1、杨家湾项目户型建议书聚星市场部2006 年 3 月 31 目前 言2005 年，对于武汉市住宅市场来说，是困惑与理智并存的一年。区域市场内同质类产品竞争激烈，传统的营销运作方式遭遇瓶颈，开发商的销售压力越来越大。虽然，各种新奇的营销手法层出不穷，但仅凭炒作与包装手段已无法达到促销目的，一方面推广费用大幅增加，而广告效果却有限。在这种形势下，更多的开发商开始寻求突围之道。竞争的优势已不在于仅仅打出某种风格或某种生活概念，而在于产品本身。伴随着市场日趋理性，产品品质不断攀升，房地产开发已逐渐回归到产品本身。开发商之间的竞争重点已从营销概念的层面转向了产品品质方面（包括户型设计、产品规划、景观绿化等
2、） 。本篇报告通过对武汉市近几年户型配比及设计状况的分析，总结出武汉房地产市场户型发展趋势，在此基础上结合本项目所在区域楼盘户型对比分析，对本案的户型配比设计及平面规划提出建议。目 录一、武汉市近几年户型配比状况及发展趋势（一） 0205 年住宅面积及户型配比状况1（二） 06 年户型发展趋势5二、户型分析（一） 武汉市楼盘优秀户型分析8（二） 项目所在区域户型对比分析11三、本案客户群分析四、户型配比及户型平面布局建议19附：参考户型图示例28五、项目 swot 分析25总 39 页一、武汉市近几年户型配比状况及发展趋势(一) 02 年-05 年住宅面积及户型配比状况我司 2002 年对武汉
3、房地产主力户型调查显示：90-1302 房 2 厅购买率为 35.09%，与 3 房 2 厅购买情况相差无几。近 3 年来，从市场需求量来看，2 房和 3 房基本相当。市场所吸纳的户型明显偏大，小户型需求量较少。数据如下：90-110 120-130 135-150 160-1802/2 2/2 3/2 4/213.17% 21.92% 36.80% 17.24%我司 2003 年对武汉房地产户型调查显示：140以下购买率为 71.13%，其中三房占大部分比重，达到41.56%，面积在 110-140；二房的需求面积段从 90-130缩到 80-100；二房和四房需求比例相当，分别为 19 .
4、79%和 18.29%；小户型市场需求开始增加。数据如下：60以下 80-101 110-138 145-165 170-188公寓 2/2 3/2 4/2 5/39.78% 19.79% 41.56% 18.29% 7.3%2004 年 5 月对武汉市一定范围内的调查发现：市场需求对于户型面积在 130以下需求为 61.23%，相比2002 年、2003 年而言，3 房 2 厅、2 房 2 厅占市场总体比重略有下降；小户型需求在 04 年下半年出现下滑态势；4 房及更大面积以上的户型需求有所上涨，主要由于全年市场行情呈旺势，市场表现较不理性。具体如下：70以下 80-95 105-130 1
5、40-160 165以上公寓 2/2 3/2 4/2 5/2，复式4.64% 17.32% 39.27% 20.87% 10.37%2005 年武汉市场对于面积在 130以下的需求比例为 74.76%，2 房及 3 房的户型成为了市场绝对主力，分别占到市场总量的 31%和 47%。3 房 2 厅在户型供应上出现了较为明显的市场细分，一种是 100-110的紧凑型三房；另一种是 120-130的舒适性三房。市场上主流产品户型变得更加紧凑，功能更加实用，甚至出现了 80-90的三居室，这在前几年是不可想象的。市场上 60以下的户型在经过了 03-04 年的火爆期后，05 年的需求量出现了较大幅度的
6、下降，需求比例降为 2.17%。目前，市场上小户型主要集中在中心城区，在产品结构上，“原创型” 、 “居家型”渐渐取代了早期大部分以烂尾楼改建而成的小户型精装修项目。4 房及复式由于政策的控制，加上市场上的滞销户型多为面积在 140以上的大户型及复式，因此在 05 年此类户型需求较前几年有较大幅度的下滑。 具体如下表：60以下 80-100 110-130 140-160 165-180公寓 2/2 3/2 4/2 复式2.17% 30.71% 41.88% 16.87% 8.37%20022005 年户型比例发展走势图一0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30
7、.00%35.00%40.00%45.00%50.00%2002年 2003年 2004年 2005年2房 比 例3房 比 例4房 比 例图一显示：市场对两房的需求在 02 年达到最大，比例为 35%左右，03 年出现较大幅下滑，到 04 年跌至低谷，市场需求仅为 17%左右，而 05 年又出现大幅反弹，接近 31%。三房的需求走势比较平稳，一直在高位徘徊，从 02 年的 37%上升到 05 年的 42%。可见，该户型为市场主力户型。四房的需求在 02 年-04 年略有上升，到 05 年出现一定程度下滑，降为 16.87%。2002-2005 年户型面积段需求走势图二图二显示：0.00%10.
8、00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%2002年 2003年 2004年 2005年70 以 下80-100110-130140及 以 上2002 年市场 70以下的小户型需求处于起步阶段，2003 年到 2004 年达到最高潮，2004 年下半年出现下滑，2005 年跌至低谷；2002 年市场上 80-100的户型需求量较小,2003 年到月 2004 年之间需求量有一定程度的上涨,直到 2005年需求量猛增;2002 年市场上 110-130的户型需求量较大,2003 年到 2005 年需求量逐年上涨;2002 年市场上 140及以上户型需求量最大,2003 年到 2004 年出现较为明显的下滑,2005 年需求量较前 3
