1、辽宁省 2017 年上半年房地产估价师制度与政策：不动产登记范围考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、某城市某类房地产的当期实际价格水平为 3 600 元，预测值为 3 630 元，修匀常数为 065，则下一期房地产的预测值为。A：3 6105 元B：3 6195 元C：3 7115 元D：3 7195 元E：工业用地的监测点评估价格 2、某家庭欲通过储蓄存款购买一套 8 万元的住房，银行存款利率为 12%，五年中每年年末至少要存款（）元。A
2、12592.78B22192.78C12903.23D160003、下列风险中哪一个不是房地产投资风险中的个别风险。_A时间风险B资本价值风险C比较风险D或然损失风险 4、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指_。A房地产开发企业自有资金周转的速度B估价对象房地产变为现金的速度C估价对象房地产带来净收益的速度D房地产开发企业流动资金周转的速度5、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是。A：空置量B：空置率C：空置水平D：空置面积E：借款合同 6、住房公积金的缴存比例一般不得低于。A：3B：5 C：10 D：12E：执行层的组织协调 7、某地区某类房地产 1999 年 4
3、 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、 85.0、89.2、92.5、98.1(以 1998 年 1 月 1 日为 100)。其中有一房地产在 1999 年 6 月 1 日的价格为 2000 元/m2，对其作交易日期修正到1999 年 10 月 1 H 的价格为_元/m2。A1376B2308C2558D1055 8、2002 年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为 99872 元，应按_计征企业所得税。A12%B18%C27%D33% 9、某期房年后建成入住，类似现房的价格为 5 000 元/，出租的年末总收益为500 元/，管理费用等其他支出为 10
4、0 元/。估计折现率为 10%，风险补偿为现房价格的 3%。该期房目前的价格为_元/。A4395B4486C4636D4850 10、代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果_。A直接归于该他人B直接归于该行为人C由该他人和该行为人按约定分担D由行为人代该他人承担11、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是。A：建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B：建筑物重置成本和重建期间的经济损失C：建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D：建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失E：工业用地的监测点评估价格 12、房地产的行政法规是
5、以颁布的。A：中华人民共和国主席令B：国务院令C：国务院房地产行政主管部门部长令D：省政府省长令E：房地产估价机构必须加盖公章 13、估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由决定的。A：估价目的B：估价师C：委托人D：估价对象E：工业用地的监测点评估价格14、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给_，并由其预付定金或房价款的行为。A购房者B承购人C预买客户D潜在客户 15、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的_。A考虑房屋租赁后的公开房地产市场价值B考虑抵押后的公开房地产市场价值C考虑查封后的公开房地产市场价值D公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响 16、城市详
6、细规划的对象是。A：城市中功能不明确，但地域空间相对完整的区域B：城市中功能比较明确，但地域空间不完整的区域C：城市中功能不明确和地域空间不完整的区域D：城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域E：执行层的组织协调 17、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为。A：签订估价委托合同之日B：发放抵押贷款之日C：完成估价对象实地查看之日D：未来处置抵押房地产之日E：工业用地的监测点评估价格 18、下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是。A：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构B：受托估价机构可以转
7、让受托的估价业务C：估价报告应当由专职注册房地产估价师签字D：估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避E：房地产估价机构必须加盖公章 19、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是_。A满足购买者使用要求B购买者支付能力C物业预期收益D物业用途 20、某商业店铺的购买价格为 607 元，其中 4073 元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为 24000 元、投资者权益增加值为 2200 元、店铺市场价值增长率为 2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）A7.1%B12.0%C13.1%D19.1% 21、
8、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类，即便利品、选购品和特殊品。A购买习惯B购买心理C购买动机D购买行为 22、收益性物业管理中的收入包括其他收入和_。A租金收入B绿地管理费C保安费用D能源费23、某写字楼年出租净收益为 300 万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的 12 倍，该类房地产的报酬率为10，则该宗写字楼现在的价格为万元。A：4 580B：5 580C：6 580D：7 580E：工业用地的监测点评估价格 24、是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。A：国內生产总值B
9、：国民生产总值C：国内生产净值D：国民收入E：执行层的组织协调25、某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为 5 层，建筑密度为 50%，土地单价为 2500 元/m2，则其楼面地价为_元/m2。A500B2500C1000D1250二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的_存款利率计息。A活期B3 个月整存整取C6 个月整存整取D1 年整存整取 2、下列属于成本租金构成的内容有。A：折旧费B：维修费C：管理费
10、D：保险费E：房产税3、自城市规划法实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就_出台了部门规章。A红线B绿线C紫线D蓝线E黄线 4、房地产保险对房地产估价的需要，主要是_。A投保时评估保险价值B投保时评估保险金额C事故发生后评估房屋所遭受的损失D事故发生后评估房屋的重建价格或重置价格E事故发生后评估的赔偿金额5、按我国现行规定，预备费包括两部分。A：基本预备费B：人工预备费C：涨价预备费D：工程预备费E：材料预备费 6、评估某宗房地产 2005 年 9 月末的价格，选取的可比实例成交价格为 3000 元/m2，成交日期为 2005 年 1 月末，该类房地产自 2005 年 1 月末至 2
11、005 年 9 月末的价格每月与上月的变动幅度为 1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5% ，-1.0%， 1.5%， -1.5%，0。则该可比实例在 2005 年 9 月末的价格为（）元/m2。A2938B2982C3329D3279 7、不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是_。A市政规划方案选择B项目构成及平面设计C建筑规划方案选择D市场调查分析 8、住宅建筑净密度与等有关。A：房屋建筑面积B：建筑层数C：层高D：房屋排列方式E：房屋间距 9、房地产开发项目的建设过程是指_的持续时间。A房地产开发全过程B获得土地后到全部工程竣工C从工程开工到全部工程竣工D从工程开工到项目租
12、售完毕 10、房产分户图表示的内容有。A：控制点B：房屋产权界线C：所在层次、户号、室号D：房屋建筑面积E：房屋边长11、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于。A：房地产具有开发或再开发潜力B：将预期原理作为理论依据C：正确判断了房地产的最佳开发方式D：正确量化了已经获得的收益和风险E：正确预测了未来开发完成后的房地产价值 12、按照税率和税基的关系划分，税率主要有。A：固定税率B：比例税率C：累进税率D：定额税率E：递减税率 13、房产测量的成果包括。A：房产簿籍B：房产数据C：房产测量要求D：房产图集E：房产测量规范14、某笔贷款的年名义利率为 12%，年实际利率为 1
13、2.55%，则该笔贷款是按作为计息周期的。A：年B：半年C：季度D：月E：借款合同 15、在房地产产品的生产过程中，一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。A：建筑师B：工程师C：造价工程师D：估价师及物业代理E：借款合同 16、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为 75%和 80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的_风险。A市场B财务C政策D经营 17、长期偿债能力指标主要是。A：流动比率B：速动比率C：资产负债率D：存货周转率E：执行层的组织协调 18、国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率不超过_。A50%B60%C70%
14、D80% 19、在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般_基础租金。A低于B等于C高于D不可比 20、某房地产开发公司 A 拟开发一投资总额为 1000 万元的一般项目，按照要求该项目的资本金最低应为_万元。A100B200C250D300 21、某单位拥有的一出租物业的原值为 5000 万元，年租金收入为 770 万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为_万元。A50.0B92.4C60.0D98.0 22、运用长期趋势法估价的一般步骤有_。A搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别B整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图C观察、分析时间序列，得出一定的模式D以此模式去推测、
15、判断估价对象在估价时点的价格E对未来的价格进行分析和预测23、下列关于城市房屋拆迁估价的表述中，不正确的是。A：拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，并考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响B：房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额C：拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日D：拆迁估价一般应当采用市场比较法E：执行层的组织协调 24、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是_。A保本点分析B敏感性分析C现金流量分析D统计试验分析25、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（） 。A损益表B资金来源与运用表C资本金现金流量表D全部投入现金流量表
