1、2017 年天津房地产估价师制度与政策：物业服务定价成本监审的原则和依据考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、某物业当前的市场售价为 5000 元/m2，其业主拟采用租金按年 5%等比递增方式出租，并希望在 20 年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为 12%，则第一年的租金应该确定为（）元/m2。A482.79B448.24C467.25D498.53 2、真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为_。A市场价值B理论
2、价值C市场价格D理论价格3、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于_。A选择专业化B单一市场集中化C市场专业化D产品专业化 4、耕地占用税的计税依据是纳税人_面积。A经批准占用的耕地B经批准占用的土地C实际占用的耕地D实际占用的建设用地5、国务院决定禁止。A：商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让B：商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租C：商品房预购人购买未竣工的预售商品房D：商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房E：执行层的组织协调 6、是商业银行的最基本职能。A：充
3、当信用中介B：变货币收入为货币资本C：充当支付中介D：创造派生存款和信用流通工具E：执行层的组织协调 7、房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是_。A人身保险B责任保险C财产损失保险D信用保证保险 8、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是_。A消费者行为调查B市场营销因素调查C竞争情况调查D市场需求容量调查 9、影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素不包括_。A购买价格B容积率C权益投资比率D空置率 10、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为 AAA、AA、A 、BB
4、B、BB 和 B 级。通常情况下，_资信等级的企业才能获得银行贷款。AAA 级及以上BA 级以上CBB 级以上DBBB 级及以上11、路线价法估价的第二个步骤应为_。A设定标准深度B求取路线价C编制深度百分率表D划分路线价区段 12、是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例。A：价值B：交换价值C：成交价格D：评估价值E：工业用地的监测点评估价格 13、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是_。A随行就市定价法B价值定价法C应战定价法D挑战定价法14、若现在借入 500 元，年利率为 10%，两年后的实际经济价值等于_元。A605B
5、600C650D550 15、已知某房地产 40 年收益价格为 150 万元，该房地产报酬率为 10%，那么该宗房地产 30 年收益价格为_万元。A112.5B155.6C144.6D132.4 16、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按的税率征收所得税。A：10B：15 C：18 D：27E：执行层的组织协调 17、下列关于担保公司的设立条件，说法错误的是。A：有自己的名称和组织机构B：有固定的服务场所C：有不少于 500 万元人民币的实有资本D：有一定数量的周转住房E：执行层的组织协调 18、某住房置业
6、担保公司实有资本 5000 万元，该担保公司担保贷款余额的总额不得超过亿元。A：750B：10 00C：15 00D：2000E：执行层的组织协调 19、工程建设的招标投标和的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。A：建设施工制度B：建设投资规定C：建设规划制度D：建设监理制度E：执行层的组织协调 20、属于直接房地产金融形式的是。(2008 年试题)A：房地产开发企业流动资金贷款B：商品房开发贷款C：居民住房消费贷款D：房地产开发企业发行股票E：执行层的组织协调 21、下列关于房地产估价原则的表述中错误的是 【2007 年考题】A：独立、客观、公正原则属于普适性原则B：合法原则属于一般性
7、原则C：最高最佳使用原则属于技术性原则D：谨慎原则属于一般性原则E：工业用地的监测点评估价格 22、业主转让房屋所有权时，结余维修基金_。A按业主个人缴存比例退还给业主B不予退还，随房屋所有权同时过户C上交房地产行政主管部门D由转让双方协商23、随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。从来源上看，房地产权益资金主要来源于_。A商业银行B储蓄机构C私人投资者D机构投资者 24、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是。A：在建工程抵押估价B：房地产损害赔偿估价C：期
8、房市场价值评估D：房地产估价的复核估价E：工业用地的监测点评估价格25、某宗房地产是于 3 年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为 50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来 4 年的净收益分别为：31 万元、29 万元、30.5 万元、29.5 刀元，报酬率为 8。用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为万元。A：358.85B：360.49C：362.93D：365.29E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；
9、少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为_。A住宅用地B公共服务设施用地C道路用地D绿化用地E军事用地 2、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有。A：市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B：投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同C：在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税D：国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估E：在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估
10、3、某私营业主准备将自己的一临街商业门市转手，价格协商为 90 万元，设应扣除项目为 30 万元，则业主应缴纳土地增值税万元。A：135B：25 5C：18D：36E：执行层的组织协调 4、招标方式可以分为公开招标和_招标。A隐式B私下C幕后D邀请5、水污染可分为。A：海洋污染B：地下水污染C：地表水污染D：承压水污染E：潜水污染 6、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是。(2007 年试题)A：目标定价法B：成本加成定价法C：随行就市定价法D：价值定价法E：借款合同 7、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是。A：获利能力分析B：盈亏平衡分析C：市场状
11、况分析D：定性风险分析E：借款合同 8、不属于市场法估价的步骤是_。A搜集交易实例B查看交易成功的比例C比较价格的最大差距D选取可比实例E对可比实例的成交价格进行适当的处理 9、下列建设用地的土地使用权可以采用行政划拨方式取得的有（） 。A豪华住宅用地B非国家重点扶持的交通项目用地C军事用地D经济适用住房建设用地E城市基础设施用地 10、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有（） 。A理论上适用的估价方法，都必须选用B在适用的估价方法中，选用两种即可C理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用D必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法E仅有一种估价方法适用的，
12、可只选用一种估价方法11、申请强制拆迁必须提供_。A行政强制拆迁申请书B仲裁决议书C拆迁协议范本D裁决调解和裁决书E被拆迁房屋的证据保全公证书 12、拍卖一非公物房地产。市场价 2800 万元，确定保留价 2300 万元，起拍价1500 万元，成交价 3200 万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为万元。A：64B：96C：160D：224E：执行层的组织协调 13、下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有。A：建筑密度B：建筑控制高度C：建筑色彩D：建筑红线后退距离E：容积率14、承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的_，在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，并
13、对其提供的勘察文件的质量负责。A工程勘察资质证书B工程设计资质证书C工程勘察资质证书或工程设计资质证书D工程勘察资质证书和工程设计资质证书 15、我国注册建筑师级别设置分为。A：一级注册建筑师B：二级注册建筑师C：三级注册建筑师D：四级注册建筑师E：五级注册建筑师 16、运用直接资本化法估价，采用的资本化率包括_。A加权平均资本化率B综合资本化率C建筑物资本化率D土地资本化率E权益资本化率 17、房地产企业债务融资的主要资金来源有。A：上市B：增发新股C：发行企业债券D：住房抵押贷款E：信用贷款 18、某商品住宅于 1999 年 1 月 10 日竣工验收合格，2002 年 1 月 10 日交付
14、给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至A：2002 年 1 月 10 日B：2004 年 1 月 10 日C：2005 年 1 月 10 日D：2007 年 1 月 10 日E：执行层的组织协调 19、是中华人民共和国城市房地产管理法规定的房屋租赁合同必备条款。A：当事人姓名或者名称及住所B：租赁期限C：租赁用途D：租金交付方式E：房屋的修缮责任 20、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有。A：竞争性B：垄断性C：外部性D：均衡性E：信息不对称性 21、房地产测绘成果主要包括。A：房产簿册B：房产数据C：房产图集D：房产档案E：房产资料 22、按照报表编制的单位分类，企业编制的报表可分为。A：基层报表B：汇总报表C：合并报表D：现金流量表E：资产负债表23、房地产投资者的债务融资方式有_。A合作开发方式B吸收其他机构投资者资金C在建房地产抵押贷款D发行企业债券E借入信用贷款 24、城镇基准地价内涵包括。A：容积率B：土地使用税C：土地开发程度D：土地使用年限E：征地补偿费25、下列风险不属于房地产投资系统性风险的是_。A通货膨胀风险B周期风险C比较风险D变现风险
