1、1购物中心开发策划理论及实践运作浅析摘要 本文借鉴国外购物中心开发策划研究和运作的经验，结合我国特点，对购物中心开发策划理论及实践的相关问题进行了研究和探讨。内容涉及购物中心界定、购物中心发展的理论基础、购物中心投资、选址、经营业态类型选择与组合、经营管理模式等各方面。特别是，本文继承了国外商圈分析模型，归纳总结了国外成熟的购物中心理论。 并在购物中心商业业态选择与组合上，创新地引入主动型与依附型业态互动的概念，按照业态的独特分类，考虑不同业态辐射范围的长短结合，使各业态的辐射商圈有机的结合起来。希望本文的研究对我国购物中心开发、建设、运营的理论和实践能提供有益的参考。Abstract Ref
2、erring to the development and operation experience in shopping centers of foreign countries and according to the characteristic in this field of our country, this paper deals with research and discussion of relevant theoretical and practical issues in the development and operation of shopping center
3、s. The content involves the definition of the shopping center, the fundamental theory of shopping center development , the investment and location selection of shopping centers, the selection and combination of business modality, and the management mode etc.Especially, this paper inherits business c
4、ircle analysis mode overseas, and sums up mature shopping center theory aboard. This article innovatively introduced the concept of interaction between initiative and adherent modality on the selection and combination of shopping center business modality. Considering the particular classification of
5、 modality and the integration of different kinds of modality, this concept constructively combined the overcastting business circle of different modality. We hope this paper could provide helpful reference on the development, construction, theory of operation and practice of shopping centers in our
6、country.随着国民经济的发展，居民收入不断提高；我国居民的消费需求已出现了新的变化和调整：消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，并且休闲消费已成为人们在满足基本生活消费以后追求的更高层次上的消费。另一方面仅仅为人们提供购物便利性的大型超市由于商品的选择性较差以及传统百货由于经营保守等弱点，已远远不能满足消费者多样化、个性化的需求变化。购物中心的出现正是迎合了消费需求的这种变化。但是，目前国内购物中心的开发和运营模式还存在种种不规范的做法，由此产生了许多的问题，如缺少前期市场调查和策划，导致建成后让商家削足适履或重新返工，由于后续资金和专业
7、商业管理缺乏，造成物业空置、购物中心2开发速度过快、同质化现象严重等等。因此，购物中心的开发理论与运营模式已成为政府有关部门、地产专家、零售业专家普遍关注的一个热点。一、购物中心概念及其发展1.购物中心概念根据国家内贸局零售业态分类规范意见的定义,购物中心(SHOPPING CENTER/S.C)是企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。根据台湾购物中心发展协会的定义,购物中心是按单一开发主体所规划的商业形态，是集购物、休闲娱乐、餐饮、文教及生活服务等功能于一体的复合性商业空间;此空间以高品质的购物环境满足消费者的购物方便性、消费舒适性及娱乐选择性的要求，同时具备以下
8、条件：一是购物中心的总营业面积至少在2万平方米以上；二是全部卖场内要有至15家以上独立营业的商家；三是卖场面积最大的营业单位，其面积不大于卖场总面积的80%，其它零售商店的总营业面积已超过4000平方米者，则不受此规定的限制；四是全部营业单位应共同成立管理委员会，通过单一的经营管理组织，以维护全体商店共同利益为出发点进行整体联合广告行销及管理维护工作。五是能提供足够的停车位。英国建筑师和购物中心研究专家 Nadine Beddington 把购物中心定义为：在统一的管理之下规划建设的商业综合体，然后把各个零售店面出租给单个零售商，由管理机构管理和控制，并对整个中心负责。美国斯特林大学John
9、A.Dawson 教授把购物中心定义为：一群建筑组合在一起的商业设施，其地段的规划、开发、所有和经营是作为一个操作单体，这个单体的设置、规模、商店类型都和它所服务的区域有关。这个单体通常提供与其性质和总体规模相适应的即时停车或辅助停车设施。 2后两个定义都倾向于从管理方面来加以考虑。购物中心与其他商业设施类型的区别主要体现在管理上。购物中心在统一规划、开发、建成之后，在管理上实现所有权、经营权、管理权的分离。由于各国购物中心的发展形态不同，所以对购物中心定义也不完全一致，但有些基本要素是为各国所公认的，即购物中心是由一组零售商及其相关的所有服务性、商业性设施共同组合而成的。其土地、建筑及相关服
10、务内容必须经过完整的规划、开发及一致的经营管理，附设一定面积的停车场，而其所包含的商业业种的数量必须大致满足其所服务到的临近地区。也就是说，购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上表现为特定商圈。由此我们可以看出，购物中心不是一个简单分散式的经营模式，而是一个统一高效运作的有机整体。2.购物中心的发展购物中心以其重视整体环境和功能的提升，使消费者的购物不再是单纯的购物，而是一种享受。这样的理念再配合“一站式消费”的新型消费观念，无疑会给消费者一种全新的购物体验。购物中心的出现也是中国商业发展到一定阶段，商业业态优化
11、组合的必然趋势。在市场竞争日趋激烈的今天，零售企业除了发展自身特色、提高服务质量外，还必须顺应以规模领先，以效益制胜的世界零售业大趋势。早期的购物中心主要集中在美国、英国和澳大利亚，其中美国是购物中心3发展的先驱。早在19世纪美国的购物中心建设已经拉开序幕。20世纪50年代，现代意义上的大型区域购物中心正式登场。50年代末期到60年代是购物中心蓬勃发展的时期，美国大型郊区购物中心迅速崛起，大量大型室内购物中心相继建成，遍布美国各大城市。60年代末期，美国大小购物中心数量己经超过1万个。20世纪70年代是购物中心的成熟阶段。20世纪80年代是购物中心的多样化阶段。针对人口分布状况、区位和市场竞争
12、、消费方式的变化，新的购物中心类型和亚类型迅速涌现，彼此之间相互作用，从而推动了购物中心的发展进入了一个新高潮。虽然购物中心在发达国家的发展已经相当成熟，而我国的购物中心却正处于起步阶段。20世纪90年代中期是我国内地购物中心的萌芽期。90年代末期是我国内地购物中心的初步形成期。随着广州天河城、中华广场，大连胜利广场、新玛特，上海友谊南方商城、港汇广场，北京新世界中心、东方广场的陆续建成开业，我国内地逐渐形成了一批业态复合度较高，规模面积较大且经营也较成功的购物中心。在这批成功者的引导下，内地各个城市都开始兴建各自的购物中心。2002年，随着中国加入世贸组织，国内投资商业房地产的资金比重陡增1
13、1.8% ，其中大型购物中心在全国范围内出现十多个。到2003年末，北京、上海、大连、广州、深圳等一些商业发达城市相继涌现出了300家以上的现代化购物中心，全国在建和拟建的大型购物中心建筑面积合计2000多万平方米，合计投资超过2000亿元。购物中心真正在我国扎根并得到购物者的接受，还有艰难的路程要走。从目前来看，我国购物中心还面临着一些现实问题：购物中心选址不慎；业态缺乏统一规划；管理模式不规范等等。二、购物中心发展的理论背景购物中心作为零售业中最为先进的业态，发展可谓迅猛，且与传统百货相比有其独到的优势，因此其发展趋势是不可阻挡的。然而，购物中心能够不断的发展与繁荣并不是由于它的独创性，而
14、是因为它能不断适应消费者的需求而改变经营经验，其成功发展是建立在一系列的经济学原理上的。1.同类业态聚集理论60 多年以前， Hotelling 发现两个互相竞争的出售同类产品的公司聚集在一个市场的理论，先于 Hotelling 的经典学说之前，还有 Cournot （1933） ， Edgeworth （ 1925 ）和其它一些认为所有消费者支持最低价格的商人与学者提过。但是 Hotelling 将其构建了一个零售业行为模型，正式提升到理论层面。同类零售商集聚理论指出两家出售同类商品的竞争商行会在市场中心集聚，并解释了在同一位置或同一购物中心出售同类商品的零售商的行为，正是其零售业吸引顾客的
15、地方。 “同类零售商集聚理论”以顾客效用最大化为核心，提供了一个行之有效的零售活动集聚模型，从而将多目的购物的顾客的购物风险和寻找成本最小化。其假设条件为：同类的零售商集聚在同一位置。同类业态聚集即指的是经营类似品种的商户在一个商业地点聚集的现象。这种聚集依赖于能更多的信息和比较机会来降低购物风险和寻找成本。当开发商将低档和高档的同类商业品种放到一起时，比较机会就会增大。这样，同类业态聚集就可以解释在过去的几十年里，为什么美国的某些大型区域商业中心会如此发达。2.比较购物行为理论4比较购物行为指的是消费者在选择购物时不是仅仅选择去最近一家地点就随之作出决定，而是在对多种经营同类业态的商家进行比
16、较之后，选择购买最适合的商品。尽管同类聚集理论作为消费者比较购物行为的一种反应已经被广泛地接受，但是直到近代，比较购物才成为一种经济学中的消费行为理论登上大雅之堂。通过对五个区域型购物中心消费者购物行为调查数据的研究，奈维和郝斯顿发现种类变量（某种零售业态为满足比较购物需求而具有的多样性，即同类别商品业种的商品种类多样性。如经营鞋业的商业区，各种不同款式、花色等鞋的种类）很大程度上影响了消费者对某一商业区域的忠诚度。进而发现某一商业中心的竞争者数量很大程度上决定了这个商业中心的盈利和投资回报率。1984年，Ingene对家庭特征对零售业的影响作了研究，并发表了论文。这时Ingene向他的零售业
17、购买模型中加进去几个附加的变量，包括：上述的种类变量，服务质量，服务数量，商店密度，购物环境等等。十三个独立的自变量作用于一个因变量消费支出，并对八种不同的商业业种进行了测试：服饰，连锁，药店，家具，普通零售，杂货店，器皿，百货商店。在十三中自变量当中，种类变量在这八种商业业种当中是最重要和作用最大的。这个发现揭示了种类数量和比较购物理论在消费这选择购物地点时的重要性。其他学者也发现商店的数量尤其是服装店的数量将是一个及其重要的因素。某商业中心的购物选择机会即零售店数量的增多会增强该地区的商业吸引力。已经有实验数据表明，消费者将放弃最近的商店，而会去选择较远的聚集了大量的经营同类商品的不同零售
18、店的商业中心去购物，以满足比较购物的要求。购物中心正是集中了多种经营同类业态的商家，可供商品选择的空间最大化，因此为消费者创造了丰富的比较机会，最大程度的满足了消费者比较购物的需求。3.积聚引力理论积聚引力(Cumulative Atraction)也称相邻引力(Adjacent Atraction)。在现实生活中，销售类似但并不相同商品的零售商店倾向于互相毗邻。这样做是因为，潜在顾客对形成群集的每一家商店的光顾率要大于它们分散时对每一家的光顾率。而光顾率直接与销售额相关.这种潜在顾客的增加与商品竞争者相互毗邻之间的关系称为积聚引力。举例说明，街边的餐馆、速食店经常互相毗邻，而专业店如婚纱摄影
19、店等也经常沿街靠的很近。零售业同样遵循这种规律，但是销售便利商品的是个例外，因为人们一般更愿意就近光顾，而不考虑是否群集，便利店可能靠的很近，但并不相邻。因此，在购物中心中，销售非便利商品的区域型购物中心比邻里型购物中心更适用于积聚引力原理。例如在区域购物中心，妇女服饰、鞋帽、珠宝经常靠在一起。如果把百货商店看成单个实体，则运用更宽泛，男性百货、女性百货、鞋帽百货以及珠宝百货的靠近都在广义上提高了顾客比较购物的机率。一些相关零售店在购物中心中还提供了电子商品、卧具、婴儿服装、贺卡、书籍等其它物品的比较购物。如果考虑今天购物中心发展的多功能化、娱乐化倾向，那么这便是更宽泛意义上的、超出零售业范围
20、的积聚引力效应，购物、餐饮、影视、游戏、教育、展览、运动等各种商业领域集聚一堂，相互影响，共同提升彼此的利润。5三、购物中心商圈确定与选址1.选址的一般原则购物中心用地选择一般遵循的区位原则有：（1）最短时间原则，即应当位于人流集散最方便的区位。商业活动的基本前提是商业与购物者面对面进行交易。所以，传统商业建筑都混杂在居民中间，但随着交通改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已经不再是决定购物者行为的主要因素，而更多地要考虑购物过程所花费的行车时间。（2）区位易达性原则，指商业用地一般应分布于交通便捷，易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况。（3）聚集原则，是指商业活动具有集聚效应，
21、集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。城市人流、物流、城市社会经济活动的焦点常常成为社会优先选择的地点。（4）接近购买力原则，是指商业用地要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。维持商业设施存在的最低服务人口数量称为人口门槛。2.选址需考虑的因素影响购物中心选址的因素有很多，主要包括的内容见图 1：6由图 1 可见，对购物中心所在商圈的分析是决定其选址的关键因素。而商圈分析只有在确定商圈界限之后，才得以分析商圈内覆盖人口、商圈内商业设施状况等。因此，商圈的确定便成为选址分析的前提条件。3.商圈的确定所谓商圈(Trade Area)，通常指一个零售店或商业中心的营运能力所能覆盖的空
22、间范围，或者说是可能来店购物的顾客所分布的地理区域。商圈对于零售业的经营管理来说具有重要的理论及实践意义。在零售管理中，莱利模型、康维斯模型、哈夫模型、饱和理论是发展得较为成熟的商圈理论。 （1）莱利模型。美国学者莱利(Relly)利用三年时间调查了美国 150 个城市，根据研究，于 1929 年发表了零售引力法则，该法则也被称为引力模型，其中心思想是两城市从中间地带吸引顾客的数量与两城市的人口数量成正比，与两城市距中间地带的距离成反比，模型表达式为： 图 1 影响选址的因素商圈内经济状况分析 商圈内人口分析 商圈内交通状况分析 商圈内商业设施状况分析GDP值人均GDP值经济增长率人口数量及增
23、长人均收入及购买力消费习惯和消费心理交通通达性交通便捷程度现有商业设施分布车流及人流零售额的分布竞争商业设施细化分析选址用地规模、形状用地平整性所在商圈分析用地的规划限制用地性质、年限限制制.7nbNbabaDPB式中： Ba：城市A从中间地带吸引来的交易量；Bb：城市B从中间地带吸引来的交易量；Pa：城市A的人口；Pb：城市B的人口；Da：城市A到中间地带的距离；Db：城市B到中间地带的距离；N、n：代表交易量对单个预测因子的灵敏度，通常选取N=1，n=2。（2）康维斯模型。莱利引力模型的提出，为商圈的量化与衡量提供了第一个方法，为以后的相关研究提供了丰富的理论基础。1948年，保罗康维斯(
24、Paul ConVerse)进一步修正了莱利模型，以确定在A、B两城市之间的顾客到任何一个城市购物的分界点，位于分界点至A城之间的顾客更愿意到A城购物，位于分界点至B城之间的顾客更愿意到B城购物。保罗康维斯模型的表达式为： 1ababPdD式中：Dab：分界点到城市A的距离；d：城市A与城市B之间的距离；Pa：城市A的人口；Pb：城市B的人口。 （3）哈夫模型。康维斯模型与莱利模型都以三种假设为基础：一是两个竞争的城市(A城与B城)在公路上有同等程度的靠近性；二是两城市可被利用的商品或服务的多少以城市人口的多少为标志，顾客被吸引到人口聚集中心，是因为有较多的商品或服务可供挑选；三是顾客只到一个
25、城市购物。与康维斯和莱利不同的是，1964年美国学者哈夫(Huff)以大型零售店(购物中心)而不是城市为研究对象，并且认为消费者会选择多个零售店(购物中心)购物。哈夫模型的目的在于测算特定地点的某个消费者到某个零售店(购物中心)购物的可能性。其模型表达式为： nijijijTSP式中：Pij位于i地的顾客到j店购物的可行性；Sj：j店的规模，一般用面积表示，j=1，n；Tij：从顾客的出发地i到j店的距离或所花费的时间； n：效应指数。如果T表示时间，n=1；如果T表示距离，则n=2。 哈夫模型表明：一个零售店与其竞争店相比规模越大，顾客到店购物的可能性越大。在消费者看来，规模大的店铺有更多的
26、商品可供选择；与竞争店相比，顾客购物时间越长或距离越大，顾客来店的可能性越少。随着零售业的变化与发展，以莱利法则为基础的商圈模型有了更进一步的突破，例如：1987年美国学者布莱克(Black)提出多个因素作用模型 nakNkaakDAP8式中：Pak：区域a内的顾客到零售店k购物的可能性；Aak：零售店k吸引区域a内顾客到零售店k的因素总和；Dak：阻碍区域a内顾客到零售店k的因素总和；N，n：经验作用指数。 多因素作用模型说明：吸引顾客来店购物的因素除了商店的规模外，还包括商店的形象、商誉、购物气氛、服务等，阻碍顾客来店购物的因素包括交通时间、交通成本、机会成本及其它费用。尽管商誉、机会成本
27、等因素很难定量化，但该模型的提出使人们对商圈有了更深层次的认识：即一个零售店的商圈，随着其吸引力的增加或者阻碍因素的减少将有所变化。4.零售饱和指数理论该理论主要揭示某商圈中某类商品或服务吸引投资者的程度，其公式为：IRS= RFEC其中，IRS 是某个地区某类商品零售饱和指数，C 是某地区购买某类商品的潜在顾客，RE 是某地区最大顾客平均每周购买额，RF 是某地区经营同类商品商店的营业总面积。一般来说，饱和指数高，意味着该地区竞争相对缓和，零售潜力大；而饱和指数低，则意味着竞争相对激烈，零售潜力小。例如，某一零售商计划开设一家商店，经过初步调查分析，拟选了三个地区，决定从三个地区中选择一个合
28、适的建一个 5000 平米的商场。根据预测，他所建的商场每平方米必须带来 20 元的销售额，以实现盈利。在这样的条件下，他对三个地区的零售饱和指数进行了测算，见表 1。表 1 三个地区的零售饱和指数测算表地区项目A B C需要该商品的顾客人数（人） 30000 15000 5000顾客平均购买额（元） 20 24 30经营该商品的营业面积（平米） 15000 10000 2500零售饱和指数 40 30 60从计算结果看，A区的零售潜力高于B、C两地区，是零售商新建商场较为理想的地区。四、购物中心商业业态选择与组合购物中心以丰富多样的商业业态取胜，这些业态可以包括百货、超市、专业店、影院、餐饮
29、、美容美发、服务机构等大大小小不一而足，如何把握这些业态来体现既定的经营理念，最大限度创造商业效应，这里就需要从商业业态互补原则出发，对商业业态进行分类和对购物理论再认识。其中决定业态组合的主要理论和需要遵循的原则有：联合购物理论要求将消费者通常会联合购买的商品组放在一起；零售的相容性原则要求相容的商品组合在一起用来增加其整体吸引力；主动型与依附型业态互动原则按照业态的这种分类，考虑不同业态辐射范围的长短结合，使各业态的辐射商圈有机的结合起来，实现有效的客源共享。91.联合购物理论大多数消费者在出行购物的时候将会有多种购物目的，即要买各种的商品，而且这样可以大大降低消费者的购物时间和购物成本。
30、虽然在单一购物旅行中商品的联合购物看起来是很自然的现象，但是关于消费者喜欢联合购买什么类型商品的研究却出奇的少。直到二十世纪八十年代，Hanson 和 OKelly 通过对消费者在购买第一级和高一级的商品时的消费行为进行观察和评价，才将联合购物的理论传播。五金器具商店和销售店经常倾向位于同样的带状中心中，这表明这些东西经常放在一次旅行中同时被购买。类似的，综合性的商厦往往包含范围更广的商品，这也表明鞋子、衣服、珠宝、五金器具等也可能是消费者通常在同一次旅行中寻找的东西。虽然这些模式都是具有启发性的，但是这并不意味着现代零售业已经揭示了所有的这种联系。例如最近购物中心内食品小贩的出现表明，消费类
31、别之间的联系可能会随着时间而发生变化。2.零售的相容性原则零售的相容性对购物中心的成功也是很重要的。相容性包括商品种类和商品视觉效果的相容。例如珠宝店和女性服装靠在一起是协调的，但是摩托车和寝具在一起却是不相容的。购物中心具有较大程度的零售相容性，它的外表就越吸引人，提供给顾客更多比较购物的机会。由于今天的购物中心服务内容和功能的多样性，这种相容性也可以引申到零售领域之外。3.主动型与依附型业态互动原则按照是否能够独立创造客源把零售商业分为主动型和依附型两种。主动型包括大型百货店、大中型超市、高档次大型餐饮、影剧院娱乐城以及大型专业店。主动型分为A、B、C三类，A类是综合性零售商业，比如大百货
32、店、大型超市等能够提供多种日常生活和穿类商品的商店。A类的特点是客源旺盛，非常聚集人气，但是单次购买金额较少，商圈覆盖面较小，一般对核心商圈(指半径3-5公里)有极强的吸引力。B类是大型专业店，比如家电专业市场、建材家居、汽车展卖、大型服装折扣店、大型图书售卖市场等等。B类是A类市场细分的结果，B类的特点是客流量小于A类商场，但是每单次消费的数额较大，商圈半径很大。C类是娱乐类，如影剧院、大型餐饮酒楼等，C类的特点是它也能够独立创造客源，但客流的时间特点很明显，一般集中于夜间和节假日。另外消费者的群体属性突出，比如到高档酒楼的多为公司、单位及私营企业老板；到影剧院的多为15至35岁的年轻人。C
33、类的商圈半径一般介于A、B类之间，如果特色很突出的话，半径可以延伸到全市。另一大类是依附型，即指不能主动创造客源，需要依附于主动店生存的业态，一般是一些规模不可能太大的商业业种，店面都不大，依附于不同类型的大型店生存。比如，依附于A、 B类的有快餐店、服装专卖店、美容美发、珠宝首饰、钟表、药店、洗印店、咖啡座、银行等等。习惯于依附C类的有小型书店、精美礼品店、酒吧、小食品店、美容美发店等等。这些店面可以满足消费者多元化的购物需求，丰富和烘托购物氛围。这些店的另一个特点是经营专业性强，注重店面装潢,有很强的视觉特征，并且租用面积小，承租能力强。按照这种分类，考虑不同业态辐射范围的长短结合，使各业
34、态的辐射商圈有机的结合起来，对业态进行有目的性的重组，实现有效的客源共享。基本原则是：在A、B、 C类中各选择一个作为主力业态，形成购物中心的核心店。原因是用A类业态抓住核心商圈，用B类业态扩展整个商圈，用C类业态引导夜间消费，从而使购物中心能够做到购物、休闲、娱乐一体化，白天、晚上都有主要10的商业活动项目，形成全天候的商业经营，促进整体商业的繁荣。在应用这个原则时，还要考虑一个商业生命力思想，即要选择那些品牌强，能走在商业变革前列的商业机构，因为只有那些能够不断变革以适应时代发展的商业才能够长久地生存下去，为购物中心的长治久安做出贡献。五、购物中心投资经营1.购物中心投资利弊在美国，购物中
35、心传统上被认为是比较理想的投资项目，这归因于几个方面。首先，如前所述核心租户为购物中心带来财政收益上的稳定性。百货公司，作为典型的核心租户，同时又是高度复杂的零售商，往往对市场具有精深的研究和了解，以百货公司为核心租户的购物中心投机性要小的多。而如果运营成功，一个区域性购物中心会在市场上形成垄断地位，不易受到周边竞争的威胁。另一个有利点是购物中心一般采用净租赁(Net lease，指承租人担负一切税捐费用的租赁契约)，这样运转费用的增加通常可以转嫁到租户身上，而所有者可以得到真实稳定的收益。同时，大多数契约为百分率租约(Percentage lease，指按租赁财产收益的一定百分数计算租金的租
36、约)，这样购物中心所有人既能够分享租户销售利润的增加，也能对通货膨胀有所预防。第三个有利因素是购物中心可以周期性的更新零售空间，改变空间布局与形象，提高租金租给新的租赁者。由于市场的不断变化，通过对立面、景观、公共空间的更新与改善，以及商业空间的重新组合与划分，可以大大提高购物中心的市场适应性，这比新建一个购物中心要便宜的多。当然，购物中心的投资运营也有不少风险。首先，购物中心的开发建设往往连带过多的抵押贷款。如果面临过多竞争，购物中心的运营收益很难填补债务。其次，购物中心的地理位置非常关键，该商业区必须保持足够的购买力支撑，过量的竞争也应避免。此外，购物中心必须保证有充足的出入口和视觉可见性
37、。要指明的是这些因素中并没有涉及购物中心本身的经营管理不善。在市场实践中，购物中心及其核心租户所面临的最大问题是社会的人口变迁以及人们生活方式的改变。2.核心租户(The Anchor Tenant) 的重要地位核心租户是购物中心成功的关键。它是购物中心潜在的最大积聚引力的创造者，是零售活力的主要动力源，它也是零售相容性的展现舞台。因为核心租户是购物中心最重要的组成部分，它往往能获得理想的出租率，一个核心租户的可出租面积可占整个出租率的1/2-1/3。因为核心租户的广告宣传花费吸引了购物中心的广大客源，它的租金就比那些不作广告的租户低，资金上并不吃亏。在美国，开发商一般要先得到核心租户的入伙承诺才愿意开发建造新的购物中心，因为没有核心租户的承诺建设贷款很难取得。同样，开业后核心租户租赁了大部分空间，在一段时期内也能保证购物中心的财政收益。一旦购物中心站稳了脚跟，一般就不大容易受到周边市场的威胁了。因此很多核心租户在购物中心设计初期就参与规划，并提供主要的设计要求和建议。3.购物中心租约由于不同业态的经营特点和利润率有所差别，租金收取的方式也应区分不同商
