1、尚东国际项目市场研究报告,思源经纪2012年9月,项目区位分析,项目所属银川市城市核心区，区位优势明显,本项目位于银川市兴庆区，清河街以东、北京路以南。项目所在区域为城市核心区，是城市发展的重点区域。,项目所在区域周边环境,交通配套：北京路路线有28路、30路、40路；丽景街路线有28路、37路；上海路：4路、18路、23路、315路、清河街路线有：3路、11路、18路、30路、37路、49路、311路、313路；北京路是连接银川市三区的主干道、丽景街是连接贺兰、德胜、兴庆区、望远、永宁的主干道；教育配套：回民中学、高台逸夫小学、满春中学、满春小学、萌春小学、兴庆区二十三小；生活配套：北环批发
2、市场、新月广场商业集合地；距离新华街商圈距离2km，车程不足5分钟；金融配套：工商银行、宁夏银行、中国银行、邮政储蓄、农业银行、黄河银行等，主要位于北京路与清河街上；城市级休闲配套：新月广场、距离丽景街公园0.8KM。,高台逸夫小学,回民中学,满春中学、小学,萌春小学,二十三小,1KM,北环批发市场,成熟生活区域、配套完善、交通便捷、自然景观资源缺乏,项目四至,广实巷,北京路,红花渠,丽景街,八一小区,北环批发市场,新月广场,典丰园,红花渠现状,新月广场,北环批发市场,丽景街,项目周边环境较差、影响项目自身品质。,项目现状,小 区 内 建 筑,建筑品质高端、小区配套高端、市场竞争优势明显,项目
3、现状,基础信息项目地址：兴庆区北京东路与丽景街交会处占地面积：217亩建筑面积：355465平米其中住宅面积：268606平米装修状况：毛坯 建筑类别：高层、小高层容 积 率：2.56 绿 化 率：45 %车位配比：1:1.3物业公司：深圳长城 物业 物 业 费： 1.66 元/,一期：一期产品总共14栋楼，3栋未建，已建11栋（剩余内部管线安装及绿化工程），通过市场销售及顶账方式全部去化。其中顶账方式去化房源约300套，其中大部分房源已经进入三级市场，均价5400元/平米，会对二期推售产生分流。二期：二期产品共10栋，目前处于刚完成封顶阶段，尚未进行销售。,剩余体量小、户型面积偏大,项目初步
4、判断,城市核心区的非资源独占性高端项目,项目本体分析,一,竞品市场分析,银川市宏观经济分析,目 录 CONTENT,项目SWOT分析及定位方向初探,银川市宏观市场分析,二,城市宏观环境分析,1,银川市房产市场分析,3,目 录 CONTENT,银川住宅市场板块分析,4,第11页,2018/7/5,2011-2020年规划范围和职能,人口规模市域总人口：2011年市域总人口为202.57万人；2020年市域总人口约为215万人。中心城市人口：2011年达到130万人。市域城镇化水平2011年城镇化水平74.38%；2020年城镇化水平79%。,城市化进程加快，未来城市人口增长趋势乐观，为房地产发展
5、提供大量客群。,银川城市规划、布局及定位城市规划,城市人口增长趋势乐观、为地产市场提供客户基础。,第12页,2018/7/5,城市布局三纵两横三纵（南北向）：以城镇建设和产业发展为主的一级城镇发展轴；以生态保护和旅游发展为主的两条三级城镇发展轴两横（东西向）：联系银川中心城市与宁东能源化工基地、联系灵武与宁东能源化工基地的两条二级城镇发展轴,银川城市规划、布局及定位城市布局,三纵两横的城市网络完成后，将彻底打通城市脉络，商业、生活等服务配套会相应增加。,第13页,2018/7/5,银川市功能定位： 以“区域中心、宜居城市”为目标；发挥自治区首府、区域中心城市、交通枢纽、重要旅游城市、能源化工基
6、地的重要职能 ；成为中国西北地区东部重要的中心城市。,银川将成为西北地区“两宜”区域中心城市，辐射和带动优势明显。,银川城市规划、布局及定位城市定位,宁夏首府、区域中心城市对周边游强大的城市吸附性,银川城市规划、布局及定位城市规划,向南发展，优先推进城市核心区和金凤区南部的建设，同时在银川经济技术开发区和兴庆区北部区域进行适度的建设与开发。远景中心城区重点向南北方向扩展，与德胜组团、望远组团和贺兰县城、永宁县城形成区域一体化的空间格局。,东控、西优、南进、北拓、优先建设城市核心区,第15页,2018/7/5,银川市经济持续增长并势头良好，2011年全年完成GDP总额974.79亿元，同比增长2
7、7.71%；2011年全社会固定资产投资总额733.85亿元，同比增长13.13%。,2006-2011年银川市GDP平均增速达22.71,2006-2011年银川市固定资产投资年均增速保持在24.26%左右,银川市宏观经济分析GDP,数据来源：银川市统计局统计公报,经济快速平稳增长、GDP均增速22.71%,第16页,2018/7/5,银川市宏观经济分析产业结构,数据来源：银川市统计局统计公报,银川市2006-2011年产业结构投资情况,2011年银川市第二产业投资334.97亿元，增长39.7%；第三产业投资379.78亿元，增长22.3%。 全市二、三产业投资量快速平稳增长，产业结构健康
8、。,产业结构健康、二三产业快速增长、带动地产需求,第17页,2018/7/5,2006年2011年间银川市地方财政收入总额平稳增长，受08年经济危机和10年房地产政策的影响，增长率出现了一些波动。,银川市财政收入总量不断增长,显示出经济发展的活力和潜力也在不断增强。,银川市宏观经济分析财政收入,数据来源：银川市统计局统计公报,财政收入快速持续增长、经济活性较高、潜力较大,第18页,2018/7/5,20062011年银川市社会消费品零售总额呈逐年增长态势，但增速有所放缓。,社会消费品总额增长，凸现银川作为区域中心的辐射作用。,银川市宏观经济分析消费力,数据来源：银川市统计局统计公报,第19页,
9、2018/7/5,居民可支配收入和消费支出不断增长,可推动住房消费进一步提高。,银川市宏观经济分析人均可支配收入,数据来源：银川市统计局统计公报,20062011年银川市的人均可支配收入呈现阶梯状增长态势。20062011年银川市城市居民人均消费性支出11619元，增长2.78%。,房地产消费力趋强,第20页,2018/7/5,20062011五年间银川市GDP平均增速达22.71，11年地区生产总值974.79亿元；固定资产投资年均增速为24.26%，11年固定资产投资 733.85亿元 ；0611年银川市财政收入的年均增长率维持在3040之间，到07年增长率达到80.3；区域经济和产业结构
10、进一步优化；银川市对外贸易额也有较大的增长，对外开放格局逐步深化；银川是一座历史悠久的塞上古城和发展中的区域性中心城市，是中国的历史文化名城之一；银川自然环境优美，有“塞上江南”之称。,小结：银川市经济发展要素良好，经济发展前景看好，区域集聚辐射能力增强，投资、消费需求市场进一步放大，为房地产市场发展奠定了良好基础。,银川市宏观市场分析,二,城市宏观环境分析,1,银川市房产市场分析,3,银川市土地市场分析,目 录 CONTENT,银川住宅市场板块分析,4,第22页,2018/7/5,受政策影响，银川市近年来土地市场供应量和住宅用地供应量总体均呈下降态势。,近年土地供应量总体呈现下降态势，未来市
11、场放量可能较平稳。,银川市土地市场分析土地供应及住宅用地供应,数据来源：中国土地市场网,1012年1-8月银川市土地供应总量,注：该数据不包括永宁县和灵武市,1012年1-8月银川市住宅用地供应情况,第23页,2018/7/5,银川市房产市场分析上半年度土地供应统计,在银川市行政中心西移和兴庆区可供应土地面积减少的情况下，2012年上半年银川市三区土地供应的主体是金凤区和西夏区。,受宏观经济的影响，2012年上半年，住宅用地明显减少，只占到供地总量的5.4。,数据来源：中国土地市场网,2012年上半年土地供应情况,2012年上半年土地用途比例情况,2012年上半年土地供应以工业用地为主，住宅用
12、地供应量较少。,银川住宅市场板块分析,银川市宏观市场分析,二,城市宏观环境分析,1,银川市房产市场分析,3,银川市土地市场分析,2,目 录 CONTENT,4,第25页,2018/7/5,银川市房产市场分析商品房开发建设情况,银川市近年房产开发投资基本保持平稳增长态势,10年投资增长尤为显著，受政策影响11年投资增长放缓。,商品房施工面积稳步增长，其中0711年施工面积增幅较小，进入11年后施工面积实现了较大幅度的增长。银川市房屋竣工面积保持在366836万平方米之间，竣工面积总量保持基本稳定。,银川市历年房产投资、开发量逐年递增，开发建设情况基本稳定。,数据来源：中国土地市场网,第26页,2
13、018/7/5,银川市房产市场分析商品房供需状况,2007-2011年，市场一直处于供大于求的竞争状态；受经济危机和政策调控影响，2008年和2011年商品房销售（需求）面积有所下降，但是总体商品房销售（需求）面积呈现递增状态，市场发展健康平稳，前景看好。,银川市商品房整体处于供大于求的状态，但比例较为协调，发展状况良好。,银川市2007-2011年商品房供需情况表,数据来源：银川市住房保障局,第27页,2018/7/5,银川市房产市场分析商品房2012年上半年供需情况,目前市场供应面积同比增长额较大，销售面积和售价也有所上升，说明银川市房地产市场有回暖迹象，购房者纷纷准备入市。同时供应量的增
14、加会加剧市场的竞争，使得各个项目就要在软性宣传中做更多的文章，实现市场突围。,2012年上半年商品房供需情况表,数据来源：上半年银川楼市跑赢全国，投资增速加快销售面积增长待售总量大增.人民网-宁夏频道.2012，7（18）.http:/ ；银川市经济快速发展，居民购房能力增强；银川市住宅市场刚性需求旺盛，中小户型住宅需求旺盛；宁夏周边省区居民在银川购房置业数量逐渐增加。,银川市房产市场分析住宅市场小结,目前银川市整体住宅市场处于平稳发展期，住宅刚性需求较为旺盛，周边县市的购买人群同样占有相当比重。,银川市房产市场分析,银川市宏观市场分析,二,城市宏观环境分析,1,银川住宅市场板块分析,4,银川
15、市土地市场分析,2,目 录 CONTENT,3,第33页,2018/7/5,银川市辖区住宅市场目前已经形成五大板块：中心区板块、北塔湖板块、金凤北板块、金凤南板块和西部板块。,由于金凤北、金凤南和北塔湖区域土地供应量较大，现已成为三大成熟居住板块。,银川市住宅市场板块研究,住宅板块划分原则根据在售项目产品的不同特点，将其划分成不同的住宅区域板块。,银川住宅市场板块分布图,金凤南板块,北塔湖板块,中心板块,西部板块,金凤北板块,第34页,2018/7/5,银川市住宅市场板块研究北塔湖板块分析,北塔湖板块项目分布图,区域特征北塔湖板块属于兴庆区大型住宅开发区域之一，拥有北塔湖生态公园的自然资源的依
16、托，在建项目定位均为高端产品；区域典型项目中房高尔夫、中方玺云台、凯威观湖壹号、京能天下川、民生兴庆府大院、中瀛御景、太阳都市花园等；区域产品开发产品较为多元化，如：别墅、多层洋房、小高层、高层产品均有；区域项目销售价格北塔湖区域项目市场均价范围在6500-8100元/；区域消费群体银川市高端客群和周边县市的富裕人群是购买的主力群体。,北塔湖区域在售项目较多，产品均为高端产品，目前已成为银川的富人区。,第35页,2018/7/5,银川市住宅市场板块研究中心板块分析,中心板块项目分布图,区域特征中心板块属于银川的商业区和成熟居住区，生活配套完善，中高端项目较多，受到土地供应量的限制，在售项目较少
17、；区域典型项目尚东国际、共享天地、东方国际公寓等；区域产品多数在售项目规模较小，开发产品以公寓和小高层、高层为主；区域项目销售价格公寓均价800012000元/平米，小高层、高层均价70008000元/平米；区域消费群体由于多数项目售价较高，因此消费群体为中高端收入者。,区域内老社区较多，在售项目规模较小，整体售价较高。,第36页,2018/7/5,银川市住宅市场板块研究金凤区板块分析,金凤北板块项目分布图,区域特征金凤北板块是黄河路以北贺兰山路以南，通达街以东和正源街以西部分，由于此版块东部为城市CBD核心区加之森林公园资源独占性优势较强，其东部发展要好于西北部。区域典型项目森林公园诸岛项目
18、、吉泰润园、未来城等；区域产品区域产品类型较多，如花园洋房、小高层、高层、别墅产品均有体现；区域项目销售价格均价在41006200元/平米范围内，其中森林公园板块资源独占性较强，价格6500-10000元/；区域消费群体区域东部产品品质要高于西北部产品，因此消费群体也会有相应区别。,区域内在售项目较多，规模较大，区域竞争十分激烈，未来高端板块,第37页,银川市住宅市场板块研究东南板块分析,金凤南板块项目分布图,区域特征金凤南板块是黄河路以南，六盘山路以北，通达街以东和正源街以西部分，目前开发项目较多，除香溪美地以外，其他项目品质感不强，多为普通住宅社区；区域典型项目颐和城府、银川恒大名都、城市
19、春天、福满苑、华雁香溪美地、民生艾依水郡等；区域产品开发项目以多层产品为主，同时公寓项目也随之增多；区域项目销售价格公寓均价43004800元/平米，多层均价5200-6300元/平米；区域消费群体此区域销售价格能够被多数中端客户群体所接受。,此区域有一定居住氛围，生活配套正在逐渐完善，在售项目整体品质较好、未来高端住宅板块。,第38页,2018/7/5,银川市住宅市场板块研究西部板块分析,西部板块项目分布图,区域特征西部板块属于银川市工业区，居中者多为厂矿职工，整体收入偏低，同时在售项目品质和售价偏低；区域典型项目学明园、文博锦苑、物华兴州苑、建工佳苑、大禹盛世金橡等；区域产品开发项目以低密
20、度多层产品为主，户型以中小户型为主力户型；区域项目销售价格多层均价3600元/平米；区域消费群体主力消费群体为区域内工厂职工，购买人群的区域性较强。,区域内在售项目品质和售价较低，购买人群主要以区域内工厂职工为主。,第39页,2018/7/5,银川市住宅市场板块研究小结,兴庆区目前在售项目较少，由于具备较好的交通条件和生活配套，项目售价较高，销售进度较快；金凤区是目前土地供应的集中区域，待建大规模社区较多，目前市场竞争压力较大；西夏区在售项目品质和售价偏低，主要购买人群为工厂职工；金凤北板块、金凤南板块和北塔湖板块由于未来的土地供应量较大，将成为三大新的居住板块。,小结：受到城市各个区域发展程
21、度不同的条件制约，各板块间住宅产品、销售价格、消费群体等均会有所差距，不同阶层的群体会根据自己的需求购买相应的产品。,竞品市场分析,项目本体分析,目 录 CONTENT,附件,项目SWOT分析及定位方向初探,银川市高端市场分析,三,高端市场形成及发展经历,1,高端房产市场分析,3,高端土地市场分析,2,目 录 CONTENT,高端市场产品及客群喜好分析,4,银川市高端市场的形成及发展,银川高端市场的形成怡好苑是政府官员聚合小区，周边配套基本完善，风景秀美，后中房集团银川公司打造牡丹园、高尔夫高端小区，聚集银川市上流人群，形成高端价格取向，后由凯威地产建设海宝公园、开发北塔湖边观湖壹号项目，银川
22、市重点中学银川二中迁移，形成了对高端板块价值取向。,牡丹园,高尔夫,怡好园,银川市高端市场的形成及发展,北塔湖板块,凤凰北街,贺兰山路,银川市高端市场主要组成有：北塔湖板块、中心板块、森林公园板块；其中北塔湖板块是城市传统高端板块、中心板块因其土地价值高，稀缺为主要因素形成价格高端；森林公园板块属于金凤区板块中，因森林公园资源独占性强形成高端价值取向。,森林公园板块,中心板块,选取可比高端市场区域,银川市高端市场分析,三,高端市场形成及发展经历,1,高端房产市场分析,3,高端土地市场分析,2,目 录 CONTENT,高端市场产品及客群喜好分析,4,银川市高端市场土地供应分析,北塔湖板块,中心板
23、块,森林公园板块,北塔湖板块于2008年开始规划开发，现阶段已基本规划，开发完成、已无地可售；中心板块位于城市核心区内，主要为旧城改造工程，基本无土地待售量。森林公园板块拿地时间为2005年左右、以森林公园改造为契机，整体拿地，现阶段已基本开发完成，无地可售。,高端市场基本无土地供应,银川市高端市场分析,三,高端市场形成及发展经历,1,高端房产市场分析,3,高端土地市场分析,2,目 录 CONTENT,高端市场产品及客群喜好分析,4,银川市高端市场分析,北塔湖板块,玺云台,观湖壹号,中瀛御景,兴庆府大院,天下川,本案,城市一号,森林半岛,溪城华府,水岸观邸,森林公园板块,中心板块,直接竞争区域
24、北塔湖在售、待售项目最多；,如图所示：高端市场分为三个板块，其中北塔湖板块在售项目与待售项目最多，将会成为本项目直接竞争区域。,银川市高端市场分析,从高端市场项目供需来看、未来市场存量约为236万平米左右，预计在35年内完全释放。未来区域市场竞争压力较大。,高端市场供大于求、受政策影响去化下降；未来供应集中在北塔湖板块，市场竞争压力趋重。,供需量分析,银川市高端市场分析,容积率分析,北塔湖板块容积率1.3-3之间，多数项目容积率偏低在1.3-1.8，产品主要为别墅、多层、小高层中心板块容积率在4.6左右，整体容积率偏高、产品主要为小高层、高层森林公园板块容积率在2.38左右，容积率中等、产品主
25、要为多层、高层,高端板块容积率呈现递增趋势，未来产品线多以高层小高层为主。,银川市高端市场分析,产品建筑分析,现阶段产品无太多风格化、未来产品趋向高工艺、多风格。,银川市高端市场分析,产品户型分析,市场供应多为大面积两居、三居，实际去化大面积三居好销。,银川市高端市场分析,北塔湖板块销售价格在6500-8100元/中心板块销售均价在8500元/森林公园板块销售均价6500-10000元/,销售价格分析,高端市场价格区间较大，主要为客户对产品喜好度影响。,银川市高端市场分析,销售去化量分析,市场去化量整体偏小、单个项目月均去化12套左右,银川市高端市场分析客户分析,目标客户主要来源银川市周边，主
26、要从事业主为私营业主，企业高管，主要以改善型需求为主。,高端市场小结,银川市宏观市场分析,二,竞品市场分析,项目本体分析,一,目 录 CONTENT,项目SWOT分析及定位方向初探,竞品市场分析,四,竞品市场供销量价分析,1,特色项目分析,3,目 录 CONTENT,项目竞品市场分析,玺云台,观湖壹号,中瀛御景,兴庆府大院,天下川,在售项目待售项目,竞争区域界定为项目周边板块的项目,竞品项目中待售项目1个、在售项目4个,竞品市场产品分析,产品多样化、大面积三居为主、建筑风格明显、无明显特种工艺,竞品市场销售分析,价格6500-8100元/、月均去化13套、热销135-145大三居。,竞品市场供
27、应分析,未来供应量5736套、市场竞争激烈。,竞品市场分析,四,竞品市场供销量价分析,1,特色项目分析,3,竞品市场客户分析,目 录 CONTENT,竞品市场供应分析,未来供应量5736套、市场竞争激烈。,竞品市场分析,四,竞品市场供销量价分析,1,特色项目分析,3,目 录 CONTENT,项目一：观湖壹号,借助北塔湖优质景观资源、个性新中式建筑风格，形成项目高端价值认知。,项目二：京能天下川,板块配套成熟，项目对自身优势无强化，主要借助板块配套优势、景观优势；因京能地产的原因，延期交房，施工质量差、市场声誉较差，拉低项目本身价值认可。,银川市宏观市场分析,二,竞品市场分析,四,项目本体分析,
28、一,项目所在区域房地产市场分析,目 录 CONTENT,项目SWOT分析及定位方向初探,本项目SWOT分析,68,优化SWOT分析的思考,SO（最优）,ST,发挥周边环境资源潜力，打造独特住宅产品，形成项目独特差异化卖点，以快速回收现金流。,WO,配套先行，项目在带10的配套商业，体量约为89万平米能极大的改善项目及周边的生活配套； 利用区域前景和亘元的资源优势定制化开发。,WT,景观先行，塑造项目高端形象，逐步完善配套设施，以项目美好发展前景引导客户。,利用项目自身优势，挖掘潜在价值增长点，打造差异化强、具备市场竞争力的中高端生态大社区，形成热销，塑造企业品牌。,打造区域精品住宅，升华项目价值，塑造企业和项目品牌,SWOT矩阵分析结果,影响项目定位的关键因素,准确的项目定位要求从多方面，多角度，进行详细的市场论证后得出，才能得到消费者的全面认可。,项目定位方向初探,END,THANK YOU,银川思源策划顾问部2012年9月,
