1、,特色小镇,国家政策解读系列,Characteristic town让特色小镇彰显真特色,2.1特色小镇核心,特色小镇,【起源】,源自国外，兴起于浙江，壮大于长三角，如今，正以燎原之势在全国蔓延，逐渐成为我国产业转型升级的重要抓手大约3平方公里左右，相对独立于市区具有明确产业定位、文化内涵、旅游资源和一定社区功能的复合型平台以市场化的方式，将经营特色产业的人，比如搞金融的、互联网的、专业加工的等等产业集聚到这个小镇，经过十几年的积累后形成一定规模，这种特色产业将辐射全国，甚至走向世界,2.1特色小镇核心,特色产业+旅游产业特色产业：贸易、教育、制造、科技、双创、健康、农业等,【内涵】,独特小镇
2、风貌+错落的空间结构,以政府为引导、以企业为主体的市场化开发运营机制,产业+文化+旅游+社区,特色小镇是指依赖某一特色产业和特色环境因素（如地域特色、生态特色、文化特色等），打造的具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一，产城乡一体化的新型城镇化模式,【定义】,特色小镇,2.1特色小镇核心,特色小镇,【关键】,2.1特色小镇核心,不盲拆,不盲盖,尊重小镇现有格局不盲目拆老街区顺应地形地貌保持现状肌理延续传统风貌,持小镇宜居尺度不盲目盖高楼建设小尺度开放式街坊住区营造宜人街巷空间适宜的建筑高度和体量,不盲从,承小镇传统
3、文化不盲目搬袭外来文化保护历史文化遗产活化非物质文化遗产体现文化与内涵,2.2特色小镇现状,国家政策全方位支持,国家为了鼓励和支持其快速发展，2106年连续出台多个政策支持小镇发展，更是已经联合银行等金融机构为特色小镇等提供资金方面的保驾护航。2017年1月13日，国家发改委和国家开发银行表示，国家开发银行各分行积极参与特色小（城）镇规划编制工作，做好系统性融资规划和融资顾问工作，明确支持重点、融资方案和融资渠道，推动规划落地实施。此后，住建部与国开行、中国农业银行(3.510, 0.03, 0.86%)等也相继出台支持政策。,2.2特色小镇现状,2.2特色小镇现状,2.2特色小镇现状,新的经
4、济增长点,2016年住建部等三部委力推的特色小镇虽然至今发展时间不长，但已初具规模和效应，获得社会各界的认可和支持。在多方共举的情况下，产业新城和特色小镇逐渐迈向由量到质的转变，成为新的经济增长极。 首批127个特色小镇也取得了明显成效：新增企业就业人口10万人，平均每个小镇新增工作岗位近800个；农民人均纯收入比全国平均水平高1/3。,2.2特色小镇现状,中国城镇化进程的新风口,特色小镇已成为中国城镇化进程中的新风口，从中央到地方的政策导向、各行各业的热情参与都预示着这个新市场的巨大可能。从国家住房城乡建设部发布的首批127个特色小镇的分布看，华东和西南地区成为特色小镇聚集区，基于旅游发展型
5、的特色小镇最多，超过一半的小镇采取了PPP建设模式。,首批127个国家级特色小镇分布于全国31个省、市、自治区浙江省目前位居第一，共计入选8个，江苏省、山东省及四川省分别入选7个，大部分省份入选3-4个87个镇是国家级重点镇，35个镇是全国特色景观名名镇，24个镇是中国历史文化名镇，33个镇是全国环境优美乡镇镇，24,2.2特色小镇现状,从功能类型的占比来看，首批特色小镇在功能类型的分布上有些不够均匀，基于旅游发展型的特色小镇明显居多，其次为历史文化型，而民族聚居型目前较少。24,2.2特色小镇现状,华东和西南地区的特色小镇数量最多35个，西南区域坐拥丰富的旅游资源，特色小镇多达21个，其中，
6、基于旅游发展型的占大多数未来的小镇建设上，旅游产业既可以作为主导产业成为小镇发展的特色依托，也可以作为信息小镇、农业小镇等特色小镇的补充功能镇，24,2.2特色小镇现状,在这127个特色小镇中，PPP已经展开了广泛的应用，超过半数的特色小镇已经开展了PPP项目，有73%的特色小镇已经购买了市场化的服务项目入选的特色小镇在市场主体建设方面实现了进展24,2.2特色小镇现状,2.2特色小镇现状,房地产商争相竞逐,碧桂园、华侨城、万科、万达、恒大、华夏幸福、招商局、绿城、时代地产等多家房企将眼光投向特色小镇的房企。在面粉贵过面包的现实下，稀缺的土地资源成为各个房企竞逐的对象。而有着大量土地待开发的特
7、色小镇，自然成为房企眼中的“唐僧肉”,2.2特色小镇现状,碧桂园：五年内将投入不少于1000亿元在深圳周边建设10个有差异化的科技小镇华侨城：未来将以PPP模式在全国打造100座特色小镇，已在深圳启动凤凰小镇等十大文化产业重点项目华夏幸福：三年在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇绿城：5-10年内将做出5-10个小镇样板，主要位于上海、杭州和北京周边约三五十公里包围圈内,2.3特色小镇类型,2.3特色小镇类型,以企业为主体，按照该地区产业发展和空间布局协调统一的原则，集聚和激活创新资源，推动小镇特色产业差异化发展，促进该地区工业转型升级主要小
8、镇有：广东回龙镇（步步高工业集聚基地）江苏碾庄镇（机械设备）山东西张庄镇（煤炭、纺织、服装）浙江柳市镇（电器制度）等,2.3特色小镇类型,通过深挖当地民俗文化、民族文化、历史遗产等，与地方特色和经济发展有机融合，与当代我国保护传统文化的重要任务相结合主要小镇有：河南赵堡镇（太极文化）湖北吴店镇（汉朝历史文化）广西贺街镇（古城为全国重点文物保护单位）河南竹沟镇（红色文化）贵州茅台镇（酒文化）等,2.3特色小镇类型,旅游业是此类型小镇的核心产业，国内传统特色小镇大多属于此类，小镇旅游接待服务功能发展较早，这也是此类小镇的主体功能，一般由政府与企业合作成立旅游开发公司共同开发主要小镇有：河南赵堡镇（
9、太极文化）湖北吴店镇（汉朝历史文化）广西贺街镇（古城为全国重点文物保护单位）河南竹沟镇（红色文化）贵州茅台镇（酒文化）等,2.3特色小镇类型,民族风情浓郁、民族文化保护价值较高和新型城镇化发展潜力较大。一般情况下，非农产业和非农人口相对聚集，且对当地民族特色村寨保护发展工作具有较强的辐射带动作用。主要小镇有：云南畹町镇（傣、德昂、景颇族聚居地）吉林东盛涌镇（朝鲜族）等,2.3特色小镇类型,利用自身的优质农业资源，以特色农业产业为依托，结合绿色生态、美丽宜居、民俗文化等特征，具有明确的特色农业产业定位、农业文化内涵、农业旅游功能的“宜居、宜商、宜业、宜养、宜游”的新型现代农业发展空间平台。通过整
10、合农业、城镇、科技、文化、创新等要素，构建“产、城、人、文”四位一体、农旅双链协同发展的综合体。主要小镇有：黑龙江兴十四镇（农业生态旅游）四川德源镇（大蒜生产基地）等,2.3特色小镇类型,核心是突出商贸特色。 工贸型小镇的优势是当地手工业、传统工艺制造和具有比较优势的特色产业 农贸型小镇的优势是农产品主业突出、市场占有率较高、物流集散基础较好 商旅文小镇主要优势是当地旅游资源和文化特色 电商型小镇的电子商务普及和应用水平较高，电商企业、电商个体、电商产品相对集中主要小镇有：广西莲花镇（水果和农产品集散地）等,Contents Page,过渡页,特色小镇概述,六大融资模式,背景与发展历程,六大融
11、资模式,项目建议与案例,开发运营盈利模式,问题与机遇,背景与发展历程,特色小镇概述,3.1特色小镇融资政策环境,01,鼓励多渠道的对特色小镇的金融支持,02,鼓励多渠道的投融资创新,03,政策性信贷资金支持范围,关于推进政策性金融支持小城镇建设的通知明确规定：政策性信贷资金主要支持小镇基础设施配套、小镇公共服务设施、产业支撑配套设施三方面的建设,关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见中提出创新特色小（城）镇建设投融资机制。,国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见中，提出强化金融支持,3.2特色小镇融资融资渠道,多平台参与，缓解政府压力，盘活小镇发展,3.3特色小镇融资六种模式,融资约束是
12、特色小镇建设的最大障碍，持续稳定的资金来源是特色小镇发展的关键，因此合适的融资模式对于特色小镇的发展是非常有必要的,发债,融资租赁,资产证券化,基金,收益信托,PPP模式, 发 债,根据现行债券规则，满足发行条件的项目公司可以在银行间交易市场发行永（可）续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资，可以在交易商协会注册后发行项目收益票据，也可以经国家发改委核准发行企业债和项目收益债，还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债。,3.3特色小镇融资六种模式, 融资租赁,融资租赁集金融、贸易、服务于一体，具有独特的金融功能，是国际上仅次于银行信贷的第二大融资方式直接融资租赁，可以大幅度缓解建设期的资金压
13、力设备融资租赁，可以解决购置高成本大型设备的融资难题售后回租，即购买有可预见的稳定收益的设施资产并回租，这样可以盘活存量资产，改善企业财务状况,3.3特色小镇融资六种模式, 基金,产业投资基金：具有产业政策导向，更多的是政府财政、金融资本和实业资本参与政府引导基金：由政府财政部门出资并吸引金融资本、产业资本等社会资本联合出资设立，按照市场化方式运作，带有扶持特定阶段、行业、区域目标的引导性投资基金，非营利性，一般不直接投资作为母基金投资于子基金城市发展基金：地方政府牵头发起设立的，募集资金主要用于城市建设的基金。牵头方为地方政府，通常由财政部门负责，并由当地最大的地方政府融资平台公司负责具体执
14、行和提供增信，投资方向为地方基础设施建设项目，通常为公益性项目PPP基金：PPP基金是指基于稳定现金流的结构化投融资模式。PPP基金可分为PPP引导基金和PPP项目基金；其中PPP项目基金又分为单一项目基金和产业基金等,3.3特色小镇融资六种模式,城市发展基金运营结构图,3.3特色小镇融资六种模式, 资产证券化,基于我国现行法律框架，资产证券化存在资产权属问题，特色小镇建设涉及到大量的基础设施、公用事业建设等，“基础资产”权属不清晰，在资产证券化过程中存在法律障碍。,3.3特色小镇融资六种模式, 收益信托,类似于股票的融资模式，由信托公司接受委托人的委托，向社会发行信托计划，募集信托资金，统一
15、投资于特定的项目，以项目的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益,3.3特色小镇融资六种模式, PPP融资模式,特色小镇的开发过程中，政府与选定的社会资本签署PPP合作协议，按出资比例组建SPV，并制定公司章程，政府指定实施机构授予SPV特许经营权，SPV负责提供特色小镇建设运营一体化服务方案，特色小镇建成后，通过政府购买一体化服务的方式移交政府，社会资本退出,3.3特色小镇融资六种模式,Contents Page,过渡页,特色小镇概述,六大融资模式,背景与发展历程,开发运营盈利模式,项目建议与案例,问题与机遇,背景与发展历程,特色小镇概述,六大融资模式,4.1开发模式,开发总模式：【双产业
16、三引擎三架构】,4.1开发模式, 以特色产业为引擎的泛产业聚集结构,主要包括“产业本身+产业应用+产业服务+相关延伸产业”四个层面（机器人为例）“产业本身”即机器人的生产制造、科研、设计、系统集成等“产业应用”包括工业领域的机器人工业4.0、医疗领域的机器人康复医疗陪护、休闲领域的机器人娱乐表演等“产业服务”则包括机器人交易服务、机器人会议服务、机器人教育培训等“相关延伸产业”可以与旅游、影视、文化等领域结合，打造机器人主题乐园、机器人影视产业园、机器人博物馆等,4.1开发模式, 以旅游为引擎的泛旅游产业聚集结构,泛旅游产业聚集结构，是在泛旅游产业理念下，依托旅游与其他产业的融合、聚集，超越旅
17、游十二要素的范畴，形成以旅游产业带动其他产业发展的多产业、立体网络型产业集群,4.1开发模式, 旅游目的地架构,特色小镇虽不完全是以旅游为主要目的，但又必须包含旅游的功能，每一个特色小镇原则上都是一个以3A或3A以上景区为主导的旅游目的地，是“旅游吸引核+休闲聚集+商街+居住”的一体化聚集地,4.1开发模式, 新型城镇化架构,特色小镇本身就是一个城镇化架构，包括“核心引擎+产业园区+休闲聚集区+综合居住区+公共服务设施配套”五大架构。,4.1开发模式, 互联网引擎与智慧化架构,以人为中心的特色小镇，应注重市场环境的变化，立足居民或游客的体验维度，从顶层设计、生产生活、服务提供、城市管理、品牌营
18、销等多角度全方位，注重现代智慧科技的运用，打造智慧化的特色小镇，形成对产业、旅游、宜居生活的全面提升。,4.2运营模式（商业模式）,4.2运营模式（运营模式）,企业主体，政府服务，政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，引进民营企业建设特色小镇,4.2运营模式（投融资模式）,构建以项目为核心；以城市投资及旅游投资为支撑，多种投资平台相互协调；特色小镇投融资平台为互相支撑的投融资框架结构,4.3盈利模式,4.3盈利模式,政府是特色小镇发展的最主要推动者，特色小镇的发展不仅可以推动地方经济的快速发展升级和就业人口的聚集，也给政府带来了巨大收益。税收收入：特色产业作为特色小镇的核心，以特色产业
19、为核心而发展聚集的产业链上下游企业将给政府带来巨大的税收收益和就业人口，从而带动地方的发展土地溢价：特色小镇的发展成熟必将带来周边土地的溢价，政府通过土地财政可以获得大量收入无形的收益：如城市环境的优化、民生的改善、城市影响力的提升、产业生态圈的形成、就业增加和更多高素质人才的聚集等等，这些难以用金钱衡量的社会经济环境改善，是政府大力推动特色小镇开发的重要动力,4.3盈利模式,开发商是特色小镇的开发主体，涉及小镇开发的前中后全链条，从土地整理就开始介入，往往一直延伸到小镇运营政策性资金：对于旧工业区、旧城改造，政府往往有一定的政策性资金补贴和土地优惠政策，这将大大降低企业的前期投入成本。而企业
20、在引入相关产业和项目落地小镇时，往往政府也有相应的招商奖励补贴基础建设收益：这里主要是指土地整理和公共基础设施的工程建设收益。如华夏幸福受政府委托对小镇范围内的土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，变毛地为熟地后，通过政府回购，获得盈利项目运营收益：对于开发商来说，门票、交通、租金、经营性物业的营业收入和部分产权物业的销售收入以及关联产业的收益都是其长久运营小镇的收入来源地产收益：通过特色小镇政策获得土地是不少房地产等开发商进入特色小镇开发的原动力。通过一定程度的地产开发用地和产业用地的配比，开发商可以以短平快的地产收益平衡见效慢的产业开发支出，长短相济，长远发展
21、,4.3盈利模式,金融机构介入特色小镇开发，除了作为资金供给方，还可根据自身特点通过以下方式盈利产业循环收益：通过基金的方式介入相关产业的发展、项目的开发等，通过企业自身产业与小镇产业的互动，既促进小镇产业的蓬勃发展，又反哺其自身产业的进一步提升，互利互惠，共同获得溢价价值消费信托收益：对于从小镇开发的终端介入，将地产、酒店等的使用权、购买权、服务消费权等包装成消费信托产品出售，通过预付方式，形成由大量小额预付金构成的资金池，并获得其固定年限内的无偿使用权，再利用资金池进行投资获得收益。同时，也营销了小镇产品，促进了小镇的发展,Contents Page,过渡页,特色小镇概述,项目建议与案例,
22、问题与机遇,背景与发展历程,特色小镇概述,六大融资模式,开发运营盈利模式,5.1问题,找准自身定位,避免“千镇一面”、唱“空城计”，成为地方政府不得不面对的问题,要找有一定的产业特色、与中心城市联系较为方便的小镇，又如有较为悠久历史传承、民族特点或者有较为突出的自然地理特征的小镇,小镇的规划和建设，一定要发挥小城镇的比较优势，比较优势就是小镇的最大特色,从具备基本条件的小镇发力,突出特色以特兴城,从“特色小镇”一词首次提出至今，特色小镇的发展确实取得了不少成绩。但在遍地开花的特色城镇建设中，也存在一些问题。避免部分小城镇建设本着“捡到篮子就是菜”的想法,5.2机遇,01,农民收入提高带来机遇,
23、02,产业转移和农民工回乡创业带来机遇,03,高铁、公路、桥梁、机场等重大基础设施建成和完善带来机遇,04,城市居民生活方式变化带来机遇,城镇化是现代化的必由之路，特色小城镇建设理当作为推进新型城镇化、促进城乡发展一体化的重要突破口。,5.3注意事项,坚持产业引导,在特色小镇建设初期，应该尽可能的坚持产业引导，而不是房地产商介入。特色小镇的发展一旦引入房地产，就会拉高土地成本，最后会演变为房地产一业独大，并带来大量的小镇库存。国家发改委发展规划司副司长陈亚军表示，特色小镇受一些房企的追捧，主要是因为解决了拿地贵的问题，以特色小镇名义向政府拿地成本相对较低，但这和特色小镇建设的初衷是相背离的。,
24、政府不能主导,如果由政府号召，政府其实并不清楚哪个产业可以发展，没有盈利动机，政府也不清楚企业会选择什么地方进行特色产业的集聚，可以说，政府不善于和中小企业打交道。更重要的是，政府常常盲目的搞政绩工程，因此更侧重于跟大企业打交道，能在任期内完成自己所谓的政绩，就很难形成特色小镇。,Contents Page,过渡页,项目建议与案例,背景与发展历程,特色小镇概述,六大融资模式,开发运营盈利模式,问题与机遇,6.1项目建议,研究方法,研究重点：政策及市场需求分析、当地要素及特色挖掘、小镇选址及规模确定、产业体系构建、功能业态组织、重点项目策划、空间形态塑造、投资回报分析、招商重点及实施策略等研究方
25、法：根据不同区位分类研究国内外可借鉴案例，融合企业、政府及市场三方需求，明晰产业逻辑、规划逻辑、投资运营逻辑，采用内外专家结合、资料分析与市场调查结合、模式化通用规划与定制化投资品策划结合、定性定量结合、逐步深入的办法进行精准研究，最终形成可操作的三融小镇方案,01,6.1项目建议,研究阶段,需求分析规律性、逻辑性、概念性研究阶段指向性、规划性、定性定量结合，研究+规划阶段定制化、定量化、项目化策划阶段。会形成几类研究成果：对政府（策划规划、可研等）、对投资人和招商对象（招商手册、投资品说明等）、对企业内部（详细投资分析等）,02,6.1项目建议,第一类是大城市、大城市群周围的地区，该区域距离
26、中心城市较近，要素聚集能力相对较强，产业聚集力明显，此区域主要以要素市场的产业运营及产业地产为突破口第二类是在特色资源独特、农副产品、名特优产品特别鲜明且市场占有率大、对当地经济拉动大的地区，打造区域要素市场，做好产业运营，并与政府一起打造城市投资运营商，创新产城融合的PPP模式第三类是构不成要素市场的聚集区，只能是个产地基地，可通过“312”的产业发展路径创新，从第三产业入手，先解决卖给谁问题，再带动一二产业的发展,项目选址,03,6.1项目建议,为响应国家大城市存量发展、中小城市精明发展的宏观政策，同时考虑到审批和投资运营难度，三融小镇的规模不宜过大，集中建设区以15平方公里为宜。以杭州基
27、金小镇为例，规划用地3.2平方公里，核心区用地2.5平方公里，以城中村及铁路仓库等存量用地改造为主，总建筑面积30万平方米，保留了宋代八卦田等生态文化用地，打造成为小而精、小而美、产值高、颜值高的特色小镇,项目规模,04,6.1项目建议,满足“两规”的城镇目前越来越严格的土地政策和国家大城市存量发展、减量发展，中小城市精明发展政策的大背景下，三融小镇应选择有规划、有土地指标的区域，尽量在“两规”（城市总体规划和土地利用规划）均能满足的城镇建设用地范围内，降低操作的难度，减少因为调整法定规划带来的无法预计的时间成本影响不逾越刚性红线范围三融小镇的用地范围应避免选择无法逾越的刚性红线范围，如基本农
28、田、生态保护区、公益林、湿地保护区、滨水蓝线控制带、风景名胜区、遗址保护区等用地范围，这些范围不太可能调整为建设用地，难以取得合法手续精心安排计划三融小镇在推进计划和用地规模上也应精心安排，使土地指标的获取与小镇实施计划和进度相匹配,用地范围,04,6.2案例,麻城智慧农业谷,13年，麻城确认在“两河四岸”范围内，打造“麻城智慧农业谷”核心建设，该项目采取了一种全新的发展模式和运营模式，即以商业化运作的模式，打造一个政府授权委托，企业运营管理，优势互补，合作共赢的全新平台,总规划：麻城智慧农业本借助信息网络技术，构建以“物联网、流通网、综合服务网“为基础，包含”一核、四区、多基地“三级载体的功
29、能体系，创造”空间分散、功能联动、网络整合“的供应链组织模式，打造大别山地区的产品供应链、创新服务链，构建生态高产值农业产业体系，促进大别山地区的产业主协作与区域统筹,6.2案例,世界香水之都法国格拉斯小城,格拉斯位于法国东南部普罗旺斯-阿尔卑斯-蓝色海岸大区滨海阿尔卑斯省，人口仅4万却生产全世界60%的香水，从事与香水有关的工作人员超过总人口2/3，拥有多家香水厂和众多的香水试验室，全法国50%以上生产芳香原料的企业聚集于此，纳税占总税收的一半,6.2案例,支柱产业：香水。产业规模较大，原料来自全球，产品销往全球，是典型的以小博大的品牌产业业态圈：与香水产业配套的功能业态非常丰富，当地的商店大多与香水有关，有香水博物馆、各类以芳香植物为特色的餐厅、香熏理疗、全球唯一的香水专科学校等产业带动旅游：当地气候适宜种花，当地人爱花，小城举目是花，与古色古香的建筑和小尺度的街巷相得益彰，小城周边景色优美，花海遍布，每年都要举行两次与花有关的节日庆典活动，5月有玫瑰花节，8月有茉莉花节格拉斯的香水产业不仅带动了当地鲜花规模化种植，也带动了当地旅游、服务、香水技术研发、培训等多种业态的发展，是典型的以少带多的产业发展模式,世界香水之都法国格拉斯小城,
