1、高 等 教 育 自 学 考 试毕 业 论 文基于 SPSS 的房地产税对房价影响的研究王丹丹专 业 ： 财 政 税 收主考学校：兰州商学院准考证号：010511200616指导教师姓名：常向东职称：教授甘肃省高等教育自学考试办公室印制2013 年 8 月 21 日财税专业本科论文基于 SPSS 的房地产税对房价影响的研究Study about the Effects of the Real Estate Taxes on Housing Price Based on SPSS王丹丹Wang Dandan目录一、绪论 .51、选题背景 .52、研究目的和意义 .6二、 房地产税收概述 .61、
2、我国现行房地产税收制度 .62、 房地产税制存在的问题 .6三、房地产税收对房价影响的研究 .81、全国层面房地产税收对房价的影响研究 .82、区域层面房地产税收对房价的影响研究 .9四、结论 .111、研究结论 .112、政策建议 .113、 不足之处 .12参考文献 .12基于 SPSS 的房地产税对房价的影响王丹丹摘要 随着我国经济的快速发展，房地产业已经成为国民经济的基础性、支柱性产业。近几年来我国房价不断攀升，政府多次采取各种经济政策对其进行调控，而房地产税是对房价进行调控的一项重要手段。然而我国房地产税制建设并不完善，税制结构不尽合理，所以效果不甚理想。房地产税收如何对房价产生影响
3、？是本文主要研究的问题。本文通过对我国房地产业发展现状、房地产税制存在的问题以及对全国（2000-2011年）面板数据资料的实证分析，得出结论并给出一些相应的建议。关键词 房地产税 房价 面板数据 SPSSAbstract: With the rapid development of economy in China ,the real estate industry has become a basic and pillar industry of the national economy.In recent years the house price is spiralling in Ch
4、ina,the government repeated various economic polices adopted to regulate it,while the real estate taxes are an important means to regulate the housing price.However,the real estate taxes system construction are not perfect and the taxes structure are not rational,therefore,the effect is not good eno
5、ugh.The real estate taxes how to impact on the housing price? This is the main problem to study in the paper.Based on the current development of the real estate industry in China, the problems in the housing and land tax system as well as to the national (2000-2011): an empirical analysis of panel d
6、ata, draw conclusions and give some recommendations.Key Words:real estate tax ；housing price；panel data;SPSS一、绪论1、选题背景房地产税收是一种干预房地产价格、促进房地产市场均衡发展的重要经济杠杆，在引导房地产资源有效配置方面起着重要作用。我国从2005年开始使用税收手段进行房价调控，2008年6月国家税务总局规定企业个人购买房屋需征收个人所得税；2009年12月规定自2010年1月1日起实施对个人销售住房征收营业税的具体方案；2010年5月发布国家税务总局关于土地增值税结算有关问题的通
7、知、国家税务总局关于加大土地增值税征管工作的通知等措施；2011年1月国家出台“新国八条”对税收政策进行了调整 2。国家虽然采取多项的宏观调控措施，但房价仍维持在高位，松动幅度并不大。在这一背景下，本文主要探讨房地产税收对房价的影响关系。面对巨大的房价调控压力，政府如何有效实施房地产税收政策，以达到政策效果。2、研究目的和意义房地产税收和房价的关系已成为国内外研究的热点，它是地方财政收入的主要来源，是政府调控房价的主要政策手段。国外关于房地产税收对房价影响的研究较多，实证分析也很多。但国内关于房地产税收对房价影响多限于理论的探讨，对于实证分析的文献较少。本文通过理论的分析和实证的分析来探讨房地
8、产税收对房价的影响，进一步丰富有关房地产税收和房价关系的研究文献，并提出一些相应的税制改革建议。房地产税作为国家调节房地产经济和社会经济分配的一个重要杠杆以及获取财政收入的重要来源，在整个税制中占有重要的地位。在继土地和信贷等宏观调控措施实施之后，利用税收手段进一步加强对房地产市场调控正成为我国房地产市场宏观调控的趋势。目前我国现行的房地产税制中的问题越来越多，如税费项目繁杂、税率设计不合理、各环节税负不公平等，正确认识房地产税与房价的关系可为房地产税制改革提供经验参考。2、房地产税收概述1、我国现行房地产税收制度我国现行房地产税收制度主要涉及12个税种，目前实际征收的有11种。其中，流转环节
9、有营业税、城市维护建设税、土地增值税、耕地占用税、契税、个人所得税、企业所得税和印花税；保有环节有：房产税和城镇土地使用税。在这些税种当中，与真正意义上的房地产税相应的税种，是房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税5个主要税种，其收入在地方财政收入中的比重已达到10%以上， ，如果再加上间接以房地产为课税对象的营业税和所得税，房地产税收收入占地税收入的比例已达到20左右，是国家和地方财政收人的重要来源。2、房地产税制存在的问题（1）税费繁多，税种间存在重复征收问题我国现行房地产税收制度主要涉及12个税种，包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、营业税、印花税、城
10、市房地产税、城市维护建设税、教育附加税、个人所得税、企业所得税。其中在房地产开发环节，征收了名目众多的费用，包括营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税、土地增值税和场地使用费等，这无疑加大了房地产开发成本，在税收转嫁条件下，这些税费又会部分转移到消费者身上，加大了消费者的税收负担。同时，房地产税收目标多元化，存在重复征收的现象，不利于房地产市场的健康发展。（2）税收政策不统一房地产税制不公平主要表现在内外资企业和个人适用两套房产税法、两套企业所得税法，并且适用的税种数量不同，使得内外资房地产开发企业在费用支出、税率、税收优惠等方面享受不同待遇。主要表现在两个方面：一是内
11、资企业和外资企业分别实行两套税制。按照现行的税制体系，中外合资、中外合作、外商独资企业免缴耕地占用税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税。房产税、城镇土地使用税适用于内资企业，不适用于“三资企业” 。同时，内外资企业实行不同的所得税，使得内外资企业在所得税税负上严重不均衡 3。二是内资企业也因地区差异而实行不同的税收政策。比如，经济特区的企业所得税税率为15，而内地企业的所得税税率为33，税收政策不统一，税率不一致，优惠政策各异，不符合税负公平、平等竞争的市场规则。（3）征税范围和税率结构不合理随着工业化、城镇化的加快推进，我国城市化率已经达到50左右，而基于城乡分治原则的房地产税制已落后
12、于形势发展。比如，房产税和城镇土地使用税的征收仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，没有包括农村及所辖的行政村。而目前我国城郊结合处许多未征收的土地，其利用早已“城市化” ，城乡差距逐渐缩小，同等用地而税负不均，违背了公平税负、普遍纳税的原则。再比如，农村劳动力大量涌入城市，使很多耕地撂荒，影响了资源的合理配置和有效利用。目前城镇土地使用税与耕地占用税仍实行定额税率，与我国不同地区间土地收益的实际差异不相符；房产税不论价值和用途如何，其税率均为1.2。这种固定的税率体系削弱了税收对土地的合理利用和房地产市场的调节作用。（4）税收征管的配套措施不完善我国现行的房地产税制，税权过多地集中于中央，地方只
13、有征管权而无立法权，难以适应房地产的区域性特点，无法促进房地产的资源优化配置和有效利用。我国目前的财产登记制度不健全，尤其是缺乏私有财产登记制度，致使不少税源流失，更出现化公有财产为私有财产的非法行为，严重影响了税收征管的力度。同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度不健全。以市场价值为计税依据将成为房地产税制改革的必然趋势，需要定期对房地产价值进行评估，这就对评估机构和评估人员提出了较高的要求。而税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质和技术难以适应税制改革的需要。三、房地产税收对房价影响的研究1、全国层面房地产税收对房价的影响研究为了观察房地产税收对房价影响的总体特征，本文以
14、全国31个省（市、自治区）为研究样本，样本期间为2000-2011年，各省（市、自治区）的数据来源于中国统计年鉴 。其中，房地产税以每万元商品销售额所担负的房地产税支出表示。（1）模型设定模型中以房地产税支出为变量，分析房地产税收和人均收入对房价的总影响。模型设定如下：Pit= 1Tit+ 2Rit+it 1、 2为待定参数，i和t分别为省份和年份，P it代表商品房平均销售价格，T it表示房地产税负（直接以房地产为征税对象的房产税、土地增值税、城镇土地使用税、契税和耕地占用税五种税收收入之和与商品房销售价格之商） ，Rit表示人均收入（以城镇在岗职工平均工资表示） ， it为随机变量。（2
15、）模型估计和分析根据多元线性回归模型和2000-2011年，各省（市、自治区）的面板数据，利用SPSS软件系统进行分析，分析结果如下：注：括号中的数值为变量回归系数的t值根据模型分析结果，分析结论如下：房地产税负对房价具有显著地影响，并且两者呈负相关关系。从实证分析结果可以看出，房地产税负的回归系数为 -0.059，即当房地产税负每上升1% ，房价下降0.059% 。房地产税对房价具有抑制作用，但影响效果较小。变量 房地产税负 人均收入 R2固定效应模型-0.059(-0.542)0.092(1.575)0.975人均收入对房价具有正相关影响关系。根据实证分析结果可知，人均收入的回归系数为 0
16、.092，即当人均收入每增加1% ，房价上升0.092% 。但回归系数不显著，说明在全国层面研究下，人均收入对房价并无显著影响关系。2、区域层面房地产税收对房价的影响研究本文研究的房地产税收主要是将房地产直接作为征收对象的房产税、土地增值税、城镇土地使用税、契税和耕地占用税五个税种。这五个税种都属于地方性税种。因此，地方政府行为对区域层面的房地产发展及房价的变化起着不可或缺的作用。本小节根据我国各省市的区位特征和经济发展程度的不同，将全国分为东部、中部和西部地区，并且从每个具有近似区位特征的地区选择具有代表性的省市作为研究对象。根据我国学者张焕明（2003）划分区域的方法，东部地区包括北京、天
17、津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东和海南 11 个省；中部地区包括山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北和湖南 8 个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏和新疆 12 个省（市、自治区） 。本文根据 2000-2011 年的平均房价水平、平均房地产税负水平指标，从每个地区随机选取 7 个样本作为研究样本，各地区的研究对象主要有：东部地区：河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、广东中部地区：山西、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南西部地区：广西、重庆、四川、云南、陕西、甘肃、青海根据选取的研究样本，采用面板数据估计办法进行实证分析
18、。（1）模型设定模型中以房地产税支出为变量，分析房地产税收和人均收入对房价的总影响。模型设定如下：Pit= 1Tit+ 2Rit+it 1、 2为待定参数，i和t分别为省份和年份，P it代表商品房平均销售价格，T it表示房地产税负（直接以房地产为征税对象的房产税、土地增值税、城镇土地使用税、契税和耕地占用税五种税收收入之和与商品房销售价格之商） ，Rit表示人均收入（以城镇在岗职工平均工资表示） ， it为随机变量。（2）模型估计和分析根据多元线性回归模型和2000-2011年，各省（市、自治区）的面板数据，利用SPSS软件系统进行分析，分析结果如下：地区 东部地区 中部地区 西部地区房地
19、产税负 -0.338（-5.24）-0.213（-3.03）-0.156(-2.239)人均收入 0.207（2.837）0.086（3.490）0.035(1.391)R2 0.96 0.98 0.95注：括号中的数值为变量回归系数的t值根据模型分析结果，分析结论如下：房地产税负对房价的影响具有区域差异性。根据实证分析结果，东部地区房地产税负增长1个百分点，房价将下降 0.338个百分点；中部地区房地产税负增长1个百分点，房价将下降 0.213个百分点；西部地区房地产税负增长1个百分点，房价将下降0.156个百分点。从变动关系上来看，各地区房地产税负与房价呈负向变动关系。从系数的显著性来看，东部地区和中部地区房地产税收对房价影响比西部地区房地产税收对房价的影响水平高，可能是因为西部地区经济发展比较落后，也可能是西部地区的房地产市场结构不均衡引起的。人均收入对房价具有正相关影响关系。根据实证分析结果可知，东部地区人均收入增长1个百分点，房价将上升0.207个百分点；中部地区人均收入增长1个百分点，房价将上升0.086个百分点；西部地区人均收入增长1个百分点，房价将上升0.035个百分点。从变动关系上来看，各地区人均收入与房价呈正向变动关系。四、结论1、研究结论本文通过SPSS软件系统分析了房地产税对房价的影响，研究了全国层面和区域层面下房地产税负与房价影响的总体特征和区域特征。
