1、总部地址：北京市朝阳区东三环富顿中心 1205室 邮箱：BJZLGW工业园别墅项目营销策划报告目 录项目篇2项目基本情况2项目 SWOT 分析2定 位 篇 3 宏观论述3项目市场论述6项目市场定位6产品定位11主题定位11总部地址：北京市朝阳区东三环富顿中心 1205室 邮箱：BJZLGW形象定位12案名建议15配套篇17物业篇17推广篇18明推方式18暗推方式26项目篇项目基本情况项目位于*新华东路以南，南环东路以北，项目两侧发展大街与中央大街相并邻。现项目中央有一天然湖泊约占地238.8 亩，周 围土地平整，四野空旷。开 发商有 1178.2318 亩土地开发权限。总项目用地约 300 亩
2、。需要注意的是项目以南200 米处有一火葬厂，预计短期之内能得到搬迁。同时，开发商得到县政府支持，整片土地水电配套设施正在施工。总部地址：北京市朝阳区东三环富顿中心 1205室 邮箱：BJZLGW项目 SWOT 分析优势视觉 原生态天然湖泊，悠闲生活，放松心情听觉 远离城市，再没有都市的喧嚣嗅觉 四野空旷，空气净化驱车四通八达，周边全柏油马路。随后期厂房兴建后逐渐形成居住圈，土地增值可预期劣势离县中心远医疗，金融，购物不便离沧州市 30 分钟距离，需上高速客户资源需找寻周边会逐渐兴起工业厂房机会1*人无别墅概念2 整个沧州市别墅概念模糊，现建别墅基本在设施上连伪别墅都算不总部地址：北京市朝阳区
3、东三环富顿中心 1205室 邮箱：BJZLGW上。房子独栋少，以连排双拼为主。配套少。3*至今未开发标志性项目，可借此项目占领高端市场，打响名气。威胁1、 沧州市相继有别墅推出，竞争对手的强势传播及销售是项目面临的主要威胁。2、 项目启动前景观资源缺乏。 定位篇宏观论述近几年，随着国家对城市建设的宏观调控，国民收入的提高，高速路和轻轨系统的快速建设，特别是高消费群体的迅猛崛起，他们对生活深层次的追求大大推动了住宅郊区化的进程。所谓深层次的生活追求无非是每天能呼吸到新鲜的空气、享受安静的环境、可以拥有任意释放自我身心的一片天空。而郊区低密度别墅区的兴起正好迎合了这一点。 中国别墅呈现出多层面丰富
4、内容。在此期间别墅的风格、定位、品质、运作手法等特征日益清晰。近年来，国家继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，并出台措施严查尚在违规批出的别墅用地。在价格方面，优质项目的价格有所上升，但涨幅不大。定位或品质较差的别墅产品的市场行情仍然没有改观。总部地址：北京市朝阳区东三环富顿中心 1205室 邮箱：BJZLGW中国别墅市场历经大起大落，商贸活动的广泛开展促进了新一轮的经济发展，别墅市场也随之再次出现升温的迹象。经过十余年的发展，中国别墅市场供应与需求总量都出现了明显的增长，产品类型也不断推陈出新。例如在一些海边城市,经常会看到一些木制别墅,经由木蜡油涂刷过的木制别墅,不管是外观还是耐久防污
5、防水的性能,环保性更符合现代人民对品质生活的追求.但值得警惕的是，总体来看，当前别墅市场的产品类型和品质与别墅消费者实际需求已出现了明显的偏差。中国的别墅市场还将面对各种机遇和挑战。在广大农村，别墅如果经过设计，也能节约更多的土地，充分利用空间，结构也更加牢靠。中国别墅从当初的简单理解为可以停的单独庭院就是别墅，到后来的模仿西式别墅、照搬西式别墅，发展到引进西方文化进行改进和调整做出的一些中西合璧的别墅，再发展到今天的中式别墅，这些年来。中国的别墅市场逐渐细分，经济型别墅和顶级别墅来势汹汹，呈现分庭抗礼的趋势。随着别墅消费者的日益成熟和国家对宏观调控政策的完善，别墅市场也愈显理性。中国别墅已经
6、从短缺型的商品，发展成为现代都市人居住理想不断具体实现的过程。从商品到理想，印证了中国别墅的重要发展历程。在如今激烈的别墅市场，好的别墅会向更优质、更讲求质量的生存方式和生存理想迈进。纵览当代中国别墅的发展，已呈现差异化、个性化、的趋势，我们归纳出以下一些特点，窥斑知豹，冀望以此去初探其发展现状和轨迹。稀缺景观是最重要卖点总部地址：北京市朝阳区东三环富顿中心 1205室 邮箱：BJZLGW购买别墅的客户最看重对稀缺资源的占有，由过去从地段、交通、产品、外观、资源、使用功能等其他因素的影响，转变到今天对天然景观考虑的较多，其中自然和历史人文景观成为别墅的最大卖点。 经济型别墅占据主流总价 100
7、 万-350 万之间的经济型别墅应该是这些年别墅市场的主流。因为这类产品的市场消化力最强的。它代表一类需要初次感受别墅生活的人群，其受众面最大，基数增长也最快。中产阶层队伍的壮大和收入的提高，为经济型别墅提供了广阔的市场需求空间。当前处于这个价位的别墅项目，只要产品不是有明显缺陷，态势都基本良好。但同时也有专家认为，经济型别墅可能会导致大量的落后模式，浪费土地资源和背离了“别墅” 的真正含义。豪宅回归理性中国的豪宅经过几个阶段的发展也日趋理性，目前的豪宅不光拥有天文数字的价格和华丽的外表，也更看重内在的品质是否能够满足人们的需要。豪宅的实用性得到提高，其设计理念、建筑材料等诸多方面都更具前瞻性
8、，更能引领别墅行业的发展趋势。地缘融合得到体现地理文化对房地产业有着重大影响。就别墅来说，西方人的别墅就是家，中国人的别墅是周末休闲的奢侈品。美国人一天的生活半径可能是 50 公里、100 公里甚至更多，而中国人没这么大的生活空间，由此而来的居住方式、消费习惯的总部地址：北京市朝阳区东三环富顿中心 1205室 邮箱：BJZLGW不同都成为别墅开发商思考的问题。同时，别墅项目也开始更注重别墅与周边自然和文化景观的融合，更注重生态环境的保护。高新科技应用更广泛很多科技含量很高的产品，首先在“别墅” 这一住宅的最高形态上得到应用，比如初露端倪的木制别墅，就具有节省能源、生态环保、节省建设用地等优点。
9、又比如节能别墅就受到了市场的热烈追捧。别墅一直都只是少数人的专属品，随着国家对别墅开发更加严厉的限制措施，别墅沦为地产市场的濒危品种，卖一套少一套，只有极少数有实力有眼光有生活热情的精英阶层才能享受别墅带来的舒适和尊贵！项目市场定位论述项目位于*，如将客户群体设定为*高收入群体，那么面对直接竞争对手是新村别墅群。通过走访，可以了解到新村别墅群是将新村一块土地整合，里面回迁人口众多。他们对别墅没有概念，带有农村家庭普遍的住房心理，房子大，房子多点就都 OK，当然，如果外观再显漂亮，那他们会极度满意。用我走访的一位村民自己的话说就是：我们，好糊弄。相信是归于此节，该开发商并不看重任何设施配套与环境
10、保护，四周垃圾场，坟摊，树林，农用地参差不齐。而别墅建设也多与二层小楼相似。当然，外形上要美观些。即使是这样的建筑，现一期已经消化完毕，多为县小企业主和政府官员。现项目正施工启动二期。总部地址：北京市朝阳区东三环富顿中心 1205室 邮箱：BJZLGW新村别墅照片备注总部地址：北京市朝阳区东三环富顿中心 1205室 邮箱：BJZLGW如果要将项目定位主要于*市场，我们所处的地利上不占优势，面对熟知*地理位置的人群，现土地与新村别墅竞争劣势尽显无疑，如下：1 新村别墅群周围形成人民聚集地，生活购物相对方便。2 新村别墅群离县中心驱车五分钟，相比较不算远郊。而工业园要驱车十余分钟，且道路上大型汽车
11、众多。3 工业园项目有火葬场，即使近期搬迁，瞒不过本地人群。所以要转化优势在项目建成后需花费大量手段弥补可以看到，如果将将项目市场定位于*本地人群，之前罗列的项目优势完全不能得到展现，是策略性失误。如果非要说出好处就是开发成本可以降低，宣传成本可以降低。劣势显而易见，没有很好的将土地价值最大化，没有很好的抓住机总部地址：北京市朝阳区东三环富顿中心 1205室 邮箱：BJZLGW遇推出*有市场效应的品牌产品。没有将别墅这个概念进行诠释。所以，我们应当将目标转移，扩大，需要面对的是是整个沧州市场乃至周边京津地区人群。这个市场的优势不言而喻首先，首先，购买力更强劲。其次，本身消费水平（眼光，品味，
12、）都将上升一个到两个台阶。如果我们将市场定位为这里，那么我们面对最大的问题即显现无疑，是什么？不是*工业园离沧州本土市场 38 公里，驱车需要 30 分钟而是，市区人会否在县城置业！这也将是我们市场定位面对的最大的问题和挑战！在这里，我有必要将别墅这个概念深刻理解出来，有助于我们需找市场首先我们来看一下别墅的概念。 （摘自百度搜索）别 墅 (villa)（ bi sh） ，即 别 业 ， 是 居 宅 之 外 用 来 享 受 生 活 的 居 所 ， 是 第 二 居 所 而 非 第 一 居 所 。 追 溯 其 起 源 ， 并 没 有 一 个 明 确 的 时 间 起 始点 。 我 国 古 代 也 很 早 就 出 现 了 别 墅 ， 大 的 有 帝 王 的 行 宫 ， 将 相 的 府 邸 ， 小 的 有 富 商 巨 贾 地 主 乡 绅 的 山 庄 、 庄 园 。 别 墅
