1、武汉市loft产品研究报告,湖北中原研究部 WuHan.09.2012,LOFT定义要素：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构流动性，户型内无障碍透明性，减少私密程度开放性，户型间全方位组合艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局,LOFT产品项目分布,Part 1,武汉LOFT多分布于主城区中心商圈和发展潜力较大的副中心商圈,武汉LOFT产品特征,Part 2,项目特征1：以10万小体量项目为主，也不乏超过50万以上的综合性大项目也会配带loft作为现金流产品,Loft产品在不同体量项目数量占比,项目特征2：产品纯为loft的项目较少，以商业综合型项目和居住社区综合性项目为主,不同项目Lof
2、t总建面与所在项目总建面占比,产品层高：层高在5.2-5.4m之间的loft产品占主流,不同项层高区间loft项目数量占比,当层高低于5.2m时，居住垂直空间略显拥挤，需在采光、首层挑高等设计方面加强，但会降低利用率层高在5.2-5.4m之间，居住舒适度和空间利用率达到最大化层高高于5.4m后，资源利用浪费，开发商收益减小，一般较少采用,装修标准：以毛坯产品为主，降低总价的同时强调客户自主性；装修产品的标准一般占房屋价格8%-10%之间,调研25个项目中，以毛坯产品为主，主要在降低总价的同时强调客户自主性，可以自由组合空间仅有5个项目采用精装，分别为广电兰亭熙园、大武汉1911、爱家国际华城、
3、安顺天厦、众联天美国际，精装价格多集中在1200-1500元/，占房屋价格8%-10%之间,户型特征：面积主要集中在30-60，通过送一层、阳台、入户挑高层等方式赠送面积，得房率一般超过130%,水电性质：目前商用水电与民用水电项目数量各占一半，30%项目连接天然气，能否使用民用水电、天然气主要依靠开发商与政府关系,40年产权的loft产品一般较难申请到民用水电，主要依靠开发商与政府关系是否能通天然气取决于LOFT本身内部的设计结构，而LOFT产品多采用长条形的空间，中间无隔断，这样的设计无法达到天然气标准，所以LOFT通天然气的比率相对较低连接天然气且以民用天然气收费为标准的项目寥寥无几，要
4、看开发商与当地政府关系发展的程度,“凹”规划优势：采用“凹”字型建筑布局，能最大限度将自然光源引入建筑体内，构造阳光中庭,“工”规划优势：在武汉也是率先采用工字形设计，最大范围的采光，比凹字形LOFT更进一步，充分利用阳光资源，规避LOFT单面采光的缺陷,设计较好的产品布局：采用“凹”形或“工”建筑设计布局，能加大采光，做到朝南,特征总结,1,2,3,4,5,6,销售情况分析,Part 3,价格：溢价率主要在20%-30%之间，部分项目溢价率高达50%-60%。取得高溢价主要因素有商圈成熟、总价低、回报率高,在售项目溢价率及所在商圈,去化情况：项目的去化情况跟项目的总价和项目周边配套的成熟度密
5、切相关,在售项目开盘去化率及月均去化速度,单价：元/总价：万元,大武汉1911：推出112套，均价17000元/开盘仅售出30%，平销期去化缓慢项目为临近商圈，配套齐全，虽然溢价率仅5%，但产品总价较高，投资成本高，首付需付50万，导致产品去化缓慢,南国大武汉SOHO：推840套，均价11000元/开盘当天售80%项目依托成熟南国大家装商圈，配套齐全，产品民用水电，生活成本低溢价率仅有5%，投资自住皆宜,福星惠誉福星城：推出504套，均价10000元/开盘当天即售罄项目地处汉口火车站附近，配套齐全，产品几乎无溢价，投资成本低,典型项目销售分析,客户分析,Part 4,客户年龄：客户年龄主要集中
6、在30-50岁,不同年龄层客户特征,不同年龄层客户数量占比,职业特征：目前购买loft客户主要是武汉本地长住人口，以私营业主、公司白领、公务员为主，其中项目周边拆迁户也是购买loft客户的特殊组成部分,大部分35岁以上,处于小管理层,受教育程度高,有一定购买实力,有一定经济实力，比较务实,经济实力有限，对城市生活向往,工作稳定，待遇好,项目周边“安土重迁”的人群,注重投资回报率,追求时尚及个性,“朝九晚五”，喜欢有限的生活方式,多为自住兼投资的“过渡型”客户,注重地段、交通,关注房屋总价,关注居住舒适度,关注区域升值潜力,注重商业、娱乐等生活配套,置业目的：Loft购房客户主体由纯投资客户向过
7、渡居住客户转化，既注重投资回报，又注重居住舒适性,市场经过2011年的调控洗刷后逐渐回归理性在一些刚兴趣球旺盛的区域loft购房客户主体由纯投资客户向过渡居住客户转化对产品设计、居住舒适性要求提高,2011年受“限购”政策的影响，投资客在商品住宅市场投资受限制作为不限购、不限贷产品，loft作为以投资性质为主产品掀起热销风潮对项目地段、交通要求较高,2010年整个房地产市场无论是刚性需求还是投资性需求均比较旺盛Loft推广诉求点多以投资回报率高为主，奠定loft作为投资产品在客户心中的最初印象,Loft发展初期,Loft 发展期,现阶段,客户敏感点：主要在项目投资回报率、地段、交通等因素,客户
8、对项目各因素关注程度,购买抗性：主要是地段不成熟、价格高、商用水电、房屋产权年限为70年,地段不成熟,价格高,商用水电,产权年限为70年,作为主要以投资为诉求点的产品，地段不成熟是硬伤,Loft最初就是以“买一送一”、低总价为卖点，高价格加大投资风险，和周边普通住宅项目区竞争优势,商用水电提高居住生活成本，对于自主或出租都产生一定抗性,在“限购”政策尚未松动的环境背景下，客户若购买70年产权的loft会占用普通住宅购买名额，不利于后期改善性需求，因此去化不理想,旺销产品特征,Part 5,旺销项目自身KPI,商业配套齐全,总价低，在30-50万之间,区域无同质竞争产品,民用水电，天然气到户,项目自身KPI,关键驱动因素,达标指标,项目地段,居住氛围成熟,交通便利,营销方式：旺销产品多以低价入市，以高回报率为诉求点，只要项目自身KPI达到要求，是否旺销对于营销手法等方面要求不高,市场竞争态势,Part 6,目前在售项目市场存量有限，在无新增供应的情况下大约需要11个月即可消化,未来竞争压力主要集中在后湖片区、武昌中心区和汉阳中心区,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
