1、亦庄地块前期策划沟通,北京中原住宅事业部 Beijing.05.2012,项目背景分析,房地产市场分析,项目地块发展模式建议及初步定位,规划布局及开发策略,方案架构,项目背景分析,Part 1,宏观环境分析,项目属性,宏观环境分析,城市定位,北京是中华人民共和国的首都，是全国的政治中心、文化中心，是世界著名古都和现代国际城市。北京城市总体规划(2004年至2020年)就提出了北京城市发展目标的定位： 第一步是构建现代国际城市的基本构架 第二步到2020年全面建成现代化国际城市 第三步到2050年成为世界城市。,2010年1月25日，北京市市长郭金龙在北京市第十三届人民代表大会第三次会议上明确表
2、示，北京将建设世界城市。由此，建设“世界城市”首次被写入北京市政府工作报告。北京市人大代表、市委书记刘淇2010年1月表示， “世界城市”行动计划将在北京十二五规划中分解落实。,政府态度,北京城市定位解读,北京世界城市的目标纽约、东京、伦敦,宏观环境分析,世界城市解读,“世界城市”是国际大都市的高端形态，对全球的经济、政治、文化等方面具有重要的影响力。应集国际金融中心、决策控制中心、国际活动聚集地、信息发布中心和高端人才聚集中心五个方面于一体，并具备一定的经济规模、聚集世界高端企业总部，同时拥有便利的交通以及发达的科技教育和优越的生活居住条件。目前公认的世界城市有纽约、伦敦、东京。世界城市的基
3、本特征：雄厚的经济实力、巨大的国际高端资源的流量与交易、全球影响力,宏观环境分析,北京建立世界城市的时代背景,1、2008年以来，国际金融危机导致了全球经济的衰退。国际金融危机必然会导致和引发世界经济、政治格局的变化，即世界经济重心从西方发达国家向亚洲发展中国家转移。世界经济重心的东移为北京提出建设世界城市提供了一个历史机遇2、2008年北京奥运会的成功给北京带来了三大财富：奥运的举办极大地提升了北京的国际化、现代化水平和综合竞争力这是北京提出建设世界城市的又一个条件。3、2009年末北京人均GDP突破1万美元，这标志着北京城市发展进入了一个战略转型期。,成功举办奥运、积极应对经济危机、抓住机
4、遇进行经济扩张之后，北京逐渐向国际化城市靠拢,宏观环境分析,交通利好逐步提升城市等级,1、机场：首都机场年旅客吞吐量在2009年超过6500万人次，成为世界第四大机场。首都第二机场现已正式落户大兴榆垡，预计2010年开工建设，2015年左右投入使用。首都第二机场一期设计旅客吞吐量约4000万人次。新建成的第二机场将分担北京首都国际机场难以满足需求的容量负载，并做为北京地区机场运输能力的重要补充，与北京首都国际机场、天津滨海机场等构成中国北方航空群，优越的空运条件缩短了北京与世界城市的距离2、轨道交通：到2015年北京轨道交通将达到561公里，处于世界城市前几名的水平。由左图可以看出，北京的轨道
5、交通有了向北京郊区扩散的趋势，交通是城市发展的基础，这说明北京的郊区的城市化水平将得到一定的提升，郊区将迎来二次发展时期,城市宏观环境小结,宏观环境分析,1、北京城市总体规划（20042020年）在国务院常务会议上获得原则通过，该规划将北京未来15年的发展目标确定为“国家首都、世界城市、文化名城和宜居城市”2、北京作为首都，是中国的金融管理中心也是资金调控和清算中心，即北京具有发展金融业的优势条件，但目前国际化程度较为落后3、世界城市的建设，要求北京的产业逐步向周边县市转移；卫星城市带的形成将为北京的世界城市计划提供可持续的发展动力,卫星城也有层次之分：北京六环之内的通州、顺义、大兴、房山等为
6、第一层次的卫星城；紧挨北京六环的昌平、怀柔、燕郊、大厂、香河、廊坊、固安、涿州等称为第二层次的卫星城；更远之的承德、保定、张家口等地可以谓之为北京的第三层次的卫星城。,宏观环境分析,世界城市的建设，要求北京的产业逐步向周边县市转移；目前国际上公认的世界城市只有纽约、伦敦、东京三个；这三个城市的发展模式都是以卫星城模式出现；发展卫星城是北京发展的新动力，也是北京辐射力的体现之一。,卫星城市带的形成将为北京的世界城市计划提供可持续的发展动力,项目所在大兴区如何发展，亦庄又将扮演何种角色？,处于环渤海经济圈中心位置，在京津冀区域发展中具有重要的战略地位大北京城市发展主轴上的重要新城南部高新技术制造业
7、和战略性新型产业聚集区新航城，空港经济新区国家级生态示范区,大兴基本情况,战略发展节点 ，高新技术产业基地， 空港经济新区，京南绿色新城,宏观环境分析,大兴，自秦置县，定名于金，史称“天下首邑”,是距离北京市区最近的新城，北部边界距市中心直线距离不足10公里。大兴面积为1036平方公里，大兴是全国绿化先进区，全区的林木覆盖率达到30.2%，区内有永定河、新凤河、大龙河等河流14条，自然，生态景观优越。 京津塘高速公路、京开高速公路和104国道纵贯南北，北京五环路横穿东西，地铁大兴线和亦庄线快速连接城市核心，交通体系网络化，立体化。境内有北京经济技术开发区和北京生物工程与医药产业基地两大国家级产
8、业园区，是我市重要的现代制造业区域，是首都新世纪的发展空间,大兴基本情况,大兴区,优越的区位，现代化交通体系，丰富的自然资源，重要的经济产业园区,宏观环境分析,大兴新区规划,大兴区发展目标：“一体化、高端化、国际化新区”,一体化：加大统筹发展力度，实现经济社会与人口资源环境一体化协调发展。高端化：大力发展高端、高效、高辐射产业，增强自主创新能力，高水平建设南部高技术制造业和战略性新兴产业聚集区。国际化新区：紧跟北京向中国特色世界城市迈进的步伐，扩大对外开放，加强国际合作，集聚国际优质要素，提高国际服务能力，努力建设具有国际水平和国际影响力的新区。,新区定位：区域发展战略支点，战略产业新区，低碳
9、绿色家园,宏观环境分析,大兴新区空间布局,“三城”指亦庄新城、大兴新城和规划中的新航城亦庄新城：高端制造业发展的主体平台、首都生产性服务业重要组成部分大兴新城：地区行政和文化中心、区域消费性服务业中心、南部新区的部分重要产业集聚区新航城：定位于世界城市的门户枢纽，带动高端临空产业集聚，推动南部基础设施建设、提升城市产业化国际水平和辐射带动能力“三带”：包括京津塘高速公路发展带、京开高速公路发展带和南六环路发展带“一轴”：指南中轴延长线；“多点”：是指庞各庄镇、魏善庄镇、安定镇、采育镇四个重点镇。,“三城、三带、一轴、多点、网络化”，构建新型城市体系。,“三城三带”新格局，亦庄新城、大兴新城及规
10、划中的新航城将共同拉动大兴区未来的高端产业发展，实现大兴“国际化新区”的区域定位目标,宏观环境分析,规划利好,大兴区规划：区域发展战略支点，战略产业新区，低碳绿色家园,大兴连接南中轴线，横跨北京东部发展带和西部生态带，是首都功能的疏解、调整和提升的重要新城大兴处于环首都经济圈中心位置，京津冀增长极核心要地，到天津新港只需90分钟车程，努力发展成为北京面向环渤海经济圈和南部广大腹地的桥头堡,随着环首都经济圈建设步伐的加速，大兴承载的将不只是北京南大门的角色，更重要的是京津冀这一中国经济第三极的咽喉要地,宏观环境分析,规划利好,大兴区规划：区域发展战略支点，战略产业新区，低碳绿色家园,东部为高端制
11、造业区，在规划中的京台高速公路以东，含经济技术开发区、亦庄、旧宫等，要打造高端制造业区，重点依托亦庄经济技术开发区，重点发展电子信息、汽车制造、装备制造以及新材料产业；北部为都市经济区，以大兴新城为核心，重点发展生物医药、现代服务业、文化创意产业以及都市工业；南部经济区目前定位为新航城，世界门户的枢纽，高端制造业、体育休闲以及会议会展业、都市型现代农业，依托包括永定河绿色经济带形成永定河南部的生态走廊,东部高端制造区,北部都市经济区,南部经济区,新区产业集约、集聚、循环发展，产业竞争力将全面提升，将成为南部高技术制造业和战略性新兴产业聚集区，紧跟世界城市步伐，将成为具有国际水平和国际影响力的新
12、区,宏观环境分析,规划利好,大兴区规划：区域发展战略支点，世界城市产业新区，低碳绿色家园,围绕“生态绿轴、文化中轴”的定位，对南中轴实施保护性开发，打造以生态涵养和历史文化为特色的功能轴线。南海子湿地公园以及规划建设中的大兴新城滨河森林公园，为大兴新区增添绿色新活力以生态建设为载体，以文化建设为灵魂，大兴积极进行生态文化建设，提高公众的低碳，生态意识。同时，依托绿田优势，发展生态休闲观光旅游业，大力打造生态旅游新区,南海子湿地公园,生态环境日臻完善，居住环境明显提升,宏观环境分析,交通规划,公路:京开高速路、104国道,京津塘高速路纵贯大兴南北；公路一环、二环横跨大兴东西；区内有47条柏油公路
13、与之交织成网。铁路:京津、京九铁路在大兴交汇,区内有五处火车停靠站。轨道交通：地铁四号线：（公益西桥-天宫院）经过颐和园、动物园、西单等著名旅游景点和商业街，并且与北京南站无缝接驳，日均客流接近80万人次地铁五号线-亦庄线：亦庄线全长23.23公里，全线共设车站14座，37分钟跑完全程。起点为换乘5号线、10号线二期的宋家庄站，终点为连接 京津城际铁路的亦庄火车站站。,以轨道交通和地面快速公共交通为骨干，常规公共交通为主体，枢纽站、接驳站、换乘站、停靠站和候车亭为节点，加强各种客运交通方式间的衔接,交通网络化升级促使大兴迎来二次城市升级机会，实现与城市核心区的无缝链接,宏观环境分析,第二机场落
14、户,规划利好：完善配套、为其周边项目带来强劲的升值空间。辐射整个南城区域，创造新的投资机会，促成新的临空经济带的形成，极大的促进区域发展进程。将促进整个大兴区的经济社会发展。新的临空经济带形成后，将带动整个产业链的发展，如物流业、旅游休闲业、服务业等，同时为区域带来大型的功能性项目配套，促进区域交通、生活配套的成熟，进而提高大兴区的经济社会发展。,建成后的北京第二机场将同属北方机场群内的大型机场，作为北京地区机场运输能力的重要补充，与北京首都国际机场、天津滨海机场共同构成中国北方乃至东北亚地区的航空群，进一步构筑京津冀经济一体化。,首都第二机场将成为未来几年北京交通领域投资最大的项目之一，建成
15、后将会满足每年6000万人次的客流需求，与此同时，区域内还将同步规划建设配套道路工程,首都第二机场将落户大兴南各庄和榆伐镇，新航城，让大兴熠熠生辉，进一步推进大兴现代化国际新城的发展,宏观环境分析,宏观环境分析,亦庄崛起从北京市唯一的国家级经济技术开发区到重点发展新城的飞跃,亦庄开发区总面积为200平方公里，核心区位于北京东南京津唐高速公路起点西侧，东部为科技园，西部为生活区，中部为公共建筑区，其周边为143平方公里的配套协作区，这里既是高科技园区，也是北京重点生态环境住宅区之一。,亦庄新城范围包括北京经济技术开发区，大兴区下辖的亦庄、瀛海镇行政辖区以及旧宫镇三海子地区，通州区的马驹桥镇行政辖
16、区以及台湖镇位于京津塘第二通道以西的行政辖区,规划面积212.7平方公里。,随着亦庄开发区十余年的发展建设，亦庄区内65%的人口为新增移民，并随着亦庄新城的规划落实将近一步提升。根据亦庄新城规划到2010年，亦庄新城人口规模为30万人，规划到2020年，亦庄新城人口规模为70万人。,亦庄开发区作为北京市唯一的国家级经济技术开发区，同时享有国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策，成为全国重要的高新技术产业中心、高端产业服务基地，完成了从产业园、开发区，以及科技新城的巨大飞跃和转变。,根据2007年3月正式批复的亦庄新城规划的内容，明确了亦庄新城7大功能区和5大定位发展方向，亦庄迎
17、来了从单纯的产业工业区向北京三大新城之一转变的发展机遇。,起步发展阶段（06年以前）政府集中规划建设的工业产业新区，经过16年的规划发展，亦庄板块，已经初步形成及居住、商务、高端产业于一体的综合型产业园区,形成通讯信息、生物工程、汽车、装备制造四大主导产业BDA国际企业大道建设，国际企业总部适时出现交通等市政基础设施逐步到位居住板块逐步形成,开发区雏形,政府规划,城市发展,区域认知,筹建于1991年,亦庄板块发展历程：,1991,被国务院批准为北京唯一的国家级经济技术开发区,设立中关村亦庄科技园,工业园区,国际高端产业园,十一五规划明确提出开发区要建设面向国际市场的高端产业园区，亦庄板块建设上
18、升到新的高度,实现由工业产业园区，向居住、商务、高端产业综合园区升级,宏观环境分析,升级发展阶段（2007-2010年）：政府全面建设重点新城，推动亦庄城市配套的全面升级到位，板块属性进一步升级,政府进一步投资基础设施和公共服务设施建设大北京重点建设的新城,政府规划,城市发展,亦庄与通州、顺义一并列为北京未来重点发展的三大新城,北京市重点建设的新城,兴基铂尔曼酒店隆重开业（准五星级）、沃尔玛进驻，区域商业配套飞跃升级2009年规划M12、L2、S6三重轻轨的利好，2010年年底地铁亦庄线开通高端国际化产业、居住、商务产业进一步升级发展,迪卡侬、百安居等各类品牌超市的相继进驻，亦庄商业配套日趋完
19、善2008年地铁亦庄线开工建设教育医疗等城市配套进一步到位政府进一步加大生态环境整治与建设,区域认知,亦庄板块发展历程：,2009,2009年市政府正式出台南城行动计划CBD东扩计划既定推出，亦庄成为双重规划的收益者,城市属性进一步升级为国际化现代化新城,宏观环境分析,初步成熟发展阶段（2011年-）：城市功能日益完善，城市高度进一步提升，成熟中的国际化都市副中心,力宝广场、豪力大厦等标志性楼盘，形成亦庄的商务中心丰大国际酒店开业（现代超五星级酒店）标志区域城市功能的进一步升级飞跃,政府规划,城市发展,十二五刚要进一步规划亦庄为生产性服务产业中心，首都中心人口和功能转移、辐射并带动京津冀区域发
20、展、具有国际影响力的战略增长极,商务商业发展飞跃式升级,城市功能日益完善，城市高度大幅度提升，逐步成为商务、商业发展成熟的国际化都市副中心,区域认知,亦庄板块发展历程：,2012,城市高度大幅度提升，成熟中的国际化都市副中心,宏观环境分析,如何看待亦庄板块价值：,北京东部发展带上重点打造的都会新城，高新技术产业和先进制造业集聚区，是辐射并带动京津城镇走廊产业发展的区域产业中心,新城职能：首都人口转移、功能疏解的重要载体高新技术产业发展中心和先进制造业基地首都生产性服务业（商务、技术研发培训等）重要组成部分重要的城际铁路门户，公交枢纽和物流基地，京津一体战略核心,总体目标：努力提高自主创新能力，
21、提升高新技术产业的层次和国际竞争力，加快符合北京资源环境条件的先进制造业发展积极发展商务、物流、等生产性服务业，成为中关村科技园区高新技术产业文化中心，构建产业服务基地,区域价值升级,区域价值升级具有国际水平的，适宜就业发展的，适宜生活居住的现代化都会新城,宏观环境分析,如何看待亦庄板块价值：,亦庄新城规划(2005-2020年)，明确亦庄新城是北京东部发展带的重要节点和重点发展的新城之一，从而，开启亦庄板块建设的新高度,产业升级,由工业园区向国际高端产业园区升级发展,宏观环境分析,如何看待亦庄板块价值：,双重定位：国家级经济技术开发区；高新技术产业园区,产业规划：国家第一个按照国际标准规划的
22、北京唯一的国家级经济技术开发区(BDA),北京亦庄位于北京东部发展带上，新城规划人口规模为30万人，城市建设用地规模控制在55平方公里左右，正在由亦庄传统工业园区向高新技术产业和现代制造业集聚区进一步发展，形成以高新技术为依托的，宜业宜居的综合新城。,投资热度已超过国贸地区，经济实力强全国最大的移动通信产业基地；北京最大的电子信息产业基地；首屈一指的北京药谷；整体经济实力居全国第五位；投资环境排名第二 ；,产业升级,以高新技术产业和现代制造业聚集发展为依托的综合产业新城,宏观环境分析,高新技术产业，现代制造产业，外资产业驱动，亦庄开启面向国际市场的高端产业园区,2010-2011年全年开发区工
23、业生产总值初步核算数,个国家和地区的多家企业世界强企业近家国际跨国公司多家投资总额达到多亿美元，代表国家：美国、日本、德国、法国、意大利、加拿大、荷兰、芬兰等国家 代表企业：诺基亚、拜耳制药、可口可乐、朗讯IBM、奔驰、资生堂、宝马、通用等均在此设分部 人口红利年，开发区内从业人口18.6万人，2010年全年劳动者报酬共133.9亿元，平均每人全年获得报酬7.2万元。年龄结构以2545岁年龄段为主的结构，以本科学历为主，家庭年总收入大概在15-25万元左右，家庭平均月收入1.8-2.2万元左右。良好的人口红利，促进区域进一步发展,2011各主导产业工业总产值,如何看待亦庄板块价值：,产业升级,
24、宏观环境分析,双公园让亦庄成为最生态区域，新城滨河森林公园规划，生态环境进一步升级,如何看待亦庄板块价值：,南海子湿地公园，位于大兴新城、亦庄新城和北京中心城区之间，规划总面积1165平方公里，全部建成后将是北京最大湿地公园，也是北京四大郊野公园之一，总面积接近于4个颐和园的面积。南海子公园将于2012年全部建成，恢复12万亩生态景观，其中水面占五分之一，重点建设湿地景观、皇家文化、麋鹿保护、生态休闲等功能区，突出历史文化特色，再现昔日皇家苑囿风采，使之与北京北部奥林匹克森林公园和中心城区历史文化景观遥相呼应，成为北京南北中轴线上另一颗生态和文化明珠。,“中信新城南海子生活公园”面积达8万平方
25、米，是城南行动计划实施以来，由开发商修建的城南最大的社区配套公园,南海子湿地公园,南海子湿地公园,中信新城南海子生活公园,南海子湿地公园,亦庄新城滨河森林公园，将为亦庄增添一块“绿肺”，北京经济技术开发区管委会发布，该工程位于凉水河、新凤河北京市经济技术开发区段，预计将于2012年建成。促进凉水河生态带、水环境的形成，改善景观环境。,生态环境升级,优质的公园景观和生态资源，将进一步带动区域价值的提升，公园地产将托起亦庄高端国际居住时代,宏观环境分析,环线：亦庄区域目前主要环线交通有东南五环、六环主要道路交通：有京济高速、京津塘高速、京津塘第二高速主要轨道交通：有轻轨L5号线、地铁5号线延长线（
26、轻轨L2号线）、地铁M12号线、铁路S6号线，京津城际高速铁路组成的快速轨道交通网骨架，贯穿新城南北及东西，这些轨道交通线连接了新城各组团，并连接了北京中心城、通州、顺义、密云、大兴等新城此外，亦庄将加强新城与中心城的交通联系，尤其要加快建设连接中心城主要功能区的轨道M10线，强化亦庄同主要功能区的互动,如何看待亦庄板块价值：,轻轨L5,轻轨L2,京津城际高速铁路,铁路S6,轻轨穿越，城际铁路门户，道路交通网络化升级，轨道交通规划进一步利好大兴交通升级，实现亦庄新城与北京城市核心区的无缝链接；实现环首都经济圈一体化战略,交通环境升级,轻轨穿城，道路交通网络化升级，轨道交通规划进一步利好，亦庄交
27、通全面升级,宏观环境分析,如何看待亦庄板块价值：,都会新城，空港经济新区，亦庄领跑环首都经济圈,“首都第二机场”的选址大兴基本已成定局，“环首都经济圈”的建设也将于“十二五”开局之时同步启动。亦庄新城作为环绕新航城的3座新城之一，同时也是“环首都经济圈”最具活力的新城，成为投资者的关注焦点。,首都第二机场”、“环首都经济圈”带热了亦庄投资需求，为亦庄架设了面向国际的高资产业与生活码头，在城市化进程中，完整地带动了“环首都经济圈”的垂直进展，并且驶入了国际都市进程的快速领航通道。,新城功能升级,首都第二机场辐射带动，环首都经济圈发展建设，亦庄新城炒作上升到全新高度，区域价值升级，进一步推进亦庄国
28、际化综合居住区,宏观环境分析,区域属性：重点打造的都会新城，升级发展的高新技术产业园区，环首都经济圈的中心生态环境：双公园让亦庄成为最生态区域，新城滨河森林公园规划，生态环境全面升级交通环境：轻轨穿越，城际铁路门户，道路交通网络化升级，轨道交通规划进一步利好，大兴交通全面升级土地价值：重点发展的新城，宜业宜居的国际化综合居住区，土地价值升级，产品品质升级，价格拔升,亦庄区域价值小结：,都会新城，产业驱动，生态宜居，亦庄将崛起高端国际化居住区,宏观环境分析,项目背景分析,Part 1,宏观环境,项目属性,项目本体分析,项目地块位于亦庄路东区，紧邻地铁经海路站，亦庄新城生活居住区边缘,项目区位,本
29、案位于亦庄新城的路东区，处于新城发展起步区域，区域认知度较低。本案距亦庄核心居住区较远，生活配套匮乏，周边以工业区为主。项目地块紧邻城市交通干道，5分钟抵达京津唐高速与南六环；位于地铁亦庄线经海路站西侧，链接市区便利，交通通达性强。,项目本体分析,经济技术指标,项目由三地块组成，分别为：D3C1商办用地、D3F1居住用地、D3C2商办地块用地,项目本体分析,经济技术指标,项目总用地规模53737，为住宅、办公、商业、酒店等综合体项目,项目地块现状及四至,项目本体分析,项目地块紧邻经海路地铁站，位于新兴居住区，周边生活配套匮乏,项目本体分析,优势,劣势,紧邻轨道交通，有利于吸引区域外客户关注，对
30、外交通存在绝对优势。,位于亦庄路东区，未来重点发展区域，规划前景较好，提升潜力巨大。,陌生区域综合体项目规划，有利于打造区域标杆。,位于亦庄新兴发展区域，与传统居住区较远，生活配套匮乏。,区域规划发展起步阶段，区域价值认知较低。,项目地块规模小，高容积率，办公体量大，易与住宅形成自身竞争。,本案激励条件轨道交通是本项目销售的增值卖点,项目本体分析,本体小结,亦庄陌生片区 紧邻轨道交通 统合体规划 引领区域升级标杆社区,如何利用综合体优势，打造区域标杆项目，引领区域升级？,房地产市场分析,Part 2,亦庄房地产市场,个案分析,亦庄房地产市场,综合体,潜在,住宅,写字楼,亦庄区域市场重点项目,亦
31、庄房地产市场,住宅+商业+办公综合体项目，与本案规划相似，是本案住宅产品的直接竞品,商业+办公综合体项目，是本案办公产品的直接竞品,写字楼项目，与本案一路之隔，是本案投资型客户的直接竞品,纯住宅项目，多为改善型社区，且规模较大，与本案不存在直接竞争,典型项目分析米拉village,基础数据开盘日期： 2011-6入住日期： 2012-12占地面积 : 21734.113平米建筑面积 : 54335.28平米绿化率 : 30 %容积率 : 2.5 产权 : 普通住宅70年；办公50年住宅均价 ：报价17800元/，成交均价18898元/ 办公均价：报价12800元/，成交均价13529元/住宅在
32、售户型：一居（60）；二居（88）；三居（108）办公在售户型：平层（40-60 ）交房标准：住宅1栋精装，1栋毛坯 办公毛坯,核心卖点：小户型、低总价、综合体规划、交通便利,产品规划：,在售住宅产品,在售办公产品,典型项目分析米拉village,9#,10#,办公,规划亮点：整体为“花园社区”围合规划，精品住宅、旗舰商业、企业独栋三大业态组成地中海托斯卡纳建筑风格6万平米欧式园林,典型项目分析米拉village,主力户型面积偏小，主打低总价，以40一居、85二居为主，南北通透二居，兼顾户型舒适性,销售情况：,推售信息：项目总计供应套数644套 其中住宅380套 商业12套 写字楼252套。住
33、宅网络报价17800元/，成交均价18898元/。,到目前为止，总计去化量为418套，其中住宅163套，签约面积10106.7，签约均价18898，签约总价1.91亿元 ，商业12套全部售罄，签约面积2726，签约均价22174，签约总金额6045万，写字楼243套，签约面积为11949，签约均价为13529，签约总金额1.62亿元,典型项目分析米拉village,典型项目分析米拉village,总结：,米拉village项目与本项目属性相近，位于马驹桥居住区“精品住宅、旗舰商业、企业独栋”的规划，客户群目标清晰小户型、低总价，通透设计，兼顾户型舒适性，满足不同客户需求,本项目在规划中可参考米
34、拉项目，打造区域标杆产品，充分利用自身资源，明确各产品线定位，清晰区分客户，避免内部竞争。,典型项目分析合生世界花园,基础数据开盘日期：2012年1月3日入住日期：预计2013年9月占地面积 : 81587平米建筑面积 : 184455平米绿化率 : 35 %容积率 : 2.7均价 ：平层起价13000，loft16000产权 :住宅：70年，商务办公楼：50年户型： 50-70平米loft MINI空间89、94平方米左右两居、114-154平方米三居交房标准：精装商业规划面积：100000平米,核心卖点：LOFT，低单价、低总价、精装,户型及价格：,项目规划两种产品，一是平层住宅，二是lo
35、ft商住平层产品以中大面积为主Loft产品60买一层送一层,典型项目分析合生世界花园,2012年1月，合生二次开盘，热销300多套，此后价格持续上涨,典型项目分析合生世界花园,住宅户型设计偏大，且舒适性较差，尽管价格较低，但总价高，销量远不如LOFT产品,蓄客：项目自9月15日期开始接受办卡，排号客户可享受3万抵5万，再享97折优惠。首付10%可签约，12个月内补齐剩下的40%首付即可，排号前300名可免3年物业费，排号300名后可免2年物业费。项目自2011年10月份开始进行全方位地集中推广，价格方面，根据市场变化适时做出调整，首次面市时对外报价15000元/，到11月份变为13000元/，
36、开盘前期集中宣传9980元/平米的低单价。,典型项目分析合生世界花园,蓄客期长，组合优惠策略，新盘低开换销量的典型项目,典型项目分析合生世界花园,总结：,合生世界花园项目与本项目规划相似，办公体量远大于住宅体量项目合生世界花园区位较亦庄核心区域较远，价格远低于亦庄核心区项目，LOFT销售情况较佳由于户型设计过大，与客户需求不对位，住宅销售情况不佳,本项目在规划中吸取合生世界花园经验，产品设计迎合客户需求，同时应在销售中合理利用价量关系，各产品线相互促进。,力宝广场基本信息,项目区位项目位于大兴亦庄开发区荣华中路与北环中路交汇处，相当于亦庄开发区核心门户的位置,位于亦庄开发区核心门户位置，区域标
37、杆项目,典型项目分析力宝广场,力宝广场销售信息,月均成交套数24.1套，集中于开盘销售,开盘销售情况一般，后期销售明显放缓，存量压力较大,典型项目分析力宝广场,SOHO式办公产品（2万/）：建筑单体：现代主义建筑风格，线条简约明快；全玻璃幕墙外里面产品户型：50-100平米，经济简约大开间户型适用范围：亦庄开发区内刚起步的民营小公司，大企业在亦庄区域的办公场所，家庭式办公企业客户定位：中小企业，满足家庭办公需求,力宝广场产品信息,甲级写字楼产品（1.7万/） ：建筑单体：现代主义建筑风格，设计独特；全玻璃幕墙外里面极具现代感产品户型：最高单层面积达到1400平米，可分割适用范围：大型企业集中式
38、办公客户定位：亦庄开发区内的大型国企和世界五百强的企业,写字楼户型图,全玻璃幕墙外立面设计前卫；产品多类型样，户型面积划分精细,典型项目分析力宝广场,力宝广场客户信息,客户基本特征：客户来源：以亦庄区域内的客户为主，包括一些来自CBD区域的客户；并且也有少量来自本地其他区域和外地的投资者支付力：总体来看客户的支付能力参差不齐，总体支付能力一般客户属性：以亦庄区域内的中小型企业为主，其中不乏包括世界500强的企业（如诺基亚），还有一些来自CBD区域的中低端企业，来这里办公；也有少量的投资者,客户关注点：亦庄核心区域的标杆级产品坐享轨道交通便捷（项目东侧距离亦庄线万源街站仅300米远）位于荣华中路
39、最北端，交通优势明显小户型低总价,客户多为区域内中小企业私营业主，以及少数CBD区域客户，总体支付能力一般,典型项目分析力宝广场,地段价值：项目位于地铁亦庄线万源街站，荣华中路与北环东路交汇处，亦庄中轴位置，具有极高的价值项目周边：东侧为资生堂公司厂址、西侧为代征土地和一品亦庄社区、南侧为亦庄产业园区（各大企业产品的生产、研发基地）、北侧为城市绿化带和代征土地周边配套：沃尔玛、亦庄创意生活广场、工商银行、北京银行、交通银行、农业银行、中国邮政、鱼头王酒家、眉州东坡酒楼、清江人家酒楼、青石屋日本料理、锣湖湾烤鸭店内部配套：8万平米大型Shoping Mall（大型购物中心已被华联整栋收购），80
40、00平米底商 园林景观：项目属于商业立项，在社区内没有太多生活园林，整体建筑属于城市综合体现代风格，配合市政绿化，将整个社区溶入都市生活环境中项目交通：项目距亦庄线万源街站近在咫尺，行车距离首都国际机场39公里,三条主干道通往中心市区, 通过荣华中路驱车不到五分钟直达南五环，距国际物流中心2公里工程进度：2011年底已完成封顶，预计入住时间2013年中旬,力宝广场个案总结,华联入驻项目不仅是项目的利好，也是对项目综合价值的认可,典型项目分析力宝广场,君安国际基本信息,项目区位项目位于北京经济技术开发区荣华北路与文化园东路交汇处东南角，已近亦庄开发区核心边缘,典型项目分析君安国际,君安国际综合信
41、息,客户基本特征：成交客户以私企老板、企业高管为主；其中50%用于投资，40%用于自住，很少一部分用于办公，大致占到10%左右，这与开发商倡导的商务居住型社区有关；客户来源主要集中在亦庄本地以及国贸地区，年龄在30岁左右,项目销售信息：月均成交套数12.5套/月,2011年5月2012年4月项目销售量走势,2011年5月2012年4月项目销售价格走势,项目站位亦庄，打造中高端产品，但整个项目成交速度较慢，以投资需求为主,典型项目分析君安国际,林肯公园2期基本信息,项目区位项目位于大兴经济技术开发区荣华北路之上，属于亦庄开发区核心位置，区位价值显著,典型项目分析林肯公园,客户基本特征：项目成交客
42、户以私企老板、企业高管为主；以亦庄区域内客户居多，其次为北京市长住居民，外地客户只占很少的一部分；50%的客户用于自住，40%左右用于投资，很少一部分用于办公，这与开发商倡导的住宅倾向有关,林肯公园2期综合信息,项目销售信息：月均成交套数8.9套/月,2011年9月2011年4月项目销售量走势,2011年9月2011年4月项目销售价格走势,本案与君安国际为同一家开发商，但产品力更高，全完倾向于住宅规划，价格较高,典型项目分析林肯公园,星悦国际基本信息,项目区位项目位于亦庄物流产业园区，临京津塘高速东侧，远离亦庄开发区核心位置，且远离亦庄线，区位价值明显偏低,典型项目分析星悦国际,星悦国际综合信
43、息,客户基本特征：项目成交客户来源分布较广，投资客户占到60%，多数都来自外地；自住客户大致达到25%，他们大多是初次购房的刚需客户，这部分客户多数来自国贸的上班族，剩下为区域内的职业者；剩下15%是亦庄区域内的民营企业作为办公场所,项目销售信息：月均成交套数40.1套/月,2011年7月2011年4月项目销售量走势,2011年7月2011年4月项目销售价格走势,项目开盘热销，客户多出于投资需求,典型项目分析星悦国际,VITA国际基本信息,项目区位项目位于亦庄地铁荣昌东街站向东200米出，项目所在区位已远离亦庄开发区的核心位置，区位价值偏低；但具有轨道交通优势,典型项目分析VITA国际,VIT
44、A国际综合信息,客户基本特征：成交客户多为看重该项目具有小户型的投资者，能达到55%；少量亦庄区域内的民营企业在此办公；也有一些来自CBD和中关村新型科技型企业在此办公，看重亦庄的免税政策和写字楼售价低的优势,项目销售信息：月均成交套数34.4套/月,2010年12月2012年4月项目销售量走势,2010年12月2012年4月项目销售价格走势,主打小户型开盘集中热销，后期销售逐渐乏力，客户多出于投资需求,典型项目分析VITA国际,结论：本项目体量较大，位于亦庄新城相对陌生区域，尚无同类型产品规划，利用本项目规划优势，树立“自给自足”的标杆项目，提升区域配套水平，同时产品设计迎合客户需求，合理利
45、用量价关系，从而跳脱区域竞争，形成热销,2.区域内办公类产品供应量大，主要集中于亦庄核心区地铁沿线,3.区域内办公类产品以商住为主，且多为民水民电，通天然气项目，纯写字楼供应较少,4.受政策及房价影响，投资类商住产品需求较大，主打小户型快销产品，成交量较佳,5.受市场环境影响，销售单价回落明显,亦庄房地产市场总结,1.亦庄区域内住宅产品多为纯住宅大盘，综合体类项目较少，路东区无此类项目,项目地块发展模式建议及初步定位,Part 3,发展模式建议,客户定位,产品定位,项目定位,案例借鉴,合肥金地国际城,29万平米城市陌生片区综合体项目。高品质住宅、公寓树立形象，带动商业街发展，提升利润空间,发展
46、模式建议,项目困窘1：处于城市陌生片区当时合肥规划主要向西南方向发展，适当向东发展，有限制向北发展，本项目未在城市主要发展方向上,项目困窘2：当时区域居住氛围已形成商业氛围薄弱,项目所在区域位于城市一环路外沿，属于城市自然扩建发展的区域，商业氛围刚刚显露。当时区域内街铺以一二层连体复式商铺布置，局部一层底商形式，大型集中式商业较少，多种业态形式自然聚集，档次普遍偏低。本案大型商业街面临市场窘迫问题,案例借鉴,合肥金地国际城,发展模式建议,市场反应,住宅：2005 年9月25 日，首期开盘，多层住宅开盘即告售罄，2005 年底实现了2 亿元的销售额，住宅单价达到3900 元/平方米，突破区域平台
47、价格（3000元/），成为片区价格指标，金地国际城由此站稳脚跟商业：住宅热销后，打响项目知名度后，2007年项目2万多平米商业同样成功入市，入市价格高达15000元/,开发模式,1、先期开发住宅部分，消除区域陌生感，为项目打响知名度的同时，为商业、写字楼开 发争取时间，有助于提升项目整体价值的均好性2、利用住宅树立项目高端、强势形象，为后期营销做铺垫,住宅先期启动，客服区域陌生、树立高形象，提升商业利润空间,案例借鉴,合肥金地国际城,发展模式建议,深圳中航格澜郡,中航格澜郡是集商业、办公、商务公寓以及酒店等功能于一体的大型综合体项目，建筑面积67万平米，投资近70亿元,案例借鉴,发展模式建议,
48、项目困窘1：处于城市陌生片区,观澜地处宝安区东北部，关外地区城市陌生片区。2005年时，该地土地开发及利用较为迟缓，房地产市场发展相对落后。随着，深圳政府土地供应继续向关外倾斜、关外房地产增量市场进一步上升、交通条件的改观（地铁4号线），关外市场将成为地产的主战场，居住周逐渐北移。使观澜未来具备一定发展潜力,项目困窘2：陌生片区，商品房市场空白,相对于深圳关内，深圳关外的发展在很长一段时间内低速缓慢，房地产相对落后、就观澜片区而言，在中航格澜郡之前，没有出现过真正意义上的商品房社区，大部分住宅以自建及集资房为主，可以说格兰郡是观澜商品房市场上第一个“吃螃蟹的人”。,观澜,案例借鉴,深圳中航格澜郡,发展模式建议,市场反应,中航格澜郡一期2005年10月22日开盘。别墅均价8000-8500元/，商铺均价17000元/，住宅5000元/入市，一期整盘均价5400元/。截止2005年12月，格兰郡推出的第一，二批单位总销售率超过90%。销售中心共接待了近7000批客户，其中观澜客户近4000批。官方数据显示，观澜户籍人口只有1.8万，如按照每户3.5人计算，也就是说有近77%的观澜人到了项目现场参观2007年项目销售均价高达8500元/，较开盘时期上涨70%,
