1、策划是这样练成的思想采购,东莞中原事业一部 B组 刘树新,亲爱的朋友们，撰写策划报告时，你是不是经常遇到这样的情况：,辛苦一个月赶出的定位报告品控之时，却被开发商扼杀，一致认为“高度不够”；。,大量的宏观市场的数据分析与项目的关系不沾边；,竞争对手的定位报告创意十足，营销手段层出不穷，而你好象陷入了思维枯竭；,传统的结构思路导图,？,也许，报告思路很清晰逻辑关系紧密，内容全面我们开始得意我们的报告勘称完美但是提案屡战屡败，掉进了开发商所谓“内容平凡、高度不够”,俗话说：“ 一个好汉三个帮”,同理：“一个策划三个桩”,策划新模式之三桩理论,策划新模式之三桩理论,“理论研究”,“思想采购”,“市场
2、调研”,三桩理论,“理论研究”是指对特定策划对象相关的行业，对其发展变化模式，从理论高度上作好大势把握；,“思想采购”则是尽可能在世界范围或全国范围寻找同类策划对象的成败经验，进行纵横比较，寻找可行的开发模式，尽量避免决策风险；,“市场调查”则从若干假想方案出发，寻找最合适的目标市场、主题定位及概念产品；,而在整个策划过程中，思想采购的范围和质量对解决问题具有特别重要的作用。我们只有比客户见得更多，看得更远，既有理论高度，又有实践深度，才有可能产生棋高一筹的策划案,思想采购实际上是许多策划者不自觉在使用的方法。这点在地产策划领域表现得尤为明显。接下来让我们一起见证思想采购的神奇力量,成立阶段,
3、初创阶段,转型阶段,1,2,3,从滩涂起步建设花园城市(1985年1993年)重点时间回顾：锦绣中华主题公园建设，标志着华侨城旅游地产诞生；,以旅游地产模式布局全国(1994年2009年)2008年评为“中国旅游地产第一品牌”，华侨城布局全国,改革开放的号角呼唤华侨城(1978年1985年),思想采购先驱者华侨城地产,中国旅游地产第一品牌,其中，初创阶段锦绣中华微型景区主题公园的建设，使华侨城成为中国主题公园的开发先驱者，为华侨城集团走向全国奠定了坚实的基础,锦绣中华：中国旅游胜地四十佳之一，是目前世界上最大的实景微缩景区。深圳锦绣中华已入选中国世界纪录协会世界最大实景微缩景区候选世界纪录。“
4、一步迈进历史，一天游遍中华”是该景点的口号，园中的82个景点均按中国版图位置分布，大都按1:15复制。其中有五万多个栩栩如生的陶艺小人和动物点缀在各景点，生动再现了我国的历史文化及民俗风情；开创了中国主题公园之先河，名声享誉海内外，现已接待中外游客5000多万人次，其中包括世界各地的国家元首、政府首脑、国际知名人士数百人；,回顾本体：,锦绣中华“一步迈进历史，一天游遍中华”创意源泉如何形成，倘若你是策划人，你该如何思考、策划锦绣中华！,思考锦绣中华,马德罗丹小人国：举世闻名的“马德罗丹小人国”(Madurodam)位于海牙市，靠近知名的席凡宁根沙滩海岸(Scheveningen)，与阿姆斯特丹
5、与美丽的花田区也距离不远。马德罗丹小人国就像是整个荷兰浓缩成的一个城市，在这里您可以一次将荷兰尽收眼底。阿克马的乳酪市集、海牙和平宫、乌特勒支的圆顶大教堂、阿姆斯特丹水坝广场旁的皇宫、国立博物馆、运河沿岸的古老建筑，还有三角洲大堤防等，所有荷兰著名的观光景点都以25:1的比例，模仿实体建造并陈列在美丽的庭园中,延伸视角：,解密锦绣中华“思想采购”,世界上最大的实景微缩景区锦绣中华,闻名遐迩的缩微城市马德罗丹小人国,锦绣中华策划的成功，很大程度上是对马德罗丹小人国的思想采购,锦绣中华是深圳华侨城的一个旅游区，坐落在风光绮丽的深圳湾畔。她是目前世界上面积最大、内容最丰富的实景微缩景区，占地四百五十
6、亩，分为主点区和综合服务区两部分。82个景点均按中国版图位置分布，比例大部分按1：15建造。 “锦绣中华”的景点均是按它在中国版图上的位置摆布的，全园面积有如一幅巨大的中国地图。这些景点可以分为三大类：古建筑类、山水名胜类、民居民俗类。安置在各景点上的陶艺小人达五万多人,小人国建于年，是马都拉夫妇为纪念他们在第二次世界大战中牺牲的儿子而出资建造的，作为献给荷兰儿童的一件礼物。小人国有自己的城徽，市长由当今荷兰女王贝娅特丽克丝担任，市议会议员由海牙名海牙小学生组成。年，被“荷兰城市联盟”接纳为正式会员，成为世界上最小的城市。城内汇集了以：比例缩小的荷兰国内多座著名建筑和名胜古迹。,思想采购,华侨
7、城在深圳开发的波托菲诺房地产项目也有明显的思想采购痕迹。华侨城波托菲诺楼盘售楼处的两幅惊人相似的照片让人惊讶得说不出话：一幅是意大利波托菲诺小镇的风景照，一幅是华侨城波托菲诺楼盘的实景照,意大利波托菲诺镇区,深圳华侨城波托菲诺,延伸思想采购其它成功案例波托菲诺,借鉴“思想采购”操盘成功的例子并不少见，一些顶尖的房地产公司已深知全球化思想采购的威力。万科就是一例。万科的四季花城项目，其商业街就是采购美国迈阿密一条相同的街道的设计思想进行建设的,四季花城商业街,迈阿密尼康商业街,延伸思想采购其它成功案例万科四季花城,延伸思想采购成功案例马克思主义理论,黑格尔辨证主义,马克思主义,费尔巴哈唯物主义,
8、福立叶空想主义,实际上马克思主义的理论也是继承并发展了黑格尔的辩证法、费尔巴哈的唯物主义和福立叶的空想社会主义的经典哲学成功而产生的,可见，思想采购在房地产营销体系中的重要性，那么思想采购在房地产营销过程中如何落地？,思想采购步骤与方法,方法：对世界同类型项目开发研究，采购成败案例的经验，总结共性和规律；,一次性采购，即对同类型成功项目开发模式、开发经验、营销体系的共性与规律直接进行概念嫁接，不加以改良与提炼,属性定位,核心问题,一次性采购案例和富花园,项目属性,影 子,如何克服陌生区域价值劣势？,1,如何整合资源形成区域不可复制的另一极？,2,产品价值点如何展现？,3,同类成功项目：万科城关
9、键性问题处理,区域价值重新定位“大深圳”、 “大交通”背景下的万科城，解决目前社区位置相对偏僻和交通瓶颈的问题困扰,以6年的本区开发经验整合三大项目资源，打造1平方公里、100万平米住宅、1万户人家的“万科生活城”，并以四季花作为项目参照物.,在一期开盘初期，将3万方商业、中心广场、景观园林、教育设施一并展示，未来生活场景得以充分体验看得见的未来,品牌效应,4,思想采购一次性采购,产品创新,强势营销展示,+,和富花园营销方向,加强区域价值的引导，突破现有区域价值形象瓶颈,以产品创新为核心竞争力打造高品质多样性的生活社区,完善生活配套，启动区全面实景展示未来生活情景，建立大盘气势,案例嫁接和富花
10、园营销方向,二次采购，即研究同类型成功项目开发模式、开发经验、营销体系的共性与规律的基础上，结合项目指标、项目目标客群的需求、竞争差异化等因素，进行概念的改良与提炼，最终形成区隔竞品、符合客群的新诉求点,概念采集,改良与提炼,新概念输出,二次采购方法,二次采购案例奥林匹克花园,12年,56个项目,2010年，100亿销售额,1、目标概念采集,奥园主席郭梓文,奥运象征“美丽、健康、和平、友谊”，采购奥运精神内涵植入房地产领域,奥林匹克象征：美丽、健康、和平、友谊,2、概念改良与提炼,2、概念改良与提炼,目标客群居住理念广州人生活调查发现，人们居住和消费的概念正在发生重大的变化，人们正从夜总会、KTV走出来，走出娱乐场所、进入运动场，人们对运动的追求、对健康的追求已经是一个新时代的话题,奥林匹克精神内涵奥林匹克有很十富的内涵。奥林匹克文化蕴含着运动、健康的概念，而且没有地域界限，具有世界知名度，含义广，延伸性强。奥林匹克文化的广泛性和深邃的内涵就像跳跃的火焰，具有鲜活的生命力,3、概念改良与提炼,3、新概念输出,奥林匹克概念的采集,美丽、健康、友谊、和平,目标客群需求,运动、健康、人文,运动就在家门口,思想采购要点回顾,思想采购,谨以此文献给,致力投身于中原地产策划领域的型男靓女们“思想采购”之说如果能提醒策划者注意拓展视野尽量突破个人基本价值观的束缚则功莫大焉,THE END,
