1、点亮网 http:/ 提供企业管理，人力资源，品牌策划，文书范本等等，海量，天天更新！点亮网() 专业服务于企业（公司策划管理人员）Email:QQ：393812649 第 1 页 共 110 页目录序言5第一部分、回顾历史，挑战未来7、 上海楼市演变过程.8、 关于未来上海楼市的理性思考.101、高科技化住宅.112、环境艺术日臻完美.113、创新意识的户型设计.124、来自国家政策的利好.12第二部分、市场分析.14、 闵行楼市分析.15、 莘庄地区楼市分析.18附表.20第三部分、项目分析27、 本案资源分析281、我们所拥有的资源.282、我们所面临的问题.313、问题点的弥补方式.3
2、3、 市场定位.351、产品定位.352、客户定位.37点亮网 http:/ 提供企业管理，人力资源，品牌策划，文书范本等等，海量，天天更新！点亮网() 专业服务于企业（公司策划管理人员）Email:QQ：393812649 第 2 页 共 110 页3、价格定位.39第四部分、全局基调设计建议40、 建筑风格对市场效果的影响411、建筑风格界定.432、色彩、立面、造型处理.44、 环境与绿化景观的设计45、 户型功能及户型配比的建议.501、户型设计的功能化.502、功能配置的完善性.523、户型设计细部处理.534、功能分区更为明显.545、户型的合理配比.55、 智能化网络的设计建议5
3、8、 高尚的物业配套591、保安.592、服务.603、配套设施.61第五部分、销售策略.62、 推广阶段.631、试销阶段.632、公开阶段.64点亮网 http:/ 提供企业管理，人力资源，品牌策划，文书范本等等，海量，天天更新！点亮网() 专业服务于企业（公司策划管理人员）Email:QQ：393812649 第 3 页 共 110 页3、强销阶段.654、稳步阶段.665、续销阶段.67、 价格策略.681、基本准则.682、付款方式.693、促销优惠.704、价格执行阶段.71、 组织架构.721、各岗位职权及工作范围.722、销售人员的技巧与要求.73第六部分、推广策略.74、 同
4、质化楼盘的突破之道.75、 主概念确定的核心策略.76、 主概念的诠释.77、 案名的设计.781、案名设定要可塑性强.782、案名的设定要确切.783、案名设定要突出品质及优势.794、案名要起到拾遗补缺的作用.795、案名的设定要自然好记.80点亮网 http:/ 提供企业管理，人力资源，品牌策划，文书范本等等，海量，天天更新！点亮网() 专业服务于企业（公司策划管理人员）Email:QQ：393812649 第 4 页 共 110 页、 CI 与 VI 视觉系统设计811、 CI 战略.812、 VI 视觉系统设计.82、 售楼处包装.841、售楼处包装的重要性.842、本案售楼处建议.
5、84、 样品房设计.871、样品房的作用.872、本案样品房设计建议.87、 广告宣传基调.89、 广告宣传形式.91、 广告节奏控制.94第七部分、合作服务项目.96点亮网 http:/ 提供企业管理，人力资源，品牌策划，文书范本等等，海量，天天更新！点亮网() 专业服务于企业（公司策划管理人员）Email:QQ：393812649 第 5 页 共 110 页序言您的项目如何赢得市场的青睐？您的项目如何实现最大价值的利润空间？您的公司如何在项目的推广中堆积自己的品牌？在我们思考这些问题的同时，我们先来审视目前楼市的状况：1、供给过剩。2、同质化倾向严重。3、市场的进一步细分。4、买家消费越趋
6、成熟、理性。5、市场推广有效性下降。6、知识需求结构变化迅速，难以把握。7、知识经济时代的挑战。这些现实，令越来越多的投资开发商在开发新项目时，望而却步、举棋不定。但，如果我们面对市场的严峻，努力寻求出一条解决之道，那么将会有一个全新的前景。英国经济学家凯恩斯说过：困难并不存在于新生事物中，而存在于向新生事物的转变过程中。中国的房地产业经历了暴利时代的疯狂之点亮网 http:/ 提供企业管理，人力资源，品牌策划，文书范本等等，海量，天天更新！点亮网() 专业服务于企业（公司策划管理人员）Email:QQ：393812649 第 6 页 共 110 页后，经历了点子营销时期的冲动、茫目之后，终于
7、回复到应有的理性状态。在资源整合下的概念引导将成为一种必然趋势，最大限度地挖掘和释放生产力，把内、外部资源进行最优化的组合。 从规划设计、建筑施工、园林绿化、物业管理、市场推广等各项专业资源进行挑选、集聚、整合，打通专业化分工带来的壁垒和隔阂，将各环节合作的成本降到最低，并为各专业环节提供高效的运作平台，使它们能够最大限度地发挥作用。不能各自为政，项目的开始之初，就应该有这样的统一与协调。我们把自己的思维放在这样的层次上去思考、去操作项目时，我们会发现“海阔凭鱼跃” ，项目的可塑性增加，对开发商而言，这意味着机会与成功！点亮网 http:/ 提供企业管理，人力资源，品牌策划，文书范本等等，海量
8、，天天更新！点亮网() 专业服务于企业（公司策划管理人员）Email:QQ：393812649 第 7 页 共 110 页第一部分点亮网 http:/ 提供企业管理，人力资源，品牌策划，文书范本等等，海量，天天更新！点亮网() 专业服务于企业（公司策划管理人员）Email:QQ：393812649 第 8 页 共 110 页、 上海楼市的演 变过 程从沪上房地产发展的四个历史阶段来看,房地产市场的发展逐渐从幼稚走向成熟,市场化程度越来越高。上海房地产市场变化特征是较为显著的。阶段 年代 市场行为 市场特征 代表楼盘第一时代1991-1996炒买炒卖卖方市场推销阶段1. 境外买家大量介入(外销高
9、达 80%.2. 楼价急速攀升 .3. 高层住宅受捧 ,多层 一般.4. 投资客户占多数.康健小区古北小区珠江玫瑰花园第二时代(反思期)1993-1996年上半年国家市场买方市场营销阶段1.外销疲软.内销旺2.楼价回落.3.多层住宅受捧. 高层积压.4.白领工薪阶层的 消费抬头.5.投资 减少、自用 为主.金汇花园、佳信城市花园虹叶花园莲浦花苑点亮网 http:/ 提供企业管理，人力资源，品牌策划，文书范本等等，海量，天天更新！点亮网() 专业服务于企业（公司策划管理人员）Email:QQ：393812649 第 9 页 共 110 页第三时代(理性期)1996 年下半年-1999年上半年理性
10、消费供求平稳从概念营销到品牌营销1.二次置业人数 增加.2.楼价复苏.3.带电梯多层、小高层受捧.4.环境设计渐成卖点.沙田公寓金鹏公寓万科城市花园虹康花园第四时代(增长期)1999 年下半年多元消费供求差距加大规模化经营到来1.产品多元化、 规模化时代到来.2.楼价稳中有降有升.3.选择面广.4.环境、科技渐成时尚.上海花城万里小区中远两湾城创世纪花园点亮网 http:/ 提供企业管理，人力资源，品牌策划，文书范本等等，海量，天天更新！点亮网() 专业服务于企业（公司策划管理人员）Email:QQ：393812649 第 10 页 共 110 页、 关于未来上海楼市的理性思考在未来 10-1
11、5 年的时间里，上海的城市建设将进一步接近或超过一些欧美著名大城市的建设水平，城市的疆域将进一步拓展，人群的郊区化迁徙将旷日持久。江浙两省的一些次重要板块将纳入上海的地界，而上海将最终在大约 15 年以后形成同心圆式的城市建设模式，即中心城区建设成为高级商业商务区，为加入 WTO 后所带来的国际商机提供高效有序的运作平台；内环线至外环线之间将成为上海中等收入以上人士的居住区；外环线向外将形成阶梯型价格的住宅区。人们依靠已建成的高架道路网络及十几条轨道交通网络,保持着与城市每个角落的沟通.人们在工作访友路程上所花费的时间应在 1-1.5 小时（单程）以内。鉴于上海未来的城市建设规划，我们可以预见到中心城区及两条环线内的土地资源将急剧匮乏，外环线外侧 5 公里之内的土地资源将成为今后上海住宅发展的黄金地带。随着上海疆域的拓展，也随着商机的不断增加，预计那时上海的人口将达到 2000 万人左右，对住宅的需求将保持一种
