1、经济适用房问题调查经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。它是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的，是由国家统一下达计划、用地实行行政划拨方式，免收土地出让金、对各种经批准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则确定的。1994 年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的 城镇经济适用住房建设管理办法指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按
2、国家、住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。经济适用房的价格按建设成本确定，建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、物业的管理费。经济适用房以微利价出售，只售不租。其成本价由 7 项因素（征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润）构成，约占住宅总量的 70%。出售经济适用房实行政府指导价，其售价有市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公布，不得擅自提价销售。购买经济适用房的优惠政策免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增容费等各种税费。建设用地采取行政划拨
3、方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于 1%3% ，市场利润被限在 3%以下。经济适用房与商品房不同之处获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金；成本结构不同；租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。 居民个人购买的经济适用房产权归个人； 房屋的产权分四部分：使用权、
4、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。购买经济适用房的人群条件经济适用住房管理办法第二十条规定，符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房： (一 )有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象； (二 )现住房面积低于 15 平方米的住房困难家庭； (三 )家庭收入低于 2300 元人民币； (四)市、县人民政府规定的其他条件。经济适用房与房改房、商品房的区别目前居民手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种：普通商品房、经济适用房、房改房。这三种产权证书在本质上是没有区别的，都是
5、购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证，其财产权利受国家相应法律法规的保护和规范。但是在使用和交易方面有着一定区分。一、商品房。完整的房屋所有权包括四个部分：房屋使用权、占有权、处置权和收益权。普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利，在不违反法律规定的情况下，可以自由的转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有，购买人除税费外不需要交其他的费用。二、经济适用房。国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。根据北京市的规定：职工个人购买的经济适用房，房屋产权归职工个人所有，已取得
6、合法产权证书，即可依法进入二级市场上市交易。上市后，其收益全部归个人所有。这就是说，经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样，惟一不同的是，经济适用房在出售时，购买人要按经济适用房所在地标定地价的 10%交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的 3%交纳。这样，在办理完产权过户手续后，购买人所得到的就是普通商品房的产权证书，再次交易的时候，就无需交纳土地出让金了。三、房改房。房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证(下简称成本价)和按标准价购买的产权证(下简称标准价)。成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位
7、同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。按照现行的规定，成本价的产权人可选择两种收益方式：1.直接上市进行交易，由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。按照这种方式的话，房屋售价每平方米超过 4000 元以上的部分，产权人要和原产权单位进行收益分成，具体是每平方米在 4000 至 5000 元的部分，80%归个人所有，20%归原产权单位所有；每平方米 5000 元以上的部分，50%归个人，50%归原产权单位。2.产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易，具体操作是由评估部门对房屋进行评估，然后按照市场评估价的 3%到房管部门补交土地出让金，再凭补交手续到房管局权
8、属登记部门办理变更手续。这样，成本价产权证就变成商品房产权证了，这种情况下，售房款除税费外，收益全部归产权人所有。标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有，而在处置权和收益权上就受到很大的限制了，标准价的房屋也不能赠与。首先，标准价的产权证只能说明产权人对该房屋拥有部分产权，原产权单位拥有其中部分价值份额，产权人要想上市交易，原产权单位拥有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权，交易后，售房款在扣除税费后，由产权人和原产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成。产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权。特别注意的是，已经按照标准价出售
9、的公房，原产权单位无权按照原价格收回。产权人告知原产权单位是否履行优先购买权而原产权单位不表态，并且在交易管理部门致函敦促后超过 10 天时限的，视为单位放弃优先购买权，职工可直接上市交易。我国是第一次推行住房分类供应制度，没有实践经验，只能向国外学习借鉴。在推行住房分类供应制度的国家中，美国和新加坡较有代表性。美国的办法是，对占居民总数 20%高收入者供应商品房，对占居民总数 60%几的中等收入者供应“ 社会住宅 ”，对占居民总数 10%几（曾经较长时期保持 18%的比重，这些年才逐步降低）的低收入者供应廉租屋。新加坡的办法是，对占居民总数 10%几的高收入者供应高价商品房，对占居民总数 7
10、5%以上的中等收入者供应“ 政府组屋”，对占居民总数 810% 的低入者供应廉租屋。当时我国提出经济适用住房的覆盖面，在美国和新加坡之间。当时也看到，外国的办法不一定适合我国国情，需要通过实践检验来进行调整。 。从1998 年经济适用房开始兴建以后，全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋般快速发展，房价的相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论从开工面积和项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。其中也存在许多的问题。典型问题回放西安的经济适用房问题“珠江新城 ”位于西安北二环东段北侧，几栋在建的小高层已经封顶。据了解，该楼盘的政府核定均价为 2500 元平方米，但实际的
11、销售价已经超过了 3000 元平方米。楼盘的多层住房早已销售一空，而小高层的最小户型为 89 平方米，最大的达到 125 平方米。其中 89 平方米户型的均价为3000 元平方米，125 平方米大户型的售价为 3200 元平方米，都比政府核定均价高出 20以上。售楼小姐告诉记者：“这里的楼盘全部是精装修，没有毛坯房，所以售价相对高一些。”在该楼盘售楼部咨询的胡女士告诉记者：“我和男友刚领完结婚证准备买房，看中了距离工作单位较近的珠江新城 。但计算了一下，按实际销售价，买一套房子首付至少得多掏 15000 元左右。对于收入不高的工薪阶层，也是一笔不小的开支，买房的念头只好暂时作罢。”相比“珠江新
12、城 ”高额的房价，与其一路之隔的“长安易居” 房价要低一些，但均价也超出政府核定价。这里售楼部的工作人员告诉记者，目前多层已告售罄，因为购房的人太多，实际销售价格已经远远超出了 2500 元平方米。位于凤城一路东段的“鼎新花园” 也有类似情形。该楼盘三期工程实际销售价已接近 2800 元平方米，高出政府核定均价近 12。售楼部工作人员说：“去年我们的房价还不到 2000 元平方米，今年一下子就涨起来了。” 并建议记者“要买房就趁早，过一段时间可能还要涨” 。记者又电话咨询了位于北郊纬二十六街的“福安花园”和位于南郊丈八北路的“枫韵蓝湾”，了解到这两处经济适用房小区的楼房售价分别达到 2500
13、多元平方米和 2710 元平方米，同样比政府核定均价高。按照国家经济适用住房管理办法规定，经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在 80 平方米左右，小套住房面积控制在 60 平方米左右。陕西省实施经济适用住房管理办法细则中也对此做出了类似规定。但记者在对有些经济适用房项目的暗访中发现，超过 100 平方米的大户型不在少数，甚至 120 平方米以上的豪华户型也在建设中。逯军事件 中央人民广播电台新闻纵横2009 年 6 月 17 日早间报道，记者任磊萍来到郑州市规划局，希望就群众举报的经济适用房土地违规盖别墅问题了解情况，主管信访工作的副局长逯军反问道：“你准备替党说话，还是准备替
14、老百姓说话？”此言一出，即被网友热嘲为 2009 年网络名言，而之前一直名不见经传的这位副局长因此被网友戏称为“2009 年最牛副局长”。武汉摇号事件 武汉中心城区一处申购比达 40 比 1 的经济适用房项目，在摇号时，6 个经济适用房资格证号码相连的申购户离奇地全部摇中了。这一概率仅有千万亿分之一的结果，随后爆出一起经济适用房申购中严重弄虚作假的黑幕：这 6 个申购户都不具备购买经济适用房的资格，他们在同一时间、同一城区靠一套假材料获取申购资格。 在一片质疑声中，事件背后越来越多的“黑幕”开始浮出水面. 初步查明，今年初，武汉三六零四厂工人王频与武汉鹏程寄售有限公司老板柯鹏密谋，招募有意购房
15、者，分别向每名委托人收取元至万元不等的费用，找相关部门为其中一批不具备购房资格的人员办理了经济适用房资格证，并承诺做手脚让委托人摇中经济适用房。回顾推行经济适用住房制度遇到的矛盾和问题（一）经济承受能力的问题。归根结底地说，住房问题是个经济问题。如果政府经济实力强，人民收入高，住房问题就容易解决好。上世纪 90 年代美国的情况是，人均国内生产总值超过 3 万美元。中等收入线（各城市不一样）的低限在 2.4 万美元以上，高限为 1012 万美元，按当年的汇率计算，相当于人民币 2090 多万元。这样的收入，在我国可以划入高等收入者。美国全国居民和中等收入者的房价收入比为 36 倍，因而具有较强的
16、购房能力。而 1998 年我国人均国内生产总值不到 1000 美元。直到 2002 年，有几个城市用每套 80 平方米的住房测算，房价收入比为 12 倍左右。相比之下说明，我国中等收入者的大多数处于“买房难” 的境地，经济承受能力不足是我国进行房改的最大难题。我国长期实行公房低租金制，发挥了其历史作用。但因其存在的种种弊端，致使人均住房面积逐年下降。1949 年人均住房面积 10.8 平方米，1978年竟降至人均 7.6 平方米，已经到了非改不可的境地。而进行房改又遇到了经济承受能力不足的矛盾和困难，这就要求我们既要坚持改革，又要从我国实际出发采取有效措施，在房改进程中把经济承受能力不足引发的
17、各种问题解决好。（二）低收入者能否纳入购房行列的问题。推行住房分类供应的西方国家认为，低收入者无力购买住房，因而对他们供应廉租屋。我国在当年房改时考虑到，廉租屋所含社会保障的比重极大，如果对全体低收入者都供应廉租屋，将超过我国政府的经济承受能力。因而决定把低收入者分成两部分：一部分为最低收入者，对他们供应廉租屋；另一部分为低收入者，对他们供应经济适用住房。这样做，虽然缩小了廉租屋的供应面，但又出现了新问题。既然许多中等收入者都存在着“购房难” 问题，低收入者当然更缺乏购房能力，让他们购买经济适用住房，必然会一步加大“购房难” 人群的比重，从而不利于新制度的推行，也有悖于买得起房就属于中等收入者
18、的“论点” 。因此，低收入者应否纳入购房居民行列，从理论到实践，一直是一个有争论的问题。（三）关于中等收入者住房的社会保障含量问题。中等低收入者占居民的比重很大，又有一定的购房能力，因而西方国家政府给予的社会保障比重较小，一般占房价的 5%以下。我国的特殊情况是，加上低收入者后，中低收入者购房能力颇为不足，为此当年决定给经济适用住房以免收土地出让金和税费减半这样较多的社会保障。据 1999 年测算，这一社会保障占房价的比重约为 1520%。但因这些年土地出让金上涨很快，这一社会保障占房价的比重已经超过 30%以上，从而增加了政府的负担。更由于许多城市政府在建成区内掌握的土地甚少，很难提供较多的
19、土地。这些年来，每年建设的经济适用住房占总建设量比重很小，原因是多方面的，但以上两条确是很重要的原因。（四）分类供应住房能否做到对中、低收入者“全覆盖” 的问题。美国和新加坡对中、低收入者住房是实行“全覆盖” 分类供应的（事实上不可能达到绝对的全覆盖，只能基本上全覆盖） ，我国的 23 条也是按基本上全覆盖分类供应来要求的。但实行的结果是，每年新建经济适用住房只占总建房量的46%，新增的廉租屋更少，截止 2007 年合计，新增的廉租屋占总建房量还不到 1%。两者离基本上全覆盖供应的要求，都有较大差距。（五）解决经济承受能力不足的一个重要措施未能落实。为了解决经济承受能力不足的问题，当年有的专家
20、曾提出一条建议：今后应做到，每年居民收入的增长要高于房价的增长，使居民的购房能力每年都提高一步。年复一年，就能逐步地解决“ 购房难 ”的问题。但因前些年每年建设商品房占总建设量的 90%以上，政府又不调控商品房价，致使同质房价的上涨速度高于、甚至较大地高于居民收入的增长。特别是在居民收入增长中，高收入者的收入增长又高于中低收入者的收入增长，更增加了中低收入者的“购房难” 。（六）加强调控管理与放松调控管理的问题。新加坡在实行住房分类供应之初，面临着住房紧缺，居民购房能力弱以及人均拥有土地面积少等问题，因而决定采用由政府组建“政府组屋” 出售给中等收入者的办法。这种直接加强调控管理的办法，能够严
21、格地控制住房的套型、价格和供应对象。从而在当年经济困难的条件下，保障了中低收入者的住房供应，并长期保持房价的“微涨”。而今新加坡人均国内生产总值已超过 2.5 万美元，仍坚持这一制度，并始终把组屋套型的高限控制在 120 平方米以内。由于我国房改的对象是改革政府大包大揽的公房低租金制度，当时人们的思想是“改字当先” ，不仅不会接纳这种直接加强调控管理的办法，而且很容易出现忽视调控管理的问题。前几年，由于忽视调控管理，出现了诸如房价上涨过快、住房供应结构不合理等不少突出问题。经济适用住房除了供应量过少这一问题外，也产生了不少其它问题。例如：有的城市经济适用住房与商品房同价，使社会保障的“优惠”落
22、入了开发商囊中；有的城市不限制经济适用住房套型，最大的竟达每套300 多平方米；有的城市不控制供应对象，竟出现 1 人买 10 套经济适用住房的“怪事”，等等。虽然这些问题大多在其后，特别是 2005 年开始连年加强宏观调宏以后得到逐步解决，但产生的恶劣影响很大，并成为经济适用住房“取消派”的主要依据。（七）政府机构不相适应的问题。西方国家的城市政府，主要是依法行政，并着重管好与公众利益密切相关的事情。因此，管好中低收入者的住房问题就是政府的重要职责。在政府的各部门中，管住房的部门是公务员最多的部门之一。我国的城市政府则是管得过宽、过细，管了许多不该管的事。而对管住房的机构和人员，则以房改已经
23、完成为由予以裁减。有的拥有几十万户居民的区，只有两个人管住房。实在管不过来，就委托房地产商管理经济适用住房的供应，这是当年出现 1 人买 10 套经济适用住房问题的主要原因。国家的处理办法“开宝马买经济适用房”、“一套房面积超平方米”、“一个房号转让十几万”，如何解决这些在经济适用住房发展中的突出问题，并加以规范？国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见指明了路径。供应对象：低收入住房困难家庭动态管理：标准要每年公布一次经济适用住房最初的定位是“政策性商品住房”，供应对象一直为“城市中低收入家庭”。双重身份、供应对象过宽、准入审核不严，使不少城市的许多经济适用住房没有被真正需要的住房困难
24、家庭购得，而成为部分人牟利的工具。去年，国办发号文要求经济适用住房主要解决低收入家庭的住房需要。意见再次明确了经济适用住房的供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房；已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。套型面积：控制在平方米左右有限产权：五年内不得上市交易早期开发的经济适用住房项目，存在套型面积偏大的情况。如北京某小区就销售过平方米以上的经济适用住房。这种房子即使单
25、价低，低收入家庭也负担不起，大多被富人买走。意见对经济适用住房的套型面积做了明确规定，即“经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，建筑面积控制在平方米左右。”相对于新建廉租住房套型建筑面积平方米以内的标准，经济适用住房平方米的套型面积要大一点。这样，以北京当前价格计算，一套经济适用房的总价也将控制在万元以内，体现了“经济”原则。同时，规定限制套型面积但不忽视质量和宜居性，平方米也可设计成两居室，适合一家口人居住，体现了“适用”原则。以前，由于经济适用住房上市交易管理宽松，有些人将所购经济适用房上市交易，赚取差价。不少地方经济适用房的二手房价格已经从最初的每平方米不到元，涨到现在每平
26、方米五六千元。意见首先明确了经济适用住房购房人只拥有“有限产权”，体现了经济适用住房的政策性和保障性。同时规定购买经济适用住房年内不得上市交易，确需转让的由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素回购。购房满年以后转让时，要按照同地段普通商品住房和经济适用住房价格差额的一定比例缴纳土地收益等价款，政府可优先回购。此举增加了经济适用住房上市交易的成本，降低了通过经济适用住房谋取高额利润的可能性。单位集资：严格限定合作建房条件划定禁区：突出强调三个“不得”由于房价高涨，有些地区又重新兴起了单位集资合作建房，引起了社会关注。不少人担心这是房改的倒退，而其中存在大量寻租的机会，有可能造成新的不公平。单
27、位集资合作建房该如何管理？意见规定，范围仅限于距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，只能利用自用土地组织实施。单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。同时意见突出强调了三个“不得”各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。建议首先要严格审核购房者的资格，避免申请者以伪造的个人信息进
28、行骗购。我们要严厉追究骗购经济适用房的业主责任，并对出具虚假证明的单位进行大力度的惩罚以及曝光，对揭发骗购经济适用房的个人进行奖励。 其次要对地方政府机关进行严格监督，发现违规购房行为，决不手软，对违规单位的主要负责人进行严肃处理，从而约束地方政府不去滥用职权，使更多的经济适用房能够为中低收入阶层所购买。 第三有很多人质疑开发商在放号的过程中存在着猫儿腻。为了使放号过程更加公平合理，必须把住房分配与开发商严格分开。政府应与开发商各司其职，开发商专心建房，而住房分配则要由政府指定的机构专门负责，并要加强对此类机构行为的监督。 第四建设更多的经济适用房用以销售。倒卖房号现象之所以会普遍出现，还因为物以稀为贵。提高经济适用房项目的建设比例，使更多的中低收入者能够通过正规渠道买到经济适用房。这样可以有效地抑制房价快速上涨，降低资金追逐房地产的热情，对防止国外热钱流入、抑制流动性过剩也有一定的积极意义。 最后要大力发展廉租房。它可以用来满足中低收入者的不同需求。购买经济适用房需要一定的购买力，而对于那些处于生活最低保障线左右的人群，拥有一套经济适用房对于他们来说简直是天方夜谭。政府给予一定补贴的廉租房正好可以满足这部分人群对住房的需求。经济适用房问题调查管理学院工程管理 071 班0702090119 张雄0702090120 雷梦洋0702090121 李熠日期：2009、12、31
