1、目 录第一部分：固始基本情况介绍第二部分：固始房地产市场调研分析第三部分：购房需求调研分析第四部分：项目综合分析前言固始属信阳市辖县，地处淮河平原。作为信阳的东大门和河南面向华东的窗口，固始县是河南省人口最多、地域最偏远、基础条件相当薄弱的一个县级城市。东、南、北三面分别与安徽交界，西与淮滨、潢川、商城三县接壤。现辖 8 镇 25 乡，土地面积 2916 平方公里，全县总人口 160 万，其中县城城区人口近 30 万。固始县历史悠久。始建于公元 26 年，西汉初置寝县，东汉时光武帝刘秀封大司农李通为固始侯于此，因名固始，县名沿袭至今近二千年。这里是孔子先祖句兹的出生地，也是我国古代水利专家、楚
2、国宰相孙叔敖和清代世界著名植物学家吴其睿及道光皇帝太傅、曾任四部侍郎、尚书祝庆藩的出生地。固始是众多闽台同胞和海外侨胞的祖籍地。西晋永嘉年间，固始八姓衣冠入闽；唐初，陈政、陈元光父子两次率固始籍将士南下闽粤，开垦戍边，并定居福建，陈元光被誉为“开漳圣王”；唐未，固始将领王审知率大批义军南下平倭，因得统一而正式建闽，被封为“闽王”；这里也是民族英雄郑成功、华侨旗帜陈嘉庚的祖籍地。第一部分：固始基本情况介绍【区位优势】固始县位于河南省东南端，豫皖两省交界处，南靠大别山，北临淮河，东濒华东经济区，南依长江开发带。312 国道、西南高速横贯东西，京九铁路傍西而行，今年已经通车的宁西铁路更是穿境而过，阜
3、阳国际航空港离此不足 80 公里，是东部向中西部地区过渡的前沿地带。【规划蓝图】在城镇建设上，县城建成蓼北路、红苏路、黄河路等主次干道 16 条，总长 56.6 公里，形成了“五纵五横”相互通达的道路网络，城区面积由 1996 年的 6.15 平方公里扩大到现在的 25.6 平方公里，常住人口将近 30 万人，35 平方公里的中等城市框架已经拉开。城镇人居环境明显改善。城区硬化面积 52 万平方米，绿化面积达 50.2 万平方米，县城绿化覆盖率达 37.6%；绿地面积 36.1 万平方米，绿地率 26.3%，人均绿地面积 5.32 平方米，人均居住面积达 20.3 平方米。城区年供电量 836
4、0 万千瓦时，自来水普及率达 90%，万人拥有公共汽车、出租车 105 辆。被国家建设部命名为“城市基础设施建设优秀县城”，获得“河南人居环境范例奖”。城乡一体化进程加快。全县农村重点小集镇镇区面积已由 1996 年的 17.9 平方公里扩大到现在的 59.5 平方公里，重点城镇常住人口总数达 25 万人，全县城镇化水平达 33.1%。经过“十五”的努力，固始已基本形成了中心城区龙头带动，两翼城镇强力支撑，重点城镇竞相发展，卫星城镇环形拱卫的城镇化体系。同时建设商贸物流、教育卫生、文化休闲旅游、融资四个中心，打造魅力固始。固始县委县政府按照高起点、快发展的原则，强力推进中心城市建设，为力争实现
5、“双50”目标（城区面积达到 50 平方公里，常住人口达到 50 万）打下基础，以打造“淮河第一城”为最终目标，真正走在黄淮经济带前沿，成为周边地区的“领跑城市”，全方位提升固始作为豫东南“金三角”的“龙头”地位，实现固始在鄂豫皖三省交界迅速崛起和腾飞。2006 年固始开始把加快中等城市建设作为目标：按照“高起点规划、高标准建设、高效能管理、高效益经营”的思路，加快区域性中心城市建设。城南新区完成 5 条道路共 10 公里路网建设，行政服务中心、银行金库、疾病控制中心、防汛抗旱指挥中心等力争建成使用，市政广场、公安信息指挥中心、农业技术服务中心、护林防火中心等也将尽快开工，要把城南新区建成全县
6、最具魅力的新区，把蓼城大道建成全县最亮丽的景观大道。凤凰新城按照规划要求，督促进驻项目全面开工建设，也完成了 2 平方公里路网建设。民营工业城按照区域功能定位，继续完善基础设施，推进城区向西扩展。加快史河路和北大街开发建设力度，结合“滨河公园”规划和大、小史河治理，激活老城改造。打通蓼北路、蓼东路、黄河路、红苏路等主干道的延伸段，修建成功大道，构筑城市交通大循环。同时加快香樟苑、水云居等现代住宅小区建设，积极培育房地产市场，改善居住环境。【基础设施建设】固始在九五期间共投入城建资金 50 亿元，改造老城 20 多处，新增城区道路 46 公里，建设面积 200 万平方米，兴建了迎宾园、陈元光广场
7、、踏月寺商贸城、状元广场等休闲娱乐购物场所，建设了莲花小区、香樟苑、水云居、怡和花园等现代居住小区，修建了黄河路、蓼城大道、南环线、史河路等主干道，形成了以蓼北路和蓼城大道十字交叉为轴心的道路交通网络，拉开了城南新区、凤凰新城和史河路开发序幕。2004 年，固始招商引资项目在全省亦属一流。像史河湾浙江工业城项目，号称“11 工程”，由世界排名 500 强的浙江王子集团在 5 年至 10 年内，将近 100 亿元的资金投入到固始史河湾改革试验区。2006 年春节前，先期到位近 2 亿元资金。外商给试验区兴建的行政中心已开始施工建设。国源大型购物中心采用的钢架构筑、郭陆滩镇中原水暖器材城，在河南省
8、都是惟一的。红双喜家具城、欧港建材大市场等几个物流中心，在全市都是规模最大的。2006 年 16 月份，全县共引进项目 140 个，合同资金 18 亿元，目前开始实施或开始生产的项目有 60 个，到位资金 4.8 亿元，年度总到位资金将达到 11.2 亿元，其中达亿工业园、成功大道开发、上海儒瑞制衣、光明路开发、恒誉佳烛业、怡和太阳新城、城南新区续建、加拿大五月花公司、史河路综合开发等一批省外投资项目年度投资额将超过 6.8 亿元；台湾皇利电器公司投资的碎纸机生产和韩国东洋公司投资的洁具加工两个项目，合同金额达5000 万元，并已开始建设。【综合实力】2003 年固始县人均 GDP 3613.
9、8 元，只有河南省 108 个县（市）平均水平 6243.9 元的 57.9%；居民人均储蓄存款余额、农民人均纯收入等其他指标在河南省 108 个县（市）均处下游。2004 年，固始被确定为全省五个规划建设的区域性中心城市之一，享有与省辖市相同的经济管理权限和部分社会管理权限。在全国第五届县域经济基本竞争力评选中，固始位居302 位，一年攀升 43 个位次，在中部六省 497 个县（市）中，位居 53 位，连续两年被评为中部百强县（市）。【经济发展】据测算，固始县 2006 年上半年实现生产总值 39 亿元，增长 14.2%；全县一般预算收入10632 万元，增长 24%；居民储蓄余额 66
10、亿元，较年初增加 8.12 亿元，增长 16.4%。全社会固定资产投资完成 23.5 亿元，增长 60.4%。全县社会消费品零售总额 15.7 亿元，增长14.7%，城镇居民人均可支配收入 3700 元，增长 17.3%；农民人均现金收入 1402 元，同比增长 18.9%。【获得殊荣】固始县被省委、省政府确定为全省 5 个扩权强县、26 个城镇化重点县（市）和规划建设的5 个区域性中心城市之一，被国家建设部命名为“城市基础设施建设优秀县城”，获得“河南省人居环境范例奖”、“省级卫生城市称号”、“河南省创建文明城市工作先进城市”和“全国社会主义新农村建设示范县”等。【产业格局】劳务经济：在全县
11、 160 万人中，外出务工经商人员超过 50 万人，占全部人口的 31.3%，占全县农村人口的 39.1%，每年挣回 35 亿多元。固始县积极推进工业企业改革，现已形成柳制品加工、畜禽养殖加工、粮油加工三大优势行业，援生制药股份公司一个重点企业，七 0 七民爆、华旗汽车内饰件、锁龙机械三个优势企业，柳编、麻袋、药品、羽绒、蜂蜜等产品，远销近 30 个国家和地区，年出口创汇近千万美元。三高固始鸡、援生、蓼风、柳编集团等四大龙头企业，打造了民营工业城、水暖器材加工、银针加工、援生制药、柳编加工等五大工业园区。特别是美国吉尔、韩国东洋、上海开开、中国盾安等跨国或上市公司投资固始，外向型工业经济取得重
12、大突破。【固始区位图及临县比较表（2005）】【固始经济运行情况简析】据测算，固始县 2006 年上半年实现生产总值 39 亿元，增长 14.2%；2005 年全年生产总值82.9 亿元，增长 13%。财政收入 2.02 亿元，净增 5588 万元，增长 38%，农民人均纯收入2795 元，增幅 13.6%。2004 年，全县国内生产总值达 72.2 亿元，农民人均纯收入 2460 元，分别较上年增长 13.4%和 19.5%。2004-2005 固始在全省 108 个县市排名表：20002006 年三产业比例对比表：注解：由三产业对比表中可以看到固始第二产业工业正在走强，这说明固始经济结构正
13、发生良性变化，工业的快速发展，将直接促进和加快城镇化进程的发展。2004-2005 年城镇人均可支配收入增长表：注解：从上表中可以看到固始的人均收入增长率均高于郑州市和信阳市增长率，且上半年的人均可支配收入值高于信阳市。第二部分：固始房地产市场调研分析【固始房地产市场综述】固始的商品房市场发展相对较晚，仅有不到 6 年的历史，但市场投放的项目品质较高，价格亦高。区域分布呈现三面开花势头：由于固始县政府之前着力向西扩展，因此商品房主要集中在这个地区，如香樟苑、华府等，并呈逐年增加趋势。此外，由于旧城改造，体育场附近也成为近年固始楼市热点，存有水云居、隆鑫花园、桃花坞市场等几个盘，多层价格一般在1
14、1001600 元/之间；可以看到，随着政府城南开发加快和政府南迁，项目所在区域必将成为房地产开发的下一个热点区域。单位集资房所占比重仅次于自建房，根据我们调研得知，几乎每个单位都有集资房供应，大部分单位在几年前已停止，但个别单位如运管所、审计局今年仍有部分在建集资房，均价低于市场价 300600 元不等。【固始房地产整体状况：两大竞争、六大现象、十大要求】（1）自建房与商品房竞争自建房与商品房的竞争集中体现在实际成本上，另外还有建筑质量、大众认知等因素。自建房主要指消费者在既有土地上自己建造的房屋。土地的获取途径主要有四种：拆迁安置补偿、直接购买、单位购买后分配、商品房小区内的定制式开发等。
15、土地的规格主要有818M、1018M、820M、1020M 等，购地成本一般在 510 万元/块，其中中心城区最贵的达到 10 万元以上/块。另外自建房的土地比照宅基地形式，没有使用年限的限制，也是商品房小区所不具备的。自建房主要集中在老城区内，并占据主流形态，建筑形势多为独门独院，两层半结构为主，建筑面积约 200300 平方米，外观普通，款式陈旧，这部分居民以固始原住居民为主；临街地块建的楼层较多，底层作门面房使用，建筑成本约 300500 元/平方米。一套自建房的全部成本约 1135 万元。目前，自建房作为非市场化产物，在固始县城的居住形态中拥有绝对主导地位，在问卷调查中，自建房比例占总
16、样本量的 46%。县委县政府尚未对此现象进行严格控制，据了解，凤凰新城、怡和新城仍采用此形式开发，事实上，自建房由于居住感受上的相似性，对商品房特别是别墅产品的冲击最为严重。自建房在生活中，最突出的问题主要表现在进出道路不畅、供水不方便、无集中的排污管道、无物业管理和安全防卫设施、无社区的整体规划与优美的居住环境等。（2）中心城区与边缘新区竞争中心城区主要指红苏路、迎宾路、中山大街、蓼北路围合区域及附近地区。中心城区的生活配套齐全，如学校、医院、银行、超市等网点密布，在此居住，可享受到现有的工作圈、生活圈、人际圈等。边缘新区如黄河路沿线及以北区域、蓼城大道沿线及以西区域、城南新区等，虽然有一些
17、单位及家属院，但整体表现出配套缺乏、生活不方便，发展前景不明朗等。政府一直提的双 50 规划（城市面积达到 50 平方公里，常住人口达到 50 万）是所有人都不曾经历过的，大多数人尚抱有一定观望态度；人们宁愿多花钱在中心城区买贵房子，也不愿在新区冒险置业，事实上，县城人购房，多掏 12 万元很容易筹措。（3）六大现象 房地产开发火热 单位集资房依然存在 有钱人买地，无钱人买房 市民普遍看好城南新区开发 小高层叫好不叫座 外出务工人员抬升本地房价。（4）十大要求 开发商信誉度要高 小区内景观环境要看得过 社区内及周边配套要齐全 物业管理要到位 车库或车棚要具备 煤棚也要有 楼间距要足够大 房间面
18、积要足够大 室内层高要足够高 要求楼层不要太高【供应楼盘比较表】【竞争楼盘个案调查】 项目名称：香樟苑开发商： 固始信合房地产开发有限公司代理商： 上海泽真房地产营销策划公司项目位置：蓼城大道与黄河路交叉口西北角项目规模：占地 234 亩，总建筑面积 22 万平方米，共约 1800 户相关配套：幼儿园、商业街、中心广场、社区医院及会所等开工期： 2004 年 5 月交房期： 2006 年 12 月工程现状：部分别墅正在施工，小高层未建绿化率： 38%面积范围：91.4126.04 平方米（多层，小高层），170290 平方米（别墅）主力户型：三房两厅，独栋别墅，叠加别墅，双拼别墅价格范围：16
19、002100 元/平方米（别墅）销售均价：1300 元/平方米（多层）总价范围：35 万70 万（别墅）销售状况：销售情况一般销售热线：4992779卖点分析：产品类型丰富，小区环境好，地理位置较优，周边配套齐全，物业管理优。综合点评：开发商品牌优势明显，楼盘定位涉及各个消费阶层，项目品质较好，但层高较低，户型设计不够合理，价格较高。 项目名称：水云居发展商： 江苏泰州通达房地产开发公司开发商： 固始广信房地产开发公司代理商： 家佳房产项目位置：固始县城桃花坞路（原固始化肥厂）项目规模：总占地面积约 64 亩，总建筑面积 5 万多平方米相关配套：大型中庭广场、半地下式车库、幼儿园、娱乐健身设施
20、等。开工期： 2005 年 3 月交房期： 2006 年 12 月工程现状：别墅尚有部分在建，其余主体结构封顶绿化率： 33%建筑密度：38%面积范围：90140 平方米（多层），240300 平方米（别墅）主力户型：三房两厅，别墅价格范围：1200 元/平方米1563 元/平方米销售均价：1400 元/平方米总价范围：10.5 万21 万（多层），40 万60 万（别墅）销售状况：约销售 40%左右销售热线：6163555，6163666卖点分析：位置环境好、配套齐全、生活便利、物管好、户型多样化综合点评：项目品质较好，户型设计合理，产品类型丰富，销售人员素质较好，但价格较高，市场较难接受
21、项目名称：隆鑫花园开发商： 信阳市南湖房地产开发有限公司物业管理：信阳市鑫馨物业管理公司项目位置：固始县中山大街（老电影院对面）项目规模：共 7 栋楼 302 套，其中住宅 230 套相关配套：智能化楼宇可视系统，私家车库，电视网络、有线电视线路入户开工期： 2005 年 10 月交房期： 2006 年 12 月工程现状：现已建到 4 层绿化率： 33%面积范围：103.56 平方米166.8 平方米主力户型：三房两厅、四房两厅价格范围：1000 元/平方米1389 元/平方米销售均价：1200 元/平方米总价范围：12.4 万20.1 万销售热线：4957222，4957333卖点分析：户型
22、独特错层设计，项目位置较好，周边生活配套齐全综合点评：项目区位优势明显，户型设计独具创新，与四星级产权式酒店互融，开固始先河 项目名称：华府开发商： 河南固始宏达房地产公司代理商： 上海三方房地产营销策划公司项目位置：蓼城北路西段项目规模：占地约 60 亩相关配套：国宾大酒店，空中花园开工期： 2006 年 6 月交房期： 2007 年 12 月工程现状：现正在修路绿化率： 35%以上面积范围：100150 平方米（多层），100120 平方米（小高层），别墅已内定主力户型：三房两厅，四房两厅，别墅总价范围：暂无销售状况：现正处于咨询阶段，8 月 18 日开盘，别墅已内定完毕销售热线：4610
23、666，4610777卖点分析：退层式设计独特，户型设计创新，送空中花园，项目地理位置优越，包装的品质感较高。综合点评：规划设计创新，地理位置偏西。 项目名称：桃花坞开发商： 固始博源房地产开发公司项目位置：桃花坞路西段项目规模：由五栋点式楼组成，共 180 套住宅，40 套商铺相关配套：社区底商，空中花园开工期： 2006 年 1 月交房期： 2006 年 12 月工程现状：1、2、5 号楼在建一层，3、4 号楼主体结构基本封顶绿化： 主干道沿路绿化带面积范围：60 平方米170 平方米主力户型：三房一厅，三房两厅，四房两厅价格范围：800 元/平方米1366 元/平方米销售均价：1300
24、元/平方米总价范围：7 万21 万销售状况：现接受内部预订，尚未开盘销售热线：4952185卖点分析：位置好，带空中花园综合点评：项目区位较好，周边生活配套完善，但项目规模较小，为市场改造工程。 项目名称：元宝山居开发商： 固始信合房地产开发公司项目位置：红苏路中段项目规模：总建筑面积 6 万平方米左右相关配套：庭院，公用车棚开工期： 2004 年 11 月交房期： 2006 年 12 月工程现状：主体结构封顶绿化率： 35%面积范围：110140.5 平方米（小高层）主力户型：三房两厅，两房两厅销售均价：1500 元/平方米（小高层）总价范围：16 万21 万销售状况：销售约 30%销售热线：4953779卖点分析：项目位置较好，周边生活配套齐全，户型设计较好综合点评：小高层项目，市场消化速度慢，但项目规划设计较好，地理位置优越 项目名称：黄河花苑 1 期夏朵小城开发商： 固始春城房地产开发有限公司代理商： 安徽博顿地产咨询项目位置：固始县黄河路与淮河路交叉口项目规模：共 80000 平方米左右相关配套：社区服务中心，休闲广场开盘期： 2006 年 8 月 18 号交房期： 2007 年 5 月工程现状：一层完工，部分施工到二层绿化率： 18.5%面积范围：94 平方米145 平方米主力户型：三房一厅，三房两厅
