1、上海市嘉定区马陆地区房地产投资前景分析报告,上海中原投资决策中心shanghai.11.2010,说明,本报告中对2010-2015年市场走势的预测采用的是最小二乘法的原理，2010-2015年的市场预测是基于2005年-2009年的市场走势。最小二乘法的基本原理:要求实际值与趋势值的离差平方和为最小,以此拟合出优良的趋势模型,从而测定长期趋势。,目录,Part 1上海城市概况,Part 2嘉定区域分析,Part 3马陆市场分析,Part 4松江区域分析,Part 5案例分析,Part 1,上海城市概况,01 城市地位02 地理区位03 经济发展04 城市容量05 产 业06 城市规划07 房
2、地产状况,东京,上海,伦敦,纽约,地 位,G D P:14060市区面积:954城区人口:35.53,G D P:5650市区面积:303城区人口:7.61,G D P:2330市区面积:663.5城区人口:12.63,G D P:14790市区面积:617城区人口:18.65,上海世界级城市2009年，上海GDP总量首次超过香港，作为中国经济发展的龙头城市，已经具备了成为世界级中心的实力,区 位,中国的中心，长三角的核心地处长江入海口，地理位置得天独厚，强烈辐射江浙二省，深度辐射中国中部地区,上海位于长三角经济圈，是长三角乃至全国的经济发展引擎，是中国最具发展潜力的城市,杭州,南京,长三角都
3、市圈,随着高铁的开通，长三角区域将形成1.5小时都市圈,上海,宁波,长三角龙头，核心地位,经济引擎，辐射渐强,交通便利，海陆空立体,核 心：发展龙头,第一圈层：现代服务业基地,第二圈层：专业产业基地,经济,长三角区域经济引擎上海市经济实力雄厚，经济增长迅速，处中国领头位置，根据最小二乘法计算，上海还将保持快速发展势头,国内生产总值,长三角主要城市GDP,预测值,预测值,上海市的生产总值（GDP）和人均GDP历年来保持了快速增长，到09年末GDP达到14901亿元，人均GDP达到了79240元。,上海房地产投资,上海市固定资产和房地产开发投资总额保持持续增长趋势，到09年末固定资产投资达5273
4、亿元，房地产开发投资达到1464亿元，上涨了7.1%。,在中国长三角主要的城市中，上海市的GDP和人均GDP都处于领先位置。,长三角主要城市房地产投资,上海在长三角的主要城市中处于经济领头地位，固定资产和房地产开发投资总额遥遥领先于其他城市。,人口,经济活力不断增强人口保持持续增长，城市化进程不断加快，人均收入逐年增加，居民消费欲望旺盛，是保持城市活力的原动力,城市人口,上海人均可支配收入,长三角人均可支配收入,上海市历年的城市人均可支配收入处于逐年增长趋势，到09年末达到28838元，比上年增涨了8.1%。,2009年上海市比附近其他城市多2000-3000元。,预测值,上海市历年人口保持增
5、涨趋势，到2009年末，常住人口1921万人，其中户籍人口1340万人。规划到2020 年，全市实际居住人口1600 万左右，其中，非农人口1360 万。城市化水平达到85%。,预测值,产业,上海产业结构,第三产业发展迅速,产业结构优化调整第一、第二产业的比重逐年减少，第三产业的比重逐年大幅增加。弱化第一产业、减少第二产业、大力发展第三产业的经济结构。,上海支柱产业,城市规划,战略目标：国际中心城市规划到2020 年，把上海初步建成国际经济、金融、贸易中心之一，确立上海国际经济中心城市的地位,整体布局,交通规划,轨道交通,整体布局:预计到2020 年，上海将逐步形成市域城镇“1966 ”四级居
6、住体系。随着该体系的实施完成，上海目前的商业格局将有所改变，届时各城镇将会有相应的商业配套体系与居住体系相匹配，满足现代服务业的发展要求。交通规划:对外交通以三港两路建设为重点，建设上海国际航运中心，建设国际集装箱枢纽港、亚太地区航空枢纽港、现代化信息港和以高速公路、高速铁路、骨干航道为构架的水、陆、空交通运输系统。对内交通以两网建设为重点，加快大容量城市轨道交通系统的建设，加强对外交通和市内交通的衔接，形成以轨道交通与地面公交密切衔接、各种交通工具协调发展的现代化城市交通体系。,房地产概 况,房地产蓬勃发展，已进入高速发展期,上海市历年土地出让面积逐年增加，2009年全年上海市共出让446幅
7、土地，比08年增加了55幅；2009年上海市的住宅土地供应量仅次于工业用地，为当年土地出让量的第二位；2009年上海市土地出让面积前五位的区域分别是奉贤、嘉定、浦东新区、金山和松江。,房地产概 况,住宅需求强劲，价格持续上涨,住宅市场,由于近年来上海市住宅市场的供求比波动较为明显，按最小二乘法原理计算，到2013年后上海市住宅市场供应量将出现负值，这是由于预测年限过长,导致结果失真，故此处只预计到2012年，但由此可以说明未来上海住宅供不应求的趋势。,上海市历年住宅市场的价格呈现上扬的态势中，2009年上海市全市商品住宅成交均价为16193元/平方米，环比08年上涨15.9%。,预测值,预测值
8、,房地产概 况,商业健康有序，发展潜力巨大,商业市场,随着上海城市的不断发展，大量的远郊大型社区商业纷纷上市，但郊区的配套设施和商业氛围都尚未完善，市场吸引力明显下降，导致市场供大于求。但09年以来，由于世博会的临近，上海的各项设施不断完善，再加上中心城区几近饱和，郊区的商业市场得到了大力发展。,上海市历年来商业市场的成交均价持续一路上扬，至09年，全年的商业成交均价为13125元/平米，比08年上升了10.53%。,预测值,预测值,房地产概 况,办公上海是跨国企业设立总部最多的城市，优质写字楼价格居高不下，供不应求,办公市场,上海市办公市场供求关系逐年波动变化，09年随着经济环境的复苏，办公
9、市场亦得到发展，出现了略微的供小于求。,上海市历年来商业市场的成交均价持续保持增涨趋势，09年上海市办公市场成交均价为19411元/平米，与08年相比上涨了7.08%。,预测值,预测值,结论,上海市经济实力雄厚，经济增长迅速，已具备成为下一个世界经济中心的实力；上海市GDP从05年的9144亿元到09年的14901亿元，上涨了63%，人均GDP从52060元到77556元，上涨49%；通过测算，预计到2015年上海市GDP和人均GDP将达到23940亿元和118497元，相对09年上升了61%和53%。上海市房地产开发投资总额05年为1247亿元，到09年为1464亿元，上涨了17%，预计到2
10、015年将达到1752亿元，相对09年上涨20%。上海市住宅成交均价从05年的7799元/平米，到09年16193元/平米，上涨108%，预计到2015年将达到28518元/平米，相比09年将上涨76%；上海市商业市场的成交均价从05年10052元/平米，到09年13125元/平米，上涨31%，预计到2015年将达到18340元/平米，比09年上涨40%；上海市办公市场成交均价从05年13912元/平米，到09年19411元/平米，上涨了40%，预计到2015年将达32993元/平米，相对09年预计上涨70%。,Part 3,嘉定区域分析,01 地理区位02 区域交通03 区域规划04 经济发
11、展05 城市容量06 房地产市场07 板块剖析,区位,嘉定是进出上海的“西北大门”，区位优势明显,嘉定,交通,嘉定是江苏、南京直达上海的“单行道”完善的交通网络，使嘉定区成为市级商圈30分钟辐射圈,区政府驻地离上海市中心30 余公里，距浦东国际机场75公里，距虹桥机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均为25公里左右有铁路沪宁线、沪杭外环线过境。公路交通形成网络主要公路有a5（嘉金高速）公路、a11（沪宁高速）公路、al2（沪嘉浏高速）公路、a30（郊区环线高速）公路、沪宜公路（属204国道）、曹安公路（属312国道）和嘉安公路、宝安公路、嘉松北路、宝钱公路、浏翔公路等，总长度1000多公里公
12、交北嘉线、北安线等69条客运线路分别连结上海市区、郊区及区内各镇，运营线路长924公里还有开往浙江、江苏、安徽等省的始发省际客运班车，以及江苏、浙江、安徽、山东、河南、四川、湖北等地的过境配载客运班车有内河航道20条，通航里程213公里，其中境内市级航道薀藻浜长17.7公里 轨道交通 11号线已经通车，到2020年上海将会有7、11、15、17号四条轨道交通通过嘉定区,规划,嘉定是未来上海房地产开发的重点区域“一城、五镇、六居住社区”的格局，随着规划日益完善，轨道交通的开通，将成为置业者的新焦点,“新城新市镇居住社区”三级城镇体系,规划,嘉定新城是嘉定未来核心区域，区域规划形成南北景观轴，东西
13、形成产业园,嘉定新城是未来嘉定全区的政治、经济、文化中心，是上海郊区城市化发展的主要载体，也是上海服务和联动长三角城市群的主要载体，是规划理念创新、各类资源 集聚、空间布局合理、配套设施完善、适宜人居环境、具有一定辐射功能的上海郊区现代化新城。,经济,嘉定是上海经济增长新高地，推动上海经济继续快速增长,嘉定GDP,嘉定人均可支配收入,嘉定居民消费,嘉定区的GDP历年来保持了快速增涨趋势，连续10年保持了2位数的增长率，2009年末嘉定区全年实现GDP 706.2亿元，比上年增长7.8%,从可支配收入的结构看，城乡居民的工资性和转移性收入始终是可支配收入的重要组成部分，其中工资性收入的提高直接拉
14、动可支配收入增长。,2009年，嘉定区实现社会消费品零售总额209.1亿元，比上年增长9.1%。其中，吃的商品零售额62.8亿元，增长6.5%；穿的商品零售额11.8亿元，增长5.3%，用的商品零售额116.1亿元，增长7.7%，烧的商品零售额18.3亿元，增长34.5%。,嘉定三产增值,2009年嘉定区其中第一产业实现增加值3.7亿元；第二产业实现增加值471.2亿元，对全区经济增长的贡献率为54.8 %；第三产业实现增加值231.3亿元，对全区经济增长的贡献率为44.9%。,预测值,预测值,预测值,上海中外资金融机构本外币存贷款（亿元）,经济,嘉定产业蓬勃发展，5大支柱产业进入快速发展通道
15、存款额继续高速增加，潜在购买力持续加强,城市容量,城市人口持续增加，嘉定城市化进程已达到中级阶段城市现代化,2009年嘉定区各镇人口数量,近年来嘉定区的户籍基本维持稳定，在55万左右，外来人口基本在65-75万左右，由于嘉定新城的规划建设，以及轨道交通11号线的开通，使得09年的外来人口数快速增加10万。,房地产,土地供应失衡，五年来土地成交价格上涨五倍,嘉定区土地成交量持续上涨，尤其住宅用地成交，占总体土地成交比例迅速上升，土地成交价格相比06年上涨5倍以上。,土地市场,预 测 值,房地产,嘉定住宅市场量价齐升，未来继续看涨,住宅市场,近年来嘉定区新建商品公寓、别墅供应上涨迅速，由于2009
16、年土地供应的增加，使得2010年嘉定区的住宅供应量快速上涨。,住宅供应,嘉定区新建商品住宅需求上涨迅速，成交均价持续上扬，相对06年均价上涨一倍。,预测值,房地产,公寓产品供求平稳上升，价格持续上涨,嘉定公寓产品市场状况,嘉定区公寓需求增长速度超过供应，2010年以来，由于政策调控、新增供应加大，供应充足。总体呈现供大于求的趋势。,嘉定公寓产品占比,嘉定区08年以来，尤其在09年以来，公寓供应量占上海比例迅速上升，超过7%以上，成交量占上海比例平稳上升，08年以来平均占比超过7%，且还有继续上升的趋势。,房地产,别墅产品量少价升，别墅用地日益稀缺,嘉定别墅产品市场状况,2006-2009年嘉定
17、区别墅需求增长速度超过供应；2010年以来，同样由于政策调控、新增供应加大，供应充足。总体呈现价格升成交量跌的趋势。,嘉定别墅产品占比,嘉定区别墅供应量占上海比例总体较大，历年平均占比达到1成以上，别墅成交量占上海比例有所下降，但都保持在6%以上。,房地产,单价在8000-15000元/平米将是嘉定住宅的主力销售价位面积在110平米以下是嘉定住宅的主力销售面积,嘉定住宅成交价格,嘉定区一手住宅成交单价持续上涨，单价8000-15000/成为成交主力价格段,嘉定住宅成交面积,嘉定区一手住宅成交主力面积段在110平方以下的刚性需求为主，体现了轨道11号线对于市中心客户导入的效应。,房地产,嘉定商业
18、市场价格逐年攀高,商业市场,预 测 值,近年来嘉定市商业市场成交均价呈现逐年上涨的趋势，从06年的9608元/平米，上涨到了2009年的13664元/平米，上涨幅度达到了42%。预计到2015年，嘉定区的商业市场成交均价将达21251元/平米，比09年将大幅上涨56%。,板块分析,板块差别明显，嘉定新城为核心发展区域,目前在售个案稀少，可忽略不计,均价：寓1.5万元/；别墅2.4万元/公寓较多，另有少量高品质别墅。,嘉定北部板块,嘉定新城,南翔板块,均价：公寓1.38万元/；别墅2.16万元/,江桥板块,均价：公寓1.3万元/全部为公寓项目，暂无别墅。,目前在售个案稀少，可忽略不计,安亭板块,
19、真新板块,均价：公寓1.1万元/；别墅2.08万元/板块楼盘不多，在售别墅为主，公寓较少,板块分析,安亭、主城区将成为嘉定未来住房的主要供应区安亭、主城区、江桥将成为嘉定未来住房的主要成交区各板块价格快速上涨，嘉定新城涨幅最快,供应:嘉定新城是今年供应集中的区域，08年占到嘉定总体供应的43%，09年占到34%，是嘉定区供应的主力板块。成交:除08年受金融风暴影响外，嘉定新城、安亭和江桥板块是成交的主力板块，09年以来，新城成交占比达到32%。均价:目前，真新板块成交均价最高，其次是新城板块，从上涨速度来说，随着新城规划，新城板块上涨速度最快。,结论,嘉定是未来上海房地产开发的重点区域“一城、
20、五镇、六居住社区”的格局，随着规划日益完善，轨道交通的开通，将成为置业者的新焦点；从2005-2009年，嘉定区的GDP从410亿增长倒了的706亿，增长了93%，预计到2015年会达到1184亿元左右，相对于2009年上涨68%；人均可支配收入从15640元增长到了24020元，增长了54%，预计到2015年会达到37870元了，相对于2009年上涨58%；社会消费品零售总额从118亿增长倒了的209亿，增长了77%，预计到2015年会达到289亿元左右，相对于2009年上涨38%；嘉定区房地产市场蓬勃发展，土地价格从2005年的1287元/平米涨到了2009年的7288元/平米,五年翻五倍
21、，预计到2015年会涨到16770元/平米，相对于2009年上涨130%，可以看出嘉定的土地市场未来还会持续上涨，未来5年预计回上涨一倍，现在进入嘉定土地市场将会是一个很好契机；嘉定区商业市场09年均价13664元/平米，比05年上涨42%，预计到2015年，嘉定区的商业市场成交均价将达21251元/平米，比09年将大幅上涨56%。嘉定住宅市场成交活跃，成交量从06年的76万方，上涨到09年的136万方，上涨了79%，预计到2015年将达到199万方，相对09年上升46%；成交均价从05年6649元/平米，到09年11945元/平米，上涨了80%，预计到2015年将上涨为22722元/平米，相
22、对09年涨幅将达到90%;,Part 3,马陆市场分析,01 地理位置02 区域交通03 基础设施04 核心发展商05 楼盘速递,区位,马陆镇是嘉定新城的主城区，区位优势明显,马陆镇地处上海西北郊，位于嘉定区中部偏东，东与宝山区接壤，西与上海国际汽车城安亭和F1国际赛车场相连，南与南翔镇，北与嘉定镇毗邻，马陆镇位于嘉定中部，是嘉定新城的主城区。全镇总面积57.16平方公里，耕地面积3004公顷。,交通,马陆镇区域内交通便利，有多条市级干道贯通，轻轨设立“马陆站”，是嘉定新城往返上海市区的必经之路,公路：马陆镇整个镇域内由39条镇级道路、7条区级道路、4条市级道路、2条高速公路、1条国道公路、1
23、条轻轨（规划中）组成的完善的交通网络，不仅具备了强大的交通辐射能力，而且成为连接长三角地区交通网的重要枢纽。空运：距虹桥国际机场25公里，车程15分钟，距浦东国际机场75公里，车程45分钟；海运：距上海张华浜国际集装箱码头25公里； 公路：交通方便，沪嘉高速公路直达嘉定工业区，沪宁、沪杭、同三、沿江高速公路通往中国南北方及长江流域； 铁路：距华东最大的铁路货运枢纽南翔铁路编组站6公里。,基础设施,马陆位于嘉定新城板块，目前正处于快速发展阶段，区域内基础设施日趋完善,核心发展商,众多龙头房地产开发企业已经进入马陆及其周边开发，可以预见马陆地区未来的发展前景光明,保利湖畔阳光,新城悠活城,盘古天地
24、,新城西尚海,龙湖郦城,楼盘搜索,根据开发商品牌、楼盘品质及与马陆镇的距离等因素，选择以下几个楼盘作为本区域的代表楼盘。,代表楼盘,保利湖畔阳光,代表楼盘,盘古天地,代表楼盘,新城西尚海,代表楼盘,新城悠活城,代表楼盘,龙湖郦城,结论,通过对马陆镇周边区域的代表楼盘进行分析，可知区域未来房地产市场的前景广阔；盘古天地销售价格从09年10月开盘时的11108元/平米，一路上扬，六个月后达到了16788元/平米，上涨了51%；新城西尚海的销售价格从10年1月开盘时的13790元/平米，四个月涨到了18636，上升了35%；新城悠活城开盘是销售价格为15111元/平米，一个月后上涨了1000元，达到
25、了16110元/平米；龙湖郦城09年10月开盘时均价为21060元/平米，六个月销售均价上涨了42%，达到了29962元/平米。,以上分析是基于嘉定地区历史数据结合”最小二乘法”推算出来的数据,具有一定的理论性,为了是评估的结果具有可参考性,特选取了与嘉定地区具有相似发展背景的松江地区进行分析,以确保评估的公正性,Part 4,松江区域分析,01 地理区位02 区域交通03 区域规划04 城市容量0 房地产市场0 案例分析,可对比性分析,区位,松江是上海西南重要的门户，连接整个中国南方、辐射长江流域和中西部地区的桥头堡和核心区域，与嘉定是进出上海的“西北大门” 很相似。,交通,松江是沪杭发展轴
26、上重要结点，是上海市沟通长三角江浙皖三省的中心门户,而嘉定是江苏、南京直达上海的“单行道”。,公路沪杭高速公路、沪渝高速公路、同三高速公路等干线。轨道交通地铁9号线机场虹桥综合交通枢纽15公里浦东国际机场50公里铁路沪杭铁路、沪昆高速铁路、沪杭磁悬浮水路洋山深水港55公里长江口45公里杭州湾35公里距上海市中心30公里,规划,松江 “一业特强”工业发展模式, 发展成为上海未来重要的电子信息制造业基地。松江和嘉定同属于上海2000年提出提出的“一城九镇”规划,在规划发展起点上基本一致。,整个松江新城区分为四大板块第一为大学城：占地约6平方公里，共7所大学。第二为中央商务区：启动较早，早已经全部完
27、成。第三为轨道交通区域：近2平方公里。第四为泰晤士小镇：以泰晤士小镇为代表的占地近7平方公里的一个较为高档的国际社区。其他配套设施，诸如法院、检察院、学校，医院等公共机构，超市、大卖场、酒店等都已经全面竣工。,松江新城,松江新城是松江的现代化新型核心城市;嘉定新城是嘉定未来核心区域。,城市容量,随着城市人口的增加,松江和嘉定城市化进程已达到中级阶段城市现代化。,城市人口,松江区历年人口保持增涨趋势，到2009年末，常住人口119万人，其中户籍人口58。3万人,外来人口60。7万人。近年来由于松江工业的快速发展,吸引了大量的外来人口进入松江区。,松江历年的城市人均可支配收入保持年10%以上的增长
28、速度，到09年末达到23810元，比上年增涨了10。5%。,松江人均可支配收入,房地产,2010年松江土地成交价格达到10722元/平米,比2007年上涨3倍, 而嘉定土地成交价格由2006年的1287元/平米上涨到了2009年的7879元/平米,上涨五倍. 松江和嘉定的土地成交价格上涨速度十分相似.,土地市场,松江的住宅用地成交面积从07年开始逐渐增加, 从2010年1-10月份松江的住宅用地成交面积达到了105万,土地成交价格达到了10722元/平米,比2009年的6518元/平米上涨了4200元,涨副达到65%。根据松江住宅用地的成交价格增长速度,预计到2012年松江的土地成交价格将突破
29、20000元/平米,比2010年前10月上涨87%。,07年地铁9号线开通,2010年前10月份的均价达到10722元/平米,比地铁开通时的2007年上涨了255%。,房地产,松江是上海房价上涨最快的区域之一,2010年已经达到16000元/平米比地铁开通时的2007年上涨了99%。而嘉定市场由2006年的6648元/平米上涨到2009年的13788元/平米，上涨了107%.可以看出松江和嘉定房价增速很相似.,商品房市场状况,2007年以前松江的商品房一直保持着平稳上涨,2007年轨道交通9号线开通以后,松江的房地产市场就进入了快速发展的时期,在2008年均价突破10000元/平米。2010年
30、前10月份的均价达到16000元/平米,比地铁开通时的2007年上涨了99%。根据2007年以后松江的商品房价格增长情况,预计到2012年松江的商品房成交价格将突破24300元/平米,比2010年前10月上涨52% 。,2010年前10月份的均价达到16000元/平米,比地铁开通时的2007年上涨了99%。,07年地铁9号线开通,房地产,松江住宅价格持续上涨, 2010年以来均价达到17129元/平米,比2007年上涨了115%;与嘉定的价格由2006年5963 元/平米上涨到2010年的11047 元/平米,上涨了85%,两区涨幅十分相似。,松江住宅市场状况,松江去虽然住宅处于供大于求的状态
31、，但是从地铁9号线开通后,松江区的房价近年一直保持着快速上涨,2010年以来均价达到17129元/平米,比2007年上涨了115%。根据松江2007年后住宅成交价格走失,2012年松江的住宅房价将达到26200元/平米,比2010年前10月上涨57% 。,松江商办市场状况,松江区商办市场由于受区域位置的影响,虽然近几年也有所上涨,但上涨幅度相对比较较满。 2010年以来均价为11722元/平米,比2007年上涨了35%。根据松江2007年后商办成交价格走失,2012年松江的住宅房价将达到15100元/平米,比2010年前10月上涨33% 。,07年地铁9号线开通,2010年以来均价达到1712
32、9元/平米,比2007年上涨了115%。,个案分析,三湘四季花城,三湘四季花城位于松江新城嘉松公路、梅家浜路口，紧邻松江大学城，且与地铁9号大学城站也只有一路之隔,三湘四季花城在05年开盘时的均价在6200元/平米左右，到07年为7200元/平米，两年的平均涨幅为8%；由于2007年底地铁9号线的开通，08年本楼盘均价上涨为9500元/平米，到09年成交均价为13500元/平米，这两年的平均涨幅为37%。预计到2012年松江未来三湘四季花城的均价将达到24000以上,比09年上涨78%。,三湘四季花城,个案分析,由于轨交的开通，三湘四季花城的成交均价大幅上涨未开轨交前平均涨幅8%，开通后，平均
33、涨幅37%,07年地铁9号线开通,个案分析,奥林匹克花园,奥林匹克花园位于松江九亭涞寅路,靠近七宝古镇,离地铁9号线非常近,从2007年底地铁9号线开通以来,奥林匹克花园于2008年开始快速上涨,到2010年达到17232元/平米,比2005年上涨了128%,比2007年上涨了80%,2005-2010年年平均增长20%以上。预计到2012年将会达到25000元/平米,比2010年上涨44%。,奥林匹克花园,个案分析,奥林匹克花园到2010年达到17232元/平米,比2005年上涨了128%,比2007年上涨了80%,07年地铁9号线开通,嘉定松江对比分析,嘉定松江对比分析,结论,松江的住宅用
34、地成交面积从07年开始逐渐增加, 从2010年1-10月份松江的住宅用地成交面积达到了105万,土地成交价格达到了10722元/平米,比2009年的6518元/平米上涨了4200元,涨副达到65%。根据松江住宅用地的成交价格增长速度,预计到2012年松江的土地成交价格将突破20000元/平米,比2010年前10月上涨87%。根据松江和嘉定区域的相似性,我可以看出嘉定的未来几年的土地市场必然有一个快速增长期,未来投资的土地成本会大幅度增加。2007年以前松江的商品房一直保持着平稳上涨2010年前10月份的均价达到16000元/平米,比地铁开通时的2007年上涨了99%。根据2007年以后松江的商
35、品房价格增长情况,预计到2012年松江的商品房成交价格将突破24300元/平米,比2010年前10月上涨52% 。通过松江的商品房上涨速度,结合嘉定的现状,嘉定的商品房均价将会很快达到松江的水平。松江去虽然住宅处于供大于求的状态，但是从地铁9号线开通后,松江区的房价近年一直保持着快速上涨,2010年以来均价达到17129元/平米,比2007年上涨了115%。根据松江2007年后住宅成交价格走失,2012年松江的住宅房价将达到26200元/平米,比2010年前10月上涨57% 。从松江的住宅成交价格在9号线通车后上涨速度,可以预测出嘉定区的上涨速度必然和松江一样,甚至超过松江。松江区商办市场由于
36、受区域位置的影响,虽然近几年也有所上涨,但上涨幅度相对比较较慢。 2010年以来均价为11722元/平米,比2007年上涨了35%。根据松江2007年后商办成交价格走失,2012年松江的住宅房价将达到15100元/平米,比2010年前10月上涨33% 。由此可见嘉定的商办市场也会平稳上涨。,Part 5,好世皇马苑预测,01 项目概况02 住宅产品03 SOHO产品,好世皇马苑北区地块,项目概况,好世皇马苑位于轨道交通11号线马陆站，通过对嘉定市场的价格预测，可以推导出好世皇马苑的北区地块住宅和SOHO产品的未来价格,住宅产品,通过计算，可以预计到2015年均价将会达到28840元/平米,比2
37、010年上涨了65%,好世皇马苑的住宅产品在2010年的均价为17500元/平米,通过嘉定区住宅市场的2010-2015年的预测增长率，可以预计到2015年均价将会达到28840元/平米,比2010年上涨了65%,好世皇马苑北区地块,SOHO产品,由于还是皇马苑的SOHO产品尚未开盘，所以用本区域内在售的类似产品“晶鼎”的均价做为好世皇马苑SOHO产品的2010年的参考均价，为22000元/平米。通过嘉定区域2010-2015年商办市场的预测，取每年的平均增长率，测算出好世皇马苑SOHO产品的未来售价。预计到2015年时好世皇马苑的SOHO的销售均价为31336元/平米，比2010年上涨了42%。,通过测算，预计到2015年时好世皇马苑的SOHO的销售均价为31336元/平米，比2010年上涨了42%。,好世皇马苑北区地块,结论,通过对松江嘉定区域的分析,我们对好世皇马苑未来销售均价的预测分析，到2015年其住宅产品销售均价达28840元/平米,比2010年上涨了65%；到2015年其SOHO产品均价达31336元/平米，比2010年上涨了42%,是完全具有可能的.,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
