1、2011 年沈阳市房地产市场总结及 2012 年市场预判2011 年，对于房地产行业来说可谓水生火热。调控、限购、限贷、房产税接踵而来，楼市因此受到重压，开发商资金链紧张，购房者观望情绪浓厚，加之政府鼓励兴建保障房，住宅市场可谓雪上加霜，楼市博弈难分伯仲，全国主要城市住宅库存量快速上升。政府、开发商、购房者三方茫然，未来房地产将会如何发展. 政策调控自 2010 年 1 月以来，国务院各个省市、自治区印发了关于稳定住房价格的通知。内容主要是针对部分房价过快、投资投机性购房活跃的省市给与遏制，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展。按照此前颁布“限购令”时的说法，包括厦门、福州、海
2、口、青岛、石家庄、合肥、中山、苏州等近十个城市的限购政策将于今年年底到期。从目前的形势来看，继续推进房地产调控仍然是工作重点，部分城市限购令到期后继续执行的可能性较大。在中央屡次重申房地产调控不放松的情况下，地方政府明年不可能放松限购。预计限购令期满延期可能性大，明年楼市放松无望。政策出台后，对存在房地产泡沫的城市，影响较大。北京、上海、重庆、等地土地交易面积和交易均价均呈下降状态。房地产金融政策是为了配合房地产调控所采取的金融措施。房地产政策，是以抑制需求来达到调控房价的目的。而在金融领域更严厉的措施就是加息，即通过提高银行贷款的资金成本，对抑制房价上涨有直接作用。 一级市场表：2011 年
3、度沈阳市土地市场供应情况土地宗数 (块) 建设用地面积 (平米) 规划建筑面积 (平米) 推出土地均价 (元/ 平米 ) 推出楼面均价 (元/ 平米 )2011 年 1004 46962151.15 75849645.75 1874.05 1170.842010 年 493 30778359.57 55579080.11 1560.56 911.25表：2011 年度沈阳市土地市场成交情况土地宗数 (块) 建设用地面积 (平米) 规划建筑面积 (平米) 成交土地均价 (元/ 平米 ) 成交楼面均价 (元/ 平米 ) 平均溢价率 土地出让金 (万元)2011 年 713 32417751.75
4、49263806.13 1798.59 1183.55 5.13% 5830613.312010 年 309 19023454.84 37143093.82 1741.75 884.45 15.77% 3313418.762011 年度，沈阳市土地市场较去年相比均有量与价的高位提升。土地供销宗地数同比全年均上涨 104%、131% ；土地供销面积同比去年上涨 53%、70%。进入下半年，沈阳土地市场供应出现大幅度波动变化，而成交却出现一路下行并最终探底。 二级市场时间 销售套数(套) 销售面积(万) 销售价格 (元/) 销售额(亿元) 批准上市套数(套) 批准上市面积(万)2011 年第四季度
5、 30647 271.51 6140.2 166.71 41656 391.842011 年第三季度 42916 389.42 6023.81 234.58 51600 487.132011 年第二季度 34067 308.8 5727.02 176.85 57127 527.922011 年第一季度 44719 397.24 5478.04 217.61 21722 196.832011 年度 152349 1366.97 5821.27 795.75 172105 1603.722010 年度 154062 1411.25 5062.82 714.49 145586 1347.01同比 -
6、1.1% -3.1% 15.0% 11.4% 18.2% 19.1%2011 年度沈阳市商品住宅销售套数与销售面积同比去年下降 1.1%、3.1% ，可以看出 11 年度政策的打压下城市整体销售出现疲软，市场观望逐渐浓郁，政府、开发商以及购房者对于后期房地产未来发展一直保持不乐观。销售价格同比去年上涨 15 个百分点，可见宏观调控以及沈阳版限购令的双重打压下，并没有使得价格出现整体下行，二环外的价格洼地区域迅猛上涨拉动城市整体房价的提升。 未来发展供给 沈阳房地产市场一向以“健康”著称；2011 年开始政府出台了若干政策调控房地产市场，基于沈阳市近十年房地产市场的发展状况和目前的现状，预计沈阳
7、房地产市场的供给量会成平稳态势发展。需求 由于沈阳市的行政区域的重新划分和城市规模的不断扩大，沈阳经济区上升为国家战略，沈阳作为“十三运”的主会场，城市的改造拆迁，沈阳经济的快速发展，大学生就业人数的增加，农民工进城就业等来因素的作用，会使沈阳市商品房，商品住宅仍将保持旺盛的需求状态，刚性需求占有相当的比例，可以说，未来一段时间内沈阳市商品房，商品住宅需求量将会呈现稳步上升的趋势。价格 2011 年国家出台了一系列房地产宏观调控政策，沈阳市也必然会受到一定的影响，销售量会出现暂时的下降，但是在未来一段时间内沈阳市商品房和商品住宅价格总体上将会继续呈现稳步上升趋势，房价的涨幅将在合理的区间内。沈阳房地产市场发展快速，2011 年虽然受房地产政策调控有所波动，但总体表现仍呈平衡发展态势，沈阳市房地产开发已向集约式、生态式和居住文化开发方式转变。今后几年沈阳房地产市场的供给量、商品房和商品住宅的需求将会稳步上升，商品房价格也将呈现稳步上涨趋势，但涨幅将在合理的区间内。
