1、西二环莲花河项目,区域市场概况,这里是: 城市核心区 尚待挖掘的处女地 城市里的郊区,马连道,800家 茶叶街的商家10亿元 年交易额,北京特色商业街,交通,外部交通相当发达，内部交通尚需改善丽泽路与西二环成为区域出行的主干道京开高速是距离区域最近的高速路,东侧铁路对于客户心理影响较大,未来发展前景,CBD、金融街、中关村外的第四商圈, 南至南三环、北至西客站、东至西二环、西临三环路区域内。总占地约11平方公里，规划用地412公顷，建筑面积398万平方米,其中住宅190万平米，规划建设集商务、办公、居住、公园为一体，预计未来五年左右,改区域有望发展成北京市最大的居住区。,莲花河,莲花河正治理中
2、,预计2006年5月全面还清,北京属缺水城市,临清水河流,无疑为项目提供一个很大的升值空间.,规划路,莲花河西侧未来将出现一条40米宽的丽泽商务区纵向主干道,该道路的修通将极大改善区域的交通状况,区域向任何一方位出行将非常便利,无疑会提升区域项目的价值.,房地产市场简析,马连道板块,西二环板块,西客站板块,两广路板块,西客站板块,代表项目：荣丰2008、蝶翠华庭区域特色：交通网络发达，居住氛围一般，发展缓慢，不被客户所认可，商住项目存在一定需求供应特征：供应量不大，差异化产品取得一定成功需求特征：主流户型消化缓慢，小户型倍受追捧，对于 铁路、价格、环境等因素较为敏感,马连道板块,代表项目：格调
3、、丽阳四季、远见名苑区域特色：配套成熟，小环境一般，马连道茶街特色明显供应特征：目前大多项目处于销售末期，以主流供应为主，价格集中于5000-7000之间，整体综合品质不高需求特征：对价格比较敏感，外地人、回迁户占有一定比例,西二环板块,代表项目：顺驰蓝调国际、源屋曲区域特色：属西南二环，小环境一般，交通发达，配套成熟，未来发展前景广阔供应特征：有效供应不足，未来供应量不大需求特征：高品质存在一定需求,两广路板块,代表项目：朗琴园、牛街18、青春无限区域特色：近年环境改善明显供应特征：供应量不大，小户型供应占一定比例需求特征：各层面均存在一定量需求，7000左右的价格被普遍接受,顺驰 蓝调国际
4、公馆,简评,十栋楼中的五栋作为一期,所剩无几,二期下半年推出综合品质普遍高于区域内其他项目,价格同样较高区域高品质项目稀缺成为该项目成功的决定性因素区域的未来发展前景成为吸引买家的重要因素小环境较差成为制约项目销售的重要原因追求面积导致的户型中两居室不通透,影响其销售,源 屋 曲,商住楼,简评,紧邻西二环,具备成功的基础迫于规划限高,六栋中的五栋规划为多层带电梯板楼低密度成为其最大卖点及优势,促使其成功销售过程中,价格提升较大销售后期价格已接近9000销售速度快,销售周期短跃层曾带来销售压力, 通过加大推广力度得以解决,朗琴园,点评,位置优越,交通便利,闹中取静,具备成功潜质围合式建筑成为项目
5、最大特色中心大面积坡度园林成为项目一大卖点建筑风格跳离区域市场,独树一帜户型跨度较大,降低风险性东西向楼体过多,影响综合品质及销售东侧铁路对于客户心理影响较大,荣丰2008,点评,一期借助奥运主题,但文不对题,户型偏大,销售缓慢借鉴一期,二期转舵,推出全新小户型,轰动北京市场三期推出非常空间跃层结构,市场反应良好主流户型被区域市场所排斥差异化是该项目成功的根本,结论,区域配套成熟,交通发达大多项目处于销售末期,目前市场有效供应量不大高品质明星楼盘稀缺整体供应以高层及小高层为主,塔楼比例偏高价格大致介于6500-7500之间户型配比以主流户型为主,二居与三居为主力户型小户型市场受宠整体规划水平不
6、高,园林设计缺乏卖点和新意区域具备很强的购买力,高品质需求远未满足,我们项目的条件,优势地理位置外部交通发展前景区域配套项目规模水景景观,劣势政策限制区域环境人文环境南城概念,我们的出路在哪里？,？,我们做什么？,市场空白+需求支撑,传承纯正欧洲血统打造纯正欧式风情,产品是主题的最好阐释,转角之处更能体现建筑风格,门、窗等细节处理彰显欧洲风采,商业建筑风格要服从整体,园林完美诠释欧罗巴风情,卖给谁？,西部区域，有这么一群人有着这样的生活,于是，城市核心区的 欧式水景宅第为他们呈现,户型配比建议,市场支撑+需求支撑+产品支撑全盘均价=7800元/平方米,怎么卖？,项目形象,欧洲蓝血贵族生活正版演绎,首选案名,西域欧情,SLOGAN,追求城市核心区的生活新标准,阐释,西：西部的地理位置，紧邻西二环域：领域，疆域，象征广阔欧：欧洲风情的完美演绎情：温馨、完美的居住温情,推荐案名,品位爵士二环欧城,低开高走,侧重于阶段性的推广策略低成本推广是推广主旨,终极目标 发展商与本案的双重胜利 社会效益与经济效益最佳化,预祝本案圆满成功！GOOD LUCK！,
