1、 深圳市中塔房地产顾问有限公司【梅州-鸿都美食街】 营销推广策划方案专业-创意- 实效 中塔置业 荣誉出品 第 1 页 共 54 页商业机密 内部文件【 梅州 -鸿都美食街 】营销推广策划方案中塔置业 荣誉出品2004/9/23深圳市中塔房地产顾问有限公司【梅州-鸿都美食街】 营销推广策划方案专业-创意- 实效 中塔置业 荣誉出品 第 2 页 共 54 页目 录壹 市场市场背景商圈分析参考案例项目概况项目 SWOT 分析目标市场分析目标客户分析贰 定位整体定位市场定位形象定位卖点整合叁 推广推广主题与推广概念推广策略推广核心轴线传播方向与传播模式市场攻击阶段策略战术组合结 束 语深圳市中塔房地
2、产顾问有限公司【梅州-鸿都美食街】 营销推广策划方案专业-创意- 实效 中塔置业 荣誉出品 第 3 页 共 54 页壹- 市 场深圳市中塔房地产顾问有限公司【梅州-鸿都美食街】 营销推广策划方案专业-创意- 实效 中塔置业 荣誉出品 第 4 页 共 54 页一/市场背景1/鸿都美食街不是 MALL，但是可借用与参考 MALL 的开发模式与经营经验。在目前的中国房地产，Mall 无疑是最热门的地产形态，受到各地开发商的热烈追捧。在形形色色、大大小小的各种 MALL 中，几乎都不约而同地规划了商业街，或以美食街为定位，或以步行街为定位，定位略有不同，各有侧重。尤其是继上海新天地、广州天河城成功后，
3、北京、东莞、成都等地也相继上马类似项目。北京出现了金源 MALL，总建筑面积 60 万；东莞出现了华南 MALL，总建筑面积 42 万。作为目前最先进、最高级的商业形态，Mall 渐成为一种新的投资风向，受到投资者的追捧。怎样在热潮中，保持冷静，采取正确的开发模式与经营战略是我们首先要考虑的。2/随着“92” 泛珠三角区域合作的广泛展开，梅州在这个大区域框架中怎样定位自己，寻找经济起飞之路？随着“四个梅州”战略全面推进，梅州“创优” （创建全国优秀旅游城市）工作已进入了冲刺阶段，力图“把梅州打造成世界客都，建成世界客家人的心灵家园” ，重点抓三个重中之重的项目，即“四条街” （霓虹街、美食街、
4、步行街、风情街） 、 “一江两岸”等亮点工程。优良的政策背景、社会大气候，为本项目提供了极大的机遇。本项目用足政策、整合资源，才能达到整体超越的目标。3/从周边城市与地区来看，旅游牌、美食牌成为各地发展地方经济、特色经济的王牌。最近，2004 年东莞美食节即将于十一黄金周在富民商业步行街举行。美食节分为各地美食区、本地美食区、星级酒店区，活动汇集了粤菜、京菜、鲁菜、川菜、东北菜等各大美食，还有台湾、日本、东南亚等地的特色美食。组委会表示将这次美食节办成集美食、旅游、娱乐、休闲、购物于一体、具有国际性、广泛性、群众性、专业性的旅游节庆活动。据悉，象类似以美食街为定位的项目在广州、佛山、惠州、汕头
5、等周边城市也相继在推出与开发。4/尊重商业地产规律，在开发和操作中注意“反弹琵琶” ，即：不仅仅满足于销售，应该着眼于可持续经营、定向、定量开发，深圳市中塔房地产顾问有限公司【梅州-鸿都美食街】 营销推广策划方案专业-创意- 实效 中塔置业 荣誉出品 第 5 页 共 54 页规避市场风险。二/商圈分析目前，梅州城内成熟的商圈分为：江北商圈：包括时代商城、梅江区政府前商业街、沿江地带酒吧街。商业氛围比较浓郁，人气比较旺。江南商圈：以百花洲、田园大酒店、时代广场周边，为梅州最成熟的商业街区。人气旺。鸿都商圈：与梅州大社区鸿都花园呼应的鸿都商业园，为代表城市规划建设最高水平的新商圈，目前已经成型，市
6、场正在培育过程中。深圳市中塔房地产顾问有限公司【梅州-鸿都美食街】 营销推广策划方案专业-创意- 实效 中塔置业 荣誉出品 第 6 页 共 54 页三/参考案例案例 1：上海新天地名称：上 海 新 天 地地段：上 海 市 卢 湾 区体量：占地面积 3 万平方米，总建筑面积 6 万平方米开发商：上海瑞安投资有限公司宣传推广点：上海新天地-石库门弄堂里的新天地项 目 综 述改 造 专 家 本 杰 明 伍 德 设 计 事 务 所 和 新 加 坡 日 建 设 计 事 务 所 以 及 同 济 大 学 设 计 院 的 共 同 配 合 ， 分 别 以 不 同 视 角 剪 裁石 库 门 里 弄 。 为 了 真
7、 实 体 现 上 海 历 史 文 化 ， 保 留 石 库 门 建 筑 的 砖 墙 、 屋 瓦 、 石 库 门 ， 而 石 库 门 建 筑 内 部 的 结 构 ， 就 以现 代 都 市 人 的 生 活 方 式 重 新 打 造 。 漫 步 上 海 新 天 地 ， 旧 上 海 的 风 情 仿 佛 呼 之 欲 出 ， 而 各 个 餐 厅 酒 吧 画 廊 内 的 现 代 装 饰 却 丝 毫 没 有 削 弱 这 种 风 情 。 设 计 师们 的 煞 费 苦 心 由 此 可 见 一 斑 ， 他 们 甚 至 保 存 下 了 石 库 门 上 的 绿 色 青 苔 、 枯 萎 之 后 重 又 新 生 的 小 草 ，
8、 所 以 新 天 地 里 有 一种 深 厚 的 历 史 感 ， 因 为 我 们 所 穿 行 的 ， 所 倚 靠 的 石 库 门 历 经 了 无 数 春 秋 ， 而 今 容 颜 依 然 。 改 建 的 每 座 建 筑 内 部 ， 按 照 21 世 纪 现 代 都 市 人 的 生 活 方 式 、 生 活 节 奏 、 情 感 世 界 度 身 定 做 ， 成 为 国 际 画 廊 、 时 装店 、 主 题 餐 厅 、 咖 啡 酒 吧 谭 詠 麟 、 成 龙 、 曾 志 伟 等 百 位 香 港 明 星 经 营 的 “上 海 东 魅 餐 饮 娱 乐 中 心 ”是 明星 文 化 结 合 餐 饮 的 创 意 ，
9、 那 里 将 是 追 星 族 经 常 可 以 与 心 中 偶 像 交 流 的 场 所 ； 台 湾 著 名 电 影 演 员 杨 慧 珊 经 营 的 琉 璃 工 房主 题 餐 厅 ， 将 使 游 客 置 身 于 七 彩 水 晶 宫 中 用 餐 ； 法 国 餐 厅 的 巴 黎 歌 舞 表 演 和 地 下 酒 窖 餐 室 令 人 神 往 ； 日 本 音 乐 餐 厅 夜夜 疯 狂 摇 滚 乐 ； 巴 西 烤 肉 餐 厅 带 来 了 南 美 风 情 表 演 深圳市中塔房地产顾问有限公司【梅州-鸿都美食街】 营销推广策划方案专业-创意- 实效 中塔置业 荣誉出品 第 7 页 共 54 页上 海 新 天 地
10、从 脚 手 架 尚 未 完 全 拆 落 的 那 一 刻 起 ， 各 路 明 星 、 艺 术 家 、 银 行 家 、 驻 沪 外 交 官 纷 至 沓 来 ； 国 际 模 特 大 赛 、时 装 表 演 、 日 本 鬼 太 鼓 座 表 演 、 著 名 影 星 的 电 影 新 闻 发 布 会 等 时 尚 文 化 活 动 ， 纷 纷 亮 相 上 海 新 天 地 。上海新天地，成为一个崭新的国际大都市的时尚休闲之地。业态定位 风情餐饮、中外美食、时尚潮流用品、时装、工艺品、娱乐重要商家 上海本色、乐美颂会所、东魅印象、STARBUCKS 星巴克、SoHo 英式酒吧餐厅、Paulaner Brauhaus
11、宝莱纳餐厅、新吉士上海风味餐馆、X 时装、逸飞心情时装、T8 餐厅、L a Maison 西 餐 、 ARK 吧1/上海本色上海的颜色 类别：时尚工艺店特色：工艺品、装饰品综述：上海是什么样的颜色？shanghai color（上海本色）有着自己的回答。 在餐馆云集的新天地，以经营饰品与纪念物为主的上海本色店实在有些特别。店门口，主人就用大字书写着她对上海的喜爱以及她开这片店的用意要把上海的美丽留住，并把这美丽给游人带走。店里许多东西都是主人郭承丰夫妇亲手设计的，比如卖得最好的十二生肖瓷片画，印满彩色白玉兰花朵的瓷杯瓷碟等。郭承丰夫妇是台湾广告界的名人，有着颇深的文化底蕴，尤其是夫人王小虎，上
12、海本色店的整体创意都来自她。 光顾上海本色的多是那些来上海旅游的港台和外籍人士，他们很容易认同那些饰物就是“上海的颜色“，所以也不会在乎花 140 元买只卡通表、200 元买一件 TSHIR、460 元买一张生肖瓷片画，甚至花 1000 多元钱买一幅画；而上海本地人就要考虑考虑了，几百元与一个具有自己生活多年城市色彩的饰物，他们还要费一点劲才能划上等号，所以他们是看得多，买得少。 深圳市中塔房地产顾问有限公司【梅州-鸿都美食街】 营销推广策划方案专业-创意- 实效 中塔置业 荣誉出品 第 8 页 共 54 页2/乐美颂会所，午夜 30 度微热 类别：音乐酒吧 特色：异国风情 综述：美轮美奂的会
13、所由新天地知名建筑师 Ben Wood 设计。会所内置独特的吧台、舒适的雅座围绕着绚丽的舞池。会所每周五的 Vodka之夜和周六的 Tequila 之夜让都市人在紧张的工作之余尽情地放松，享受生活的乐趣。作为沪上第一位 DJ，Tommy 已经在上海居住了 15 年，他将以其丰富的经验为您带来不同凡响的音乐享受。 白天的银白色调，晚间蓝色的主光和斑斓的激光图案交相辉映，现代感十足。难怪众多现代艺术家看中此地，并在此举办各种现代艺术展。纸人、油画、时装现代的艺术作品也为这个现代的空间注入了浓浓的文化和艺术气息。同时，它与众不同的设计也越来越多地受到领导时尚者的青睐。这里有优雅的灯光与音乐，您在工作
14、之余尽情地舒展自我，走下舞池可渲泄一天工作的压力，浅斟低酌可放松紧张焦虑的心情；邀上一二知已，更可在温馨惬意的环境中，无拘无束地谈天说地，共抒胸臆。一周活动： 每晚 6：008：00 买一送一周一 爵士乐之夜；周二 拉丁之夜，伴着拉丁舞曲，教你学跳拉丁舞；周三 女士饮料免费；周四 八十年代金曲晚会；周五 香槟特卖周六 Hip Hop , 特别活动： 4 月 13 日 Nignt of 54 周日 买一送一 深圳市中塔房地产顾问有限公司【梅州-鸿都美食街】 营销推广策划方案专业-创意- 实效 中塔置业 荣誉出品 第 9 页 共 54 页3/东魅印象 类别：夜总会特色：明星文化综述：辞典上注释东魅
15、，是东方魅力；野史上记载东魅，是东方魅影。 一楼满墙的明星，在灯光下忽明忽灭，幕起幕合。跨上高脚凳，拾一瓶 TIGER，和海报上每张熟悉的脸 CHEER，祝他们在潮起潮落中永葆青春；祝自己于载浮载沉中永远真实。红色在暗涌，是有些暧昧的色调，一条通向七个包厢的长廊，曲折绵延，像梦一样在眼前展开。七个包厢姿态迥异，令人印象最深的，当数中国包房。墙上的海报是青蛇 ，王祖贤的丰唇，张曼玉的长颈，在灯笼后面暖暖地烘着，突然想起一句诗：“日暖玉生烟” ；沙发上一溜五色绣枕，慵懒地彼此靠近，像犯了红晕的后宫佳丽，矜持又带着渴望。生活总是充满重复，在三楼的这间包厢，可以读到正在变为历史的时尚，和正在变为时尚的
16、历史。讲起东魅，仿佛在讲一千零一夜，每天都有新故事东魅毕竟是东魅。犹如明星不说话，依然是明星。重重叠叠人影，杯觥交错；似是而非旋律，扶摇直上；如果东魅不能刺穿你的灵魂，至少可以在你眉间点上一颗朱砂痣，带着点妖异，透着些鬼魅 深圳市中塔房地产顾问有限公司【梅州-鸿都美食街】 营销推广策划方案专业-创意- 实效 中塔置业 荣誉出品 第 10 页 共 54 页既然是由谭咏麟、成龙、曾志伟等百多位香港演艺界明星共同投资经营，东方魅力自然笼罩着挥之不去的浓浓“星味” 。四层的大型空间，从进口的门廊到私密的包房，明星戏服、巨幅剧照都触手可及，虽说无声，但对视的效果可远比坐在噪杂的演唱会现场用望远镜远看来得
17、真切。安置在二楼墙面众多的奖杯，由明星们捐出的这份荣耀虽然今天只能局限于一个个陈列格中，但依然光芒四射。餐厅、酒吧、Disco、卡拉 OK 及私人会所等功能尽收于此，每晚的乐队演奏和歌手献唱也颇具吸引力。从怀旧经典到上榜新歌，从欧美风情到国内原创，两支乐队十多位歌手不间断的五小时表演，加上夜夜爆满的热烈气息，不可能不触动你心里最柔软的角落，不可能不让你 High 到明月当空的午夜。此外自助式的午餐、下午茶和晚餐也应合了东方魅力轻松自由的气氛。4/STARBUCKS 感受星巴克我自在，你分享 类别：咖啡馆特色：美式咖啡人均消费：1-25 元 地址：上海卢湾区太仓路 169 弄 18 号楼 氛围：
18、休闲聚会 客容量：98 人营业时间：周日至周四: 6:30 - 22:00, 周五至周六: 6:30 - 23:00 综述：想要找我，请来咖啡馆；我不在咖啡馆，就是在去咖啡馆的路上。 到新天地享受咖啡，很少有人会绕过 STARBUCKS 而另辟蹊径。并非因为 STARBUCKS 是最好的一家，关键在于它强势的品牌和绝佳的地理位置，已在人们心目中造就了默认的消费观念错过 STARBUCKS，就等于错过了新天地的第一站。 STARBUCKS 位于太仓路马当路口，从中环购物出来，第一眼看到的就是这幢青灰色敦厚古朴的石库门。很奇怪，在 STARBUCKS 方圆数米之内，时间自然会放慢脚步。在一个没有时间约束的空间，想象是最容易越轨的。说得更白一些，咖啡不过是托辞，在咖啡的名义下等待一场似有还无的遭遇，那才是潜伏在都市人心底的渴望。
