1、 第 1 页 共 48 页合 肥 房 地 产 2010 年 3 月 市 场 调 查 分 析 合纵连横营销策划有限公司二零一零年三月十五日第 2 页 共 48 页目 录第一部分：合肥城市概况及各区域发展前景第二部分：房地产市场宏观现状和发展趋势第三部分：合肥 09 年房地产市场回顾第四部分：2010 年“两会”与房产发展第五部分：合肥近期土地供应及房产销售情况第六部分：瑶海区区域情况第 3 页 共 48 页第一部分：合肥城市概况及区域发展前景第 4 页 共 48 页一：合肥概况1、地理位置 合肥，安徽省省会，位于中国中部（北纬 32、东经 117），长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具
2、有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心,也是全国重要的科研教育基地。合肥是一座具有 2000 多年历史的古城,素有“三国故地、包拯家乡”之称。秦置合肥县,隋至明清时,合肥一直是庐州府治所,故又称“庐州”、又名“庐阳”。合肥自然环境优美,名胜古迹甚多。市区公园环城走，碧水绕城流，是全国著名的园林城市、卫生城市、优秀旅游城市、全国城市环境综合整治优秀城市，还是全国双拥模范和全国治安综合治理先进单位。2、行政区划合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河 4 区和肥东、肥西、长丰 3 县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级
3、管理权限。全市行政辖区总面积为 7029.48 平方公里，其中巢湖水面面积 233.4 平方公里；市区总面积 838.52 平方公里，其中巢湖水面面积 72.93 平方公里，新增南岗镇面积 91.95 平方公里，新增烟墩乡面积 106.78 平方公里，市区建成区面积为 224 平方公里。3、经济发展合肥 GDP 增速高全国近 10 个点统计局报告，初步测算，09 年前三季度，合肥市生产总值 1392.68 亿元，同比增长 16.9%，增速分别高于全国、全省 9.2 个和 4 个百分点。GDP 总量占全省比重达 19.3%，同比提高 0.8 个百分点。第 5 页 共 48 页纵向看，前三季度，合
4、肥 GDP 比一季度和上半年分别加快 2 个和 0.9 个百分点。前 10 个月，合肥规模以上工业增加值增长 27.9%，高于上年同期 1.6 个百分点；全社会固定资产投资增长 29.1%，高于上半年 5.1个百分点；财政收入增长 13.3%。企业景气指数逐季走高，一季度为 112.8 点，二季度达 127.0 点，三季度进一步上升到 145.6 点；企业家信心指数从一季度的 102.2 点，二季度的 118.0 点，提升到三季度的 135.4 点。二：各区域发展前景合肥从行政区域划分成四个区，分别为瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河区，如再从经济区域细分，又有新站区、高新区、政务区、经开区和滨湖新
5、区。 从目前房价看，蜀山区、政务区、高新区、包河区的均价要高出其他几个区域。其中滨湖新区的均价最低。如以市府广场为原点，庐阳区、新站区离市中心最近。每个区域的特点分别如下： 1、蜀山区：楼盘不多，因中科大、安大在此，区域人文环境好，多集中在黄山路周遍和青阳路版块，其地段决定其区域均价偏高。黄山路周遍代表有新华、绿城.百合公寓。青阳路板块代表有颐和花园、凤凰城。区域供应量偏小。2、高新区：楼盘不多，大蜀山和董铺水库决定了无可比拟的自然环境。主要集中在黄山路和长江西路周遍。其中梦园板块发展成熟，价格偏高。 3、政务区：04 年末开始集中放量，区域楼盘多定位高，品质好，加上本身环境好，价格偏高。有几
6、个品质高的楼盘，像恒大华府、发能.太阳海岸、融科.九重锦、金辉.中央花园，都集中在习友路上，随着这几个楼盘的上市，会继续推高这个区域的均价。 4、包河区：滨湖新区的提出，使其马鞍山板块炙手可热，这个板块的均价在合肥是最高的。区域楼盘也主要集中在马鞍山路上。随着滨湖新区的推进，包河区的投资前景会继续显现出来。 5、经开区：位置离市中心偏远，又是工厂区，其价格本身偏低，但随着金寨路高架的开通，楼盘均价大幅上升。但其位置决定了其已无多大的投资价值。 6、瑶海区：由于瑶海区是合肥的老市区，其区域楼盘为旧城改造楼盘和新区域楼盘，分别为和平广场附近和新海公园附近，价格也是两极分化。由于其本身老厂区偏多，环
7、境差，改造难度大，其后期重点会在第 6 页 共 48 页新海公园附近发展。 7、新站区：前几年的开发使其胜利路板块发展成熟，元一时代广场已成为最成熟的城市副中心，其目前主要发展重点为站后生态公园板块。城市综合体信地.城市广场将会推出，商业的成熟使其具有很大的投资价值。 8、庐阳区：楼盘多集中在蒙城路附近，离市中心最近，楼盘价格不低但相对也不高，性价比高。同样旧城改造使其后期楼盘将集中在森林公园附近。 9、滨湖新区：投资前景不错，学区好，但是近年内不适合居住，配套暂不完善。第 7 页 共 48 页第二部分：我国房地产市场宏观现状和趋势第 8 页 共 48 页一宏观现状09 年以来，在经济刺激政策
8、等多种因素的影响下，我国房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资金来源充裕等新情况、新变化。从发展趋势来看，尽管我国房地产市场调整比较大，但宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使 2010 年房地产投资将继续保持较快增长，房价明显下跌的可能性不大。下一阶段，应按照有保有压、区别对待的原则，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求，促进房地产市场健康稳定发展作为下一阶段制定房地产调控政策的基本方针。一、2009 年房地产市场急剧升温在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，故我国房地产市场表现远
9、好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。1投资增长：逐季加快，回升势头好于预期，在市场回暖、销售增加等因素的带动下，09 年以来我国房地产开发投资增长逐季加快。前三季度，房地产开发投资 25050 亿元，同比增长 17.7%，增幅分别比上半年、一季度提高了 7.8、 13.6 个百分点；其中，商品住宅投资 17582 亿元，同比增长 13.4%，比上半年、一季度分别提高了 6.3、 10.2 个百分点。测算表明，9 月份当月，房地产开发投资增速达 37%，高出 8月份 2 个百分点，连续第二个月高于同期城镇固定资产投资增速。此前业界预测今年房地产投资增长在 10
10、%以内甚至出现负增长，09 年前三季度增速已经达到 17.7%，全年增速预计在 20%左右，远远好于预期。2销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增进入 2009 年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“ 井喷式” 行情。前三季度，全国商房销售面积 5.84 亿平方米，同比增幅达 44.8%，创自 1998 年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面积增长 46.4%；办公楼销售面积增长 23.5%；商业用房销售面积增长 30.6%。商品房销售总额达 27532 亿元，同比增长 73.4%，而去年同期是下降了 15%。3价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续 7
11、月上行在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，第 9 页 共 48 页同比涨幅由负转正，环比连续 7 个月正增长。9 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 2.8%，涨幅比 8 月份扩大 0.8 个百分点，这是 09 年初以来，房屋销售价格连续第 3 个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续 7 个月正增长。4资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，今年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。前三季度，房地产开发企业本年资金来源 38991 亿元，同比增长 38.8%，增速比上半年提高
12、了 15.2 个百分点，比去年同期提高了 28.2 个百分点。尤其值得关注的是，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。前三季度国内贷款增速达 47.2%，同比加快了近 40 个百分点，占资金来源的比重达 21%，同比提高了 2 个百分点；个人按揭贷款增速达 107.7%，去年同期则是下降 14.9%，占资金来源比重为 13.7%，同比提高了 6.6 个百分点。5供给回升：施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积 27.75 亿平方米，同比增长 15.4%，增幅比上半年提高 2.7 个百分点，这是 09 年以来施工面积增速连续 4
13、个月实现正增长。房屋新开工面积 7.32 亿平方米，同比下降 0.4%，降幅比 1-8 月缩小 5.5 个百分点。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的“量价齐升” 和去库存化进程的加快，开发商的市场信心正在逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。二、多种因素促进房地产市场逆势上扬1宽松的货币政策是直接原因，房地产是典型的资金密集型行业，资金松紧对房地产运行有决定性影响。09 年以来，为应对国际金融危机、促进住房消费，在适度宽松的货币政策作用下银行信贷大幅增加，同时出台了降低了首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺激了住房消费。供给方面，适
14、度宽松的货币政策为开发商提供了充裕的资金，缓解了开发商资金紧张的局面；需求方面，数次下调存贷款利率，降低购房首付款比例，导致包括自住和投资投机在内的市场需求被同时放大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，前期积压的市场需求得到集中释放，从而引起了房价的大幅上涨。2通胀预期是间接诱因，基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧，加上国内外经济触底回升势头好于预期，投资者对未来通货膨胀的预期越来越强烈，尤其是高收入阶层对其资产保值增值的需求不断增大，在经济不景气、金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为我国高收入者资产保值增值的首选。如果说 09 年一季度，房地产市场需
15、求还是以自住型和改善型需求为主的话，第 10 页 共 48 页那么进入二季度以来，投资和投机型需求则成为市场需求主体和房价上涨的主力军。进入三季度，随着货币政策的动态微调（如收紧二套房贷），投资投机需求有所抑制，引起了部分城市（如北京、上海、深圳）成交量的再度萎缩，出现“价升量滞 ”的局面.3消费结构升级是重要基础，国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升。09 年以来房市升温，除了投资投机需求集中释放而外，也是与我国居民结构持续升级，对住房的消费需求不断增加
16、分不开的。三、宏观形势为了房地产市场的健康稳定，国家在 2009 年底、2010 年初果断出台调控措施，出台了如“国四条” 、“国十一条” 、 “提高存款准备金率”等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，房地产市场有望实现“软着陆” ，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨；更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难，而非豪宅市场的非理性繁荣；更加促进房地产业的健康稳定，而非成为各路资金规避风险的投资投机工具。 2010 年 3 月 10 继“国四条” 、 “国 11 条”后，对于房产市场的高涨房价，国家果断地出台了“国 19 条”，目标直指“囤地” 、 “炒地”行为。未来的宏观形势可为如下几个方面：1. 增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度2. 提出抑制投机和稳定房价的目标3. 加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造4. 要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上，要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。5. 放宽城镇户籍限制
