1、如东县政府地块可行性分析,项目名称：县政府地块项目概况：,、如东的地理环境,一、如东县总面积1872平方公里，海域面积6000余平方公里。2009年底，总人口118万人。二、地块所在位置位于如东掘港镇，属于苏东名镇，南迎长江地处物产丰盈、风光秀丽的长江三角洲平原，为江苏省南通市如东县政府所在地。三、专家论证，这里不仅是江苏沿海难得的深水大港港址，也是中国东部沿海罕见的国际性天然深水海港港址，可建5万吨至30万吨级泊位62个。当前海洋运输正朝着特大型方向发展，洋口港可通行30万吨巨轮十分难得，而且洋口港与天津港、连云港等港口相比，是距离太平洋主航道最近的一个港口。,A、如东的地理环境,四、绿色能
2、源之都：如东拥有丰富的风能、太阳能、潮汐能、生物质等自然资源，发展可再生能源具有得天独厚的条件。2004年，国家发改委批准如东县为“绿色能源创建县”，由此拉开了如东打造我国第一个绿色能源县的序幕。我们把绿色能源产业作为如东的主导产业，大力发展风力发电、太阳能发电、潮汐能发电等。据测算，至2015年，如东绿色能源年发电能力将达到25亿千瓦时，使全县可再生能源生产量达到全县能源消耗总量的70以上，达到“绿色能源县”的国际标准。五、随着苏通大桥通车，扬启高速、锡如高速以及海洋铁路相继开工，如东与上海，与苏南苏中苏北将实现零距离对接。品尝刘埠海鲜、沐浴金蛤温泉、聆听海印钟声、热舞海上迪斯科、演奏空中交
3、响乐、漫步森林大氧吧，将成为都市休闲旅游最热切的向往，旅游开发潜力巨大、前景美好。我们建设的方向就是在南黄海之滨再建一个“海泉湾”，打造国家级的海洋生态旅游度假区，把如东建成生态旅游城市。,B、地块现状,地块唯一主入口,B、地块现状,地块主入口的右侧，目前是中医院，待拆迁 后建立市民广场供市民游玩。,B、地块现状,地块主入口的左侧是农工商超市,C、地块周边配套,最大的商场，下面配套有肯德基和超市，步行到县政府仅5分钟。对面有宾馆和居住的配套小商业。,C、地块周边配套,C、地块周边配套,亚萍广场属如东第二商场，下面配套小餐饮，通讯，美容美发等。,C、地块周边配套,如东县人民医院是集医疗、急救、教
4、学、科研、预防、康复于一体的二级甲等综合性医院，为南通大学、江苏职工医科大学教学医院。离地块步行仅8分钟。,C、地块周边配套,距项目步行约两分钟，规模较大,C、地块周边配套,距项目步行约3分钟路程,C、地块周边配套,如东县规模较大的专营家电的连锁商场，营业面积达2500平米，主要经销各类家电，,C、地块周边配套,掘港中场市场业务范围肉类，家禽类，鲜蛋类，水产品类，干鲜果类，干鲜菜类批发零售。离地块步行10分钟,C、地块周边配套,如东县实验小学首批“江苏省实验小学”。现有教学班55个，在岗教职工174人，学生3500人。步行约10分钟路程,C、地块周边配套,如东实验中学现有教学班66个，初一23
5、个班，初二23个班，初三23个班。是一所股份制学校。离地块车程5分钟，是如东最好的中学之一。,总结：区域个性特点,一、该区基础设施的改善、一些大型商业配套和生活配套的一应俱全，集聚了高尚住宅、商务、商业、金融、医院、人文、现代资讯、商务旅游、娱乐等各类服务业要素。二、如东老县政府的位置，已成为城区最稀缺的地块，而且三面临河，无论从风水角度还是从交通角度都将提升城市形象，影响整个如东的住宅市场。,D、周边楼盘,楼盘名称：中央广场与县镇府地块 隔街相望占地：25万M2总建：60万M2住宅40万M2，商业20万M2。小高层均价约：3900。2009年12月刚对外销售，一期有较大比例的拆迁安置房。,D
6、、周边楼盘,中央广场的工地广告牌,D、周边楼盘,楼盘名称：中坤苑小高层:均价约4500。目前开发3期，其余已交房入住。,D、周边楼盘,楼盘名称：名居花苑小区规模：5栋小高层目前均价约为：4500。目前处于尾盘销售,D、周边楼盘,名居花苑工地现场,D、周边楼盘,楼盘名称：华荣上海城住宅价格约为4800元，已清盘公寓挑高5M:均价5300沿街商铺纯一层:约35000 元目前还有少量公寓和商铺,D、周边楼盘,楼盘名称:盛世华城占地:6.9万容积率:3.5预计5月底开始预定价格未定距地块步行约5分钟路程,D、周边楼盘,楼盘名称：万华紫金花苑小高层：4780。销售情况：小高层余6套，联排1套，独栋13套
7、。二期未开发毗邻高尔夫球场，为别墅项目,D、周边楼盘,楼盘名称：浅水湾城市花园尾盘：2套10F的140平米以上的，单价为4500。,D、周边楼盘,D、周边楼盘,楼盘名称：绿城西子湖畔居小高层均价约：4600。销售情况：目前还有6栋小高层未开发为浙江绿城开发，是如东县综合品质最高的住宅项目,D、周边楼盘,绿城西子湖畔居的施工现场,D、周边楼盘,绿城西子湖畔居的小区,D、周边楼盘,绿城西子湖畔居的小区,D、周边楼盘,楼盘名称：海洲国际大厦规模：1栋17F的高层及附属群楼销售状况：余2套14F的单价为3800,D、周边楼盘,楼盘名称：大明国际规模：3栋高层均价：4300,D、周边楼盘,D、周边楼盘,
8、楼盘名称：荣生豪景花苑销售状况：2栋小高层，多层已售完。,D、周边楼盘总结,一、目前新开发楼盘为中央广场和盛世华城，其余尾盘较多，二、经采访本县城居民，此地块三面临水，风水极好，属于县城的住宅风水宝地。三、地块现未拆迁，拿地到开盘大概估计一年半以上时间，现新政出台后县城部分购房者属于观望状态，到此地块开盘时可能是爆发好时机四、如东县城目前住宅市场的现状为小高层比多层的销售阻力大，且价格要低300-500元,E、价格建议,综合比较：县政府地块高层均价约为4800元左右因三面环河，商业价值不大。,F、综合分析评估（合理性分析）,一、通过上述分析，从城市规划的角度看，如东县城市建设规划需要一个具备相
9、应高尚品质的水上住宅项目来提升城市形象。现代建筑而言，如东县城市现代化的发展对建筑设计与规划提出更为崭新成熟的形象技术要求；尤其是该项目所处的具体空间环境技术角度，周边建筑域环境与本案互无不良影响，如日照条件等均允许本案的经济技术指标在原来的基础上，向着更为科学严谨的方向调整，有利于突破整体建筑高度与容积率，将项目规模扩大化。为进一步拓展建筑空间，优化功能格局，完善水上空中豪宅一体化功能。,F、综合分析评估（合理性分析）,另外，合理容积率的确定除了考虑总体规划的要求，即对城市发展的不同阶段从宏观、中观上加以考虑外，还要考虑下列因素： 1.地块的使用性质：各地块所在位置有不同的功能要求，如不影响
10、背面建筑物日照的情况的住宅,商业、旅店，办公楼等的容积率一般应高于普通环境住宅、学校、医院、剧院等。 2.地块的区位：土地区位效益（位置级差地租）理论在很大程度上支配着城市各项用地的空间安排及土地利用效率与开发强度，如，CBD地区的容积率比远离CBD的地区要高的多。本案位于交通住干道边上，区位相对显赫。 3.地块的基础设施条件：一般来说，大型的地产项目其容积率也较高，因为较好的基础设施条件和自然条件需要较高的容积率作为支撑。我们也可以考虑作1万平米的商业作为小区配套.,F、综合分析评估（合理性分析）,4.地块的空间环境条件：通过分析本案与相邻四周地空间环境上的制约关系，以及城市设计的要求，如建
11、筑物高度、间距、形体、绿化、通道等均允许调高容积率。 5.地块的土地出让价格条件：即政府希望的价格，一般情况下，容积率与出让价格成正比，关键在于获得使社会、经济、生态环境协调持续发展的最佳容积率。,G、项目综合论述,一、依照周边楼盘的房价经大概估算：300万/亩左右可操作二、城市规划与地产开发之间是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系 又是后者服从前者，前者兼顾后者的相辅相成的关系。在追求自身利润最大化的同时，实现城区规划，提高城市综合效益（包括环境效益、社会效益、经济效益等）。我们相信经过调整后的项目定能实现城区规划和住宅地产开发的共同目标，取得经济、社会和环境多重效益，政府获得最佳政绩，开发商获得最佳业绩。,
