1、 请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报 告 | 行业专题研究 2021 年 10 月 24 日 房地产开发 房产税专题研究: 房产税对行业基本面影响及热点城市测算 事件: 10 月 23 日,十三届全国人大常委会表示:为积极稳妥推进房地产税立法 与改革,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。 由于税率较低、征税范围较窄 , 2011 年上海重庆试点的房产税改革效果一般 。 2010 年房价快速上涨的背景下, 2011 年 1 月我国在上海和重庆进行了房产税试点改革,
2、但是由于两地税率均较低、征税范围较窄、免税政策力度较大,近十年来效果并不显著。 2020 年上海和重庆房产税收入分别为 198.7 和 71.7 亿元,占地方税收的比例仅为 3.4%和 5%。 对本地房产税试点改革 规则 的部分 预测。 ( 1)预计试点城市以新房市场供需矛盾较大的热点城市为主:上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、重庆、三亚等。( 2)在基本面下行趋势下,预计试点政策正式落地可能将在 2022 年下半年,给予 房地产 市场充分的恢复及适应时间。( 3)本次征税对象可能由增量房改为存量房,税率预计在 0.5%-1%区间不会过高。宽税基搭配低税率 避免引起民众强烈的抵触情绪或者大面
3、积的抛售潮影响市场稳定 。 ( 4)对于首套房的免征方案将会延续 , 保障刚需购房者利益。( 5)本次试点房产税为本地税, 住房信息全国联网 短期内 可能性较小,长期 或有可能 。 测算 2022 年试点城市房产税收入水平较目前上海重庆有大幅提高。 我们对上海、广州、深圳、南京、杭州、成都 6 个城市进行了 2022 年的存量房产税测算,根据公式:房产税 =人均居住面积 *常住人口 *二手房成交均价 *免征面积比例 *房产税率,假设免征面积比例为 70%,房产税率为0.5%。测算结果显示 3 个一线城市受益于高房价,测算房产税额显著高于 3 个二线城市。并且可以看出若 上海市 征税对象 由 增
4、量房改为存量房,房产税额将会大幅提高 :上海 2022 年住宅房产税额可达 965 亿,占 2020年土地出让金额的 32.7% 房产税试点改革带来的影响。 ( 1)新房及二手房市场:短期来看,一二线城市的核心地段新房市场价格不会有大幅波动,三四线城市虽不在试点之列,但民众出于对房产税的预期,新房市场价格将明显承压。长期来看不影响核心城市和非核心城市的房价分化趋势 。( 2)租赁市场:供给增多和转嫁房产税意愿影响对冲,预计租赁市场的价格将小幅波动。( 3)土地市场:短期看,房产税收如对土地出让金的替代作用较弱,房企拿地意愿可能减弱,长期看房产税有利于降低地方政府对土地出让金的依赖,引导地方商品
5、房库存趋向合理。 投资 建议 : 房产税相关政策的目的是为了引导房地产市场健康平稳发展,加强对高收入的规范和调节 帮助 实现共同富裕。短期内一二线城市的非核心区域及三四线城市房价将有一定回调,主要布局三四线城市的房企销售业绩将会承压。 但 随着四季度以来信贷及调控政策的放松, 房产税影响将会被对冲。 推荐关注经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企,如金地集团、保利地产、万科 A、华润置地、龙湖集团、新城控股。 风险提示 : 房产税税率超 预期;房产税免征力度不及预期;房地产市场信贷政策放松不及预期;疫情反复超预期。 增持 ( 维持 ) 行业 走势 作者 分析师 黄诗涛 执业证书
6、编号: S0680518030009 邮箱: 相关研究 1、房地产开发: 9 月统计局数据点评 :单月投资增速由正转负,单月竣工增速骤降至 1% 2021-10-24 2、房地产开发:央行表态保持房地产信贷平稳投放,房地产税立法改革稳妥推进 2021-10-18 3、房地产开发:黑龙江下调土增税预征率;杭州重庆等多城发布购房风险提示 2021-10-11 -32%-16%0%16%32%2020-10 2021-02 2021-06 2021-10房地产开发 沪深 300 2021 年 10 月 24 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、房产税介绍及相关政策整理 . 3 1.1
7、 房产税和房地产税 . 3 1.2 2021 年房地产税相关政策整理 . 3 二、 2011 年重庆和上海的房产税试点政策分析 . 4 三、对本次房产税试点政策的部分预判 . 6 四、 2022 年部分城市房产税测算 . 8 五、征收房产税带来的影响 . 9 风险提示 . 10 图表目录 图表 1:房地产税的具体税种 . 3 图表 2: 2021 年房地产税相关政策梳理 . 4 图表 3: 2011 年上海重庆房产税试点政策对比 . 5 图表 4:上海市二手房销售情况 . 5 图表 5:上海市商品住宅销售情况 . 5 图表 6:上海市房产税收入及占地方税收比重 . 6 图表 7:重庆市房产税收
8、入及占地方税收比重 . 6 图表 8: 9 月部分一二线城市的销售及去化情况 . 6 图表 9:海南省近两年商品房累计销售均价及同比 . 7 图表 10:全国单月房地产开发投资完成额及增速 . 7 图表 11:全国单月销售金额及同比增速 . 7 图表 12: 2011-2020 年上海市房产税收入及同比(含含酒店写字楼等租赁物业的房产税) . 8 图表 13:部分城市 2022 年房产税测算 . 9 2021 年 10 月 24 日 P.3 请仔细阅读本报告末页声明 一、房产税 介绍及相关政策整理 1.1 房产税和房地产税 房地产税是政府向地产物业征收 的一种财产税,通常向房产的业主或租户等使
9、用者征收。负责征收房地产税的政府机构会对房地产价值进行估值,并以房产价值的一个百分比作为应缴的税额。 房地产税 是综合性概念,包括跟取得土地使用权、房地产开发、交易、持有等 一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收 。而 房产税 是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税 , 包含在房地产 税 范畴 内 。 图表 1: 房地产税的具体税种 资料来源: 政府官网, 国盛证券研究所 1.2 2021 年房地产税相关政策整理 2021 年房地产税改革加速推进, 3 月 13 日, 中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要
10、 中明确要推进房地产税立法。 5 月 11 日, 财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。 10 月 15 日, 习总书记在求是发文,进一步强调“积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作”,加强对高收入的规范和调节。 10 月 23 日,全国人民 代表大会常务委员会 通过 一项决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作 。 2021 年 10 月 24 日 P.4 请仔细阅读本报告末页声明 图表 2: 2021 年房地产税相关政策梳理 日期 地区
11、文件 具体内容 2021/1/1 上海 上海市财政局 关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点的若干问题的通知 10 年前政策的延续,并无实质性变化 2021/2/20 浙江 浙江省财政厅、国家税务总局浙江省税务局 关于延续实施应对疫情影响房产税、城镇土地使用税减免政策的通知 明确 延长现行房产税、城镇土地使用税优惠政策 。 2020 年浙江省出台的房产税、城镇土地使用税减免政策执行期延续至 2021 年 6 月 30日,其中对于住宿餐饮、文体娱乐、交通运输、旅游四大行业企业和符合条件的小微企业的自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税,2021 年第一季度按 100%减免,第二季度按 50%
12、减免。 2021/3/13 全国 中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要 实施房地产市场平稳健康发展长效机制,促进房地产与实体经济均衡发展。 推进房地产税立法 ,健全地方税体系,逐步扩大地方税政管理权。加快培育和发展住房租赁市场,有效盘活存量住房资源,有力有序扩大城市租赁住房供给,完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。 2021/4/7 全国 国新办发布会 将完善和健全税收制度体系,逐步提高直接税占税收收入比重, 积极稳妥推进房地产税立法和改革。 2021/5/11 全国 房地产税改革试点工作座谈会 财政部、全国人大常委会预算工委、住房
13、城乡建设部、税务总局负责同志在京主持 召开房地产税改革试点工作座谈会 ,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。 2021/7/15 全国 财政部税务总局 关于完善住房租赁有关税收政策的公告 对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的,减按 4%的税率征收房产税。 2021/8/18 全国 第十三届全国人大常委会第三十次会议 财政部指出下一步将健全地方税、直接税体系,积极稳妥推进房地产税立法和改革,配合做好增值税法、消费税法、关税法等立法审核工作。 2021/8/22 南京 南京市政府 关于应对疫情影响支持企业稳定发展的若干举措
14、 对受疫情影响的住宿餐饮、文体娱乐、交通运输、旅游等行业纳税人以及增值税小规模纳税人,暂免征收第三季度房产税、城镇土地使用税。 2021/10/15 全国 求是 习总书 记在求是发表文章,进一步强调 “积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作” ,加强对高收入的规范和调节。 2021/10/23 全国 全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定 为积极稳妥推进房地产税立法与改革,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展 ,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定: 授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作 。
15、资料来源:各地政府网站,国盛证券研究所 二 、 2011 年 重庆和上海的 房产税 试点政策分析 在 2010 年房价快速上涨的背景下, 2011 年 1 月我国在上海和重庆进行了房产税试点改革, 但是由于 两地税率均较低 、征税范围较窄、 免税政策力度较大 ,近十年来效果并不显著。一方面房产税对房价抑制作用有限,虽然 2011 年上海二手房和商品住宅的销售 2021 年 10 月 24 日 P.5 请仔细阅读本报告末页声明 面积 出现短期回落,售价基本持平,但是从 2013 年商品住宅售价增速开始重新回升;另一方面,房产税对城市税收收入的贡献较低, 2020年上海和 重庆 房产税收入分别为
16、198.7和 71.7 亿元,占地方税收的比例仅为 3.4%和 5%。 图表 3: 2011 年上海重庆房产税试点政策对比 上海 重庆 试点 范围 上海 十六个行政辖区 主城 9 区 征税对象 本地居民新购的第二套以上住房 外地居民新购住房 新购和存量个人独栋住宅、新购的 个人 高档住宅 重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套及以上的普通住房 ( 2017 年改为首套及以上) 税率 一般税率为 0.6%,房屋交易价格低于上年度新建商品住宅平均交易价格 2 倍以内减按0.4%征收 独栋及高档住宅低于 上两年试点区域新建商品住房平均交易单价 3 倍 的,税率为 0.5%; 3-4 倍 ,税
17、率为 1%; 4 倍以上,税率为 1.2% 三无人员 新购买的普通住房,税率为 0.5% 计税依据 按应税住房市场交易价格的 70%来计算缴纳。 按应税住房的市场交易价格 计算缴纳 免税 相关政策 本地居民新购第二套以上住房,给予家庭人均60 平方米的免税面积,人均超过 60 平方米的,只对超过部分征税; 本市具有无住房成年子女共同居住的计入免征住房面积 一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积; 独栋商品住宅免税面积为每户 180 平; 新购高档住 宅 免税面积为每户 100 平; 三无人员 新购买的第二套及以上的普通住房无免税面积的扣除 计算公式 应纳税额 =应税住房面积住房市场交易 价格
18、70%税率 应纳税额 =应税建筑面积住房市场交易 价格 税率 资料来源: 各地政府网站, 国盛证券研究所 图表 4: 上海市二手房销售情况 图表 5: 上海市商品住宅销售情况 资料来源: CREIS, 国盛证券研究所 资料来源: CREIS, 国盛证券研究所 010,00020,00030,00040,00050,00005001,0001,5002,0002,5003,0003,500上海二手房销售面积(万方,左轴)上海二手房销售单价(元 /平,右轴)010,00020,00030,00040,00050,00060,00005001,0001,5002,000上海商品住宅销售面积(万方,左
19、轴)上海商品住宅销售单价(元 /平,右轴) 2021 年 10 月 24 日 P.6 请仔细阅读本报告末页声明 图表 6: 上海市房产税收入及占地方税收比重 图表 7: 重庆市房产税收入及占地方税收比重 资料来源: Wind, 国盛证券研究所 资料来源: Wind, 国盛证券研究所 三、 对本次房产税 试点 政策的部分预判 ( 1) 预计试点城市以新房市场供需矛盾较大的热点城市为主:上海、 广州、 深圳、南京、杭州、成都、重庆、三亚等 。 决定中指出房产税试点先行的目的是“ 引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展 ”。而房产税对市场产生影响是通过调节供需关系传导的:
20、通过增加持有房产的成本,让更多空置的房产流入市场从而增加供给;投资炒房意愿被打击,更多的购房需求者转为观望从而暂时降低需求。因此我们判断在新房市场供过于求、热度居高不下的一二线城市推出房产税的可能性较大,一方面房产税的推出可以缓解这些城市的供需矛盾,促进房地产市场平稳运行,另一方面由于这些城市的平均房价和存量住宅面积较高,房地产税的征收额度较为可观。 根据我们统计的 43 城 9 月商品住宅销售及去 化情况显示, 9 月去化周期小于 10 个月的一二线城市有: 上海、深圳、南京、杭州、成都 。 图表 8: 9 月部分一二线城市的销售及去化情况 资料来源: CREIS, 国盛证券研究所 除上述城
21、市以外, 广州 作为一线城市,外来人口流入量大, 9 月去化周期为 13.0 月也处于较低水平; 重庆 自 2011 年开始房产税试点改革,本次继续作为试点进一步探索有效房产税制的可能性较大。 海南省 作为 我国 大力建设的自由贸易港,也是 首个提出“去房地产化”的城市,今年 海2.7%2.3%2.3%2.7%2.5%2.4%2.5%3.0%3.5%3.4%3.5%3.4%0%1%1%2%2%3%3%4%4%050100150200250上海市房产税(亿元,左轴)占地方税收比重( %,右轴)2.8%2.3%2.4%2.8%2.8%3.1%3.6%4.0%4.4%4.2%4.7%5.0%0%1%
22、2%3%4%5%6%01020304050607080重庆市房产税(亿元,左轴)占地方税收比重( %,右轴)城市名本月销售面积(万方)本月库存面积(万方)环比 同比本月推盘面积(万方)环比 同比 售批比去化周期(月)去化周期增减(月)杭州 5 8 . 3 1 0 0 . 7 4 1 . 6 % - 4 4 . 2 % 6 6 . 3 - 1 . 9 % 2 5 . 0 % 88% 1 . 7 0 . 7 3深圳 3 4 . 5 3 2 0 7 . 9 3 0 . 9 % - 1 8 . 2 % 1 0 1 . 2 1 0 3 . 1 % 4 1 . 6 % 34% 6 . 0 3 . 5 3上
23、海 6 8 . 2 8 4 8 5 . 1 5 . 6 % - 3 3 . 7 % 9 . 9 - 6 3 . 0 % - 9 1 . 1 % 690% 7 . 1 2 . 2 8南京 5 9 . 6 1 4 5 5 . 7 - 1 1 . 3 % - 1 6 . 2 % 1 9 6 . 1 2 5 . 0 % 30% 7 . 6 - 2 . 6 0成都 1 8 1 . 6 8 1 5 0 5 . 7 6 . 3 % - 7 . 0 % 2 1 6 . 9 3 5 . 1 % - 3 3 . 5 % 84% 8 . 3 - 1 . 1 1宁波 8 4 . 3 2 7 1 9 . 5 6 . 9
24、 % 1 2 . 7 % 1 5 1 . 2 5 1 . 8 % 0 . 0 % 56% 8 . 5 1 . 5 9 2021 年 10 月 24 日 P.7 请仔细阅读本报告末页声明 南 房地产市场异常活跃 ,根据国家统计局数据,海南省商品房累计销售均价自 2020 年 6月以来已经连续 15 个月同比上涨, 10 月 15 日, 海南省政府召开的进一步做好全省房地产市场平稳健康发展工作会议提出 “ 要抓好房地产市场平稳健康发展工作 , 深入治理变相开发房地产、变相加价、虚假骗购等房地产市场乱象 ”。 三亚 作为海南省的热点旅游城市,房价居高不下,纳入房产税试点的可能性也较大 。 图表 9:
25、 海南省近两年商品房累计销售均价及同比 资料来源: 国家统计局, 国盛证券研究所 ( 2) 预计 试点 正式开征时间将在明年 下半年 。 目前 我国 房地产基本面尚处低迷阶段,从开发投资额和销售额两个先行指标来看, 9 月单月投资同比增速由正转为下降 3.5%,累计增速放缓至个 8.8%(两年 CAGR7.2%,下同),较前值降低 2.1pct; 单月商品房销售金额为 15748.1 亿元,同比降低 15.8%。 图表 10: 全国 单月房地产开发投资完成额及增速 图表 11: 全国 单月销售金额及同比增速 资料来源: 国家统计局, 国盛证券研究所 资料来源: 国家统计局, 国盛证券研究所 在
26、基本面下行趋势下,上周信贷 端 政策放松刚刚确定: 10 月 21 日国新办举行三季度银行业保险业数据信息及监管重点工作发布会,银保监会负责人在会上强调:“督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求 保障好刚需群体信贷需求。在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持 ”, 短期内立刻 正式 进行房产税试点 改革将对冲政策 放松影响,不利于房地产市场恢复至平稳发展阶段,因此我们预计试点政策正式落地可能将在 2022 年下半年,给予市场充分的恢复及适应时间。 ( 3) 本次 征税对象 可能由 增量房 改为存量房,税率预计在 0.5%-1%区间不会过-20%-15%-10%-5%0%5%1
27、0%15%20%25%14,00014,50015,00015,50016,00016,50017,00017,50018,00018,50019,00019,500海南省商品房累计销售均价(元 /平,左轴) 同比(右轴)-3.5%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%02000400060008000100001200014000160001800020000当月房地产开发投资额 (亿元,左轴 )环比 (%,右轴 )同比 (%,右轴 )-15.8%-100%-50%0%50%100%150%050001000015000200002500030000当月商品房销售
28、额 (亿元,左轴 )环比 (%,右轴 )同比 (%,右轴 ) 2021 年 10 月 24 日 P.8 请仔细阅读本报告末页声明 高 。 从上海试点经验来看,上海仅对新购买住宅征税,征税对象 为增量房,加上较高的免征力度,税基较小,因此收效甚微。从 2020 年数据看, 上海房产税(含酒店写字楼等租赁物业的房产税)仅 198 亿元,同期上海土地出让金达 2952 亿元 。 本次新一轮试点改革可能是扩大税基的同时保持较低的税率,既能提高房产税的征收额度,也避免引起民众强烈的抵触情绪 或者大面积的抛售潮影响市场稳定 ,因此我们判断征税对象可能将由增量房改为存量房,而之前上海 0.4%-0.6%的税
29、率 相对 合理,本次税率 应该不会超过1%。一套 500 万成交价的房产,若不计算免征面积,以 0.4%的税率计税,每年应缴纳房产税 2 万元。 图表 12: 2011-2020 年上海市房产税收入及同比(含 含 酒店写字楼等租赁物业的房产税 ) 资料来源: 上海市财政局, 国盛证券研究所 ( 4) 对于首套房的免征方案将会延续 以 保障刚需购房者利益 。 决定指出所有居住和非居住用地的各类房地产都是征税对象,目前上海试点本地居民首套房免征,重庆试点本地居民普通住宅免征;我们认为对于首套房的免征方案将会延续以保障刚需购房者利益,同时给予一定的人均或户均免征面积。 ( 5)本次试点房产税为 地方
30、 税, 住房信息全国联网 短期内可能性较小 , 长期来看或有 可能 。 决定 指出 试点地区在国务院试点办法基础上制定具体实施细则, 实际征税方案由各试点自行决定 。本次试点 房产税 属于 地方税 改革 , 短期内实行 住房信息 全国联网 流程复杂且难度较大。但 长期来看, 全国联网可降 低 多地置业避税的可能性 ,在共同 富裕的战略 目标 下 或成为可能 。并且本次细化方案对多地置业情况可能会做出针对性处理,如上海试点目前对非上海居民新购买房屋均征收房产税 (无首套房免税政策) 。 四、 2022 年部分城市 房产税测算 基于上述判断,我们对 上海、广州、深圳、南京、杭州、成都 6 个城市进
31、行了 2022 年的存量 房产税测算, 根据公式: 房产税 =人均居住面积 *常住人口 *二手房成交均价 *免征面积 比例 *房产税率 ,由于各试点具体的免征方案尚未明确,综合各方面因素我们假 设 一个指标 免征面积比例为 70%,房产税率 为 0.5%, 二手房成交价假 设未来 1 年维持不变,测算结果如下表所示。 73.792.6 93.1 100.0123.8171.0203.7 213.8 216.8 198.7-20%-10%0%10%20%30%40%50%050100150200250上海房产税收入(亿元,左轴) 同比(右轴) 2021 年 10 月 24 日 P.9 请仔细阅读
32、本报告末页声明 图表 13: 部分城市 2022 年房产税测算 资料来源: 国家统计局,房天下, 国盛证券研究所 备注: *其中北京、上海、广州、杭州为城镇居民人均居住面积;深圳、南京、成都为人均居住面积; *除深圳外其他城市假设 2019-2022 年 CAGR 与 2012-2019 年相同;根据深圳国土空间总体规划,预计 2035 年人均居住面积达 40 平,线性推算深圳2022 年人均居住面积; *假设 2019-2022 年 CAGR 与 2012-2019 年相同 整体 来 看, 3 个一线城市受益于高房价,测算房产税额显著高于 3 个二线城市。 并且可以看出若征税对象 由 增量房
33、改为存量房,房产税额将会大幅提高。 上海由于常住人口、人均居住面积、房价均较高, 0.5%税率下 2022 年 住宅 房产税额可达 965 亿,为 6 个城市中最高,占 2020 年土地出让金额的 32.7%;深圳尽管人均居住面积较低,但房价处于全国最高水平, 2022 年存量住房价值可达 28.4 万亿, 0.5%税率下 2022 年房产税额达 426 亿,占 2020 年土地出让金额的 24.3%,为 7 个城市中最高; 五、 征收 房产税带来的影响 ( 1) 新房及二手房 市场:短期会导致非核心城市房价 明显 承压,长期来看不影响核心城市和非核心城市的房价分化趋势 。 我们一直认为影响房
34、价走势的最直接因素在于供需关系, 房产税 政策 对房价的影响作用也是通过 调节 供需关系实现 。而购房者可以分为三类:投资型、改善型、刚需型。 二手房市场: ( 1) 在持有房产成本变高的情况下,多套房持有者可能会对空置房产进行抛售,二手房市场供给量增加; ( 2) 而投资型购房者需求将明显下降,刚需及改善型购房者处于 房价下行预期 考虑可能会暂时 观望 ,导致二手房整体需求量下降,二手房价格将会承压。 新房市场: ( 1) 二手房与新房价差缩小,房价倒挂情况减缓,新房投资价值减弱。 ( 2)同时改善型购房者由于二手房市场的不景气, 无法将已拥有房产出售变现购买新房。 综上,投资型和改善型购房
35、者需求将明显下降。 一二线热点城市人口呈净流入状态,供不应求;且由于“四限”政策(限购、限贷、限价、限售), 刚需及改善型购房者占比较高。而非核心的三四线城市大多人口呈净流出状态,供需平衡或者供过于求,且由于很多城市无“四限”相关政策,投资性购房者占比较高。 因此短期来看,一二线城市的核心地段新房市场价格不会有大幅波动,三四线城市 虽不在试点之列,但民众出于对房产税的预期, 新房市场价格将明显承压。 而长期来看,随着对房产税预期的逐渐消化, 房产税政策对供求关系的边际影响也逐渐结束,一二线和三四线城市的供需关系最终还是由人口决定, 一二线城市由于人口持续流入,供不应求,在政策引导下将继续稳步上
36、涨,房价分化趋势不会因房产税政策 改变。 2021 年 10 月 24 日 P.10 请仔细阅读本报告末页声明 ( 2)租赁市场:供给增多和转嫁房产税意愿影响对冲,价格或小幅波动。 尽管一些多套房持有者有将房产税的一部分转嫁给租房者的意愿,提高租金;但由于部分空置房产由于持有成本增高将流入租赁市场,供给或将增多,供需关系变化将导致租金下调。两类影响形成对冲, 预计租赁市场的价格将小幅波动,而不会出现大幅的上涨或者下跌。 ( 3)土地市场: 短期影响房企拿地意愿,长期看房产税 收入将弥补土地出让金的减少。 短期看, 房产税收 如 对土地出让金 的 替代 作用较弱 , 相反由于非核心城市的销售下行
37、可能会导致房企拿地意愿减弱,减少地方政府土地出让金收入,而 中长期 看房产税 有利于降低 地方政府对 土地 出让金的 依赖,引导 地方商品房 库存 趋向合理 。 总结 房产税相关政策的推进目的是为了引导房地产市场健康平稳发展,贯彻落实“房住不炒”,降低房地产行业的金融属性。同时对持有资产征税也可以促进社会的财富再分配, 加强对高收入的规范和调节 有利于实现共同富裕。短期内一二线城市的非核心区域及三四线城市房价将 有一定回调 , 主要布局三四线城市的房企销售业绩将会承压。 但 我们预计房产税仅会在明年下半年于部分 热点城市开展试点工作,征税对象为存量房,宽税基配合低税率,同时对首套房免征维护刚需
38、购房者利益。随着四季度以来信贷及调控政策的放松, 房产税的影响将会被对冲, 长期来看,预计核心城市和区域的房价依然会保持平稳上涨的趋势。 推荐关注经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企,如金地集团、保利地产、万科 A、华润置地、龙湖集团、新城控股。 风险提示 房产税税率超预期;房产税免征力度不 及 预期;房地产市场信贷政策放松不 及 预期;疫情反复超预期 。 2021 年 10 月 24 日 P.11 请仔细阅读本报告末页声明 免责声明 国盛证券有限责任公司(以下简称 “本公司 ”)具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的 客户使用。本公司不会因接收人收到本
39、报告而视其为客户。在任何情况下,本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料,但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断,可能会随时调整。在不同时期,本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信 息及资料保持在最新状态,对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改,投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正,但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用,不构成任何投资、
40、法律、会计或税务的最终操作建议 ,本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户,不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况,并完整理解和使用本报告内容,不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意,在法律许可的情况下,本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易,也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归 “国盛证券有限责任公司 ”所有。未经事先本公司书面授权,任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告,
41、需注明出处为 “国盛证券研究所 ”,且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。 分析师声明 本报告署名分析师在此声明:我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的 专业胜任能力,本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法,结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 投资评级说明 投资建议的评级标准 评级 说明 评级标准为报告发布日后的 6 个月内公司股价(或行业指数)相对同期基准指数的相对市场表现。其中 A 股市场以沪深 300 指数为基准;新三板市场以三板成指(针对协
42、议转让标的)或三板做市指数(针对做市转让标的)为基准;香港市场以摩根士丹利中国指数为基准,美股市场以标普 500 指数或纳斯达克综合指数为基准。 股票评级 买入 相对同期基准指数涨幅在 15%以上 增持 相对同期基准指数涨幅在 5%15%之间 持有 相对同期基准指数涨幅在 -5%+5%之间 减持 相对同期基准指数跌幅在 5%以上 行业评级 增持 相对同期基准指数涨幅在 10%以上 中性 相对同期基准指数涨幅在 -10%+10%之间 减持 相对同期基准指数跌幅在 10%以上 国盛证券研究所 北京 上海 地址:北京市西城区平安里西大街 26 号楼 3 层 邮编: 100032 传真: 010-57671718 邮箱: 地址:上海市浦明路 868 号保利 One56 1 号楼 10 层 邮编: 200120 电话: 021-38124100 邮箱: 南昌 深圳 地址:南昌市红谷滩新区凤凰中大道 1115 号北京银行大厦 邮编: 330038 传真: 0791-86281485 邮箱: 地址:深圳市福田区福华三路 100 号鼎和大厦 24 楼 邮编: 518033 邮箱: