1、提案纲领,第一部分：创意思路沟通 15m 第二部分：项目推广策略 10m 第三部分：中国博思堂介绍 15m,京茂.永利广场创意概念沟通案,“奇迹”,为什么是奇迹？,奇迹之一：东三环内+工体北+三里屯+东直门+ 使馆区+ CBD奇迹之二：15万平米商业、住宅、娱乐、休闲综合建筑群奇迹之三：2008中国北京奥运会重要配套工程,为什么是奇迹？,1、籍贯：北京朝阳区工体北路与春秀路交汇处；2、性别：住宅+商业；3栋联体塔楼；3、父母：北京京茂房地产开发有限公司；4、伙伴：海晟国际公寓、工体3号、御东花园（唐缘）、优唐等；5、成长环境：对面是08年奥运会主会场的工体； 处于工体娱乐核心区； 紧临“国际时
2、尚文化村落”三里屯； 归为第一使馆区与第二使馆区交汇处； 隶属朝阳门商圈与CBD商圈； 北京皇城的历史文脉在成长中的岁月中慢慢渗透； 朝阳大力倡导的创意文化产业的发展方向不容忽视；,京茂工体项目战略使命,“ 为京茂而战”,北京京茂房地产开发有限公司系华尔顿集团旗下专业从事房地产开发的大型企业，华尔顿集团公司是菲律宾汇源国际实业有限公司和香港中利泰国际有限公司公司联手创办得中外合资股份制公司。集团公司自成立以来，就选择了一条对环境、资源、生态充分保护利用的可持续发展的开发模式和发展道路，率先倡导了“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念先后在泉州、厦门市开发了“东霞新村
3、”，京泉大厦、华尔顿大厦、湖心花苑、明鑫花苑、明鑫中心、东方银座、东方金典、冠宏花园等十余处房地产项目，荣获诸多奖项，在地产行业享有很高的知名度和美誉度。,京茂工体项目战略原则,“吸引，而非推广”,本案市场推广的核心原则恰恰是推广意图本身的否定，对自我优势的克制态度可以大大提升项目在人们心中的姿态，轻描淡写间，无法掩藏的显赫在不经意的细节中流露，吸引，而非推广；凝视，而不喧哗。,创意发想第1套,京茂工体项目创意核心 I,“ T ”,鉴于本案所在场所之特殊；规划业态之特殊；产品形态之特殊；目标人群之特殊；故在营销推广的思路和手法上一定要能够推陈出新，与众不同，用最简练的方式来表达最丰富的内涵，故
4、博思堂团队在对建筑的外形和地段的深入研究之后，抽象凝练出一个核心的符号和象征_“T”,T 是什么？,Times,大时代 台下有真的主角大时代 谁让你主宰那里会有地方 可以暂避去让你玩 快活到死那里会有地方 可以遁地看着你 你没法远走高飞大时代 BEYOND,T-台模特穿时装走的那个台子,叫t型台,原为建筑词汇，借用于时装界指时装表演中模特儿用以展示时装的走道。由于其形状大多是一个T型伸展台，所以以前一直称作T型台或T台。后来，T型台逐渐演变为时代焦点，时尚舞台的代名词。,TapDance踢踏舞来源自美国百老汇,一种民间风俗的舞蹈。 踢踏舞的英文名称是“TAP DANCE”，TAP是拍打扣击的意
5、思，它的正式形成是在20年代的美国。在这之前，爱尔兰移民和非洲奴隶把各自的民间舞蹈带到了这块移民大陆上，这些民间舞蹈逐步融合形成了新的舞蹈形式踢踏舞。,Ta-是谁?人物速描1)年龄：18岁-50岁之间；2) 人员构成： 外籍使馆人员、留学生、白领、生意人、周边居民以及有 经济能力的人；3) 消费水平：消费能力较高；4) 生活追求： 熟悉或崇尚西式生活，但对具有鲜明中国特色元素的文化 具 有强烈的认同感，崇尚丰富多彩的娱乐方式尤其是酒吧 生活。,Touch触动我喜欢随着感觉自由来去的穿梭像云在风中像白鸽飞过蓝色天空像不灭的火 像滔滔不懈的河爱让我快乐 让这世界变得不同,T-Park世界风尚，中国
6、姿态,Your Park,Your Park,Your Park,原本，并没有城市人类的欲望创造了城市,原本，并没有时间人类的理智界定了时间,原本，并没有女人男人用自己的肋骨创造了女人,男人创造了女人女人创造了资本主义,奢侈很弱智最昂贵的奢侈品是知识经典是对经典的传承流行是对流行的背叛工体北，25万平米时尚精神场所前所未有的时代音域世界风尚，中国姿态T-PARK Your Park,温暖的现代主义现代主义太冷了后现代主义又太热了能不能有一种温暖的现代主义为一个城市量身定制世界风尚，中国姿态 T-PARK Your Park,亲爱的物质动物 都说女人是物质动物男人又何尝不是？西装革履的我们不过是
7、被城市化的灵长类生物世界风尚，中国姿态T-PARK Your Park,将街面抬高9厘米 丁字裤其实是T型裤高跟鞋其实是每个女人的T型台用一种虚构自信的心态将城市的街面抬高9厘米世界风尚，中国姿态T-PARK Your Park,创意延展 V,T-Park,北京工体项目T-Park,项目整合推广策略,形象攻击 事件攻击 情景攻击 体验攻击 产品攻击 品牌攻击 荣誉攻击,2007年 9月 12月 2008年3月 4月 6月 7月 9月 第1刀 第5刀 话题攻击 产品攻击 “立体围墙” “ T生活专利 ” 第2刀 第6刀 荣誉攻击 体验攻击 “近者悦，远者来” “ 时尚奥运T台秀 ” 第3刀 第7
8、刀 展示攻击 开盘攻击 “ 全新形象 ” “ 开盘倒计时 ” 第4刀 事件攻击 世界风尚 中国姿态 “ 时尚专刊 ”,战略整合 7把刀,第1刀 立体围墙。* 根据项目的工程及销售节点，8月份的围墙呈现是项目 进入市场的第一张脸，是形象塑造的第一张牌，结合项 目自身调 性，通过立体围墙的亮相，吸引区域及业内 市场的关注，间接传递项目气质，吸引市场关注度，引 起议论与话题。,博思堂围墙案例_东莞华南Mall,博思堂围墙案例_恒生国际星城,博思堂围墙案例南京长发中心,第2刀 “近者悦，远者来”。* 随着项目的推进，必然会因为其无法被忽略的显赫吸引 市场和业界的注意，并产生相应的市场反应，如此的市 场
9、反应有两类，一类是业界/媒体荣誉；一类是市场口碑， 口口相传的力量才是最强大的， 项目的影响力，气质的 影响力，足以为项目赢得“近者悦，远者来”的江湖地位。,第3刀 全新形象。* 3月是2008新年后的第1个启动点，是整个1年最大的印 象点；而3月又是TPARK展示中心全面开放的节点； 因而3月TPARK必须强势出台，无论是在户外广告、 报纸广告、现场形象都需要以“世界风尚 中国姿态” 全 新形象，全面控制市场。,第4刀 “世界风尚，中国姿态”专题论坛。* 最大化、最快速传递项目内涵。 结合时尚芭莎BAZAAR、周末画报等杂志报 刊，出版相关“世界风尚 中国姿态”主题，树立项目时 尚地位，打造
10、项目个性气质；作时尚新规则的制定者， 引起市场与高端客群关注。,第5刀 “T生活专利” 。*产品是公寓，是高级公寓，加之3万多平的商业，产品形 态是北京城脉节点的绝版稀缺物业，产品本身的设计规划 有很多亮点和特色，完全可以成为一个强大的武器系统， 产品是硬功夫，关于到产品攻击的武器也是最有说服力的。,第6刀 “时尚奥运T台秀” 。*奥运是全球关注的大事，也是08年北京的大事。TPARK 即是中国风尚的姿态展示场，又毗邻奥运主会场工体场 馆，何不将奥运与时尚结合起来，演释更多的奥运话题， 诠释的新北京，新奥运。,第7刀 “开盘倒计时” 。* 与风尚展示场结合的楼盘不仅仅是北京没有的产品，同时也
11、是北京没有的事件，因而，TPARK开盘我们需要形成整个 城市关注力：象奥运会一样，距TPARK“风尚展示场”的开 盘还有18天，还有15天，还有10天，还有3天，还有2天，明 天正式开盘；9月TPARK以开盘倒记时的方式，全力逼迫市 场；,工作推进表,2007年8月 2008年3月 4月 6月 9月 12月 2009年4月 6月 9月,开工,正负零,主体群房部分结构,主体塔楼分结构,2次结构及屋面工程,外立面装修完工,室内精装,竣工验收,卖场绿化到位售楼处装修完毕,一、时间节点,2007年8月 9月 10月 12月 2008年1月 2月 3月 5月 6月 7月 8月 9月,二、销售节点：,三、
12、推广节点：,媒体建议,网络媒体：焦房地产网 新浪网 搜房网杂志媒体：中国不动产 楼市 名牌 时尚座驾报纸媒体：北京青年报 经济观察报,THANKS汇报完毕，敬请指导,中国博思堂,1998年5月深圳博思堂,2004年5月武汉博思堂,2005年3月北京博思堂,2006年5月西安博思堂,2002年5月上海博思堂,蓝筹地产品牌战略合作伙伴,购物中心调整、提升的必要性和实施策略,演讲嘉宾 邱志东 先生,1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略,目录,一、购物中心调整和提升的目的,购物中心调整和提升的目的
13、,1、完善购物中心定位2、增强市场竞争力3、满足消费者需求4、提升租值,二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升,1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要8、经营项目业绩增长有较大市场空间9、
14、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整,什么情况下购物中心必须进行经营项目的调整和提升,三、购物中心调整提升前必须考量的内容,购物中心调整提升前必须考量的内容,1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析,6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备10、调整、提升前后租金收益比较,购物中心调整提升前必须考量的内容,11、配合
15、调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性12、调整提升的时间节点安排13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用,购物中心调整提升前必须考量的内容,四、购物中心调整实施过程中的策略,1、专职团队的组建和业务要求2、目标租户的资料收集、分析和筛选3、中介机构的选择及专职团队的分工4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略,购物中心调整实施过程中的策略,购物中心调整实施过程中的策略,6、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示8、 灵
16、活的合作方式和租金收益平衡预算9、 原有租户的去留问题10、项目调整部门的配合及分工,11、项目调整的时间节点确定12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排13、推广策略的实施14、租户维护和管理服务,购物中心调整实施过程中的策略,演讲结束，谢谢大家！,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm
17、32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp,
