1、 基于客户导向与品质引领的 批量精装修工程管理 主讲: 孟老师目录一 精装修工程管理概述 三 精装修工程进度管理二 精装修工程质量管理 四 精装修安全文明管理目录一 精装修工程管理概述痛点手工操作户户精致难于做到1 精装修工程管理痛点管理负荷增加交付难度最高供方资源存在短板甲方难省心经验教训未传承问题重复发生 毛坯房模式的惯性持续存在标准不对标不支持亟待修改管控手段粗放靠走靠吼老一套建材舆情上升劳务水平下滑产品导向 客户导向眉毛胡子 品质引领体系失守 守住关口单打独斗 集成设计各自为政 信息共享串联灯泡 并联池组随意深化 标准设计个人经验 传承手册相关部门和专业始终“关不好门” 材料控制常常失
2、手舆情频发2 精装修工程管理逻辑重构第一时间关好门 集成化设计 BIM技术运用 依赖国标 企业标准工地人口 工厂门口进场验收 驻厂监造抽检复验 批批复验望闻问切 科技手段只观面像 检测内脏家当车间 工厂生产家当作坊 集中加工装配式装修 管理延伸控制源头 监管公信手段先进 建筑质量成为影响内装饰老大难问题考虑自己 关注内装问题潜伏 提前暴露关注结构 功能观感粗放管理 粗粮细作通病难解 技术革新长毛掉线 定时关门满足现状 升级标准知之足矣 学习装修 一体化设计 建筑工业化 双监理模式 “带病携癌”交付维修不断仅靠工程 系统预防单套控制 批量控制复杂繁琐 简单傻瓜处罚兜底 引路同行人海战术 信息科技
3、只管下级 管理上级工艺低标 矫枉过正理想教条 实际出发预先批量控制 一体化施工两提一减 新技术高科技应用 机遇产业化装配化一体化的推进3 精装修工程管理有利条件部品工厂专业化配套已经具备日趋成熟的资源体系基本形成试错买单与成功经验可供借鉴 第三方专业项管咨询拿来可用新技术新科技产品的推广应用信息化和创新管理的成功应用部品安装产业化工人日见雏形01 02 03 04 05设计审查招采管理土建检查招标代理造价咨询前介服务4 引进精装修项目管理咨询优质资源 咨询服务体系顾问研发顾问工程顾问培训辅导资源工具 管理服务代建管理项目管理管理助理工程监理驻厂监造 细检服务质量细检风险评估交付陪验维保管理 社
4、区服务买房顾问工地监造接房验收设计咨询造价咨询豪装管家序号 项目 评价标尺1 集中入伙日到访客户一次性交房率 95%2 集中入伙日到访客户户均报事量 1.53 较大的普遍性质量问题 04 因工程质量问题产生的客户群诉 05 渗漏率 1%6 项目其它各项计划指标达成率 95%7 较大的人身安全事故和火灾事故 08 集中入伙后对拒交户业主提出的问题在15个日历日内一次整改合格率 100%9 集中入伙日起1月内整改交房率 90%5TEL微信：130 123 77467 墙纸木地板及踢脚线橱柜浴柜 厨具 套装木门（含锁） 土建（外墙砖涂料） 电气类 防盗门 热水器石材 （门槛石） 卧室栏杆 土建（铝合
5、金门窗栏杆） 烟机 其它类 洁具 沟通类 某开发商近年成品房交付期报事统计6 客户质量敏感点分析 地砖、墙砖套装木门 土建类 栏杆 防水渗水 给排水渗漏等防盗门 电气类 塑钢门窗 烟机 热水器 洁具 石材 天棚涂料顶棚开裂等 木地板踢脚线 某开发商近年成品房保修期报事统计6 客户质量敏感点分析 针对不同项目多维度分类分级梳理 客户质量敏感点分类方法针对不同项目多维度分类分级梳理 某项目观感质量敏感点1.水13.木制品11.电普遍关注部份关注普遍关注部份关注不关注普遍关注部份关注不关注 5.瓷砖6.防盗门7.门窗 普遍关注部份关注普遍关注部份关注不关注普遍关注部份关注不关注敏感点9.墙纸4.木地
6、板2.尺寸 8.木门10.涂饰 3.石材14.清洁12.马桶报审依据目的 开始标志 达成共识管理预控 决策未来 系统认识做出承诺 做好减法统一标准 正确做法 文件会签 团队确立总包、分包施工启动会施工启动会 交底+路演咨询管理启动会 甲方施工启动会 意义促进管理做足功课7 统一意识与达成管理共识明确清单费用相关情况明确工程变更相关情况明确工程款支付相关情况预估施工风险和不利因素明确甲、乙双方的责任明确项目概况及参数明确项目管理组织施工图纸及材料选型明确现场各项管理要点明确施工节点控制计划7 统一意识与达成管理共识目录二 精装修工程质量管理均质量变预警平台 集中收尾 交房快修 流水段分项工程质量
7、管控流程-九步法流水秩序 首套点评 集中收尾拉闸狠手 交房快修应急处置预警机制 模拟验收 开放整改 维护保修细检前介流水段批量复制工程质量管控-里程碑巡查监督材料报验 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量标准 1 2 7 施工方案 样板点评 深化方案 界面移交6 8 9 53 4 停止点报验施工交底案例1.窜水案 2.浸水案 3.木头案5.大小案4.石头案8.伤害案 6.变形案7.霉斑案巡查监督材料报验 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量标准 1 2 7 施工方案 样板点评 深化方案 界面移交6 8 9 53 4 停止点报验施工交底01 质量标准输出1.1 设计深化标准 1.2 材料质量
8、标准1.3 施工质量标准 1.4 成品保护标准(1). 窜水案 门槛石相邻位置 成因(1). 窜水案 设计会审深化均未考虑(1). 窜水案 门槛石相邻位置 设计解决方案(2). 浸水案 厨卫相邻墙面 设计解决方案（3）. 设计预防与读图管理客户导向 （3）. 设计预防与读图管理问题导向 无知之错（3）. 设计预防与读图管理问题导向 无知之错 序号 介入节点 正确做法及标准动作1 施工启动会 1、一名高层领导亲临会议；2、提出纲领性和廉洁性管理要求；3、对项目参与人计划落地的管理动作发表点评意见。2 土建移交严重滞后的专题协调会 1、一名高层领导亲临会议；2、当场解决移交中的重大问题。 3 施工
9、样板层联合点评 1、高层主要领导主持，全体高层参加，工程部牵头、设计、营销、成本、物业主要负责人参加；2、高层主要领导要亲临样板层现场；3、高层主要领导自始至终参加完点评会；4、当日解决暴露的重大问题；5、会后亲自审签点评会议纪要。4 第一流水段基础装修完工和部品安装完工停止点联合点评 1、一名高层领导主持，工程部牵头、设计、营销、成本、物业主要负责人参加；2、高层领导要亲临样板层现场；3、高层领导自始至终参加完点评会；4、解决暴露的重大问题。 5 工地开放后重点难点客户应对方案专题会 1、一名高层领导亲临会议；2、当场决定应对方案和实施办法。（3）. 设计预防与读图管理问题导向 无能之错（4
10、）. 以客户导向着力建立设计审查和设计深化指引企业标准客户非常关注材料的环保性相对于毛坯房，成品房拔高了客户对材料环保的需求和室内污染的敏感度规范规定室内空气质量具有一票否决权空气质量不合格可以判定成品房不合格室内空气污染的叠加效应必须由设计预评价和项目全过程系统预防01 质量标准输出 1.1 设计质量标准 1.2 材料质量标准1.3 施工质量标准 1.4 成品保护标准(1). 石头案 解决方案 序号 项目 国家标准 批量采购标准1 砖的主要区域（正面、四边）表面可见缺陷 允许5% 0%2 同批次色差 无要求 同批次无色差3 用于再次加工的800、600砖的几何尺寸偏差 无要求 在国标值的50
11、%以下4 线性热膨胀系数和湿膨胀系数委托检测报告 无要求 须报告0.03%5 地砖摩擦系数委托检测报告 新要求 须报告干、湿法试验0.5（国际摩擦系数分级定义标准）6 玻化砖表面微孔防污防渗脏委托检测报告 无要求 须报告3级注：合同中约定：1、进场取样3%表观验收，每批次封存3块于物业如今后有问题待检；2、合同中不明确全部撤包装块块检查验收（事实上不可能），厂家还容易更换。(1). 石头案 解决方案 序号 项目 国家标准 批量采购标准1 断纹 长度在一定范围内且允许N条 板正面及可见边角不允许2 缺棱 每米长度宽度在一定范围内允许N个 板正面及可见边角不允许3 缺角 每块长宽度在一定范围内允许
12、N个 可见边角不允许4 色斑 每块面积在一定范围内允许N个 板正面及可见边角不允许5 砂眼 直径在一定范围内允许N个 板正面及可见边角不允许6 修复拼接 允许修复拼接但不影响装饰效果 无明显修复拼接痕迹7 厚度 干挂:室内20、室外25，允许偏差-1.0，板材优等1 、一等1.5、合格2.0 (2). 木头案(3). 浸水案01 质量标准输出1.1 设计质量标准 1.2 材料质量标准1.3 施工质量标准 1.4 成品保护标准(1). 石头案-墙砖空鼓 成因之一精 装 修 监 理 重 庆 精 标 装 饰 工 程 监 理 有 限 公 司某开发商12项核心新技术之一:预制内墙板以水泥、陶粒、砂、外加
13、剂和水等原料为基料，内置冷拔低碳钢筋(丝)，经抽芯制成的墙板，采用工厂生产方式，产品平整度高，可实现免抹灰，有效的杜绝抹灰空鼓、开裂等质量隐患精 装 修 监 理 重 庆 精 标 装 饰 工 程 监 理 有 限 公 司某开发商12项核心新技术之一:高压水枪拉毛利用水力切割技术，通过高压水在混凝土基面、内墙板上拉出粗糙面，实现表面快速拉毛，减少基层太光滑、残余浮浆、脱模剂等产生空鼓的质量隐患大幅提高防水、墙砖粘结力和砖墙铺贴质量(2). 大小案-尺寸偏差 视频（3）两大“牛鼻子” 两大“牛鼻子”直接交付的成品质量抹灰质量（开裂)尺寸位置渗漏返潮移交滞后 进度尺寸(4) 全面升级建立建筑质量企业标准
14、 小业主普遍关注的质量敏感点常见的建筑影响装饰的关键点 升级建筑质量企业标准 装饰关注点土建关注点 小业主关注点小业主普遍关注的质量敏感点施工中常见易发易偏的典型问题 工法企业标准 1.3.1工法标准条文不直观具体做法缺失部份条文歧义做法五花八门“宜”文可选择.1.3.2 功能质量标准规范标准缺失 小业主普遍关注的质量敏感点施工中常见易发易偏的典型问题 安全功能测试企业标准 常规和委检除外，现场宜增加： 卫生间门槛石与止水坎泼水试验 及其泼水前后含水率变化值测试 卫生间阳台地面坡度检测与泼水试验 厨卫天棚防水腻子油漆浸水试验 吊柜、无支架台下盆货载试验 橱柜抽屉拉篮负载（20kg)运行试验 浴
15、室柜镜柜整体冲淋试验 橱柜板浸水试验 .1.3.3 观感质量标准 小业主普遍关注的质量敏感点施工中常见易发易偏的典型问题 观感质量企业标准 笼统 繁杂 难量化 不直观 难界定 权重偏离 .1.3.4 质量通病治理要点管理+技术防控治理要点 小业主普遍关注的质量敏感点施工中常见易发易偏的通病问题 通病防治企业标准 01 质量标准输出1.1 设计质量标准 1.2 材料质量标准1.3 施工质量标准 1.4 成品保护标准(1). 伤害案最重要的组成部份项目工程管理主动脉项目成功的关键标尺 最重要的基础管理批量细节质量的保证 水平最直观的体现潜移默化暗示作用（2）.成品保护在成品住宅工程管理中的特殊意义
16、与毛坯房的核心区别精益管理的提升路径 思维转变关键因素（3）.为什么成品保护管理比较困难？ 难 点重 点制 度虚 设 责 任不 清 流 水混 乱 吃 措施 费 乱 开楼 层 意 识薄 弱（4）.成品保护管理总体思路某些技术手段 受控施工令制度有序生产方式(5).着力建立高标准成品保护企业标准 小业主普遍关注的质量敏感点施工中常见易发易偏的典型问题 成品保护企业标准和管理处罚细则 标准不清晰 做法不统一 主要通道可持续性差 漆纸防水墙面无保护 玻璃及窗框无保护 地面管线保护未实施 木制品固定方式不持久 穿衣带套防污不防撞 保护盲区. .巡查监督材料报验 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量标准
17、 1 2 7 施工方案 样板点评 深化方案 界面移交6 8 9 53 4 停止点报验施工交底02 施工方案管控(1). 窜水案 墙根相邻墙面 成因(1). 窜水案 墙根相邻墙面 解决方案(2). 浸水案 地面水管渗漏 水管的正确姿势？解决方案(3). 霉斑案 墙纸发霉 成因(3). 霉斑案 墙纸发霉 充分散发解决方案(4). 变形案 首先是满足安全和使用功能的前提下然后才是观感效果和好看解决方案 含水率变化导致的木制品类似变形案郑州12.4%木地板含水率12%家具用木材产品所在地区年平均平衡含水率+1%精 装 修 监 理 与 顾 问 重 庆 精 标 工 程 监 理 有 限 公 司 正确处理一套
18、样板房与整栋批量生产施工方案的关系VS(5). 窜水案 门槛石相邻位置巡查监督材料报验 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量标准 1 2 7 施工方案 样板点评 深化方案 界面移交6 8 9 53 4 停止点报验施工交底封标准样驻厂监造入场报验现场测试取样复验.03 材料报验管控(1). 石头案-接缝高低差样品调包 封样管理计划送样评审签封拍照台账库存借样归存变更序号 材料名称 品牌要求 样品尺寸 签字1 石材 图示长宽 设计、工程、监理和施工单位2 不锈钢条 150mm3 开 关 插 座 和 灯具 1个4 木龙骨 150mm 工程、监理和施工单位会签，5 轻 钢 龙 骨 及 吊筋 150m
19、m6 轻钢龙骨配件 每种型号封一个样品7 纸面石膏板 100 x1008 水泥纤维板 100 x1009 强弱电线缆 按合同附件填写 150mm10 给水管 150m11 金属软管 以整根封样12 防火涂料 刷木条三遍后封样，200mm13 腻子胶 检测报告和实物照片封样14 乳白胶 15 腻子粉 16 乳胶漆 17 硅酮胶 封样一支，阴角打胶1m长18 卫生间五金 以个为单位封样(1). 石头案-接缝高低差大宗关键材料部品 驻厂监造此案没有实施(1). 石头案-接缝高低差 验收漏洞 报验管理此案有报验和台账资料 无验收照片仅验收首批后批次未验抽方便位置抽检数量少 .(1). 石头案-接缝高低
20、差 现场测试管理此案仅看看观感没有测试 仅形式验收无测试动作无测试照片无测试能力无测试方法更无此要求甲方未参与 .检查内容 国家标准规定允许偏差石材长宽偏差 合格品-1.5，0mm石材厚度（人造石偏差） 合格品2mm装饰栏杆管材厚度偏差 普通级-10%，+12%mm吊顶螺杆直径偏差 0.3mm吊顶龙骨厚度偏差 公称厚度0.40.6，允许偏差0.04mm木基层板材厚度偏差 厚度15mm、偏差0.4mm，厚度大于15mm、偏差0.6mm木地板板材厚度偏差 公称厚度与平均厚度之差的绝对值及厚度最大值与最小值均0.5mm玻璃隔断（玻璃厚度）偏差 厚度12.0、15.0mm允许偏差0.8mm不锈钢饰面材
21、料厚度偏差 厚度2mm,宽度大于1m,允许偏差：普通精度0.15mm报验漏洞(1). 石头案-接缝高低差复验漏洞 复验管理计划送样评审签封拍照台账库存借样归存变更 无取样照片涉嫌专用板后批次未检 .(1). 石头案-接缝高低差 规范规定计划送样评审签封拍照台账库存借样归存变更此案有取样与复验台账资料复验项目指标墙地砖人造石线性膨胀物理性能化学成分线性膨胀防滑性能线性膨胀防污防渗 橱柜浴镜柜腻子、防水 耐淋水性能耐腐蚀性能粘接强度化学成分抗腐蚀性能耐明水性能耐蒸汽性能底背板防潮增加指标 木地板木门耐酸碱性能 不锈钢五金件尺寸稳定性抗腐蚀性能天然理石 PPR水管 开关插座涂料胶粘剂(2). 窜水案
22、 墙根相邻墙面 此案无任何资料可追溯配比失控(2). 窜水案 墙根相邻墙面 过程核查管理此案无任何资料可追溯使用失控鱼龙混杂巡查监督材料报验 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量标准 1 2 7 施工方案 样板点评 深化方案 界面移交6 8 9 53 4 停止点报验施工交底04 施工交底管控(1). 窜水案 门槛石相邻位置 留于形式资料造假丢失变形埋伏折扣会上答应会下应付承诺很快行动很慢文字太多案例太少八股盛行.精装修常见质量问题清单编码表序号 分项工程 分项代号 子项 常见问题 分项代号及问题编码 序号 分项工程 分项代号 子项 常见问题一 管线安装 A 1 点位、尺寸、走向、回路与设计和
23、排版图不符 A1 十二 套装门安装 L 1 门框与洞口之间用报纸、包装袋等垃圾塞缝或未满打发泡胶2 底盒、出水口位置与设备、部品、木制品安装位置冲突或被遮挡 A2 2 厨卫门框安装尺寸与橱柜台面或浴柜台面尺寸冲突3 墙面斜向布管 A3 3 门脸线与墙面漏缝4 未与吊顶、设备、部品、饰品安装打孔位置错开 A4 4 门脸线与墙体之间的乳胶漆界面呈大小头5 电与热水管、气管、烟道、热水器间距300mm A5 5 门脸线安装松动6 燃具与电表、电器设备、热水器与气表水平净距500mm A6 6 门脸线变形翘曲、呈八字型7 强电与弱电、水与电同槽 A7 7 门脸、门套、门扇、收边条色差明显8 机器切割的
24、乳胶漆墙面线槽边缘未凿毛 A8 8 锁具开关不灵和9 深度管直径+15mm，宽度管直径+10mm A9 9 门吸安装松动10 并列布置的多根线管紧贴，管间无空隙 A10 10 门扇与门套缝隙不符合规范11 切断、切除、损害土建钢筋、结构工程 A11 11 门扇关闭状态下与缓冲条未接触12 损坏已经预埋的管线 A12 12 卫生间门未设置通风百叶或下方未留置30mm空隙13 底盒高于腻子基层或砖面 A13 13 卫生间门套、门脸下端300mm未做防腐处理14 给水内丝管口凹入抹灰面（非质量问题，风险项，宜冒出砖面且装饰盖能紧贴砖面为原则） A14 14 卫生间门套、门扇、门脸底面未做封油防潮处理
25、15 表端至燃具软管接头之间的燃气管道暗埋 A15 15 卫生间内门脸线下端直接落在地砖上16 卫生间给水管线走地（非质量问题，风险项，宜走天） A16 16 门扇启闭不灵和、有异响17 水管槽从卫生间和阳台门槛石下面或卫生间墙根处穿过（非质量问题，风险项，宜走天） A17 17 门脸线碰角拼缝明显、高低不平18 管内留空截面积小于40% A18 18 观感缺陷：划痕、碰伤、掉漆、漆膜不成型、点补痕迹明显19 地线小于其它线 A19 19 其它：20 其它： A20 20 其它：傻瓜化数据可视化问题编码-精标咨询制作标 流水段 层工程质量动态监测表 每周动态统计施工单位：上海全筑 时间：201
26、0年12月-2013年9月30日 精标咨询制作质量问题检查、验收与整改销项动态统计时间 12月-13年1月 2月 3月 4月 5月 6月 12月-6月累计总数 7-8月 8-9月楼 实测问题 销项问题 实测问题 销项问题 实测问题 销项问题 实测问题 销项问题 实测问题 销项问题 实测问题 销项问题 问题总数 销项总数 集中通查 集中通查 全部销项 工地开放 开放问题层 编码及数量 编码及数量 编码及数量 编码及数量 编码及数量 编码及数量 编码及数量 编码及数量 编码及数量 编码及数量 编码及数量 编码及数量 （条） （条） 问题总数 销项总数 完成时间 问题总数 销项总数25F巡查监督材料
27、报验 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量标准 1 2 7 施工方案 样板点评 深化方案 界面移交6 8 9 53 4 停止点报验施工交底05 施工样板管控 暴露问题解决问题直观细节控制风险磨合管理深化方案固化标准带路引路 .样板带路在成品住宅工程管理中更具特殊意义(1). 施工样板计划工序工法样板完工实物样板 强制干预动态干预强制性 做法不明确事初预判结果可能不好事前预判结果一定不好施工样板层界面移交样板朝令夕改久拖不决深度不够存在死角.(2). 施工样板点评当日形成联合点评成果巡查监督材料报验 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量标准 1 2 7 施工方案 样板点评 深化方案 界面移交
28、6 8 9 53 4 停止点报验施工交底06 深化方案管控修改到交房标准深化方案巡查监督材料报验 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量标准 1 2 7 施工方案 样板点评 深化方案 界面移交6 8 9 53 4 停止点报验施工交底07 过程巡查管控 高度敏感 预判随查 陪走同行 严格“打表“关键动作到位、管到关键点位提纲挈领重要抓手 纠错时机减少抗性特殊管理易偏 易失（1）关键工程特殊管理（2）关键工序旁站监督管理巡查监督材料报验 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量标准 1 2 7 施工方案 样板点评 深化方案 界面移交6 8 9 53 4 停止点报验施工交底08 质量验收管控 停止点必
29、须停下来受检严格“打表”(1). 流水段施工阶段质量验收管理理想与现实的有机结合1套100平方米装饰分部(不完全统计) 主控项目：5点左右/个 一般项目：10点左右/个 中间工序：8点左右/个 客户敏感：5点左右/个 分项工程：35个左右/套 1套点位：28点/个X35个/套=980点/套 4套/层X10层/流水段=40套/流水段 40套/流水段X980点/套=39200点/流水段 39200点/流水段X3个流水段=117600点 1人1天0.5套，120套，1人要240天 标配监理12000平方米1人，无法面面俱到 一般15%左右再复查和数以万计成品伤害点 点多面广、细节点位数量巨大 工作极
30、其繁琐和不断重复劳动 28点/分项 理想 一次性验收到全部点位 施工方100%自检到全部点位监理方100%全检主控项目工序关键点、客户普遍敏感点按检验批抽检其它一般项目甲方工程师抽检20%的关键项目物业前介或第三方细检到全部点位流水段界面移交检查到全部交接点位流水段专项工程联合通查到全部点位标段集中收尾联合通查到全部点位巡查监督材料报验 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量标准 1 2 7 施工方案 样板点评 深化方案 界面移交6 8 9 53 4 停止点报验施工交底10309 界面移交管控装饰总包建筑 装饰甲分包 装饰总包建筑及安装专业向装饰分部移交 装饰甲分包之间移交装饰总包向装饰甲分包
31、 甲分包向装饰总包清晰 互检 闭环 资料可追溯09.1 建筑工程界面移交 界面划分相互关系工程错例 强电工程 排水工程 墙体工程 门窗工程 天棚工程 弱电工程 给水工程 燃气工程 消防工程 防水工程 地面工程 空调工程 地暖工程 智能工程 清洁工程 空气质量 强电工程 排水工程 墙体工程 门窗工程 天棚工程建 筑 装 饰线管及底盒预设 穿线连接进户线 穿钢丝 开关插座面板局部等电位盒端子 配电箱体元件 安防系统 局部等电位连接 配电箱盖板 灯具安装中央空调系统 地暖智能系统 终端收口9.1.1 强弱电预设预埋工程“牛鼻子”标 高系 统 高 度重 视 建筑 装饰配 电 箱 吊 顶 饰 面 板哑
32、木 门 套 线插 座 电 视 柜 、 冰 箱开 关 插 座 沙 发 方 几 、 床 头 柜 、橱 浴 柜 台 面柜 机 插 座 踢 脚 线插 座 洗 衣 机 、 微 波 炉净 水 器 、 热 宝 、洁 身 器 、 垃 圾处 理 器 、 智 能马 桶 插 座 台 面 、 水 箱 一 体 设 计捋 清 图 纸样 板 测 试深 度 标 准批 量 管 控书 桌 临 插 书 桌 台 面电 脑 插 座地 面 管 线 粘 结 层“牛鼻子” 水 平交 叉高 度重 视强 弱电 交 叉 与 水 管交 叉 与 气 管交 叉 与 风 口交 叉 与 检 修 口交 叉统 筹 设 计 与 综 合 放 线与 门 槛 石交 叉
33、 与 卫 生 间墙 根 交 叉 与 边 龙 骨交 叉 与 踢 脚 线交 叉 与 吊 柜 交叉“牛鼻子”水 平净 距 高 度重 视 土建 精装管 网 钻 孔 一 体 设 计捋 清 图 纸样 板 测 试深 度 标 准放 线 放 样底 盒 开 启 门 扇底 盒 家 具 部 品底 盒 热 水 器底 盒 燃 气 灶底 盒 洗 菜 盆底 盒 门 脸 线底 盒 背 景 墙底 盒 挂 机 空 调底 盒 玻 璃 镜 子 批 量 管 控“牛鼻子”交 接界 面 高 度重 视 土建 精装管 网 终 端 吊 顶 饰 面 一 体 设 计捋 清 图 纸样 板 测 试深 度 标 准放 线 放 样底 盒 乳 胶 漆底 盒 墙
34、纸底 盒 瓷 砖底 盒 石 材木 饰 面软 包面 板背 板甩 管 灯 具甩 管甩 管甩 管甩 管 批 量 管 控线 管 石 膏 线工程错例建 筑 装 饰9.1.2 排水管安装工程所有排水管 排水末端主排水立管 排水支管及末端“牛鼻子”标 高系 统 高 度重 视 建筑 装饰横 支 管 橱 柜 底 板立 支 管 柜 体 底 板 面 、 地 砖 面 一 体 设 计捋 清 图 纸样 板 测 试深 度 标 准批 量 管 控放 线 放 样横 支 管 粘 结 层 顶湿 区 地 漏 管 干 区 地 漏 管洗 衣 机 下 水 管 散 水 地 漏 管“牛鼻子” 水 平交 叉高 度重 视与 水 管交 叉 与 冷 凝
35、 水管 交 叉 下 水 管 之间 交 叉 与 橱 柜 地柜 交 叉 阳 台 上 的交 叉统 筹 设 计 与 提 前校 对 复 核 位 置“牛鼻子”水 平净 距 高 度重 视 建筑 装饰地 漏 墙 砖 一 体 设 计捋 清 图 纸样 板 测 试深 度 标 准放 线 放 样地 漏 地 砖 缝马 桶 墙 砖马 桶 地 砖 缝马 桶 隔 断 、 浴 室 柜马 桶 五 金 件 、 垃 圾 筒柜 体 下 水 墙 砖阳 台 地 漏 空 调 冷 凝 水 管洗 衣 机 批 量 管 控主 立 管 墙 体主 立 管 阳 台 设 备 设 施如 ： 晾 衣 架“牛鼻子”交 接界 面 高 度重 视 建筑 装饰下 水 管
36、地 面 防 水 一 体 设 计捋 清 图 纸样 板 测 试深 度 标 准放 线 放 样下 水 管下 水 管 地 漏 、 马 桶下 水 管 柜 体 底 板下 水 管 下 水 组 件装 饰 盖乳 胶 漆包 管 大 小检 修 口主 立 管 根 部 地 砖 、 踢 脚 线检 修 盖主 立 管下 水 管主 立 管 批 量 管 控粘 结 层主 管 清 洁 交 付 清 洁 工程错例 解决建筑问题及图纸深度问题的重要抓手-结合日式放线，厨卫家政阳台综合放线放样前置或复核前置于土建施工阶段（着力解决相互关系、间距、大小头、收口、尺寸偏差等问题）排 水管 定位 线 给 水 终端 开 关插 座 定位 线 隔 墙 定
37、 位 线及 抹 灰 完 成面 线部 品 、 设备 、 门 窗 、五 金 定 位线 及 安 装边 线 墙 地 砖排 版 线及 完 成面 线 (含门 槛 石 、踢 脚 线 ）9.1.3 墙体工程交 接界 面 高 度重 视 建筑 装饰洞 口 偏 差 套 线 漏 缝 、 无 法 安 装 一 体 设 计捋 清 图 纸样 板 测 试深 度 标 准放 线 放 样墙 体 垂 直 度墙 体 偏 差 大 小 头 、 点 位 偏 移抹 灰 偏 差 腻 子 乳 胶 漆 偏 差抹 灰 偏 差 墙 砖 、 踢 脚 线 安 装墙 砖 空 鼓 、 踢脚 线 脱 落乳 胶 漆 开 裂发 霉 返 碱 、 变 形板 块 收 口房
38、间 尺 寸 功 能 布 局外 墙 涂 料开 裂抹 灰 强 度含 水 率 批 量 管 控套 线 侧 墙 大 小 头墙 体 尺 寸 收 口 交 圈. 工程错例与 吊 顶标 高关 系 高 度重 视 与 浴 霸 厚 度与 止 回 阀与 排 气 孔9.1.4 门窗工程 与 吊 柜与 窄 带 砖与 过 梁 规 范最 低 净 高规 范窄 带 砖不 能遮 挡 玻 璃设 备 部 品使 用 净 高地 面 铺 贴 高 度与 板 块 完 成 面 标 高 系 统底 框标 高 高 度重 视 窗 台 板 或 瓷 砖 面 高 差 关 系水 平 度尺 寸偏 差 高 度重 视 垂 直 度方 正 度 预 防 装 饰面 大 小 头交
39、 接界 面 高 度重 视 建筑 装饰边 框 饰 面 一 体 设 计捋 清 图 纸样 板 测 试深 度 标 准放 线 放 样边 框 打 胶防 盗 门 扇 地 垫 、 踢 脚 线防 盗 门 锁 墙 面平 开 门 扇 家 政 设 备 部 品门 框 踢 脚 线 收 口 批 量 管 控工程错例 5.天棚工程错例 厨房吊顶与梁冲突，标高不够尽量提前09.2 装饰工程界面移交前介复尺 移交检查 施工方说:“还没有报验” 监理方说：“还没有验收” 安装单位说“是总包打的地坪不平，与我们无关”显然是木地板水泥基层不平导致 木头案讨论：甲方工程师发现第一流水段首层很多房间安装的复合木地板不平时的处理意见？你的处理
40、意见？流水段批量复制工程质量管控-里程碑首套点评 流水秩序 预警机制 拉闸狠手 集中收尾 应急处置 开放整改 维护保修 交房快修 模拟验收细检前介 特点复制过程不断走偏 同一问题重复发生遗漏疏忽成为天敌瑕疵点位数量巨大 1. 严控流水秩序和节奏 流水秩序与节奏的控制是成品住宅装饰工程管理的核心和理想境界递进井然循环有序整体受控利于成品保护利于阶段性考核必要的工序和合理的时间.1. 严控流水秩序和节奏1. 严控流水秩序和节奏签发施工令前提条件：（1）.上一流水段该分项已经报验并回头整改工作已经开始（2）.下一流水段开工时，上段之前流水段的回头整改已经完成（3）.施工技术交底已经完成（4）.材料已
41、经验收（复验）入库（5）.有界面移交检查与复查记录2. 干预首套关键点施工 人员变动样板标准没有传承标准丢失 样板层确立标准很容易但批量传承和持续保持并非易事3、及时启动三方细检或物业前介服务 宜 采 用 双 监 理 单 位 形 式 ， 精 装 修 监 理 宜 提 前 介 入 ,其 中 装 修 单 位 的 所有 涉 及 监 理 内 容 出 口 为 精 装 修 监 理 ,土 建 及 安 装 单 位 涉 及 监 理 内 容 出口 为 土 建 监 理 ,双 方 交 叉 内 容 如 下 图 示4. 建立风险预警机制 建立甲方体系以外的独立、客观、常态化月检机制本次月检由重庆精标装饰项目管理咨询有限公司
42、总经理兼工程技术总监孟总主持微信电话13012377467、其它项目的总监或总代贾华、董文明、李明、陈之浩，冉俊，装饰公司经理李明、洋文斌、工程部经理杨东、副经理陈华、质检部经理孙阳，巡检工程师周文参加，甲方人员和本项目所有监理、施工人员不参加，也不旁听点评考核。9:00-12:00现场检查，13:00-15:00统计考核,落实整改措施，17：00发出报告电子版至各参建单位项目部、职能部门和高层领导。建立风险预警日程清单6. 强力组织集中收尾和模拟验收（1）、流程（2）、管控要点7. 精心组织开放整改（1）.工地集中开放的重大意义到底开不开放？开放几次？施工单位和监理单位的人员是否参加带客户看
43、房呢？（2）.如何确定开放方案 由营销部门组织，物业重点参与 原则上只开放一次，过程中不宜多次开放 利用节假日，集中1-2天开放 原则上按半天为一时间段 营销部安排人数后通知、与客户沟通 工程部准备说辞 监理部准备说辞 原则上不应急维修 记录准确、无遗漏（3）.工地开放后的集中整改 问题已经升级！ 报事分类后质量问题由监理、物管、总包到现场确认张贴标签，编号拍照，锁定重点难点客户；非质量问题由客户中心向客户回复 按标签编号把问题填写在含户型平面图的整改表上并张贴一张在推拉门上 限定整改时间和处罚措施，两次验收不合格委外整改 监理物管验收销项 监理对重点难点客户整改点对点全面跟踪,再次对整个房间
44、其它问题全面复查 关键点：传递业主信息和整改一定要彻底（整改点位遗漏和产生二次损害） 钥匙控制案例：某项目高端定制产品（4）.如何处理业主个性化需求和自行改造8. 精心组织交房快修（1）、成品房与毛坯房交付的不同之处 业主期望值很高，因而重视程度高 担心疑问很多，对质量材料等很敏感 碎片化知识和负面信息更多，解释沟通难度增大 涉及项目多，点多面广，看房时间长，施工瑕疵问题容易暴露 业主懂或半懂装修，很容易看出感官方面质量问题 工程硬伤和隐蔽工程及湿作业板块整改难度大、时间长，容易导致拒接房 对甲方或物业陪同业主看房人员的沟通能力和现场应变能力要求更高 甲方或物业带业主看房的人员对业主的现场引导
45、和暗示作用尤为重要-比毛坯房交付繁琐、麻烦、难度大（2）.交房快修的重大意义01 02 03 04 05 06交房时间成品房交付快修的作用远远大于毛坯房对成品房顺利交付具有特殊的重大意义快修时间 体现开发商对待业主提出问题的态度，消除业主抵触心理让业主感知服务的及时性增强他们对售后服务的信心把业主发现的问题马上处理掉效率和准确性最高显著降低户均报事量显著提高交房率，减少交房后整改量和后期物业管理负荷（3）、快修的组织与管理（4）、验房师（团）和重点难点客户的应对保修项目 保修期限 质量问题处理完成时间期限厨房和卫生间地面防水、墙面给水管道 5年 15内墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂 2年 10
46、日内贴墙面砖、板式墙裙、空鼓、脱落 2年 10日内收口胶脱落 2年 5日内墙纸起翘 2年 5日内卫生间五金件损坏 2年 2日内卫生间给水管接头漏水 2年 2日内厨卫排水管道堵塞 2年 2日内强弱电线路故障 2年 3日内厨房设备、橱柜、浴柜 2年 5日内 （工业产品质保期长余2年的按产品质保期执行）卫生洁具、电器插座、开关 2年 10日内（工业产品质保期长于2年的按产品质保期执行）户内木质复合门开裂、掉漆 2年 10日内户内门窗五金件损坏 2年 5日内踢脚板脱落 2年 5日内贴墙面砖马赛克、空鼓、脱落 2年 5日内供冷热系统设备即管道 2个采暖期或供冷期 5日内（5）、维护保养告知义务与维保的快
47、速反应（6）、交业主的资料 户型平面图 分户验收表 所有设备的使用说明书、保修卡、合格证地产商 痛苦的水电管路走向图 关键工序施工过程光盘 成品住宅使用说明书目录三 精装修工程进度管理1. 五个重要关系的处理-土建与装饰较大 较小使用功能 隐蔽工程的某些一般项目客户普遍关注敏感点 装修无法补救的硬伤 装修容易掩盖补救较大幅度提高装修成本 严重影响装修施工或可能产生责任纠纷 客户不关注专业人士关注原则性和艺术性相结合坚持 妥协1. 五个重要关系的处理-土建交叉常规模式下的土建交叉 阳台外墙涂料面层飘窗栏杆防 盗 门 扇燃气管整改及保留项土建打胶安防终端交付清洁 阳台地砖完成后，设备或管道安装后点
48、补，留足同号色漆涂料墙面:腻子完成前，装饰盖面漆后固定；墙纸墙面：栏杆最好与墙纸分离湿作业完成、第一次粗开荒完成后厨房墙地砖前第一遍面漆或墙纸后清洁后与精装修同步第一遍面漆或墙纸后空调机位移交时完成、外窗和防盗门外框清洁与精装修同步 以有利于装修成品保护为主要原则接受装修总包管理提高成品保护意识和技术措施1. 五个重要关系的处理-责任界定装修单位未检查出涉及交叉责任的问题由装修单位自行负责，但主体渗漏、空间点位尺寸、非装修引起的空鼓裂纹、明显判断系土建的问题等由土建负责精 装 修 管 理 与 顾 问 重 庆 精 标 工 程 管 理 有 限 公 司主要问题1. 五个重要关系的处理-责任界定1.
49、五个重要关系的处理-进度与质量不可逆转 可中后期集收尾和交房应对隐蔽工程主控项目及系统性硬伤 饰面工程的某些一般项目和收口收边项目与装饰面交接安装点位尺寸 与装饰部品设备交接的完成面尺寸偏差 很容易处理和补救的成品伤害后期整改抗性和难度较大的或无法整改的项目 较大程度影响下一工序和中后期施工的其它项目 观感细节质量瑕疵个别硬伤甩项确保进度节点为前提坚持 暂缓 很少客户或不关注的项目及个别通病甩项甲方适度动态干预监理实施进度节点1. 五个重要关系的处理-干预与自主周完成量流水划分 大宗材料 劳务数量 设备工具 工资公示维修备料 应急预案流水秩序2. 土建界面移交定时化 万科规定3. 甲供材供货周
50、期标准化序号 材料名称 供应界面 供货周期 序号 材料名称 供应界面 供货周期1 厨房及卫生间墙地砖 甲供 40 20 厨房嵌入式吸顶灯 定质乙供 202 客厅地砖和阳台地砖 甲供 40 21 双头浴霸带换气扇 甲供（精装总包安装） 303 门坎石、窗台板、卫生间门垛 定质乙供 15 22 天然气灶 分包 30 4 茶色玻璃隔断及门、五金 定质乙供 25 23 马桶 甲供（精装总包安装） 30 5 浴室防潮镜 定质乙供 20 24 台下面盆 甲供（精装总包安装） 30 6 铝扣板 定质乙供 30 25 立柱盆 甲供（精装总包安装） 30 7 厨房不锈钢墙面 定质乙供 15 26 单盆不锈钢洗涤
