1、北京银联信信息咨询中心 房地产行业江苏省http:/www.unbank.info 1 服务电话:(8610) 63458516房 地 产 行 业 金 融季 度 研 究 报 告 江 苏 省银联信行业金融研究系列产品之2010 年 第 二 季 度北京银联信信息咨询中心发布Beijing Unbank Consultant Institute2010年 8月 18日北京银联信信息咨询中心 房地产行业江苏省http：/www.unbank.info 2 服务电话：(8610)63458516正文目录第一章 2010 年二季度江苏省房地产行业发展环境分析 .7一、2010 年二季度江苏省经济发展情况分
2、析 .7（一）经济增速有所放缓，赶超势头强劲 .7（二）工业经济增长良好 .7（三）CPI 首次回落，食品成为最大因素 .8（四）固定资产投资势头依旧强劲，资金趋紧显隐忧 .8二、二季度全国信贷金融环境分析 .9（一）货币供应增速下降 .9（二）人民币月度新增贷款回落 .10三、二季度全国房地产行业政策解读 .11（一）住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨 .14（二）国务院常务会议：贷款买二套房首付比例不低于 50% .15（三）国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷 .15（四）住建部要求加强房地产市场监管和完善商品住房预售制度 .16（五）三部委发文明确个人房贷二套房认定标准 .16
3、第二章 2010 年二季度江苏省房地产市场运行情况 .18一、全国房地产行业综合景气度分析 .18（一）国房景气指数运行分析 .18（二）全国 70 个大中城市房屋销售价格运行分析 .18二、2010 年二季度江苏省房地产市场供给情况分析 .21（一）江苏省房地产开发季度完成投资情况 .21（二）2010 年二季度江苏省房地产投资结构分析 .22三、2010 年二季度江苏省房地产市场需求情况分析 .23（一）江苏省房屋销售面积情况 .23（二）江苏省房屋销售额情况 .25四、2010 年二季度江苏省房地产市场价格变化情况分析 .26第三章 2010 年二季度江苏省房地产细分市场分析 .28一、
4、2010 年二季度江苏省土地市场分析 .28（一）江苏省土地市场长期供需分析 .28北京银联信信息咨询中心 房地产行业江苏省http：/www.unbank.info 3 服务电话：(8610)63458516（二）江苏省土地市场短期分析 .29二、2010 年二季度江苏省住宅市场分析 .30（一）江苏省住宅长期供需分析 .30（二）江苏省住宅短期供需分析 .31三、2010 年二季度江苏省办公楼市场分析 .33（一）江苏省办公楼长期供需分析 .33（二）江苏省办公楼短期供需分析 .34四、2010 年二季度江苏省商业营业用房市场分析 .36（一）江苏省商业营业用房长期供需分析 .36（二）江
5、苏省新建商业营业用房短期供需分析 .37第四章 2010 年二季度江苏省主要城市房地产市场分析 .38一、2010 年二季度南京市房地产市场分析 .38（一）土地市场 .38（二）住宅市场 .39（三）办公楼市场分析 .42（四）商业营业用房市场分析 .44二、2010 年二季度无锡市房地产市场分析 .45（一）土地市场 .45（二）住宅市场 .49（三）办公楼和商业营业用房市场 .51第五章 2010 年二季度房地产企业经营情况分析 .53一、二季度房地产企业融资点评 .53（一）金科借壳上市遭遇延期 .53（二）雅居乐境外融资 8 亿 .53（三）中海出售三项目公司股权融资 12.35 亿
6、港元 .54二、二季度房地产市场与企业发展趋势分析 .55（一）降价营销蔚然成风 .55（二）多家房企高层易帅 .57三、2010 年二季度重点房地产企业经营情况分析 .60（一）万科集团 .60（二）恒大地产 .61（三）保利地产 .62（四）中海外 .62北京银联信信息咨询中心 房地产行业江苏省http：/www.unbank.info 4 服务电话：(8610)63458516（五）碧桂园 .63（六）金地集团 .63四、2010 年上半年房地产企业经营情况排行 .64（一）上半年房地产企业土地储备总规划面积排行 .64（二）上半年房地产企业土地储备拿地总价排行 .65（三）上半年房地产
7、企业销售金额排行 .66（四）上半年房地产企业销售面积排行 .66第六章 2010 年二季度江苏省房地产投资资金筹措情况分析 .68一、2010 年二季度江苏省房地产开发到位资金情况分析 .68二、2010 年二季度江苏省房地产开发到位资金来源分析 .69三、2010 年二季度江苏省房地产开发到位资金满足裕程度分析 .70第七章 2010 年二季度房地产行业风险管理研究 .71一、房地产开发贷款遭遇寒冬 .72（一）政策监管严厉前所未有 .72（二）银行落实新政加以规范 .73二、个人住房贷款增速放缓 .73（一）北京个人房贷新增额大幅下滑 .74（二）上海市 6 月份个人房贷创近一年来新低
8、.74（三）南京市个人房贷增量逐月下降 .74第八章 2010 年下半年中国房地产行业发展趋势分析 .76一、下半年住宅市场走势预测 .76二、下半年非住宅市场走势预测 .77三、商业银行房地产信贷业务授信建议 .77北京银联信信息咨询中心 房地产行业江苏省http：/www.unbank.info 5 服务电话：(8610)63458516图表目录图表 1：2008-2010 年货币供给量同比增速 .11图表 2：2009-2010 年人民币贷款新增额走势 .12图表 3：2010 年上半年房地产政策一览表 .12图表 4：全国房地产开发景气指数趋势 .19图表 5：2010 年 6 月份
9、70 个大中城市房屋销售价格指数 .20图表 6：江苏省各季度房地产投资完成情况与全国对比 .22图表 7：江苏省各季度房地产投资增速与全国对比 .23图表 8：2008-2010 年各季度江苏省住宅投资变化及占比 .23图表 9：2008-2010 年各季度江苏省房地产投资增速及住宅投资增速 .24图表 10：2009-2010 年各季度江苏省各类房屋销售面积 .24图表 11：2008-2010 年各季度商品房与住宅销售面积示意图 .25图表 12：2008-2010 年各季度商品房各类物业销售面积同比增速的变化 .25图表 13：2009-2010 年各季度江苏省各类房屋销售额 .26图
10、表 14：2008-2010 年各季度江苏省各类商品房销售额同比增速 .26图表 15：2009-2010 年各季度江苏省各类房屋累计销售平均价格 .27图表 16：2009-2010 年各季度江苏省各类房屋累计销售平均价格趋势 .28图表 17：2002-2010 年江苏省土地购置及开发状况 .29图表 18：2003-2010 年江苏省土地购置面积及开发面积同比增速变化 .30图表 19：2008-2010 年二季度江苏省土地购置与开发面积 .30图表 20：2005-2010 年各年二季度江苏省土地购置与开发面积 .31图表 21：2004-2010 年江苏省住宅竣工、新开工和销售面积概
11、况 .31图表 22：2003-2010 年江苏省住宅竣工、新开工及销售面积增速趋势 .32图表 23：2005-2010 年二季度江苏省住宅竣工及销售状况 .32图表 24：江苏省住宅竣工与销售面积季度分析 .33图表 25：2005-2010 年各年二季度江苏省住宅竣工与销售面积季度分析 .34图表 26：2004-2010 年江苏省办公楼竣工、新开工及销售面积概况 .34图表 27：2004-2010 年二季度江苏省办公楼新开工、竣工及销售面积同比增速 .35图表 28：2008-2010 年第二季度江苏省办公楼竣工、销售面积及销竣比趋势 .35图表 29：2005-2010 年各年第二
12、季度江苏省办公楼竣工、销售面积及销竣比 .36图表 30：2004-2010 年二季度江苏省商业营业用房竣工、新开工和销售面积 .37北京银联信信息咨询中心 房地产行业江苏省http：/www.unbank.info 6 服务电话：(8610)63458516图表 31：2003-2010 年 6 月江苏省商业营业用房新开工、竣工、 销售面积同比 .37图表 32：2008-2010 年二季度江苏省商业营业用房竣工和销售面积季度趋势 .38图表 33：2005-2010 年各年二季度江苏省商业营业用房竣工和销售面积季度 .38图表 34：2010 年二季度南京市土地成交情况 .39图表 35：
13、2010 年二季度南京市各区域土地成交情况 .40图表 36：2010 年二季度南京市商品住宅供求情况 .41图表 37：2010 年二季度南京市各区域成交面积状况 .41图表 38：2010 年二季度南京市各区域住宅成交面积走势 .42图表 39：2010 年二季度南京市各区域住宅成交套数比例 .42图表 40：2010 年二季度南京市成交项目排名 .42图表 41：2010 年二季度南京市办公楼供求情况 .44图表 42：2010 年二季度南京市办公楼市场区域成交情况 .44图表 43：2010 年二季度南京市办公楼市场区域供应情况 .45图表 44：2010 年二季度南京市商业营业用房供
14、求状况 .45图表 45：2010 年二季度南京市商业营业用房供求状况 .46图表 46：2010 年二季度无锡市土地供应情况 .46图表 47：2010 年二季度无锡市土地成交情况 .48图表 48：2010 年二季度无锡市商品住宅成交金额、成交面积及成交套数情况 .50图表 49：2010 年二季度无锡市商品住宅销售均价走势图 .50图表 50：2010 年二季度无锡市商品住宅成交套数排名 .51图表 51：2010 年二季度无锡市商品住宅成交面积排名 .51图表 52：2010 年二季度无锡市十大商业办公楼销售情况 .52图表 53：2010 年二季度无锡市十大商业办公楼销售情况 .52
15、图表 54：2010 年金地集团高层变动 .59图表 55：2010 年房地产企业人事变动情况 .60图表 56：2010 年上半年中国房地产企业土地储备总规划面积排行 .65图表 57：2010 年上半年中国房地产企业土地储备拿地总价排行 .66图表 58：2010 年上半年中国房地产企业销售金额排名 .67图表 59：2010 年上半年中国房地产企业销售面积排名 .67图表 60：江苏省到位资金与全国到位资金对比 .69图表 61：江苏省到位资金增速与全国房地产到位资金增速对比 .69图表 62：江苏省房地产开发资金来源 .70图表 63：2010 年二季度江苏省资金来源构成 .70图表
16、64：江苏省到位资金与全国到位资金概况 .71北京银联信信息咨询中心 房地产行业江苏省http：/www.unbank.info 7 服务电话：(8610)63458516图表 65：2006-2010 年二季度江苏省资金充裕指数与全国对比 .71图表 66：2010 年上半年中国房地产贷款分布 .72图表 67：2010 年上半年中国各类房地产贷款增速 .73图表 68：2009-2010 年各季度中国购房者信心指数变化 .77北京银联信信息咨询中心 房地产行业江苏省http：/www.unbank.info 8 服务电话：(8610)63458516第一章 2010 年二季度江苏省房地产行
17、业发展环境分析一、2010 年二季度江苏省经济发展情况分析（一）经济增速有所放缓，赶超势头强劲二季度全国 GDP 当季同比增长 10.3%，增速比上季下降 1.6 个百分点，比去年同期高 2.2 个百分点；上半年累计增长 11.1%，增速比去年全年高 2 个百分点，比2009 年同期高 3.7 个百分点。从季节调整后的环比分析来看，GDP 增速也有所放缓。人民 银行企业家问卷调查显示，二季度企 业家信心指数结束了自去年二季度以来连续攀升的势头，出现高位小幅回落，较上季下降 0.5 个百分点，达到 83.4%。宏观经济热度指数持续回升至 48.4%，但增幅较上季回落 0.3 个百分点，其中小企业
18、宏观经济热度指数出现下滑。宏观经济热度预期指数自 2008 年底以来首次低于宏观经济热度指数 0.1 个百分点，宏观经济出现降温迹象。2010 年上半年，江苏省 GDP 达到 1.94 万亿，在总量上排名第二，仅次于广东，并且拉开了与山东的距离。同比增速为 14.5%，高于排名第一的广东 3.2 个百分点，可见将在下阶段，江苏有赶超广东的势头。（二）工业经济增长良好今年上半年，江苏省省级工业经济新增长点总体运行良好，总量产出快，拉 动作用大，重点项目强，增量结构优，有力地支撑全省工业较快增长，引领工业结构优化。总量产出快，各市各行业均超序时进度。上半年，全省 668 个省级工业经济新增长点项目
19、（产品）中，有 639 个实现产出， 产出率高于去年同期 8.1 个百分点。 13个省辖市和 8 大主要工业行业均超额完成省级新增长点上半年监控目标。拉动作用大，37 个项目新增产值超 10 亿。上半年，省 级工业经济新增长点项目（产品）合计新增产值、销 售和利税分别达 2155.5 亿元、2112.0 亿元和 167.5 亿元，对全省规模工业相应指标增长的拉动都在 6 个百分点以上。在实现产出的项目中，已有 290 个项目新增产值超亿元，其中，超 10 亿元的 项目达 37 个，同比分 别增加北京银联信信息咨询中心 房地产行业江苏省http：/www.unbank.info 9 服务电话：(
20、8610)63458516102 个和 20 个。重点项目强，产出占比超过 50%。重点 监控的 110 个省级新增长点项目新增产值、销售收入和利税分别为 1140.7 亿元、 1119.4 亿 元和 92.5 亿元，占比分 别达52.9%、53.0%和 55.2%。前 10 位项目（产品）合计新增产值 783.7 亿元，占比达 36.4%。增量结构优，装备制造业占比达 67%。345 个装备制造 业新增长点项目合计新增产值占全省省级新增长点产出的三分之二以上，尤其是汽车、船舶、工程机械、电子等增量项目表现最为突出，从一个重要方面反映了全省产业优化升级的成效。（三）CPI 首次回落，食品成 为
21、最大因素6 月份，江苏省 CPI 为 103.5，比上月回落 0.2 个百分点。这是今年以来，一条上扬的弧线首次回落。推动 CPI 回落的最主要因素是鲜菜、鲜瓜果和虾蟹受季节影响供应增加，价格回调。与去年同期相比，6 月八大类消费价格全面上涨，其中食品类涨得最多， 为 6.0%；居住类紧随其后，为 5.2%；此外医疗保健及个人用品类、烟酒及用品类涨幅分别为3.3%和 2.6%。6 月江苏省 CPI 环比指数 为 99.4，即消 费价格总水平比 5 月份下跌 0.6%。八大类消费价格五涨二跌一平。其中，食品价格环比下跌 2.2%，交通和通信 类跌 0.3%；衣着类与上月持平；其他五大类的涨幅分别为：烟酒涨 0.1%、家庭设备用品及服务涨 0.4%、医 疗 保健及个人用品涨 0.2%、娱乐教育文化用品及服务涨 0.1%、居住涨0.2%。推动 6 月 CPI 回落的主要是季 节因素。一是天气良好，蔬菜供应丰富；二是鲜瓜果当季品种增多，价格走低；三是受季节性影响，虾蟹类价格回调。（四）固定资产投资势头依旧强劲，资金趋紧显隐忧上半年该省全社会固定资产投资达 10211.7 亿元，同比增长 23.5%，其中新能源等六大新兴产业投资增长强劲，但是，江苏工业投 资始终高位增长的态势是否可
