1、物联云仓数据研究院研究及绘制 2021.12 50yc Inc物联云仓数据研究院研究及绘制 2021.12 50yc Inc物联云仓数据研究院研究及绘制 2021.12 50yc Inc摘要经济层面 ， 2021年西安政府统筹抓好迎全运 、 稳增长 、 防疫情各项工作 ， 经济运行延续稳定恢复态势 ， 经济保持强劲势头取得高增长；政策层面两大政策发布 ， 专注将西安建成交通强国典范城市 ， 物流向专业化和价值链高端延伸 。宏观环境未央区 、 灞桥区 、 空港区域 【 1】 聚集了西安超 70%的高标库资源 。仓储设施分布2021年 【 2】 西安市高标库平均租金为 27.66元 /m2月 ，
2、近两年租金基本保持平稳 。租金走势2021年西安高标库平均空置率为 13.75%， 近两年西安空置率有所上浮 ， 一方面因当地部分社区团购被市场淘汰 ，仓库空置；另一方面部分企业因政府批地自建仓库 ， 采取搬仓 、 缩仓 、 撤仓等仓储措施 。空置率走势2021年是未央区 、 灞桥区 、 空港区域需求热点区域 ， 三方物流 、 批发零售等是高标库需求主力军 ， 仓库类型 、 仓库地理位置及配套设施等为租户最关切问题 。租赁需求2021年西安仓储用地成交相比前两年有所增长 ， 其中以西安传新物联网技术有限公司竞得的 14万 m2仓储用地为今年最大成交地块 ， 成交总价为 6,858万元 。一手土
3、地供应未央区当前仓储设施供不应求；灞桥区与空港区域供大于求 。核心子市场新增供应将有所放缓 ， 租金保持小幅上涨趋势 ， 空置率将有小幅下降 。2022年展望 备注： 1、咸阳渭城区和秦都区为西安空港区域；2、本文数据统计截至 2021年 12月 10日。物联云仓数据研究院研究及绘制 2021.12 50yc Inc宏观环境0.0%5.0%10.0%050001000015000GDPGDP总额（亿元） 同比增速0.0%2.0%4.0%6.0%050010001500常住人口常住人口（万人） 同比增速-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%0200040006000社会消费品零售总额社会
4、消费品零售总额（亿元） 同比增速-5.0%0.0%5.0%10.0%02000040000人均可支配收入人均可支配收入（元） 同比增速0.0%5.0%10.0%01500030000货运总量（万吨）货运总量（万吨） 同比增速-10.0%0.0%10.0%20.0%0200400600交通运输、仓储及邮政业固定资产投资交通运输、仓储和邮政业（亿元） 同比增速仓储设施分布 租金走势 空置率走势 租赁需求 一手土地供应 核心子市场 2022年展望物联云仓数据研究院研究及绘制 2021.12 50yc Inc 西安市“十四五”综合交通运输发展规划 2017-2021年西安市物流地产行业相关政策宏观环境
5、 仓储设施分布 租金走势 空置率走势 租赁需求 一手土地供应 核心子市场 2022年展望2021年2020年2018年2017年到 2025年 ， 将西安建成交通强国典范城市；打造一体化交通运输网；构建多层次综合枢纽体系；建设现代化智慧交通系统 ， 推动绿色交通可持续发展 。 西安市全面深化服务贸易创新发展试点实施方案 重点推动西安市物流供应链管理服务向专业化和价值链高端延伸；对物流领域进行常态化跟踪监测 。 西安市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二 0三五年远景目标纲要 做强空港型和陆港型国家物流枢纽 ， 建设物流通道 ， 发展制造业物流 ， 拓展第三方物流和供应链物流服务 ， 推进“
6、两港五园十一中心 ” 物流节点体系建设 。 建设空港枢纽区域集疏运网络 ， 推动邮政快递枢纽集群 、 农产品物流城 、德邦物流中心 、 智慧冷链产业园 、 新丰大宗物流集散中心等工程建设 。 西安市创建国家绿色货运配送示范城市工作方案 到 2021年底 ， 将建立 “ 集约高效 、 服务规范 、 低碳环保 ” 的城市绿色货运配送体系 。 西安市现代产业布局规划 建设空港型国家物流枢纽 ， 做强陆港型国家物流枢纽 ， 加快建设联内通外的物流通道 ， 建设智慧物流发展示范区 ，统筹城乡物流协调发展 ， 优化城市物流空间节点布局 。 大西安现代物流业发展规划 (20182021年 )到 2021年
7、， 大西安国际物流枢纽城市地位得以确立 ， 物流设施承载能力 、 物流网络国际化水平 、 物流服务智能化水平以及物流产业规模和综合实力显著提升 。 西安市工业、仓储物流及重点项目专项补助资金管理办法 工业和仓储物流项目按照规划用地面积和用地性质确定补助金额 。 西安市人民政府关于加快发展服务贸易的实施意见 着力发展物流服务业 ， 支持西安国际港务区 、 西咸新区空港新城及西安咸阳国际机场积极发展国际运输业务 ， 形成具备陆空口岸作业 、 保税物流 、 保税加工 、 国际贸易等多种功能的国际性现代物流聚合区 。确立大西安国际物流枢纽城市地位建设空港型国家物流枢纽做强陆港型国家物流枢纽集约高效、低
8、碳环保、智能化、国际化农产品、制造业、电商、保税、冷链、大宗物流推进“两港五园十一中心”物流节点体系建设物流发展新导向物流发展新趋势物流发展重点领域物流发展重点方向物联云仓数据研究院研究及绘制 2021.12 50yc Inc“两港五园十一中心”骨干物流节点体系 大西安物流骨干节点布局图宏观环境 仓储设施分布 租金走势 空置率走势 租赁需求 一手土地供应 核心子市场 2022年展望 国际物流枢纽港西安陆港西安空港 枢纽物流园临潼现代物流园沣东综合物流园长安引镇物流园鄠邑秦渡物流园泾河新城物流园 专业物流中心新丰大宗物流中心阎良航空产业物流中心高陵装备制造物流中心经开仓储配送物流中心秦汉商贸物流
9、中心三桥汽车商贸物流中心高新新兴产业物流中心周至农特产冷链物流中心航天电商配送物流中心灞桥分拨配送物流中心蓝田综合物流中心 大西安现代物流业发展规划（ 20182021年） 指出西安市要以助力 “ 三个经济 ” 发展为指引 ， 立足建设国际物流枢纽城市的战略目标 ， 打造由两大国际物流枢纽港 （ 西安陆港 、 西安空港 ） 、 五大区域枢纽物流园 （ 临潼 、 泾河新城 、 沣东新城 、 鄠邑秦渡 、 长安引镇 ） 和 11个物流中心 （ 新丰 、 阎良 、 高陵 、 经开 、 秦汉 、 三桥 、 周至 、 高新 、 航天 、 灞桥 、 蓝田 ） 为核心架构的 “ 两港五园十一中心 ” 骨干物
10、流节点体系 ， 强化物流产业集聚发展 ， 促进物流业与现代农业 、 先进制造业 、 商贸流通业等相关产业融合联动发展 ， 提升产业物流和消费物流服务效能 。空港物流园沣东综合物流园鄠邑秦渡物流园长安引镇物流园临潼现代物流园国际港务区物流园泾河新城物流园物联云仓数据研究院研究及绘制 2021.12 50yc Inc宏观环境 仓储设施分布 租金走势 空置率走势 租赁需求 一手土地供应 核心子市场 2022年展望新新新新新新新新新新新拆拆拆拆 拆拆 改改拆新建仓库三环外改造仓库东二环拆迁仓库东郊 西郊三环内部分普通仓东郊 西郊二环三环改改改改拆拆拆新物联云仓数据研究院研究及绘制 2021.12 50
11、yc Inc宏观环境 仓储设施分布 租金走势 空置率走势 租赁需求 一手土地供应 核心子市场 2022年展望2021年西安市仓储设施主要分布区域市场概况总体量（万 m2）重点分布区域 总体量（万 m2）物业类型及占比（ %）高标库 普通库 厂房961.48未央区 324.66 22.62% 72.26% 5.12%灞桥区 200.43 53.90% 37.25% 8.86%空港区 160.93 82.52% 16.99% 0.50%长安区 81.78 62.20% 20.22% 17.58%高陵区 109.16 50.16% 49.29% 0.55%鄠邑区 41.89 0.00% 38.40%
12、 61.60%雁塔区 33.93 0.00% 82.90% 17.10%临潼区 9.55 68.35% 19.38% 12.27%2021年西安市仓储设施各物业类型单个项目平均面积情况物业类型 高标库 普通库 厂房单个项目平均面积 （ m2） 60,708 37,095 18,6932021年西安市仓储设施分布图300 200 100 50总体量（万 m2）30 10高陵区临潼区灞桥区长安区雁塔区鄠邑区未央区0蓝田县周至县阎良区空港区物联云仓数据研究院研究及绘制 2021.12 50yc Inc宏观环境 仓储设施分布 租金走势 空置率走势 租赁需求 一手土地供应 核心子市场 2022年展望20
13、21年西安市高标库分布图 2021年西安市各高标库分布情况（距钟楼距离）2021年西安市各高标库项目规模分布情况0 100 200 30030km-40km（包含 40km）20km-30km（包含 30km）10km-20km（包含 20km）10km高标库面积（万）单个项目面积规模（万 m2） 11-5（包括 5万 m2）5-10（包括 10万 m2） 10项目个数所占比例 17.86% 26.79% 41.07% 14.28%120 100 70 50总体量（万 m2）5 0阎良区50KM40KM30KM20KM10KM高陵区临潼区灞桥区长安区雁塔区鄠邑区未央区蓝田县周至县空港区物联云仓
14、数据研究院研究及绘制 2021.12 50yc Inc0.0010.0020.0030.0040.002019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4E西安市 未央区 灞桥区 空港区宏观环境 仓储设施分布 租金走势 空置率走势 租赁需求 一手土地供应 核心子市场 2022年展望未央区西安市空港区 灞桥区单位：元 /m2月物联云仓数据研究院研究及绘制 2021.12 50yc Inc0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%2019Q1 2019Q2 2
15、019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4E西安市 未央区 灞桥区 空港区宏观环境 仓储设施分布 租金走势 空置率走势 租赁需求 一手土地供应 核心子市场 2022年展望未央区西安市空港区灞桥区物联云仓数据研究院研究及绘制 2021.12 50yc Inc2021年 西安 市高标库需求面积占比 2021年 西安 市高标库需求区域分布0.00% 20.00% 40.00% 60.00%10000 以上5000 -10000（包含 10000 ）1000 -5000（包含 5000 ）0-1000（包含
16、1000 ）宏观环境 仓储设施分布 租金走势 空置率走势 租赁需求 一手土地供应 核心子市场 2022年展望未央区灞桥区高陵区长安区鄠邑区临潼区雁塔区 新城区未央区 灞桥区 高陵区 长安区鄠邑区 临潼区 雁塔区 新城区物联云仓数据研究院研究及绘制 2021.12 50yc Inc快消品生产制造三方物流电子商务其他快消品 生产制造 三方物流 电子商务 其他2021年 西安 市租赁需求供应主力军 2021年西安市租赁需求租期情况0.00%20.00%40.00%60.00%一年以内 一年至三年 三年以上西安市宏观环境 仓储设施分布 租金走势 空置率走势 租赁需求 一手土地供应 核心子市场 2022
17、年展望物联云仓数据研究院研究及绘制 2021.12 50yc Inc2021年西安市租户存放货品主要类型 2021年西安市租户选仓标准0.00% 20.00% 40.00%证照信息 (产证、消防验收 )地坪材质消防设施配套设施 (办公室、停车场、住宿 )交通条件是否带月台仓库地理位置仓库类型及建筑类型食品、生鲜建材电子产品日用品化工类汽车配件机械设备16.39%25.30%12.87%食品、生鲜电子产品建材TOP02TOP01TOP03宏观环境 仓储设施分布 租金走势 空置率走势 租赁需求 一手土地供应 核心子市场 2022年展望物联云仓数据研究院研究及绘制 2021.12 50yc Inc2
18、016年 -2021年西安市工矿仓储用地供应情况13,53919,3009,314010,00020,00030,0002017年 2018年 2020年供地面积（亩）2016年 -2021年西安市仓储用地成交情况123.77 90.00 141.75 65.69 87.30 91.330.00 50.00 100.00 150.00 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年成交量（万）2021年西安市仓储用地成交明细* 备注： 2016年、 2019年、 2021年工矿仓储用地供应官方未公布宏观环境 仓储设施分布 租金走势 空置率走势 租赁需求 一手土地供应 核
19、心子市场 2022年展望行政区 项目位置 面积（） 使用年限 成交价格 (万元 ) 土地使用权人市本级 汉唐大道以南、纺渭路以西 72,194.00 50 4,410 西安加州通达国际冷链物流 产业园有限公司市本级 高新区综一路以南、综二路以北、保六路以东、保五路以西 59,883.50 50 3,161 西安高新区综建恒翼仓储服 务有限公司市本级 高新区综一路以南、综二路以北、保六路以东、保五路以西 76,467.50 50 3,977 西安高新区综建嘉华物流有 限公司市本级 高新区通海一路以南、综一路以北、保八路以东、保六路以西 52,498.90 50 2,730 西安高新区综建嘉城仓储
20、服 务有限公司市本级 高新区通海一路以南、综一路以北、保八路以东、保六路以西 58,671.10 50 3,064 西安高新区综建恒胜仓储服 务有限公司市本级 高新区综一路以南、综二路以北、保八路以西、保七路以东 46,001.00 50 2,416 西安高新区综建恒裕物流有 限公司市本级 临潼区斜口街办窑村 46,670.00 50 2,550 中建西部建设北方有限公司市本级 高新区兴隆街道三堰路以南、春晖路以东、沣河大道以北 140,326.20 50 6,858 西安传新物联网技术有限公 司市本级 国际港务区秦汉大道以北、规划路以东 22,506.00 50 1,390 西安自贸港资产管
21、理有限公 司市本级 高新区综保区综二路以北，保八路以西 6,263.00 50 306 西安高新区综保基地配套建 设有限公司市本级 高陵区 210国道以东 96,677.64 50 3,375 高陵东盈物流有限公司市本级 108国道以北，铁路专用线以东 111,467.00 50 26,090 西安永广利商务信息咨询有 限责任公司市本级 高陵区耿镇村以西、规划路以北 123,632.62 50 4,340 高陵东盈物流有限公司物联云仓数据研究院研究及绘制 2021.12 50yc Inc未央区仓储设施分布示意图租金区间1840元 /m2 月平均空置率9.11% 仓储设施分布集中 ， 呈 “ L
22、” 型分布 。 当前未央区菜鸟 、 丰树 、 万纬 、 普洛斯沣东主要集中在沣东；普洛斯经开 、 星泓信泰 、 招商局 、 瀚溥主要集中在草滩；同时由于西安的物流集散地大都集中在未央区 ， 其他园区都比较靠近物流集散地 。 从整体来看 ， 未央区仓储设施分布集中 ， 基本位于沣东到草滩范围 。 未央区是西安普通仓聚集地 ， 高标库建成时间较短 。 该区域普通仓大都属于自建 、 且建成时间较早 ， 存在拆迁风险高 、 消防不达标 、 安保问题 、 停车费用较高等问题；高标库建成时间较短 ， 基本在四五年左右 。 仓储设施供不应求 。 该区域仓储设施一直比较紧张 ， 租户以三方物流 、 批发零售
23、、 城配公司 、 快递快运 、 医药物流为主；普通仓基本满仓；高标库的客户群体比较稳定 ， 价格较高 ， 以本地客户为主 。仓储设施现状宏观环境 仓储设施分布 租金走势 空置率走势 租赁需求 一手土地供应 核心子市场 2022年展望【 大型专业物流仓储设施开发商 】【 本地开发商 】【 终端物流用户 】主要代表开发商类型及终端代表客户GLP 瀚溥 万纬 招商局 丰树 菜鸟 其它陕西商储 陕西物流 其它优冷供应链 其它顶通 拓领 百世%物联云仓数据研究院研究及绘制 2021.12 50yc Inc灞桥区仓储设施分布示意图租金区间2033元 /m2 月平均空置率11.26% 仓储市场供大于求 。
24、该区域高标库开发建设较晚 ， 整体数量有限 ， 开发商主要看中当地距城区比较近 ， 且港务区位置优越的特点 。 但是该区域东部专业市场居多 ， 这类客户偏向价格较低的仓库 。 租户以三方物流 、 批发零售 、 建材类 、 五金 、 药材等行业为主 。 当地普通仓拆迁较多 ， 物流集散中心较少 ， 贝斯特物流集散中心是其中之一 ， 周边仓源十分抢手 。仓储设施现状宏观环境 仓储设施分布 租金走势 空置率走势 租赁需求 一手土地供应 核心子市场 2022年展望【 大型专业物流仓储设施开发商 】【 本地开发商 】主要代表开发商类型及终端代表客户GLP 百利威 宝湾 国美 传化 京东 邮政四方物流 其
25、它安博 招商局 讯通物流 苏宁 嘉浩 其它%物联云仓数据研究院研究及绘制 2021.12 50yc Inc空港仓储设施分布示意图租金区间2227元 /m2 月平均空置率19.10% 仓储市场供大于求 。 主要因空港区域距城区远 ， 城配物流成本太高 。 当地仓库租户主要以三方物流 、 汽配 、 零售 、 电商为主 。 物流基础设施分布集中 。 大量物流仓储设施聚集在西安咸阳国际机场西侧 。仓储设施现状宏观环境 仓储设施分布 租金走势 空置率走势 租赁需求 一手土地供应 核心子市场 2022年展望【 大型专业物流仓储设施开发商 】【 本地开发商 】【 终端物流用户 】主要代表开发商类型及终端代表
26、客户GLP 万纬 宝湾 龙地 新地领盛 丰树华翰 其它远泽 其它%电子银行结算单其它隆基 美团 日日顺 华为 吉利汽配航空食品物联云仓数据研究院研究及绘制 2021.12 50yc Inc【 空间布局 】从空港新城连接高铁新城到国际港务区的国际物流大通道 。 主要发展现代物流 、 临港经济 、 临空经济 。略有增加%略有下降略有上涨高标库上涨下降新增供应空置率2022年研判 租金宏观环境 仓储设施分布 租金走势 空置率走势 租赁需求 一手土地供应 核心子市场 2022年展望【 发展重点 】建设空港型国家物流枢纽 、 做强陆港型国家物流枢纽 、 加快建设联内通外的物流通道 、 建设智慧物流发展示
27、范区 、 统筹城乡物流协调发展 、优化城市物流空间节点布局 。【 物流基础设施 】新增供应方面 ： 2022年西安新增高标准仓储设施将超 16万 m2，供应主力军主要包括平安 、 安博 、 苏宁 ， 受物流仓储用地供应收紧影响 ， 未来一年西安新增供应将有所下降 。租金方面 ：未来将保持小幅上涨趋势；空置率将有小幅下降 。物联云仓数据研究院研究及绘制 2021.12 50yc Inc西安报告调研员 詹 璐 研究员邮 件 蒋 琴 研究员邮 件 李小芳 研究员邮 件： 物联云仓数据研究院隋 超高级总监 |数据研究院高级研究员电 话： 186 1064 0033邮 件： 合作咨询专注于中国仓储市场数据洞察及研究咨询 ， 依托物联云仓平台海量数据 、 强大的数据挖掘能力和丰富的仓储物流行业研究经验 ，围绕仓储市场 、 物流地产 、 行业发展 、 竞争分析等研究方向 ， 不断推出深度洞察报告 ， 提供定制数据 、 定向研究和咨询服务 ， 助力行业发展和企业升级 。 如有需要 ， 请与我们联系 。版权声明 COPYRIGHT NOTICE文中的一切资料及数据，仅作参考之用，物联云仓保留一切权利，转载请保留原文链接或注明出处。关注官方微信公众号Follow us on WeChat4008- 567- 150在线客服
