,新华贸,唐城一零一,3,10,9,11,年消化量：万平米,年消化量,唐城一零一,万科南湖别墅,乡居假日,乡居假日,12,13,14,15,16,从市场可见项目供应量来看，洋房供应量远远小于高层
45、产品, 未来市场存在较大机会,从市场可见项目供应量来看，洋房和别墅的供应量远远小于高层产品,年消化量,市场高层产品以75-180平米的二居、三居为主，多层面积集中在200300平米 ，联排面积集中在250400平米，独栋产品在300800平米之间。高层产品可产生的最大消化量为17万平米但产品销售价格低，单价一万元以上可产生的年最大消化量为13万平米从销售价格上来看高等级的物业形态以及地域优势可为产品带来溢价，价格独栋联排洋房普通高层。从未来供应上来看，高层产品供应量最大，总供应约709万平方米，市场潜在竞争最为激烈，洋房产品未来供应量偏少，存在市场机会。,市场小结,如何在竞争激烈的市场中脱颖而
46、出，实现项目开发目标？ 高端客户置业关注分析 高端竞争项目深度解析,53,中高端客户及竞争项目研究,4,中高端客户研究典型项目研究,54,私企打工者、普通公务员、企业基层管理人员等,普通工人等,支付力,高,低,顶级财富阶层：目标物业总价控制400-800万；从业特征：矿产、能源、钢铁、政府、房地产等行业；置业目的：80%以上自住、资产沉淀；代表客户：天元骏景业主、梧桐大道客户主流财富阶层：目标物业总价控制200-400万；从业特征：矿产下游产业链企业主、政府、国企高层；置业目的：自住、养老、为子女置业；代表客户：乡居假日、凤凰世嘉客户入门级财富阶层：目标物业总价控制100-200万；从业特征：企业中高层、政府中层管理人员；置业目的：自住，为子女置业；代表客户：鹭港部分客户、万达广场客户,顶级财富阶层,主流财富阶层,入门级财富阶层,私企业主，国企高层、政府权力部门高官,政府基层干部、大学教师、大型钢企中层,矿主，能源业主钢材业主,通过客户访谈和项目调研，唐山中高端客户按照财富层次可分为顶级财富阶层,主流财富阶层和入门级财富客户三个层次,中高端客户类型,55,唐山真正的有钱人都住丽景、天元，丽景是早期的高档小区了，当时就是整体环境做得好，现在已经不行了；天元出来以后大家都觉得天元立面漂亮，再加上它那几个大户型，有钱人都觉得住在天元才上档次（唐山地产专业人士）,
