1、写字楼竞争力研究精要提示写字楼基本集中分布在CBD中心、人民东东风东、白塔拓东三大板块。写字楼集聚程度以CBD最高。按特点分有纯商务、混用型、由其他类型建筑改造的三类入驻率较高，普遍在85以上，租金范围2560元/月，普遍集中于50元/.月，管理费3元/，旧写字楼售价4000元/，在售新写字楼项目3个，售价57000元/。入驻行业以贸易物流类、高新科技类、金融保险类、房产建筑类为主。,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,昆明写字楼发展停顿期较长，存量产品在建筑造型、内部设计、配套、设备、服务等方面普遍存在缺点，存在同质化现象。结论：昆明现有写字楼在产品设计与服务方面普遍存在缺陷，新建写字楼亦多不
2、完善处，超越空间极大。由于项目地块不在三大写字楼板块内，需要加强产品设计、亮点概念等方面来提升写字楼产品的竞争力。由于整体写字楼市场入驻率高但租金水平不高，由于区位抗性影响，建议在写字楼规模上做适当控制。,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,5.1、昆明写字楼板块分析 根据昆明写字楼分布状况，我们将其分为3大板块：CBD中心板块拓东白塔板块东风东人民东板块,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,写字楼板块对比昆明CBD中心板块为省政府所在地，发展时间较长，周边配套设施较完善，形成了良好的商务氛围，向周边辐射现象明显，但受人流、交通等因素影响，发展速度有所减缓。拓东白
3、塔板块为盘龙区政府所在地，发展速度较快，商务活动频繁的同时，带动娱乐、休闲产业快速发展，生活配套日益完善，有较大的发展空间。东风东人民东板块市政设施、政府办公楼较多，写字楼可发展用地较少，且商业气氛不够浓厚，与其他板块相比，商务氛围略差。本项目地块不属于三大写字楼板块之内，对其商务功能会有所影响。,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,5.1.1.1 CBD中心板块分析主要写字楼有益珑大厦、国托大厦、柏联广场、志远大厦、华尔顿大厦、华一广场等。,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,价格：该板块写字楼出租价格在5060元/月之间，物业管理水平较高，物管费用保持在3 元
4、/月以上。写字楼类型该板块属于昆明传统CBD内，写字楼类型以纯写字楼为主。入驻企业入驻行业以金融、保险、信托、贸易为主。,设施配套 该板块为省政府所在地，以此为依托，该板块写字楼功能齐备，办公智能化系统完善，拥有豪华入口大堂，商务俱乐部，餐厅，购物、娱乐等场所。,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,5.1.1.2 拓东白塔板块 主要写字楼：汇都国际、世博大厦、达阵广场、绿洲大酒店等。,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,价格 写字楼的租金普遍集中在3040元/月这一区间内；该区域物管水平与昆明平均物管水平没有多大差异，费用普遍为3元/月左右。写字楼类型该板块写字楼以纯写字楼为主，存在部分商住混用型
5、一体写字楼。入驻行业类型入驻行业以物流贸易，房地产、能源、电力、化工、粮油为主。,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,配套设施 部分高档写字楼配套比较齐全，装修较豪华，但大堂档次不高，车位、电梯数量普遍不足；部分项目装修一般，在安防上存在隐患。,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,5.1.1.3东风东人民东板块主要写字楼有：金泰大厦、建工大厦 、星耀大厦等,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,价格 该板块主要租金在3040元/月之间，物管水平一般。物管费用在23元/月之间。写字楼类型 该板块纯写字楼较少，商住混合型写字楼以及由其他类型建筑改造的写字楼都占有一部分比例。入驻行业 从住行业以贸易、广告、
6、建筑、五金为主。,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,配套设施 该地块写字楼多为旧写字楼为主，外立面较陈旧，楼内设施不够完善，部分项目大堂设计面积小，装饰简陋物管水平较低。车位，电梯较紧张。,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,5.1.2 昆明写字楼现状 昆明市写字楼目前甚少专业、大型写字楼开发 ，市场上的写字楼多是在1999年昆明世博会前立项开工的 。急速放量的昆明写字楼市场整整用了6年时间来消化存量，最近才有新的写字楼项目上市。 现在入驻率都在85以上，个别甚至达到100，像华尔顿、世纪广场、三合商利、文贸大厦、证券大厦等写字楼的入驻情况都比较好。租金也稳中有升，目前昆明高档写字楼的月租金普遍
7、在50元/左右，条件好的可以超过60元/。,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,5.1.3 昆明写字楼分类及各类型供应特征5.1.3.1 物业分类 昆明写字楼按特点分3类：纯商务写字楼，如：世博大厦、环球金融、华尔顿大厦、达阵广场等；混用型一体写字楼，如：金碧辉煌大厦、未来新城、绿洲大酒店等；由其他类型建筑改造的写字楼，如：云南粮油商务大厦、昆铁得胜大厦等。,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,1、 纯商务写字楼 1）价格分析 根据实地调查，昆明纯商务写字楼的租金由2560元/月不等，普遍集中在4050元/月这一区间内； 在售价方面，世博期间上马的旧写字楼，在4000元/左右，目前在售纯商务写字楼
8、仅汇都国际，售价为7000元/； 物业管理大多由发展商自己兼任，水平不够专业，费用由24.8元/月不等，普遍为3元/月左右。,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,纯商务写字楼售价、租金情况,数据来源：实地调查、中产市场战略部,2）配套竞争力分析： 在这些纯商务写字楼中，除了少数几个项目外，普遍缺乏配套设施； 车位和电梯数量相对单位数目明显偏少； 装修方面，仅有少数项目具有豪华大堂，间隔布局上普遍存在局限，不方便用户选择； 安防方面多数项目表现一般，未能达到专业写字楼的标准。,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,纯商务写字楼配套情况,数据来源：实地调查,2、混用式写字楼1）价格情况该种类型的写字楼已
9、基本售罄或只租不售，实地调查中仅有东来大厦一个项目有单元出售，售价为5700元/；该类型写字楼租金由2060元/月不等，其中绿洲大酒店租金最高，明显超出同类型物业，是因为其地理位置佳，且其自身为五星级酒店，配套丰富，其他项目的租金普遍为30元/月左右；除少数酒店物业提供酒店式物管外，其他项目物管一般，费用多为2元/月左右。,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,表5.12 商住一体写字楼售价、租金情况,数据来源：实地调查,2）装修配套竞争力分析该类型写字楼中，除几个酒店外，大部分项目装修一般，档次不够高；车位、电梯数量偏少；开间不规范，大部分单位面积偏小，对入驻企业限制较多；大部分缺乏配套设施，电
10、力供应不够；在消防保安方面存在很大隐患。,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,表5.13 商住一体写字楼配套情况,数据来源：实地调查,3 、由其他类型建筑改造的写字楼此类型写字楼较陈旧落伍，非本项目注意目标，只列出代表性单元。此类写字楼普遍租金较低，配套不足且管理服务较差。,表5.14 由其他类型建筑改造的写字楼情况,数据来源：实地调查,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,5.1.3.2 昆明写字楼入驻主要公司类别根据不完全统计，昆明写字楼的入驻行业以贸易物流类、高新科技类、金融保险类、房产建筑类为主。,图5.1 昆明写字楼入驻行业比例,数据来源：实地调查综合统计,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究
11、,5.2 昆明写字楼总体竞争力分析1昆明写字楼市场大部分是老盘，处于老城区内，地理位置较好，交通便利，有现成社会资源可供利用，基本上已经招租完毕，仅余零星单位。2昆明写字楼有部分是由住宅或国企办公楼改建而来，设施布局并不太规范，也不符合写字楼的各项现代办公要求。3新写字楼和高档写字楼供应明显不足，写字楼市场出现时间与实体的断档。4昆明写字楼装修档次普遍较低，外立面观感一般，形象不够高档。5大部分写字楼除了一般的门卫，大堂值班等管理措施外，缺乏其他服务，显示其物管水平较低。,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,6除少数酒店式写字楼外，一般专业写字楼提供的硬件配套设施相当不完备，对于配套设施中的人性
12、化因素考虑不足，如很多写字楼通风、电力、车位等各方面都不如理想。7安防方面多数写字楼比较不重视，大部分写字楼只提供电梯监控，而对于楼内的消防、安保没有有效监管，很多写字楼也没有自动喷淋系统。 8因为写字楼的自身素质限制，入驻机构基本是云南本地公司和中小型公司，鲜见有发达城市大公司和国外大机构进驻，明显落后于昆明城市自身的发展要求和经济的进一步发展。9写字楼售价及物管费均较其他大中城市为低。10写字楼产品有同质化的问题。,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,1外立面： 昆明写字楼设计比较单调，主要以四方柱体设计为主，同质现象严重。外立面用材、色调单一，以白色外墙居多，突出不了自身特色。玻璃幕墙设计
13、较少，气派不够。,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,5.3 昆明写字楼产品竞争力分析,2前庭广场： 景观设计较少，大部分写字楼忽略其重要性。前庭广场规划不足，用途分区不明显。,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,3大堂： 昆明写字楼大堂普遍规模较小，装饰不够气派，现代感不突出，忽视了大堂对一写字楼档次提升的重要性。堂内布置较简单，或是布置较杂乱，目的性不强，布局效果不佳。,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,4绿化空间： 写字楼绿化空间规划较少，楼宇间绿化率较低。设计中并未考虑人对环境的要求，缺少人性化设计，楼层间绿化设计被忽视,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,5公共活动空间： 公共活动空间较少
14、，公共空间利用率不高。,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,6配套：多数写字楼未设计专门的会议场所。电源系统、消防系统和供水系统、安防系统、综合布线系统、闭录监控系统系统等设施设计上标准化程度不一，基本未满足甲级写字楼的标准。电梯数量普遍不足，人流高峰期会出现拥挤现象。管理人员素质不高，对写字楼高品质形象有所影响。车位数量较紧张，不能满足办公企业的需求。,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,5.4 广州写字楼可参考实例1、 中泰国际广场,建筑设计,专用车道,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,1、 中泰国际广场,具现代感的高雅大堂,前庭广场与景观,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,1、 中泰国际广场
15、,外装用材与细部,电梯空间与公空间,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,1、 中泰国际广场,配套商业,配套商业主要有：麦当劳、广发银行、大堡礁、星巴克等,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,中泰国际广场简介,中泰国际广场矗立于广州新商业、金融中心的天河CBD核心地段，雄踞广州新城市中轴线端点，是融办公、商务、餐饮、娱乐、购物等多功能于一体的现代化标志性建筑。该项目交通便利。地铁、铁路、公交车的交汇总站，聚气后不易分散。楼层较高，造型独特，设计巧妙，体现出宏伟的气派。玻璃幕墙作为外立面，立体感强，美观气派。办公空间实用美观，人性化设计，使员工更具有舒适感。办公智能化系统完善，电源系统、消防系统和供水
16、系统、安防系统、综合布线系统、闭录监控系统系统等设施设计到达甲级写字楼的标准。,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,雄踞珠江新城CBD国际商务前沿，俯视多层商务空间革命，自拥12阁空中花园垂直绿化，全城惊叹。复式生态写字楼，国际标准5A智能配置。进驻率90%。外立面为玻璃幕墙，气派高贵，造型宏伟。配套设施完善。空调采用水冷式节能中央空调系统配智能控制开关。楼内特配双回路电配后备发电机，保证供电正常。,2、 勤建商务大厦,建筑外观,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,空间面积分布：145平方米-1153平方米，部分单位更采用了目前住宅流行的中空复式设计，其建筑面积在500平方米左右，令该盘成为目前广
17、州写字楼市场唯一一个有中空设计的写字楼物业。绿化空间：该盘最大亮点是体现在其人性化的设计上，其层高达3.3米，此外，不仅每两层设置一个100平方米的空中花园，还将五楼的全层作为整栋大厦的花园用地。,2、 勤建商务大厦,特色生态空间,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,2、成都开行国际,地处成都CBD最优势经济地理位置 99.9米高度无底商、纯品写字楼 原生态、国际5A智能大厦，总建筑面积5468.15平方米。,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,结论：昆明现有写字楼在产品设计与服务方面普遍存在缺陷，新建写字楼亦多不完善处，超越空间极大。由于项目地块不在三大写字楼板块内，需要加强产品设计、亮点概念等方面来提升写字楼产品的竞争力。由于整体写字楼市场入驻率高但租金水平不高，由于区位抗性影响，建议在写字楼规模上做适当控制。,第5章 昆明写字楼市场竞争力研究,
