1、第七章成本法,第七章 成本法,7-1 成本法的概述,一、成本法的概念,积算价格=重新购建成本折旧,房地产价格,二、理论依据,生产费用价值论商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的,第七章 成本法,=土地取得成本,+建筑物建造成本,+管理费用,+投资利息,+销售税费,+开发利润,是根据估价对象重新构建价格来求取估价对象价值的方法；是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取的方法,7-1 成本法的概述,1、无收益又很少交易的房地产2、单纯建筑物的估价3、房地产保险及损害赔偿4、新开发的土地5、对其他方法的验证,缺点没考虑市场因素价格=成本+平均利润,第七章 成本法,三、成本法的适用范围,需具
2、备的条件：自由竞争、大量生产,7-1 成本法的概述,市场供大于求,以正常成本评估的价格往往偏高,价格应向下调整,市场供小于求,以正常成本评估的价格往往偏低,价格应向上调整,2、要结合市场供求分析来确定评估价格,1、要注意区分实际成本和客观成本,房地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本,投入成本多，并不一定其价值就高,第七章 成本法,四、注意事项,7-1 成本法的概述,搜集资料，弄清估价对象的价格构成,估算重新购建价格,估算折旧,求取积算价格,第七章 成本法,五、成本法估价的步骤,7-2 房地产价格构成,房地产价格构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，其价格构成可能
3、不同。 以房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房开发建设，然后销售为例：,土地取得成本,开发成本,管理费用,投资利息,销售税费,开发利润,土地增殖收益,7-2 房地产价格构成,一、土地取得成本,建设用地使用权购买价格、买方应缴纳税费,2、征收集体土地下的土地取得成本,征地安置补偿费用（土地补偿、安置补助、地上附着物及青苗补偿、被征地农民的社会保障）、相关税费、出让金,3、征收国有土地上房屋的土地取得成本,房屋拆迁补偿安置（房屋市场价、装修、搬迁、安置、停产停业)、相关税费、出让金,1、市场购置下的土地取得成本,7-2 房地产价格构成,二、开发成本1、勘察设计和前期工程费2、建安工程费3、基础
4、设施建设费4、公共配套设施建设费5、其他工程费6、开发期间税费三、管理费用房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出 ,通常按照土地取得成本与开发成本之和的一定比例来测算。,：从投入到开发期结束,四、投资利息,土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息,I=P(1+i)n1,I利息额P资金额i利率n计息期,四、投资利息,基数为土地取得费用 计息期通常为整个开发期,2、土地开发费用和管理费用的利息,基数为土地开发费用和管理费 通常视为均匀投入,第七章 成本法,1、土地取得费用的利息计息,例7-1,总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内
5、均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。,I=550(1+8%)0.51=21.58（万元）,第七章 成本法,例7-2,总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息。,I =40065%(1+8%)1.51+40035%(1+8%)0.51 =37.31（万元）,第七章 成本法,例7-3,总投资为600万元，开发期3年，在第一年年初投入总投资的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期银行贷款年利率为8%,求利息。,I = 60050%(1+8%)31+60030%(1+8%)21 +60020%(1
6、+8%)11 =117.47,第七章 成本法,五、销售税费,1、销售费用,广告宣传、销售代理费,2、销售税金及附加,营业税、城市维护建设税和教育附加,3、其他销售税费,应由卖方负担的交易手续费等,第七章 成本法,（六）开发利润,1、开发利润=销售收入-土地取得成本-开发成本 -管理费用-投资利息-销售税费,2、开发利润是正常条件下的平均利润,3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数,开发利润=（土地取得成本+开发成本）直接成本利润率,开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）投资利润率,开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息 +销售费用）成本利润率,开发利润= 开发完
7、成后的房地产价值销售利润率,第七章 成本法,七、土地增值收益,土地增值收益=（土地取得成本+开发成本+管理费用 +投资利息+利润）土地增值收益率,第七章 成本法,某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩10万元，土地开发成本为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年，土地征用等费用10万元/亩，在开发期初投入；土地开发费用第1年均匀投入30%，其余在第2年内均匀投入。年贷款利率为6%，按半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开发成本之和的10%，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增值收益为10%。试评估该土地的单价。,例7-4,第七章 成本法,例7-4,第七章 成本法,土
8、地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+利息C+利润D+税费E+土地增值收益F,7-3 成本法的基本公式,一、最基本公式,新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+土地增值收益,第七章 成本法,（一）新开发土地的计算公式,积算价格=重新购建成本折旧,新开发区宗地价格评估,可转让土地面积=开发区土地总面积开发完成后可转让土地面积的比率,新开发区某宗土地单价=新开发区土地平均单价区位、用途等修正系数,第七章 成本法,例,某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。将其开发成可转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元。开发期为3
9、年，贷款年利率为6%，取得该荒地的价格在开发期初一次性投入；开发成本和管理费用在开发期内均匀投入。销售税费为可转让熟地价格的5.5%；开发利润为土地取得价格、土地开发成本和管理费之和的15%。开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。,第七章 成本法,解,第七章 成本法,新开发土地总价V总=取得该荒地的价格A+土地开发成本和管理费B+投资利息C+销售税费D+开发利润E,A=1.2亿元 B=2.5亿元C=A（1+6%）3-1+B（1+6%）1.5-1=0.46亿元D= V总5.5%=0.055 V总 E=（A+B）15%=0.56亿元,V总=1.2+2.5
10、+0.46+0.055 V总+0.56,V总= 4.99亿元,（二） 新建房地产的成本法估价,计算公式,新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润,新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息 +销售税费+开发利润,土地开发成本？毛地、生地、熟地,第七章 成本法,例 7-6,某新建房地产，土地面积20000平方米，建筑面积50000平方米。现时土地重新取得价格为3000元/。建筑物建造的建安成本为1800元/，管理费用为建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理
11、费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。,第七章 成本法,例 7-6,第七章 成本法,房地价格V总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F,（三） 旧房地产的成本法估价,一、计算公式,旧房地价格=房地重新购建价格-建筑物折旧,=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧,旧建筑物价格=建筑物重新购建价格-建筑物折旧,第七章 成本法,7-4 重新购建价格的求取,一、概念,重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所
12、需的一切合理、必要的费用、税金和正常开发利润之和。,建筑物,：建筑物重新建造成本之和,房地,：土地重新取得价格或重新开发成本与建筑物重新建造成本之和,第七章 成本法,认识：,1、重新购建价格是估价时点的；,2、重新购建价格是客观的；,3、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格；,4、土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格。,二、求取思路,（一）房地重新购建价格的求取思路,1、模拟房地产开发商的开发过程，以房地产价格构成，采用成本法求取；2、分别求取土地建筑物的重新构建价格,第七章 成本法,（二）土地重新购建价格的求取思路,（三）建筑物重新购建价格的求取思路,单独建造建筑物的费用,比较法、收
13、益法、基准地价修正法、成本法,1、重置价格,又称重置成本，是采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。,2、重建价格,又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。,第七章 成本法,三、建筑物重新购建价格的分类,重置价格,一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的
14、建筑物,重建价格,有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等,同一建筑物重置价格通常低于重建价格,第七章 成本法,3、适用对象,四、建筑物重新购建价格的求取,（一）单位比较法,单位面积法单位体积法,第七章 成本法,（二）分部分项法,（三）工料测量法,（四）指数调整法,第七章 成本法,分部分项表,【例77】 估算某旧办公楼2007年6月30日的建筑物重置价格。房地产估价师经实地查看、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共10层总建筑面积为8247m2，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查、了解到估算该重置价格所需的有关数据如下：,1、建筑安装工程费：(1)土建工程直接费：基础
15、工程：99.54元m2墙体工程：80.1l元m2梁板柱工程：282.37元m2墙混凝土(电梯井壁、混凝土剪力墙)工程：73.65元m2楼梯混凝土工程：31.82元m2零星混凝土工程：25.32元m2屋面工程：20.42元m2脚手架工程：25.54元m2室外配套工程：142.67元m2小计：781.44元m2,(2)安装工程直接费：电梯工程：130.00元m2(其中：人工费9.00元m2)给排水工程：85.22元m2(其中：人工费12.32元m2)采暖通风工程：70.34元m2(其中：人工费9. 83元m2)电气工程：112.65元m2(其中：人工费7.59元m2)消防工程：16.62元m2(其
16、中：人工费2.58元m2)综合布线工程：30.45元m2(其中：人工费4.85元m2)小计：445.28元m2(其中：人工费46.11元m2)(3)装饰装修工程直接费：门窗工程：135.00元m2(一次性包死承包价)内部装饰工程：455. 50元m2(其中：人工费45.16元m2)外墙玻璃幕等工程：311.00元m2(一次性包死承包价)小计：901.50元m2(其中：人工费45.16元m2),(4)土建工程综合费率为土建工程直接费的14.25，安装工程综合费率为安装工程人工费的79.08，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的75.90，税金为3.445。2专业费用；建筑安装工程费的6。3
17、管理费用：建筑安装工程费与专业费用之和的3。4销售费用：售价的3。5投资利息：开发经营期为2年；费用第一年投入60，第二年投入40；年利率为576。6销售税费：售价的5.53。7开发利润：投资利润率为20。,【解】 设该旧办公楼的建筑物重置总价为VB，估算如下：(1)建筑安装工程费：土建工程费=781.44 (1+14.25)(1+3.445)=923.55(元m2)安装I程自=4445.28+46.1779.08)(1+3.445)=498.394元m2)装饰装修工程费=(90l.50+45.16 75.90)(1+3.445)=968.01(元m2)单位建筑安装工程费=923.55+498
18、.39+968.0l=2389.95(元m2) 建筑安装工程费总额=2389.958247=1 970.99（万元)(2)专业费用=1970.996=118.26(万元)(3)管理费用=(1970.99+118.26)3=62.68(万元),(4)销售费用：VB3=0.03VB(万元)以上(1)至(4)项费用之和=2151.93+0.03VB(万元)(5)投资利息=(2151.93+0.03 VB)60(1+5.76)1.5+40(1+5.76)0.5-1=137.59+0.0019 VB (万元)(6)销售税费=VB5.53=0.0553 VB (万元)(7)开发利润=(215l.93+0.
19、03 VB)20=430.39+0.006 VB (万元)(8) VB =2151.93+0.03 VB +137.59+0.0019VB+0.0553 VB+430.39+0.006 VB VB =2999.46(万元) 建筑物重置单价=2999.460.8247=3637.03(元m2),第七章 成本法,工料表,例,例 7-8 某建筑物的建筑面积为500平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/平方米，则评估该建筑物的重新购建价格为：,1200500=60（万元）,第七章 成本法,例 7-9 某建筑物的体积为1000立方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为
20、1000元/立方米，则评估该建筑物的重新购建价格为：,10001000=100万元,例7-10：某建筑物于1999年7月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为880元/，此后的建筑物建造成本的变动状况为：1999年内平均每月比上月递增1；2000年与2001年基本保持不变；2002年与2003年内平均每月比上月递增0.5；2004年内平均每月比上月递增2。试利用上述资料求取2004年8月初的该类建筑物的重新建造成本。,第七章 成本法,2、建筑物重新购建价格的求取,7-4 建筑物折旧,（一）概念,估价上的折旧是指有各种原因所造成的建筑物价值的损失,折旧建筑物在估价时点时的市场价值重新购建价格,（二
21、）建筑物的折旧的原因,物质折旧功能折旧经济折旧,第七章 成本法,一、概念及原因,（二）建筑物折旧的原因,建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值损失,有形损耗,引起物质折旧的原因有：,1)自然经过的老朽,与建筑物的实际经过年数正相关,自然力的作用引起的,2)正常使用的磨损,由人工使用引起的,与使用性质、使用强度和使用年数正相关,3)意外的破坏损毁,因突发性的天灾人祸引起的,4)延迟维修的损坏,第七章 成本法,1、物质折旧,（二）建筑物折旧的原因,由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失 ；功能缺乏、功能落后、功能过剩,3、
22、经济折旧,外部性折旧,建筑物以外的各种不利因素造成的价值减损,第七章 成本法,2、功能折旧,供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化,二、求取建筑物折旧的方法,（一）年限法,第七章 成本法,1、含义,根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。,耐用年限（N）自然寿命、经济寿命经过年限（t)实际经过年限、有效经过年限剩余寿命(n)实际剩余寿命、剩余经济寿命,2、直线折旧法,Di第i年的年折旧费 Di=D C建筑物重新购建价格L残值N耐用年数R残值率,计算公式：,第七章 成本法,建筑物的现值,年折旧率,第七章 成本法,累计折旧
23、额,例7-11,某建筑物，总建筑面积为200平方米，于8年前建成，重置价格为1000元/，耐用年限40年，残值率为2%，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。,已知：C=1000200=200000元，R=2%，N=40，t=8,第7章 成本法,3、成新折扣法,q成新率,VB=Cq,直线法,观察法,R=0：,第七章 成本法,（二）、市场提取法,利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象建筑物折旧的方法。,（三）分解法,先把建筑物折旧根据各种原因分解，再测算各分项折旧的方法。,1、分解为可修复项目和不可修复项目可修复项目的折旧额=修复费用2、分解为
24、长寿命和短寿命项目,例7-12某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年限为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元，专修的重置费用为30万元，平均寿命为5年，已使用3年，设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为0。计算该房地产含装修及设备的折旧额。,门窗损坏的折旧额=2（万元）装修的折旧额=30X3/5=18（万元）设备的折旧额=60X10/15=40（万元）长寿命项目的折旧额=（180-2-30-60）X10/50=17.6(万元)该建筑物的折旧总额=2+18+40+17.6=77.6(万元),【例713】某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，
25、重建价格为2000万元，现增设电梯需要120万元，而如果现在建造办公楼时随同安装电梯只需要100万元。请计算该办公楼因没有电梯引起的折旧厦扣除没有电梯引起的折旧后的价值。【解】 该办公楼因没有电梯引起的折旧计算如下：该办公楼因没有电梯引起的折旧额=120-100=20(万元)该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值计算如下：该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值=2000-20=1980（万元）,功能缺失,【例714】 某幢旧办公楼的电梯已落后，如果将该电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要拆除费用2万元，可回收残值3万元安装新电梯需要120万元(包括购买价款、运输费、安装费等)，要比在建造同类办
26、公楼时随同安装多花费20万元。估计该旧办公楼的重建价格为2050万元，该旧电梯的重置价格为50万元。已提折旧40万元。请计算该办公楼因电梯落后引起的折旧及扣除电梯落后引起的折旧后的价值。【解】该办公楼目电梯落后引起的折旧计算如下：该办公楼因电梯落后引起的折旧额=(5040)+(23)+20=29(万元)该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值计算如下：该办公楼扣除电梯落户引起的折旧后的价值=2050-29=2021(万元),功能落后,【例7一15】 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用
27、寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12。请计算该房地产因中央空调功率过大引起的折旧及扣除中央空调功率过大引起的折旧后的价值。【解】 该房地产因中央空调功率过大引起的折旧=150+0.8/12%1+-1/(1+12%)15=155.45(万元) 该房地产扣除中央空调功率过大引起的折旧后的价值=2000-155.45 =1844.55（万元),功能过剩,三 求取建筑物折旧的注意事项,1、注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别,1)估价上的折旧应注意的是市场价值的真实减损；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收,2)估价上，C为是估价时点时的重新购建价格； 在会计上，C为资产原值，不随时间
28、的变化而变化。,第七章 成本法,2、使用经济耐用年限与有效经过年数为估价依据,维修保养属于正常： 有效经过年数=实际经过年数维修保养好或经过更新改造：有效经过年数实际经过年数,Nn+t,第七章 成本法,3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响,（1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计,（2）建筑物的耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧,第七章 成本法,（3）建筑物的耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用年限计算折旧。即按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧,3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响,（5）建
29、筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束，应按建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限计算折旧,第七章 成本法,（4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束，应按建筑物耐用年限计算折旧,4、注意分类折旧,例716：某建筑物的重置价格为300万元，经济寿命为50年，有效经过年数为15年。其中，门窗等损坏的修复费用为5万元；装修的重置价格为65万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为15年，已使用12年，残值率假设均为零。其折旧总额计算如下：,门窗等损坏的折旧额=5万元,装修的折旧额 =,=26万元,
30、设备的折旧额 =,=80万元,长寿命项目的折旧额 =,=39万元,该建筑物的折旧总额=5+26+80+39=150万元,第七章 成本法,题1,有一民用建筑物建成于1998年6月，占地总面积8000平方米，建筑总面积36000平方米，建筑结构为框架结构，建成后即投入使用。该物业土地使用年限为1995年6月至2035年6月，现实购买该类土地单价2200元/M2，重新建造建筑物价为2400元/M2，该物业中的家具、电器等设备约为建筑物价值的30%，耐用年限10年，残值率2%，试根据上述资料计算该物业2001年6月的价值,框架结构耐用年限60年,残值率0%N建=40-3=37 t=3N设=10年V=土
31、地重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧C1=2400*36000*70%C2= 2400*36000*30%,题2,（1）土地成本：5000万元（2）建造成本：4000X8.53500=11900（万元）（3）专业人员费用：119008%=952（万元）（4）其他费用：460万元（5）管理费：（5000+11900+952+460）3.5%=624.82（万元）,(6)财务费用,土地费用利息：5000（1+12%/4）341=2128.80建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息：（11900+952+460+624.82）（1+12%/4）（2/2）41 =1749.19（万元）融资费用：（2128.80+1749.19）10%=387.799（万元）财务费用总计：2128.80+1749.19+387.799=4265.789（万元）,(7)市场推广及销售代理费用,V（0.5%+3.0%+6.5%）=0.1V(8)投资利润(5000+11900+952+460+624.82)*10%=1893.682(万元)V=5000+11900+952+460+624.82+4265.789+0.1V+1893.682V=27884.77(万元),面积=4000*8.5=34000平方米单价=27884.77*10000元/34000=8201元/M2,
