1、不动产登记相关法规政策,2016年,一,申明:本课件内容仅代表个人研究观点,供学术交流之用,不代表任何单位或机构的立场。不得将本课件用于未经作者许可之用途。,一,第一部分 为什么统一登记第二部分 由谁统一登记第三部分 登记什么第四部分 怎么登记第五部分 登记结果怎么用,内容提要,第一部分 不动产为何统一登记,1、统一登记是为了反腐吗2、统一登记是为了降房价吗3、统一登记是为了克服现有分散登记的弊端,1、统一登记是为了反腐吗,不动产统一登记与反腐,不动产统一登记制度当为公民反腐作贡献-房产-人民网.htm法制日报-2013年04月23日-声音-不动产登记制度应释放反腐能量.htm,2、统一登记是
2、为了降房价吗,不动产统一登记与房价,马光远:不动产统一登记将使房价大跌-搜狐财经.htm潘石屹不动产统一登记若今年实施房价立马跌 - 新闻中心 - 搜狐焦点网.htm,住房登记信息联网与房价,500城市住房信息联网进展不顺原因复杂-时政-人民网.htm住房信息联网阻力到底在哪-房产-人民网.htm盘点中国的房叔房婶_大公财经_大公网.htm,住房登记信息联网与房价,全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文透露房产税法列入今年立法预备项目受人关注的房产税究竟进展如何?昨天下午,在十二届全国人大四次会议的“人大监督工作”专题记者会上,全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文透露,今年的立法工作计划
3、,已将房产税法列为预备项目,目前正在对立法中的重点难点进行研究论证和草案起草。(http:/ 物权法第六十条 对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等,依照下列规定行使所有权国务院机构改革和职能转变方案五)减少部门职责交叉和分散。最大限度地整合分散在国务院不同部门相同或相似的职责,理顺部门职责关系。房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责,分别整合由一个部门承担。,什么是土地,古罗马:“谁拥有土地便拥有土地上下的无限空间”,土地所有权“上达天宇、下及地心”。大陆法系: 德国民法典第九十四条第一项规定:“附着于土地上的物,特别是建筑物,以及与土地尚未分离的出产物,属于土地的主要组成
4、部分。种子自播种时起,植物自栽种时起,为土地的主要组成部分”。英美法系:土地是由地表、地表上空以及地表下部所组成的一个立体的空间,以及在其中生长或永久附着的任何东西。它包括地上的空间,地下的泥土,生长在土地的植物,建在地上的建筑物、固定设施,土地附属物及土地的权益等。,其他国家有关土地的法律规定,担保法第九十二条本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。不动产登记暂行条例第二条本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。,什么是不动产,物权法,
5、第十条 不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。 第二百四十六条 法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前,地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。,国务院机构改革和职能转变方案,(五)减少部门职责交叉和分散。最大限度地整合分散在国务院不同部门相同或相似的职责,理顺部门职责关系。房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责,城镇职工基本医疗保险、城镇居民基本医疗保险、新型农村合作医疗的职责等,分别整合由一个部门承担。 (九)加强基础性制度建设。建立不动产统一登记制度,国务院机构
6、改革和职能转变方案,国务院办公厅关于实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工的通知(国办发201322号) (四)整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责等。 (中央编办负责。2013年4月底前完成) (十二)出台并实施不动产统一登记制度。 (国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责。2014年6月底前出台不动产登记条例),不动产登记暂行条例,中华人民共和国国务院令第656号现公布不动产登记暂行条例,自2015年3月1日起施行。 总理李克强 2014年11月24日,不动产登记暂行条例实施细则,中华人民共和国国土资源部令第63号不动产登记暂行条例实施细则已经2015年
7、6月29日国土资源部第3次部务会议审议通过,现予公布,自公布之日起施行。部长 姜大明2016年1月1日,统一登记的目的,不动产统一登记,究竟为了什么?http:/ 2013年11月26日国土资源报上刊登,2014年8月25日为中国经济网、人民网等58家媒体报道。 1、为了更好地保护不动产权利人合法财产权。古语云“有恒产者有恒心”,登记的本质目的就是确定不动产的权利归属,并在登记簿上进行记载公示,从而达到保护不动产物权的目的。以前由不同的部门管理和登记,导致不同不动产之间的权属界线不清、权利归属不明,引发众多矛盾和纠纷。另外由于各部门的登记方法、技术规程等不一致,很容易导致重登、漏登现象发生,造
8、成了大量登记错误。统一登记后,可以减少甚至杜绝类似问题发生,更好地理清当事人之间的不动产权利界限、减少权属纠纷、提高登记的准确性和权威性,更好地维护当事人的不动产物权。,确权公示不动产不登记就不受法律保护吗?不动产不登记就不合法吗?,深沟作地界,画圈的牛粪与天下无贼,傻根:俺家住在大山里,在俺村,有人在山道上看滩牛粪,么带粪筐,就捡了个石头片儿,围着牛粪画了个圈儿,过几天想去捡,那牛粪还在。C:Documents and SettingsIBM桌面不动产统一登记天下无贼.mp4,统一登记的目的,2、保障不动产交易安全,维护正常的市场交易秩序。原来由于房地分别登记,导致房屋和土地分离的现象十分严
9、重。不仅权利人办理登记不方便,而且交易相对人查询登记资料不容易,了解交易标的权利状况很困难。在房地产抵押时,要分别到住建部门和国土资源管理部门办理房屋抵押登记和土地抵押登记。实践中利用房屋和土地分别抵押骗取银行贷款的案例时有发生。统一登记之后,建立不动产登记信息依法公开查询系统,将有效保障不动产交易安全,维护不动产市场的正常交易秩序。,统一登记的目的,3、提高政府治理效率和水平。多个部门都在办理不动产登记,各个部门都配备一套专门的人员、机构、场所以及设施设备等等,国家不仅为此多支付很多人力物力成本,而且各部门之间的职能交叉容易导致部门间的争权夺利或者扯皮推诿,降低行政办事效率,甚至严重影响政府
10、的形象。国家实行统一登记,将房屋、林地、草原、土地以及海域登记的职责整合由一个部门承担,可以减少部门职责交叉和分散,从而大大减少政府行政成本,提高办事效率,提高政府的公信力。,统一登记的目的,4、方便企业、方便群众,减轻当事人的负担。分散登记时,在农村,当事人要分别到4个不同的部门办理4个不同的证件:住房要到建设部门办理房屋所有权证,宅基地要到国土部门办理集体土地使用证,承包的土地要到农业部门办理耕地承包证,栽种的树木要到林业部门办理集体林权证。城市居民和企业则最少要办两个证:要到住建部门办理房屋所有权证,到国土资源管理部门办理国有土地使用证。各种证书满天飞,不仅增加了人民群众办证的不便,而且
11、增加了其时间和资金成本。统一登记之后,将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担,可以大大减轻当事人负担。,统一登记的目的,不动产登记的意义在于确认和保护不动产权益专访国土资源部地籍管理司(不动产登记局)负责人(2014-4-21中国国土资源报)第一,有利于保护不动产权利人合法财产权。市场经济本质就是产权经济,不动产统一登记制度就是不动产物权的确认和保护制度,明晰不动产物权是市场经济的前提和基础。通过不动产统一登记,进一步提高登记质量,避免产权的交叉或冲突,保证各类不动产物权的归属和内容得到最为全面、统一、准确的明晰和确认,以不动产登记较强的公示力和公信力为基础,有效保护权利人合法的不
12、动产财产权。 第二,有利于保障不动产交易安全。通过不动产统一登记,促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠,根据准确有效的信息来进行不动产交易,保障交易安全,为建立健全社会征信体系创造条件。 第三,有利于提高政府治理效率和水平,更加便民利民。通过不动产统一登记,最大限度整合资源,减少政府行政成本,进一步厘清政府与市场关系,完善政府运行机制,发挥市场的积极作用。通过整合登记职能,减少办证环节,采取“一站式”服务等措施,节省登记费用,更好地方便企业、群众申请和办理不动产登记。,统一登记的目的,国土部:登记不动产目的不是反腐和降房价2014年04月24日 新华网 问:不动产登记对反腐和房价有什么关联?
13、答:根据中央要求精神,我国实施不动产统一登记的主要目的,是建立城乡统一、海陆统筹,涵盖土地、房屋、林地、草原、海域等不动产的权利登记、确认、保护体系。不动产登记的本意不在房地产,其主要目的是建立所有种类不动产的登记制度。目前有些媒体或网上解读,认为实行不动产统一登记制度有利于防止腐败,有利于降低房价,对房地产市场影响等。我想这些不是不动产统一登记的直接目的,不动产登记的客观出发点也不是从反腐、抑制房价考虑,尽管客观上可能多少有关联。,第二部分 由谁来登记,1、国家2、地方,统一登记机构,中央编办关于整合不动产登记职责的通知,国土资源部、住房城乡建设部、农业部、林业局、海洋局:根据国务院机构改革
14、和职能转变方案关于将房屋登记、林地登记、草原登记和土地登记的职责整合由一个部门承担的要求,经国务院同意,现就整合不动产登记职责有关问题通知如下:一、整合登记职责 二、做好相关工作(一)建立协调配合机制(二)实现信息资源共享(三)确保证书继续有效(四)调整有关机构人员 2013年12月6日,中央编办关于整合不动产登记职责的通知,国土资源部:指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作;会同有关部门起草不动产统一登记的法律法规草案,建立不动产统一登记制度,制定不动产权属争议的调处政策;推进不动产登记信息基础平台建设;会同林业局负责国务院确定的重点国有林区森林、林木、
15、林地的登记发证;会同海洋局负责国务院批准项目用海、用岛的海域使用权和无居民海岛使用权的登记发证等。,中央编办关于整合不动产登记职责的通知,住房城乡建设部:负责制定房屋交易政策、规章制度并监督执行,指导监督房屋产权管理等工作;协同国土资源部指导房屋登记工作;负责建设个人住房信息系统。不再承担城镇土地使用权有偿转让和开发利用等职责。,国土资源部 住房城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见,三、做好不动产统一登记与房屋交易管理有序衔接(一)确保业务衔接顺畅。房产管理部门要对新建商品房、二手房,以及保障性等政策性住房的交易活动进行监管,实时将依法办理的房屋转让、抵押等 相关交易信
16、息提供给不动产登记机构,不动产登记机构应当依据相关交易信息进行登记。在完成房屋登记后,不动产登记机构也要实时将各类登记信息提供给房产管 理部门,有效防范一房多卖、已抵押房屋违规出售等行为的发生,确保交易安全。(二)实现信息互通共享。不动产登记信息管理基础平台与房屋交易管理信息平台要相互对接,通过交换接口、数据抄送等形式,实现实时互通共享,消 除“信息孤岛”,确保相关业务办理的连续、安全、便捷。现阶段尚未建成不动产登记信息管理基础平台的,应当按照职责分工,加快推进不动产登记信息整理、入 库和不动产登记信息系统建设。,住房城乡建设部办公厅关于印发房屋交易与产权管理工作导则的通知,2015-9-28
17、 建办房201545号 13房屋交易与产权管理是指对房屋转让、抵押、租赁等交易活动以及房屋面积、产权档案等的管理,具体包括: (一)楼盘表管理; (二)新建商品房销售管理,包含商品房预售许可、商品房项目现售备案、购房资格审核与房源信息核验、商品房买卖合同网签备案、商品房预售资金监管等; (三)存量房转让管理,包含购房资格审核与房源信息核验、存量房转让合同网签、存量房交易资金监管等; (四)房屋抵押管理;,住房城乡建设部办公厅关于印发房屋交易与产权管理工作导则的通知,(五)房屋租赁管理; (六)房屋面积管理; (七)房屋交易与产权档案管理; (八)房屋交易与产权管理信息平台建设; (九)房屋交易
18、与产权服务窗口建设; (十)政策性住房产权与上市交易管理;,细则,第三十八条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的,应当根据不同情况,提交下列材料:(一)不动产权属证书;(二)买卖、互换、赠与合同;(三)继承或者受遗赠的材料;(四)分割、合并协议;(五)人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书;(六)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件;(七)相关税费缴纳凭证;(八)其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的,申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。,中央编办关于整合不动产登记职责的通知,农业部:负责指导农村土地(含耕地、草原、水域、滩涂)承包经营及有关合同管理、流转规范,调处合同纠纷
19、,协同调处权属纠纷等。为与中央部署开展的农村土地承包经营权确权登记颁证工作做好衔接,农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以五年过渡期。过渡期内,农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权的统一登记工作。过渡期后,改由国土资源部负责指导农村土地承包经营权登记工作。,细则,第一百零五条 本实施细则施行前,依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的,不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。不动产登记过渡期内,农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权的统一登记工作,按照农业部有关规定办理耕地的土地承包经营权登记。不动产登记过渡期后,由国
20、土资源部负责指导农村土地承包经营权登记工作。,中央编办关于整合不动产登记职责的通知,林业局:负责组织、指导林地、林权管理,负责重点国有林区森林资源资产产权变动的审批,组织编制全国林地保护利用规划并监督实施,依法承担应由国务院批准的林地征收、征用、占用的初审工作,指导林地林木承包经营及有关合同管理、森林资源资产评估,监督管理林权流转交易,调处合同纠纷,协同调处权属纠纷等。配合国土资源部开展重点国有林区森林、林木、林地登记发证工作,协同国土资源部指导地方林权登记等工作。,国土资源部 国家林业局交接重点国有林区登记资料和土地基础数据,8月26日下午,国土资源部和国家林业局在京隆重举行国务院确定的重点
21、国有林区林权登记资料和土地基础数据资料交接仪式,意味着不动产统一登记迈出了关键一步。交接仪式上,国家林业局向国土资源部移交国务院确定的重点国有林区林权登记资料,国土资源部向国家林业局提供2014年度最新遥感监测影像成果和第二次全国土地调查相关成果。随后,双方共同签署了数据资料共享协议。,中央编办关于整合不动产登记职责的通知,海洋局:负责组织拟订并监督实施海域、无居民海岛使用管理制度,受理并审核国务院批准项目用海用岛申请等。协助国土资源部开展国务院批准项目用海、用岛的海域使用权、无居民海岛使用权的登记工作。协助国土资源部指导地方实施海域、无居民海岛使用权登记造册等工作。(四)调整有关机构人员不动
22、产登记职责整合后,按照人随事走的原则,适当加强国土资源部相关机构和人员,在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子。,我国国家层面的不动产登记资料移交完成,2015-11-09新华社 国务院批准的项目用海、用岛登记发证数据由国家海洋局移交全国不动产统一登记机构,我国国家层面的不动产登记资料移交工作全部完成。国家海洋局数据显示,自2002年至2015年9月底,国务院批准的项目用海登记现状数据共706宗,包含约4.7万条数据和3200多个图片,确权用海面积约8.5万公顷。,国家,第六条第一款国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。第七条第三款国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林
23、地,国务院批准项目用海、用岛,中央国家机关使用的国有土地等不动产登记,由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。,地方,第六条第二款县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。 第七条第一款不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。,国土资源部 中央编办关于地方不动产登记职责整合的指导意见国土资发201550号,(二)确定不动产登记机构。按照不动产登记暂行条例的有关规定,县级以上地方人民政府应当确定一个部门为
24、本地区的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级不动产登记主管部门的指导、监督。各地应进一步摸清现有各类不动产登记机构、人员、业务开展等情况,厘清登记、交易、审批管理的职责边界,将原来分散在各部门的登记机构进行整合归并,尽快实现不动产统一登记机构的有机重组和工作流程再造。,国土资源部 中央编办关于地方不动产登记职责整合的指导意见国土资发201550号,(三)统筹不动产登记相关资源。不动产登记机构确定后,按照人随事走、编随人走的原则,相关部门应划转相应的不动产登记人员、编制、设备和相关经费,具体数量由地方人民政府确定。各地应充分考虑原有各类不动产登记工作的专业性和连续性,科学统筹调配本地区
25、相关资源,确保不动产登记机构有足够力量和资源有效开展不动产统一登记工作。对于现有各类登记机构中人员编制身份不同的地方,应本着依法依规、统筹推进的原则,按照现有政策法规的相关规定,采取切实有效的办法,妥善做好不同身份人员的统筹安排,逐步健全和完善人员队伍,形成合力,确保不动产登记职责整合落实到位。,徐州,徐州市测绘地理信息管理职能划入市不动产登记局 为更好地开展不动产登记工作,根据国家和省相关文件精神,徐州市人民政府办公室日前发文,明确将测绘地理信息管理职能划入新成立的市不动产登记局。 依据关于印发徐州市不动产登记局主要职责内设机构和人员编制规定的通知,徐州市设立不动产登记局,为徐州市国土资源局
26、管理的副处级行政机构,原国土局承担的测绘地理信息管理职能与地籍管理职能一并划入市不动产登记局。徐州市基础地理信息中心也和市国土局土地登记处、市住房保障和房地产管理局登记交易中心、房产档案馆合并,整建制划入不动产登记局下设的徐州市不动产交易服务中心。(蒋怡然 2015.3.2),地方现状,目前26个省份完成了省级不动产登记职责和机构整合、30多个市(州)完成了市本级的职责整合工作,70个县(市、区)完成了县级职责整合工作。姜大明指出,条例3月1日实施后,有效满足人民群众不动产物权登记和保护的合理需求,保障工作平稳有序,十分重要、十分关键。条例从正式实施到全面落实到位会有一个渐进的过程,而不动产交
27、易每天都在发生,社会登记发证的需求一天都不能停止,要确保工作不断、秩序不乱,确保不动产权利人的合法权益得到持续保护。 联席会议明确提出,要按照“加快职责机构整合,落实统一登记,实施启用新证与停发旧证相衔接,确保工作不断不乱”的总体要求,督导地方加快职责和机构整合,对已完成职责和机构整合,具备颁发新版证书条件的地方,应正式启用统一的不动产权证书,停止发放旧版证书;对未完成职责和机构整合的地方,要继续按照原有职责发放各类旧版证书,确保登记工作不断、秩序不乱,平稳有序。条例实施后,无论是依法颁发的新证书,还是继续颁发的各类旧证书,以及条例实施前已经依法颁发的各类证书,都继续有效。力争2015年底全面
28、颁发新证书。(2015-02-17不动产登记工作第三次部际联席会议),地方现状,地方现状,全国不动产登记职责机构整合基本完成,2016-01-08 中国国土资源报作为“十二五”收官之年国土资源重点领域改革的重点工作,全国不动产登记职责机构整合工作,无疑是一场硬仗。岁末年初,喜讯传来这场硬仗首战已告捷。1月7日,国土资源部党组书记、部长、国家土地总督察姜大明在全国国土资源工作会议上宣布,截至目前,全国335个市(地、州、盟)、2789个县(市、区、旗)完成职责机构整合,占比分别达到100%和98%。,全国不动产登记职责机构整合基本完成,姜大明坦言,打赢这场硬仗,“难度很大”。2015年,国土资源
29、部认真落实“全面发力、多点突破、蹄疾步稳、纵深推进”的改革要求,与编制、住建等部门紧密配合,加强部门协同,同时又借助专项督察力量强力推进,确保了不动产统一登记职责机构整合工作按计划完成任务。此外,不动产登记暂行条例也于2015年3月1日正式实施,全国第一本不动产权证书同步颁发,信息管理基础平台上线试运行。,全国不动产登记职责机构整合基本完成,姜大明表示,“十三五”开局之年,要巩固拓展不动产统一登记成果。产权保护是对群众权益的有效保护。2016年要重点抓好不动产统一登记制度在基层落地,力争年底前所有市县颁发新证、停发旧证,2017年实现登记机构、登记簿证、登记依据和信息平台“四统一”。加快推进农
30、村房地一体的宅基地和集体建设用地确权登记。,工作衔接,联席会议明确提出,要按照“加快职责机构整合,落实统一登记,实施启用新证与停发旧证相衔接,确保工作不断不乱”的总体要求,督导地方加快职责和机构整合,对已完成职责和机构整合,具备颁发新版证书条件的地方,应正式启用统一的不动产权证书,停止发放旧版证书;对未完成职责和机构整合的地方,要继续按照原有职责发放各类旧版证书,确保登记工作不断、秩序不乱,平稳有序。条例实施后,无论是依法颁发的新证书,还是继续颁发的各类旧证书,以及条例实施前已经依法颁发的各类证书,都继续有效。 (2015-02-17不动产登记工作第三次部际联席会议),需要注意的问题:政府登记
31、还是部门登记?,物权法的规定,第一百二十七条第二款 县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证,并登记造册,确认土地承包经营权。 第一百二十九条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让,当事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记,不得对抗善意第三人。 第一百三十九条 设立建设用地使用权的,应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。 第一百四十五条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,应当向登记机构申请变更登记。,部门登记,第六条
32、国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。,登记人员,房屋登记官 土地登记持证上岗考试 不动产登记人员第十一条不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。,登记人员,承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当熟悉相关法律法规,具备与其岗位相适应的不动产等方面的专业知识。 国土资源部会同有关部门组织开展对承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员的考核
33、培训。,第三部分 登记什么,一、登记的内容二、需要登记的不动产权利类型,一、登记内容,第八条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。 不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项:(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;(四)其他相关事项。,二、权利类型,第五条下列不动产权利,依照本条例的规定办理登记:(一)集体土地所有权;(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;(三)森林、林木所有权;(四)耕地、
34、林地、草地等土地承包经营权;(五)建设用地使用权;(六)宅基地使用权;(七)海域使用权;(八)地役权;(九)抵押权;(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。,二、权利类型,第四章 不动产权利登记第一节 一般规定第二节 集体土地所有权登记第三节 国有建设用地使用权及房屋所有权登记第四节 宅基地使用权及房屋所有权登记第五节 集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记第六节 土地承包经营权登记第七节 海域使用权登记第八节 地役权登记第九节 抵押权登记,土地所有权,土地用益物权,土地担保物权,土地物权体系,国家土地所有权,农民集体土地所有权,国有土地使用权,集体土地使用权,划拨国有土地使用权,出让国
35、有土地使用权,租赁国有土地使用权,作价出资或入股国有土地使用权,土地承包经营权,建设用地使用权,宅基地使用权,地役权,1、集体土地所有权,国家土地所有权是否需要登记?中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定要求:“健全自然资源资产产权制度和用途管制制度。对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记,形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度。建立空间规划体系,划定生产、生活、生态空间开发管制界限,落实用途管制。健全能源、水、土地节约集约使用制度。” 物权法第九条第二款“依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记”,中央1号文件,2010年中共中央国务院关于
36、加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见 有序推进农村土地管理制度改革。坚决守住耕地保护红线,建立保护补偿机制,加快划定基本农田,实行永久保护。落实政府耕地保护目标责任制,上级审计、监察、组织等部门参与考核。加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记颁证工作,工作经费纳入财政预算。力争用年时间把农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织。,登记发证,全国农村集体土地所有权:612万 97%,2、国有建设用地使用权及房屋所有权,细则第二条第二款 房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记,保持权利主体一致。,
37、2、国有建设用地使用权及房屋所有权,房屋所有权与土地使用权如何衔接?条例第八条第一款不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。(为保证不动产单元编码的唯一性,以及更加方便的判断,将不动产单元号分为四段表示,第一段表示所在行政区划,第二段表示地籍区和地籍子区,第三段表示宗地号,第四段表示定作物编码),2、国有建设用地使用权及房屋所有权,第五条 条例第八条规定的不动产单元,是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的,以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的,以该房屋等建筑物、构筑物以及
38、森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。前款所称房屋,包括独立成幢、权属界线封闭的空间,以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。,2、国有建设用地使用权及房屋所有权,房屋登记办法第十条房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房,以套为基本单元进行登记;非成套住房,以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房,以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记;在共有宅基地上建造的村民住房,以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
39、非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。土地登记办法 第五条 土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。,2、国有建设用地使用权及房屋所有权,第三十三条 依法取得国有建设用地使用权,可以单独申请国有建设用地使用权登记。依法利用国有建设用地建造房屋的,可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。第三十四条 申请国有建设用地使用权首次登记,应当提交下列材料:(一)土地权属来源材料;(二)权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标;(三)土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证;(四)其他必要材料。前款规定的土地权属来源材料,根据权利取得方式的不同,包括
40、国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资(入股)、授权经营批准文件。申请在地上或者地下单独设立国有建设用地使用权登记的,按照本条规定办理。,3、宅基地使用权及房屋所有权登记,第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。,3、宅基地使用权及房屋所有权登记,第四十条 依法取得宅基地使用权,可以单独申请宅基地使用权登记。依法利用宅基地建造住房及其附属设施的,可以申请宅基地使用权及房屋所有权登记。第四十一条 申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的,应当根据不同情况,提
41、交下列材料:(一)申请人身份证和户口簿;(二)不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料;(三)房屋符合规划或者建设的相关材料;(四)权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料;(五)其他必要材料。,全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定,序号:2 法律规定:中华人民共和国土地管理法第四十四条第三款、第四款:“在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批
42、准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。“本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。”中华人民共和国土地管理法第六十二条第三款:“农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。” 内容:暂时调整实施宅基地审批权限的规定。使用存量建设用地的,下放至乡(镇)人民政府审批;使用新增建设用地的,下放至县级人民政府审批。,登记,国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见(20111102国土
43、资发2011178号)宅基地使用权应该按照当地省级人民政府规定的面积标准,依法确认给本农民集体成员。非本农民集体的农民,因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建,在符合当地规划的前提下,经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的,可按规定确权登记发证。已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地的,可按规定登记发证,在集体土地使用证记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。非农业户口居民(含华侨)原在农村合法取得的宅基地及房屋,房屋产权没有变化的,经该农民集体出具证明并公告无异议的,可依法办理土地登记,在集体土地
44、使用证记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”。,登记,对于没有权属来源证明的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由村委会出具证明并公告30天无异议,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府审定,属于合法使用的,确定宅基地使用权。,农村村民宅基地超面积的,如何登记发证1995年3月11日国家土地管理局印发的确定土地所有权和使用权的若干规定2008年国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知2011年11月2日,国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见(国土资发2011178号)国土资源部关于规范土地登记的意见(国土资发2012
45、134号),2011年178号文:“七、按照不同的历史阶段对超面积的宅基地进行确权登记发证 1982年村镇建房用地管理条例实施前,农村村民建房占用的宅基地,在村镇建房用地管理条例实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积进行确权登记;1982年村镇建房用地管理条例实施起至1987年土地管理法实施时止,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,超过部分按当时国家和地方有关规定处理后,可以按实际使用面积进行确权登记;1987年土地管理法实施后,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,按照实际批准面积进行确权登记。其面积超过各地规定标准的,可在土地登记簿和土地权利证书记
46、事栏内注明超过标准的面积,待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时,按有关规定作出处理,并按照各地规定的面积标准重新进行确权登记”。,国土资源部关于规范土地登记的意见 (国土资发2012134号)六、进一步明晰有关超面积宅基地登记政策对1987年土地管理法实施后,农村村民建房占用的宅基地登记发证,应按照批准面积填写使用权面积。实际占用面积超过批准面积的,可在集体土地使用证“记事栏”内注明超过批准的面积,宗地图按实际占用范围绘制,能确定超占范围的,要在宗地图上用虚线标注超占部分。,4、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记,第四十四条 依法取得集体建设用地使用权,可以单独申请集体建设用地使用权登记。依法利用集体建设用地兴办企业,建设公共设施,从事公益事业等的,可以申请集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权登记。,