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类型周友梅《资产评估学基础》(第2版)笔记和课后习题(含考研真题)详解.pdf

  • 上传人:顺通考试资料
  • 文档编号:12881799
  • 上传时间:2022-05-20
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    关 键  词:
    周友梅《资产评估学基础》(第2版)笔记和课后习题(含考研真题)详解.pdf
    资源描述:

    1、目 录第 1 章 绪 论1 .1 复 习 笔 记1 .2 课 后 习 题 详 解1 .3 考 研 真 题 与 典 型 题 详 解第 2 章 资 产 评 估 主 体 与 评 估 程 序2 .1 复 习 笔 记2 .2 课 后 习 题 详 解2 .3 考 研 真 题 与 典 型 题 详 解第 3 章 资 产 评 估 的 基 本 方 法3 .1 复 习 笔 记3 .2 课 后 习 题 详 解3 .3 考 研 真 题 与 典 型 题 详 解第 4 章 流 动 资 产 评 估4 .1 复 习 笔 记4 .2 课 后 习 题 详 解4 .3 考 研 真 题 与 典 型 题 详 解第 5 章 机 器 设 备

    2、 评 估5 .1 复 习 笔 记5 .2 课 后 习 题 详 解5 .3 考 研 真 题 与 典 型 题 详 解第 6 章 无 形 资 产 评 估6 .1 复 习 笔 记6 .2 课 后 习 题 详 解6 .3 考 研 真 题 与 典 型 题 详 解第 7 章 长 期 投 资 评 估7 .1 复 习 笔 记7 .2 课 后 习 题 详 解7 .3 考 研 真 题 与 典 型 题 详 解第 8 章 房 地 产 评 估8 .1 复 习 笔 记8 .2 课 后 习 题 详 解8 .3 考 研 真 题 与 典 型 题 详 解第 9 章 企 业 价 值 评 估9 .1 复 习 笔 记9 .2 课 后 习

    3、 题 详 解9 .3 考 研 真 题 与 典 型 题 详 解第 1 0 章 资 产 评 估 报 告1 0 .1 复 习 笔 记1 0 .2 课 后 习 题 详 解1 0 .3 考 研 真 题 与 典 型 题 详 解第 1 1 章 资 产 评 估 的 基 本 准 则1 1 .1 复 习 笔 记1 1 .2 课 后 习 题 详 解1 1 .3 考 研 真 题 与 典 型 题 详 解第 1 章 绪 论1 .1 复 习 笔 记第 一 节 资 产 评 估 的 定 义 与 特 点一 、 资 产 评 估 的 定 义( 一 ) 资 产 的 定 义 及 其 分 类1 资 产 的 定 义资 产 , 是 指 经 济

    4、 主 体 拥 有 或 控 制 的 、 能 以 货 币 计 量 的 、 能 够 给 经 济 主 体带 来 经 济 利 益 的 资 源 。 该 定 义 强 调 三 个 特 征 :( 1 ) 资 产 是 一 项 由 过 去 的 交 易 或 者 事 项 形 成 的 资 源 , 而 不 是 由 未 来 交 易或 者 事 项 形 成 的 资 源 ;( 2 ) 资 产 应 当 为 企 业 拥 有 或 者 控 制 ;( 3 ) 预 期 会 给 企 业 带 来 经 济 利 益 。2 资 产 的 分 类( 1 ) 按 资 产 流 动 性 分 类按 流 动 性 分 类 , 资 产 可 以 分 为 流 动 资 产 、

    5、 长 期 资 产 、 固 定 资 产 、 无 形 资产 和 其 他 资 产 。( 2 ) 按 资 产 存 在 形 态 分 类按 存 在 形 态 分 类 , 资 产 可 以 分 为 有 形 资 产 和 无 形 资 产 。( 3 ) 按 资 产 是 否 具 有 综 合 获 利 能 力 分 类按 资 产 是 否 具 有 综 合 获 利 能 力 分 类 , 资 产 可 以 分 为 单 项 资 产 和 整 体 资产 。( 二 ) 资 产 评 估 的 定 义资 产 评 估 是 专 门 机 构 和 专 门 人 员 , 按 照 国 家 法 律 法 规 和 评 估 准 则 , 根 据特 定 目 的 , 遵 循

    6、评 估 原 则 , 依 照 规 定 的 程 序 和 标 准 , 运 用 科 学 的 方 法 和统 一 的 价 值 尺 度 , 对 资 产 进 行 评 定 估 算 的 行 为 。 其 评 定 过 程 要 经 历 若 干评 估 步 骤 , 同 时 也 会 涉 及 以 下 基 本 的 评 估 要 素 。1 资 产 评 估 的 主 体 , 即 进 行 资 产 评 估 的 专 门 人 员 ;2 资 产 评 估 的 客 体 , 即 被 评 估 的 对 象 ;3 资 产 评 估 的 目 的 , 即 需 要 进 行 资 产 评 估 的 原 因 ;4 资 产 评 估 的 标 准 , 即 资 产 评 估 依 据

    7、的 价 格 、 技 术 等 标 准 ;5 资 产 评 估 的 程 序 , 即 资 产 评 估 具 体 进 行 的 环 节 、 步 骤 ;6 资 产 评 估 的 方 法 , 即 评 估 运 用 的 符 合 国 家 规 定 的 各 种 专 门 的 方 法 。( 三 ) 资 产 评 估 学资 产 评 估 一 般 理 解 为 资 产 评 估 工 作 , 而 资 产 评 估 学 一 般 理 解 为 资 产 评 估学 科 。二 、 资 产 评 估 的 特 点( 一 ) 市 场 性市 场 性 是 资 产 评 估 区 别 于 其 他 会 计 活 动 的 显 著 特 征 。 资 产 评 估 的 市 场 性表 现

    8、 在 以 下 两 个 方 面 :1 资 产 评 估 需 要 模 拟 市 场 来 作 为 资 产 估 价 的 依 据 ;2 评 估 结 果 的 有 效 性 要 受 市 场 检 验 。( 二 ) 公 正 性资 产 评 估 的 公 正 性 是 指 资 产 评 估 行 为 相 对 于 评 估 当 事 人 具 有 独 立 性 , 资产 评 估 过 程 及 其 结 果 只 服 从 于 资 产 评 估 对 象 及 评 估 时 的 各 种 主 客 观 条件 , 而 不 倾 向 于 各 当 事 人 的 任 何 一 方 。 其 公 正 性 反 映 在 两 个 方 面 :1 要 强 调 资 产 评 估 机 构 和

    9、评 估 人 员 保 持 超 然 独 立 的 地 位 , 这 是 公 正 性的 组 织 基 础 ;2 资 产 评 估 人 员 必 须 按 公 允 、 法 定 的 准 则 和 规 程 执 业 , 具 有 公 允 的 行为 规 范 和 业 务 规 范 , 这 是 公 正 性 的 技 术 基 础 。( 三 ) 专 业 性资 产 评 估 是 一 种 专 业 人 员 的 活 动 , 要 求 资 产 评 估 工 作 尽 量 由 专 业 评 估 机构 来 承 担 。 这 种 专 业 特 性 主 要 反 映 在 两 个 方 面 :1 这 些 资 产 评 估 机 构 提 供 的 是 专 业 化 服 务 ;2 评

    10、估 机 构 及 其 评 估 人 员 对 资 产 价 值 的 估 计 判 断 也 都 建 立 在 专 业 技 术知 识 和 经 验 的 基 础 之 上 。( 四 ) 咨 询 性咨 询 性 是 指 资 产 评 估 结 论 是 为 资 产 业 务 提 供 的 专 业 化 估 价 意 见 , 这 个 意见 本 身 并 无 强 制 执 行 的 效 力 , 评 估 者 只 对 结 论 本 身 合 乎 职 业 规 范 要 求 负责 , 而 不 对 资 产 业 务 定 价 决 策 负 责 。三 、 资 产 评 估 与 会 计 、 审 计 及 清 产 核 资 的 关 系( 一 ) 资 产 评 估 与 会 计 的

    11、 关 系1 资 产 评 估 与 会 计 的 联 系资 产 评 估 与 会 计 的 联 系 主 要 表 现 为 在 特 定 条 件 下 :( 1 ) 资 产 会 计 计 价 和 财 务 报 告 要 利 用 资 产 评 估 结 论 ;( 2 ) 资 产 评 估 需 要 参 考 会 计 数 据 资 料 。2 资 产 评 估 与 会 计 的 区 别( 1 ) 性 质 和 职 能 不 同反 映 和 监 督 是 会 计 的 基 本 职 能 ; 评 估 和 咨 询 是 资 产 评 估 的 基 本 职 能 。( 2 ) 执 行 操 作 者 不 同会 计 中 的 资 产 计 价 是 由 企 业 的 财 会 人

    12、员 完 成 的 ; 资 产 评 估 则 是 由 独 立 于企 业 以 外 的 、 具 有 资 产 评 估 资 格 的 社 会 中 介 机 构 完 成 的 。( 3 ) 依 据 和 方 法 不 同 , 如 表 1 -1 所 示 。 会 计 资 产 评 估资 产 的 确 认 和 计价 依 据 可 以 可 靠 计 量 的 历史 成 本 具 有 的 效 用 和 市 场 价 值资 产 计 价 方 法 核 算 方 法 核 算 方 法 、 收 益 折 现 、 市 场售 价 类 比 等 审 计 资 产 评 估产生 现 代 企 业 两 权 分 离 市 场 经 济 充 分 发 展表 1 -1 资 产 评 估 与

    13、会 计 的 区 别( 4 ) 总 体 目 标 不 同会 计 工 作 的 总 体 目 标 是 为 企 业 管 理 服 务 ; 资 产 评 估 的 总 体 目 标 是 为 资 产交 易 服 务 。( 二 ) 资 产 评 估 与 审 计 的 关 系1 资 产 评 估 与 审 计 的 联 系( 1 ) 资 产 评 估 中 的 资 产 清 查 阶 段 , 有 相 当 部 分 工 作 采 用 了 审 计 的 方 法 ;( 2 ) 企 业 价 值 评 估 范 围 之 内 的 流 动 资 产 和 负 债 评 估 有 相 当 部 分 可 借 鉴 审计 的 方 法 进 行 。( 3 ) 经 审 计 后 的 财 务

    14、 报 表 及 相 关 数 据 可 以 作 为 企 业 评 估 的 基 础 数 据 。2 资 产 评 估 与 审 计 的 区 别( 1 ) 产 生 背 景 、 目 的 、 明 显 特 征 不 同 , 如 表 1 -2 所 示 。表 1 -2 资 产 评 估 与 审 计 的 区 别背景目的 对 企 业 财 务 报 表 所 反 映 的 企 业财 务 状 况 和 经 营 成 果 的 真 实 性和 公 允 性 做 出 事 实 判 断适 应 资 产 交 易 、 产 权 变 动 的 需要 , 为 委 托 人 与 相 关 当 事 人 的被 评 估 资 产 做 出 价 值 判 断明显特征公 证 性 咨 询 性(

    15、 2 ) 审 计 人 员 在 执 业 过 程 中 , 要 自 始 至 终 地 贯 彻 公 证 、 防 护 和 建 设 三 大专 业 原 则 ; 资 产 评 估 人 员 在 执 业 过 程 中 则 必 须 遵 循 供 求 、 替 代 、 贡 献 、预 期 等 基 本 经 济 原 则 。( 3 ) 审 计 工 作 以 会 计 学 、 税 法 及 其 他 经 济 法 规 等 知 识 为 专 业 知 识 基 础 ;资 产 评 估 的 专 业 知 识 基 础 , 除 了 由 经 济 学 、 法 律 、 会 计 学 等 知 识 组 成外 , 工 程 技 术 方 面 的 知 识 也 是 其 重 要 的 组

    16、成 部 分 。( 4 ) 审 计 主 要 是 对 会 计 报 告 的 审 计 , 审 计 对 业 务 的 处 理 标 准 与 会 计 是 同一 的 , 而 与 资 产 评 估 却 是 大 相 径 庭 。( 三 ) 资 产 评 估 与 清 产 核 资 的 关 系清 产 核 资 是 指 通 过 采 取 一 定 方 法 、 遵 循 法 定 程 序 清 查 企 业 资 产 , 从 而 核实 企 业 资 金 ( 资 本 ) 的 全 过 程 。1 资 产 评 估 与 清 产 核 资 的 联 系( 1 ) 两 者 一 般 都 需 要 进 行 资 产 清 查 并 重 新 确 定 资 产 账 面 价 值 , 都

    17、 会 对 资产 管 理 产 生 积 极 作 用 。( 2 ) 在 对 企 业 资 产 进 行 评 估 时 , 清 产 核 资 还 是 资 产 评 估 必 不 可 少 的 基 础工 作 。2 资 产 评 估 与 清 产 核 资 的 区 别( 1 ) 工 作 主 体 及 效 用 不 同 。 资 产 评 估 必 须 由 有 执 业 资 格 的 评 估 机 构 和 评估 师 来 进 行 , 其 评 估 结 果 具 有 客 观 公 正 性 ; 清 产 核 资 的 工 作 主 体 没 有 严格 的 限 定 , 其 结 果 的 客 观 公 正 性 比 资 产 评 估 要 弱 许 多 。( 2 ) 内 容 范

    18、 围 及 目 标 不 同 。 资 产 评 估 的 内 容 范 围 , 不 仅 包 括 有 形 资 产 而且 包 括 无 形 资 产 , 其 目 标 是 对 资 产 的 现 时 价 值 进 行 评 估 , 为 资 产 业 务 提供 公 正 的 价 值 尺 度 , 以 满 足 资 产 合 理 流 动 和 产 权 交 易 的 需 要 ; 清 产 核 资的 内 容 范 围 一 般 只 限 于 有 形 资 产 , 工 作 目 标 主 要 是 为 了 做 到 账 账 、 账 实相 符 , 提 高 资 产 使 用 效 益 。( 3 ) 评 定 依 据 及 时 机 不 同 。 资 产 评 估 以 市 场 化

    19、、 动 态 化 的 会 计 计 量 理 论为 基 础 , ; 而 清 产 核 资 以 相 对 静 止 的 资 产 计 价 理 论 为 基 础 , 多 以 历 史 成本 为 计 价 依 据 。 另 外 , 资 产 评 估 只 有 在 产 权 转 移 或 资 产 流 动 时 才 需 要 进行 , 而 清 产 核 资 是 在 企 业 认 为 需 要 时 就 可 以 进 行 。四 、 资 产 评 估 的 功 能 、 任 务 和 作 用( 一 ) 资 产 评 估 的 功 能资 产 评 估 最 基 本 的 功 能 是 通 过 对 资 产 的 现 时 价 值 进 行 评 定 和 估 算 , 为 资产 业 务

    20、 提 供 公 正 的 价 值 尺 度 。( 二 ) 资 产 评 估 的 任 务资 产 评 估 的 重 要 任 务 在 于 科 学 合 理 地 估 算 资 产 的 现 时 价 格 , 即 为 资 产 提供 人 为 的 市 场 定 价 。 资 产 评 估 的 基 本 任 务 主 要 包 括 以 下 四 个 方 面 :更多各类考试资料 v:344647 公众号:顺通考试资料 1 全 面 核 实 资 产 的 数 量 和 质 量 , 这 是 进 行 资 产 评 估 的 基 本 前 提 ;2 准 确 评 定 估 算 被 评 估 资 产 的 现 时 价 格 , 这 是 资 产 评 估 的 中 心 任 务 ;

    21、3 科 学 合 理 评 价 资 产 的 运 营 状 况 ;4 在 必 要 情 况 下 进 行 产 权 界 定 。( 三 ) 资 产 评 估 的 作 用1 咨 询 作 用咨 询 的 作 用 是 指 资 产 评 估 结 论 为 资 产 业 务 提 供 专 业 化 估 价 意 见 , 为 当 事人 要 价 和 出 价 提 供 参 考 ;2 鉴 证 作 用鉴 证 由 鉴 别 和 举 证 两 个 部 分 组 成 。 鉴 别 是 专 家 依 据 专 业 原 则 对 资 产 交 易的 现 时 价 格 做 出 的 独 立 判 断 , 而 举 证 则 为 该 判 断 提 供 理 论 和 事 实 支 撑 ,使 之

    22、 做 到 言 之 有 理 、 持 之 有 据 ;3 促 进 作 用资 产 评 估 的 促 进 作 用 主 要 表 现 在 三 个 方 面 : ( 1 ) 可 以 促 进 资 源 优 化 配置 ; ( 2 ) 可 以 促 进 产 权 主 体 维 护 自 己 的 合 法 权 益 ; ( 3 ) 可 以 促 进 资 产评 估 工 作 的 国 际 化 和 进 一 步 对 外 开 放 。第 二 节 资 产 评 估 的 产 生 与 发 展一 、 资 产 评 估 的 四 个 发 展 阶 段( 一 ) 简 单 评 估 阶 段简 单 评 估 是 对 财 产 的 偶 然 的 、 直 观 的 评 价 。 具 有 三

    23、 个 特 点 :1 直 观 性 ;2 非 专 业 性 ;3 无 偿 性 。( 二 ) 经 验 评 估 阶 段与 原 始 评 估 阶 段 相 比 , 经 验 评 估 阶 段 的 评 估 结 果 比 较 可 靠 , 但 还 未 能 实现 评 估 工 作 的 规 范 化 。 经 验 评 估 的 基 本 特 点 是 :1 评 估 人 员 具 有 一 定 的 评 估 经 验 和 专 业 水 平 , 评 估 业 务 也 比 较 频 繁 ;2 评 估 人 员 对 资 产 评 估 业 务 进 行 有 偿 服 务 ;3 评 估 结 果 的 准 确 性 主 要 取 决 于 评 估 人 员 积 累 的 评 估 经

    24、验 。( 三 ) 规 范 评 估 阶 段规 范 评 估 是 在 经 验 评 估 的 基 础 上 发 展 而 来 的 。 资 产 评 估 管 理 机 构 或 行 业自 律 协 会 开 始 制 定 统 一 的 评 估 准 则 , 对 评 估 师 的 职 业 道 德 规 范 和 评 估 工作 程 序 作 出 明 确 、 具 体 的 规 定 。( 四 ) 科 学 评 估 阶 段科 学 评 估 是 指 把 现 代 科 学 技 术 和 管 理 方 式 引 用 到 资 产 评 估 中 来 , 采 用 科学 的 方 法 和 手 段 对 被 评 估 资 产 进 行 评 估 的 过 程 。二 、 国 外 资 产

    25、评 估 的 发 展 演 进资 产 评 估 作 为 一 种 有 组 织 、 有 理 论 指 导 的 专 业 服 务 活 动 起 始 于 1 9 世 纪 中后 期 。 2 0 世 纪 4 0 年 代 以 后 在 世 界 各 国 得 到 较 大 发 展 。 2 0 世 纪 7 0 年 代 以后 , 世 界 各 国 的 资 产 评 估 活 动 开 始 趋 于 规 范 化 和 国 际 化 。美 国 资 产 评 估 业 务 开 始 较 早 , 已 有 1 0 0 多 年 的 历 史 。 美 国 政 府 是 在 经 历了 2 0 世 纪 8 0 年 代 的 金 融 危 机 以 后 才 开 始 介 入 评 估

    26、 管 理 的 , 联 邦 政 府 于l9 8 9 年 颁 布 了 不 动 产 评 估 改 革 , 这 是 美 国 联 邦 政 府 有 关 资 产 评 估 最具 代 表 性 的 法 律 文 件 , 各 州 均 依 据 该 文 件 制 定 了 相 应 的 州 政 府 文 件 。 该法 令 对 从 事 不 动 产 评 估 人 员 的 资 格 标 准 和 职 业 道 德 规 范 做 了 规 定 。三 、 我 国 资 产 评 估 的 发 展 演 进( 一 ) 我 国 资 产 评 估 的 探 索 阶 段中 华 人 民 共 和 国 成 立 后 不 久 , 政 府 于 1 9 5 1 1 9 5 2 年 对

    27、工 业 、 交 通 、 邮电 、 贸 易 、 银 行 和 农 林 等 行 业 的 国 有 资 产 实 行 了 全 面 的 清 理 、 登 记 和 估价 。 随 后 , 又 分 别 在 1 9 6 2 年 、 l9 7 1 1 9 7 2 年 、 l9 7 9 1 9 8 0 年 组 织 了 三 次大 规 模 的 全 国 性 清 产 核 资 。 这 个 阶 段 我 国 的 资 产 评 估 工 作 还 很 不 完 善 、很 不 规 范 , 也 缺 乏 科 学 的 估 价 方 法 。 严 格 地 说 , 它 只 是 清 产 核 资 ( 清 查资 产 、 核 实 资 金 ) 。( 二 ) 我 国 资

    28、产 评 估 的 确 立 阶 段在 我 国 , 真 正 科 学 意 义 上 的 资 产 评 估 行 为 和 资 产 评 估 行 业 产 生 于 2 0 世 纪8 0 年 代 末 期 。 1 9 8 8 年 , 国 家 体 制 改 革 委 员 会 委 托 中 国 企 业 培 训 中 心 在 北京 举 办 了 企 业 资 产 评 估 研 讨 班 。 1 9 9 3 年 1 2 月 1 0 日 , 中 国 资 产 评 估 协 会 宣告 成 立 。 l9 9 5 年 开 始 实 行 注 册 资 产 评 估 师 制 度 , 标 志 着 中 国 资 产 评 估 业的 管 理 由 过 去 的 重 视 机 构

    29、管 理 、 项 目 管 理 向 注 重 资 产 评 估 人 员 管 理 转变 。 l9 9 6 年 5 月 , 资 产 评 估 操 作 规 范 意 见 ( 试 行 ) 颁 布 实 施 , 使 中国 资 产 评 估 业 从 此 走 上 科 学 化 、 规 范 化 操 作 的 新 阶 段 , 。 1 9 9 9 年 中 国 资产 评 估 协 会 当 选 为 国 际 评 估 准 则 委 员 会 的 常 务 理 事 , 并 成 为 其 专 业 技 术委 员 会 的 委 员 。( 三 ) 我 国 资 产 评 估 的 快 速 发 展 阶 段随 着 中 国 加 入 WT0 , 我 国 资 产 评 估 公 司

    30、 和 其 他 资 产 服 务 公 司 面 临 着 更 大的 挑 战 和 压 力 。 面 对 挑 战 , 中 国 资 产 评 估 行 业 步 人 了 一 个 在 激 烈 竞 争 中快 速 发 展 的 阶 段 。 2 0 年 的 时 间 , 中 国 评 估 行 业 从 无 到 有 , 从 小 到 大 , 走过 了 国 外 评 估 行 业 上 百 年 的 发 展 历 程 , 组 建 了 一 支 在 规 模 上 与 市 场 经 济发 展 基 本 相 适 应 的 职 业 道 德 和 综 合 素 质 良 好 的 专 业 注 册 资 产 评 估 师 队伍 。 目 前 , 中 国 资 产 评 估 协 会 与

    31、美 国 、 英 国 等 3 0 多 个 国 家 的 行 业 组 织 建立 联 系 , 并 与 美 国 、 俄 罗 斯 等 5 个 行 业 组 织 签 署 了 合 作 备 忘 录 。第 三 节 资 产 评 估 的 分 类 与 要 素一 、 资 产 评 估 的 分 类( 一 ) 按 照 资 产 评 估 活 动 的 性 质 划 分1 评 估这 种 分 类 方 法 中 的 评 估 类 似 于 我 国 目 前 广 泛 进 行 的 为 产 权 变 动 和 交 易 服务 的 资 产 评 估 。 它 一 般 服 务 于 产 权 变 动 主 体 , 对 评 估 对 象 的 价 值 进 行 评估 , 评 估 人

    32、员 及 其 机 构 要 对 其 评 估 结 果 的 真 实 性 和 合 理 性 负 责 。2 评 估 复 核评 估 复 核 是 指 评 估 机 构 对 其 他 评 估 机 构 出 具 的 评 估 报 告 进 行 评 判 分 析 和再 评 估 。 它 服 务 于 特 定 的 当 事 人 , 对 某 个 评 估 报 告 的 真 实 性 和 合 理 性 作出 判 断 和 评 价 , 并 对 自 己 所 出 具 的 意 见 负 责 。3 评 估 咨 询评 估 咨 询 是 一 个 较 为 宽 泛 的 术 语 。 它 既 可 以 是 评 估 人 员 对 特 定 资 产 的 价值 提 出 咨 询 意 见 ,

    33、 也 可 以 是 评 估 人 员 对 评 估 标 的 物 的 利 用 价 值 、 利 用 方式 、 利 用 效 果 的 分 析 和 研 究 , 以 及 与 此 相 关 的 市 场 分 析 、 可 行 性 研 究等 。( 二 ) 按 照 资 产 评 估 的 目 的 划 分1 评 价 性 评 估 的 目 的 是 评 价 资 产 的 实 际 状 况 ;2 评 值 性 评 估 的 目 的 是 评 定 估 算 被 评 估 资 产 的 实 际 价 值 ;3 公 证 性 评 估 的 目 的 是 为 资 产 业 务 进 行 公 证 ;4 界 定 产 权 性 评 估 的 目 的 是 明 确 资 产 业 务 有

    34、关 单 位 对 资 产 的 产 权 关系 。( 三 ) 按 照 资 产 评 估 主 体 的 专 业 化 程 度 划 分1 专 业 性 评 估 机 构 评 估专 业 性 评 估 机 构 评 估 是 指 由 专 门 从 事 资 产 评 估 并 获 得 相 应 的 资 产 评 估 资格 证 书 的 资 产 评 估 机 构 进 行 的 资 产 评 估 ;2 临 时 性 评 估 机 构 评 估临 时 陛 评 估 机 构 评 估 是 指 由 有 关 部 门 批 准 或 认 可 的 评 估 人 员 组 成 的 、 仅从 事 特 定 的 资 产 评 估 业 务 的 临 时 性 评 估 机 构 进 行 的 资

    35、产 评 估 。( 四 ) 按 照 资 产 评 估 的 客 体 划 分从 被 评 估 资 产 的 属 性 来 看 , 资 产 评 估 又 可 以 划 分 为 固 定 资 产 评 估 、 流 动资 产 评 估 、 无 形 资 产 评 估 、 房 地 产 评 估 等 。( 五 ) 按 照 资 产 评 估 的 方 法 划 分1 单 项 评 估单 项 评 估 是 指 对 某 项 可 以 确 指 的 资 产 进 行 评 估 。2 整 体 评 估整 体 评 估 是 指 把 企 业 看 作 一 个 获 利 的 整 体 , 将 未 来 年 份 的 收 益 流 折 现二 、 资 产 评 估 的 要 素( 一 )

    36、资 产 评 估 的 主 体资 产 评 估 的 主 体 是 指 由 谁 来 评 估 , 具 体 就 是 指 从 事 资 产 评 估 的 专 门 机 构和 人 员 。( 二 ) 资 产 评 估 的 客 体资 产 评 估 的 客 体 , 即 被 评 估 的 对 象 , 是 指 被 评 估 的 资 产 。 不 仅 包 括 有 形资 产 也 包 括 无 形 资 产 ; 既 包 括 单 项 资 产 也 包 括 整 体 资 产 。( 三 ) 资 产 评 估 的 目 的资 产 评 估 的 目 的 是 指 需 要 进 行 资 产 评 估 的 原 因 , 也 就 是 为 什 么 进 行 资 产评 估 。( 四 )

    37、 资 产 评 估 的 标 准资 产 评 估 的 标 准 是 指 资 产 评 估 机 构 在 资 产 评 估 中 所 遵 循 的 统 一 标 准 。 这些 标 准 主 要 是 时 间 标 准 和 价 格 标 准 。1 时 间 标 准 是 指 资 产 评 估 必 须 是 对 特 定 时 点 上 被 评 估 资 产 价 值 的 评 定估 算 。2 价 格 标 准 要 求 资 产 评 估 必 须 遵 守 统 一 的 价 格 基 准 , 具 体 包 括 : ( 1 )统 一 的 资 产 价 格 构 成 因 素 ; ( 2 ) 统 一 的 定 价 标 准 ; ( 3 ) 统 一 的 价 格 层次 ; (

    38、4 ) 统 一 的 资 产 类 型 。( 五 ) 资 产 评 估 的 程 序资 产 评 估 的 程 序 , 即 资 产 评 估 具 体 进 行 的 环 节 、 步 骤 。( 六 ) 资 产 评 估 的 方 法资 产 评 估 的 方 法 , 即 评 估 运 用 的 符 合 国 家 规 定 的 各 种 专 门 的 方 法 。 目前 , 资 产 评 估 的 主 要 方 法 是 成 本 法 、 收 益 法 、 市 场 法 和 清 算 价 格 法 。三 、 资 产 评 估 的 目 的资 产 评 估 的 目 的 是 指 资 产 评 估 服 务 于 什 么 样 的 资 产 业 务 。 资 产 评 估 的 目

    39、的 分 为 一 般 目 的 和 特 定 目 的 , 一 般 目 的 包 含 特 定 目 的 , 特 定 目 的 则 是 一般 目 的 的 具 体 化 。( 一 ) 资 产 评 估 的 一 般 目 的资 产 评 估 的 一 般 目 的 是 由 资 产 评 估 的 性 质 及 其 基 本 功 能 决 定 的 。 如 果 暂且 不 考 虑 资 产 交 易 或 引 起 资 产 评 估 的 特 殊 需 求 , 资 产 评 估 所 要 实 现 的 一般 目 的 只 能 是 资 产 在 评 估 时 点 的 公 允 价 值 。( 二 ) 资 产 评 估 的 特 定 目 的通 常 把 资 产 业 务 对 评 估

    40、 结 果 用 途 的 具 体 要 求 称 为 资 产 评 估 的 特 定 目 的 。我 国 资 产 评 估 实 践 主 要 用 于 以 下 方 面 :1 资 产 转 让 ;2 企 业 兼 并 ;3 企 业 出 售 ;4 企 业 联 营 ;5 股 份 经 营 ;6 中 外 合 资 、 合 作 ;7 企 业 清 算 ;8 抵 押 ;9 担 保 ;1 0 企 业 租 赁 。对 于 上 述 经 济 行 为 , 前 7 种 属 于 必 须 评 估 的 范 围 , 后 3 种 则 由 当 事 人 根 据具 体 情 况 自 行 决 定 是 否 进 行 评 估 。( 三 ) 资 产 评 估 的 特 定 目 的

    41、 在 资 产 评 估 中 的 地 位 和 作 用1 资 产 评 估 的 特 定 目 的 是 由 引 起 资 产 评 估 的 特 定 经 济 行 为 所 决 定 的 ,对 评 估 结 果 的 性 质 、 价 值 类 型 都 有 重 要 的 影 响 ;2 资 产 评 估 的 特 定 目 的 是 界 定 评 估 对 象 的 基 础 ;3 资 产 评 估 的 特 定 目 的 对 于 资 产 评 估 的 价 值 类 型 选 择 具 有 约 束 作 用 。第 四 节 资 产 评 估 的 假 设 原 则一 、 资 产 评 估 的 假 设资 产 评 估 假 设 , 是 对 资 产 评 估 领 域 未 知 的

    42、事 物 , 根 据 客 观 的 存 在 状 况 和发 展 趋 势 所 做 出 的 合 乎 逻 辑 的 认 定 。( 一 ) 交 易 假 设交 易 假 设 是 资 产 评 估 得 以 进 行 的 一 个 最 基 本 的 前 提 假 设 , 交 易 假 设 是 假定 所 有 待 评 估 资 产 已 经 处 在 交 易 过 程 中 , 评 估 师 根 据 待 评 估 资 产 的 交 易条 件 等 模 拟 市 场 进 行 估 价 。一 方 面 , 交 易 假 设 为 资 产 评 估 得 以 进 行 创 造 了 条 件 ; 另 一 方 面 , 它 明 确限 定 了 资 产 评 估 的 外 部 环 境 。

    43、( 二 ) 公 开 市 场 假 设公 开 市 场 假 设 是 假 定 资 产 拟 进 入 的 市 场 是 一 个 公 开 市 场 。 公 开 市 场 假 设还 假 定 资 产 用 途 可 以 随 便 选 择 , 从 而 发 挥 其 最 大 、 最 佳 效 用 , 即 资 产 可以 被 用 于 法 律 和 政 策 允 许 的 最 佳 用 途 , 从 而 为 其 持 有 人 带 来 最 大 收 益 。( 三 ) 持 续 使 用 假 设持 续 使 用 假 设 首 先 设 定 被 评 估 资 产 正 处 于 使 用 状 态 , 包 括 正 在 使 用 中 的资 产 和 备 用 的 资 产 ; 其 次

    44、, 根 据 有 关 数 据 和 信 息 推 断 这 些 处 于 使 用 状 态的 资 产 还 将 继 续 使 用 下 去 , 并 假 设 可 以 按 交 易 现 有 用 途 继 续 使 用 。1 资 产 继 续 使 用 的 方 式 有 :( 1 ) 在 用 续 用 ;( 2 ) 转 用 续 用 ;( 3 ) 移 地 续 用 。2 在 确 认 继 续 使 用 的 资 产 时 , 必 须 充 分 考 虑 以 下 条 件 :( 1 ) 资 产 能 以 其 提 供 的 服 务 或 用 途 满 足 资 产 持 有 人 经 营 上 期 望 的 收 益 ;( 2 ) 资 产 尚 有 显 著 的 剩 余 使

    45、用 寿 命 ;( 3 ) 资 产 的 所 有 权 明 确 , 并 保 持 完 好 ;( 4 ) 资 产 从 经 济 上 、 法 律 上 允 许 转 做 他 用 ;( 5 ) 资 产 的 使 用 功 能 完 好 或 较 为 完 好 。( 四 ) 清 算 ( 清 偿 ) 假 设清 算 ( 清 偿 ) 假 设 即 假 设 资 产 所 有 者 在 某 种 压 力 下 , 或 经 协 商 , 或 以 拍卖 方 式 将 其 资 产 强 制 在 公 开 市 场 上 出 售 。在 不 同 假 设 条 件 下 , 评 估 结 果 各 不 相 同 。 在 继 续 使 用 假 设 前 提 下 , 要 求评 估 资

    46、产 的 继 续 使 用 价 值 ; 在 公 开 市 场 假 设 前 提 下 , 要 求 评 估 资 产 的 公平 市 场 价 值 ; 在 清 算 ( 清 偿 ) 假 设 前 提 下 , 要 求 评 估 资 产 的 清 算 价 格 。二 、 资 产 评 估 的 价 值 类 型( 一 ) 价 值 和 价 格价 值 是 指 在 一 定 时 期 内 , 按 照 特 定 的 价 值 ( 如 市 场 价 值 ) , 对 由 于 获 得商 品 或 接 受 服 务 所 能 增 加 的 利 益 的 估 计 和 判 断 。 而 谈 到 价 值 , 我 们 又 往往 想 起 价 格 。 价 值 是 价 格 的 基

    47、础 , 商 品 的 价 值 通 过 价 格 得 以 实 现 价 格 是价 值 的 货 币 表 现 形 式 。 资 产 评 估 活 动 中 的 “价 格 ”是 一 个 历 史 数 据 或 事实 , 是 指 在 特 定 的 交 易 行 为 中 , 特 定 的 买 方 或 卖 方 对 商 品 或 服 务 的 交 换价 值 的 认 可 , 以 及 提 供 或 支 付 的 货 币 数 额 。( 二 ) 资 产 评 估 的 价 值 类 型 的 概 念资 产 评 估 中 的 价 值 类 型 是 指 资 产 评 估 结 果 的 价 值 属 性 及 其 表 现 形 式 。( 三 ) 资 产 评 估 的 价 值

    48、类 型 的 主 要 分 类1 以 资 产 评 估 的 估 价 标 准 形 式 表 述 资 产 评 估 的 价 值 类 型具 体 包 括 重 置 成 本 、 收 益 现 值 、 现 行 市 价 ( 或 变 现 价 值 ) 和 清 算 价 格 四种 。2 从 资 产 评 估 假 设 的 角 度 表 述 资 产 评 估 的 价 值 类 型( 1 ) 继 续 使 用 价 值 ;( 2 ) 公 开 市 场 价 值 ;( 3 ) 清 算 价 值 。3 从 资 产 业 务 的 性 质 划 分 资 产 评 估 的 价 值 类 型按 资 产 业 务 的 性 质 即 资 产 评 估 的 特 定 目 的 划 分 ,

    49、 评 估 的 价 值 分 为 抵 押 价值 、 保 险 价 值 、 课 税 价 值 、 投 资 价 值 、 清 算 价 值 、 转 让 价 值 、 保 全 价 值等 。4 以 资 产 评 估 时 所 依 据 的 市 场 条 件 划 分 资 产 评 估 的 价 值 类 型包 括 市 场 价 值 和 市 场 价 值 以 外 的 价 值 。上 述 四 种 分 类 各 有 其 自 身 的 特 点 :( 1 ) 第 一 种 划 分 标 准 基 本 上 承 袭 了 现 代 会 计 理 论 中 关 于 资 产 计 价 标 准 的划 分 方 法 和 标 准 , 将 资 产 评 估 与 会 计 的 资 产 计

    50、价 紧 密 地 联 系 在 一 起 。( 2 ) 第 二 种 划 分 方 法 有 利 于 人 们 了 解 资 产 评 估 结 果 的 假 设 前 提 条 件 , 同时 也 强 化 了 评 估 人 员 对 评 估 假 设 前 提 条 件 的 运 用 。( 3 ) 第 三 种 划 分 方 法 强 调 资 产 业 务 的 重 要 性 。( 4 ) 第 四 种 划 分 方 法 不 仅 注 重 了 资 产 评 估 结 果 的 适 用 范 围 和 评 估 所 依 据的 市 场 条 件 同 资 产 使 用 状 态 的 匹 配 , 而 且 通 过 资 产 的 市 场 价 值 概 念 的 提出 , 树 立 了

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