1、1g3631g1C9gB76gAF1g186Fg4A0g986gA38gA3Cg1CAg2C4GF-2000-0171g2C5g4640g1D91g2F95g4013概述：商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的商品房买卖合同示范文本（GF-2000-0171）。该示范文本是两部门在原商购销GF-95017）的基础上，总结经验改进而成的。政府制定示范文本原意是将其作为商品房买卖双方签订合同参考起到、引导作用，并非强使
2、用。但在实践中，已经成各地产公司首选甚至唯一因此，认真研究确切含义并且平理地签订好就了每一个开发商必须足够重视的课题。依据合同法、销售管理办法等律规章合实际工中遇到的问题和总结的经验，对示范文本进行逐条解释，并对如何填写做深入探讨。商品房买卖合同说明(内容略) 【释义】该部分是对文本的简要介绍，包括文本的性质、商品房定义填写说明、解释权归属等内容。其中，有关填写方规定（第345条）应详细阅读，并在过程严格遵循充利用好授权双当事人自行约部分,能够弥补该文本的不足最大限度地维护开发商的合法权益。而且规范、清晰的填写也有利于开发商树立良好的商业形象。【常见问题】有些开发商工作人员由于工作潦草，没能严
3、格按照“说明”第5条的方式在相应部位划勾或划差叉，导致文本混乱、及其不规范、不严肃。【对策】认真阅读“说明”严格按“说明”填写文本。建议有件开发商品采用专业打印软件打印合同文本。合同双方当事人：（内容略）【释义】该部分详细列明买卖双方（包括其代理人）的基本情况。【常见问题】有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写，出现地址不详甚至错误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失【对策】卖方的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应填写户籍所在地，户籍所在与经常居住地不一致填写经常居住地由于文本只是印制了自然人作为买情形导致当法人或其他组织作为买方时没有应填写位置，
4、对此可行方基本情况替换该部分。第一条项目建设依据。出卖以_式取得位于_、编号为_的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为_。该地块土面积为_，规划用途为_，土地使用年限自_年_月日至_年_月_日。人经批准，在上述地块建设商品房【现定名】【暂定名】_。建设工程规划许可证号为_，施工许可证号为_【释义】条是关于标的房产过程的合法性介绍。以说明建设项目在、规划管理施工2 管理、开发主体等方面都符合国家有关规定，取得了有关主管部门的许可。 【常见问题】 实践中，有些项目的建设用地是以划拨方式取得的，根据国务院城镇有土地使用权出让和转让暂
5、行条例规定，此类房产要出售应当土地主管部门的批准，并且签订地使用权出合同、向当市县人民政府补交使用权出让金或者以转所获收益抵交土金。还开发商只和土地主管部门签订了预约合同或者虽然签订了使权让合同但尚未缴清。上述情况严格来讲都不属于具备了城市房地产管理法第四十四条规定的“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书。” 【对策】 在目前的司法实践中，院一般不简单因为上述使用权瑕疵而认定商品房买卖同无效。但由于购买上述土地建设的房产，较之于已经取得土地证书的土地上产，方面临着较多确定因素和大风险。卖应当本着诚实信原则将建设用的实际情况向买方作出全面、客观的说明，以
6、避免引发客户不必要的误解和纠纷。 第二条商品房销售依据。 买受人购的商品房为【现】【预售商品房】预售商品房批准机关为_，商品房预售许可证号为_。 【释义】 该条是关于预售许可证约定预售许可证是卖方出标的产行合法性的最重要依据。城市地产管理法第四十条规：，应当符下列条件：（一）已交付全部土使用权出让金，取得土地使用权书；（二）持有建设工程规划许可证；三按提供的商品房计算投入开发建设的资金达到总投资百分之二十五以上，并经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房管理部门办预售登记取得明。按照主部门发范围不同预售为内销和外销许可证。只有取得外销许可证的项目才可以向中国境外客户销售。 【常见问题
7、】 未取得预售许可证便签订商品房买卖合同或者预定协议（又称认购书、认购协议、订购协议）在业内是常见的如果产生纠纷，一方符合条件为由主张合无效，法院一般认只要一审诉讼阶段卖补办了预售许可证应当定有。但行政管部门有权对开发商的上述行为给予责令停止销售活动、没收违法所得、罚款等行政处罚。 【对策】 严格按照法律、法规规定的条件预售，避免不必要的损失。 第三条 买受人所购商品房的基本情况。 买受人购的商品房（以下简称该商品房，其屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的： 第_【幢】【座】_【单元】【层】_号房。 该用途为_属_结构层高为_建筑层数地上层，地下层。 该
8、商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。 3 该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共_平方米，其中，套内建筑面积_平方米，公部位与用房屋分摊建筑面积_平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。 【释义】 本条是对标的房产的座落、用途、结构、建筑面积等概况的约定。 【常见问题】目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积建成后交易主管部门实测不一致造成这种结果原因多方。既有不法开发商的故意欺诈，也有现行法规甚完备的原因。一段时间以来，建设部1995年颁布的商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则（试行）是计算商品房建筑面积和公用面积的主要法律依据。但该规定的法律效力较低而且规定过于
9、则性。加之由于历史，管理工作存在职能叉问题。国家质量技术监督局、建设部对此过相互抵触规笔者曾经代过一个案件房产理部门和质门同一房产的面积测量结论相差悬殊而两部门都具“测绘资”，导致法院难以认定。 【对策】 针对上述情况，我国第个家标准范（GB/T 17986-20）于2000年月正式实施成为里领域最权威标准。国务院进步明确了商品面积管的部职能分工即“管理部负责商品房管理工作，制定有关政策查处房积管理中违法行对面积测量机构的资质提出初审意见质量技术监督部门负责商品房面积测量器具的监督工作，查处违法使用不符合标准的测量器具的行为。”201228日建设和绘局联合下发产绘办法一：“房产测绘单位应当依照
10、华人民共国法和本办规取得省级以上人民府测绘行主部门颁发的载明房产测绘业务的测绘资格证书。申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提 出书面申请，并按测资格审查管理的要求提交有关材料政管部门在决定受理之日起5日内，转省级房地产行政主管 部门初审。省级房地产行政主管部门应当在15日内，提出书面初审意见，并反馈省级测绘行政主管部门；其中，对申请甲级房产测绘资格的初审意见应当同 时报国务院建设行政主部门备案。申请甲级房产测绘资格的，由省级测绘行主报国务院测绘行政主 管部门审批发证；申请乙级以下政管部门审批发证。取得甲级房产测绘资格的单位，由国务院测绘行政主管部门和国务院建设 行政主联合向
11、社会公告取得单位政管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。 ” 第四条计价方式与价款。 出卖人与买受人约定按下述第_种方式计算该商品房价款： 1、按建筑面积计算，该商品房单价为（_币）每平方米_元， 总金额（币）_千_百拾万千_百拾元整。 2套内_总金额（_币）千百拾4 万_千_百_拾_元整。 3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（_币）_千_百_拾_ 4 _ 【释义】本条与原示范文本相比最大的改进是：针对商品房面积问题争议较多的现状，在原来“按建筑面积计算”的基础上，增加了“按套内建筑面积计算、按套（单元）计算”等二种新的计价方式。使买方有更多选择。 【常见问题】虽然文本给出了多种计
12、价方式，但由于习惯原因和营销策略的需要，大部分开发商拒绝使用“按套内建筑面积计算”和“按套（单元）计算”等方式。 【对策】 计价方式的样性是市场进步的潮流。只要开发商在计算标房产面积时严格遵循了现行规范，以何算都不应损害其利益有那些能够最限度地满足客户个性化需求的开发商才能充分展示自己的信心并赢得更多客户。 第五条面积确认及面积差异处理。 根据当事人选择计价方式，本条规定以【建筑面积】套内建筑】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。 当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 商品房交付后产权登记面积与合同约发生差异，双方同
13、意按第_种方式进行处理： 1、双方自行约定：（1）_ 2_ 2、双方同意按以下原则处理： （1）面积误差比绝对值在3%以内（含3）的，据实结算房价款； ）面积误差比绝对值超出时买受人有权退。 买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起0天内将买受人已付款退还给买受人，并按_利率付给息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3）部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 产权登记面积合同约
14、定面积 面积误差比=10 合同约定面积 因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议 【释义】5 当双方选择按建筑面积或按套内建筑面积计算房价时，合同约定的面积（通常称“暂测面积”）有可能与申请产权登记时主管部门实际测量的面积不一致，本条就是为解决该问题设计的 。 本条设计了两种处理方式：一是双方约定，二是按建设部商品房销售管理办法处理。【常见问题】 选择处理方式2，无疑是对买方有利的。但多数开发商还是倾向于选择“双方自行约定：按实测面积为准实测面积超过暂部分，由买方按约定的单价补足房款；测面积少于暂的部分由卖按约定单价退还房款”这种在面积变更较大的情况下，对买方来讲是不公平的。
15、 【对策】 负责任的开发商应采取措施避免或减少暂测面积与实测件面积的差距。这样即使选择第2种处理方式也不会造成损失和变更价款之烦。 UID1043 帖子251 精华0 积分2453经验02 点威望0 金钱139 两魅力275 点金币7元辩论分阅读权限0 查看详细资料TOP第六条付款方式及期限 买受人按下列第 种第项方式按期付款： 1 一次性付款乙方在年月日前付清全部房价款%的，甲方给予乙方占付款金额 %的优惠，即实际付款额为（币） 仟 佰 拾 万 仟 佰拾 元整。 2 分期付款乙方应当按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入指定的银行（帐户名称：，号：）（1 日前支付全部的 ，计（ 币） 万
16、仟 佰拾元； 2 年月 % 仟 佰 拾 仟 3 贷款方式付款（1）买受人应于日前支付全部房价款的 ，计 元； 2 年月日前首付款清后，持有关材料于年月日前到 银行办妥贷款手续，否则视为买受人违约。 4其他方式 【释义】本条规定了一次性、分期贷方式付款、其他等四种买方付式。其中贷款方式付款是“2000文本”新增加的内容。 【常见问题】 贷款方式（又称按揭）是个人购房常用的但该条的相关规定显然过于简单，比如只买未能办妥视为违约，没有定违约责任而且实践中由买对条件知之甚少，卖售楼员也给予必要介绍，致使签订购房合同后无法办妥按揭贷款，给双方造成麻烦甚至纠纷。 【对策】 开发商应当将与本位签订了贷款合作
17、协议银行详细地向客户说明必要时可建议客户先向银行咨询在决定否签订同。如果签订购房合同后由方的原因导致不能按期办妥可约一比例的逾期付款金超过一期限还不能办妥的，卖方有权解除合同，并要求买方支付确定比例或数额的违约金。 6 第七条买受人逾期付款的违约责任 买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第 种方式处理： 1按逾期时间，分别处理（不作累加）（）逾期在 日之内，自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 的违约金，合同继续履行。 2）逾期超过 天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的 %向出卖人支付违约金。买受愿
18、意继续履行，经意继续履行，自本合同规定应款限期之第二起至实际全额支付应款之日止日向出卖支逾期应付款万分之 （该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 本条中逾指依照本六条规定的到期与该实际已差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2. 【释义】按时支付购房价款是买方最主要的合同义务，本条规定了买方逾期付款应承担的违约责任。按项的规定，买方违约责任分为两种，一是按逾期天数支付违约金，合同继续履行；一是支付累计已款适当比例金合同解除。卖方选择解除必须买足一定的条件，即买方的逾期达到约定天数。 【常见的问题】 本条最难掌握的是如何约定卖方有权选择解除合同的逾期时间，
19、以及违约金的比例。【对策】结合实践经验笔者认确卖有权选择的时间应考虑下列因素：（一）、卖方对资金的需求程度；（二）、标的房产价款的数额；（三）、买方的资信状况；（四）是一次性付款还是分期按揭付款。对于逾期付款违约金，笔者建议参照人民银行公布的金融单位计收逾贷利息定解除合同时按累计应算认为不宜超过。 第八条交付期限 出卖人应当在 年月日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第 种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用： 1 该商品房经验收合格。 2该商品房经综合验收合格。3 该商品房经分期综合验收合格。 4该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 5 但如遇下列特殊原因，除双方协商
20、同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期： 1遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起 日内告知买受人的； 2 ；7 【释义】 本条规定的是卖方交付标的房产最后期限、交付条件以及延期交付的免责事由。与原示范文本最大的区别是：规定了四种不同的交付使用条件。 【常见问题】 签订该时买双常见争议是选择“该商品房经验收合格”还是“该商品房经综合验收合格”作为件。由于诸如入住很长时间供水电通、绿化等配套设施迟不能落实案屡被新闻煤体报道，买方越来多地提出将综验收格作为交付条件。这种要求也有法律依据国务院城市产开发营管理条例第十七规定：地产开发项目竣工，经验收合格后可交付使用；未或者不的，得使用房地房地企业
21、应当向项目所在县级以上方人民政府主管部门提出申请。主部门自到竣工申请之日起30天内对涉及公共安全的内容组织工程质量监督、规划消防等有关部门或者单位进行第十八条：住宅小区等群体，应当依照本条规定和下列要求综(一)城市设计条件的落实情况；(二)城市规划要求配套的基础设施建设情况三单验收四拆迁安置案落实情况；(五)物业理落实住宅小区等群体房地产开发项目行分期开发的，可以分期验收。 但际操作起来有些具问题。以前的综合验收都是由建部门召集各有关部门进经常出现竣工交付与合验收完毕有很大时间差20年新设工程质量管理条例实后，建部门对程竣工采取备案制度，位自组织。这就造成建设单位需要分别组织多个作使得工作更加
22、费时力于房地产营和施涉及政府各，特别是水、电等项目外配套必须政府指定的企业施工，开发商无法自主把握制约了开发商交付计划实施。绝大多数开发商都难以现在品房使用的同时通过“综”因此直接导致了和业主之间矛盾甚至为此诉诸公堂。 【对策】在综合验收制度尚未完善或者开发商没有确切把握的情况下，建议开发商与客户选择“商品房经验收合格”作为交付条件，但要注意向客户将原因解释清楚。 第九条出卖人逾期交房的违约责任 除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第 种方式处理：1按逾期时间，分别处理（不作累加） （）逾期不超过 日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之
23、日止，出卖按日向人支付已交付房价款万分之 的违约金，合同继续履行；2）逾期超过 后买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受解除合同通知到达的日子起天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的 %向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，继续履行，自本第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日8 止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 （该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2. 【释义】本条提供的第、种卖方逾期交房的违约责任采取分段处理的方式，即违约时间在某天数内，卖方按买已支付房款的一定比例支付违约金，合同继续履行；违约时间超过上述天数，则买方有权选择解除合同
24、。 逾期时间超过确天数时，如果买方选择解除卖方应当支付买已房款一定比例的违约金；如果方选择合同继续履行则按天数金。应从约定交付时间起算起至实际交付止，按统一的比例计算，而不分段计算。 【常见问题】 交房是非常普遍的现象。造成逾期交房的原因是多面的，既有开发商品的本身怠于履行的因素，也有行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等开发商品不能控制的原因。随着老百姓权利意识的增强，因逾期交房引发的纠纷甚至诉讼也越来越多。 【对策】 不管什么原因，只要不构成不可抗力卖方就应当承担责任。而且本条的责任应当与第七条“买方逾期付款的违约责任”相当。建议开发商本着公平对等的原则签订本条。如果出现逾期交房，应
25、及时通知客户，确属己方责任的要积极主动承担责任；不应承担责任的，说明理由争取客户谅解。实践证明，只要处理得当，绝大多数的客户对短时间的逾期交付是不会斤斤计较的。 UID1043 帖子251 精华0 积分2453 经验02 点威望0 金钱139 两魅力275 点金币7元辩论分阅读权限0查看详细资料TOP第十条 规划、设计变更的约定 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知： 1 该商品房结构形式、户形、空间尺寸、朝向； 2【释义】 本条是关于标的房产发生设计变更时如何处理的约定。 【常见问
26、题】根据该条规定只有当划变更、设计达到“影响买受人所购商品房质量或使用功能”的程度，出卖人才有义务通知买受人。这种规定过于原则，产生纠纷后难以判定。 【对策】 为减少误解，应在自由约定的部分尽可能地将能的情形明确约定。比如“房屋所在小区的容积率、绿化率、配套设施等发生变更”。 第十一条 交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续双方进行验收交接时，出卖人应当示本合同第八规定的证明文件，并签署房屋接单。所购商品房为住宅的还需提供住宅质量保和住宅使用说书出卖不示证明文件或出9 示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 由于买受人原因，未能按
27、期交付的，双方同意按以下方式处理： 【释义】 本条是关于标的房产的交接程序以及相关法律后果的约定。范本还规定了出卖人在交付房产时应提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。这是不同与原范本（GF-95017）的新规定。住宅质量保证书和使用说明书制度是建设部198年颁布的商品住宅实行质量保证书和使用说明制度的规定确立目的为了保障住宅消费者的权益，加强商品房住宅售后服务管理，促进住宅销售。住宅质量保证书应当包括以下内容：、工程监督部门核验的等级；、地基础主体结构在合理使用寿命限承担修；正常情况下各位部件修内容与保期住宅使说明书对的结构性能（）类型性能标准等做出说明，并提出注意事项，一般应当包含以内容：、
28、开发单设计施工单位委托监的监单位类型装修饰注意事项上水下、电燃气、热力通讯消防等设施配置说明有关备安装预留置的和安装；门、窗使用注意事项；配电负荷；承重墙温防层阳台等值得注意事项的说明；、其他需说明的问题。 【常见问题】 由于目前商品房买卖多采预售形式，买方在签订合同时和其后很长一段时间内，对标产的认识建立在开放的宣传承诺以及一些书面材料的基础之上。只有到交接阶这种“幻想”才变为看得见摸着现实。而想象现实总是些差别更何况在我国房地业尚不规范大环境下夸、虚假几乎全行业“惯例”这都导致了纠纷面积生。交接纠纷表可简单划分为逾期交付、标房产质量争议（包括卖方不能提供验收证明和虽然能够提供验收证明但买方
29、仍有异议）、买方不及时验收入住等。 【对策】 交接纠虽然都发在阶段，但其原因却不一足，解决的办法也就应区分析。比如标的房产质量问题只有开建设的过程采取措施才能彻底避免而采用快捷、安全的方式通知买、备好住宅质量保证书、住宅使用说明书等文件耐心解答买有关房屋质量等方面的问题等等都会对减少、避免交接纠纷产生意想不到的效果。 另外，针对实践中些方由于自身未按时交接标房产情况，建议在本条自由约定出约：由于受人原因能期付视为损毁风险受人承担，基于该房产产生的物业管理等费用由买受人自负。 第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷。 因卖造成该商品房不办理产权登记或发生债权务纠纷的出卖担全部责任
30、。【释义】 本条是关于出卖人利瑕疵担保责任的约定。所谓利瑕疵担保责任，是指人就标的物所有权不能完全转移于买受人而应当承担的责任。 【常见问题】实践中，出卖人将标的房产向银行抵押借款的情形屡见不鲜。 对策只规定违反义，应当“承全部”过于笼统。学理上讲，法权时买受人可以主张权有：违约金、实际履行解除合同、损害赔偿。建议买受人要求详细签订瑕疵担保责任。 第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任 出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准符合双方约定达到（附件三）的标准达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第种方式处理： 10 1 出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。 【释义】出卖人交付的房产不
31、符合附件中关于装修标准的约定时，应承担的责任。范本提供的处理方式为赔偿双倍、设备差价，这是参照消费者权利保护法第四十九条的规定做出的。 【常见问题】本条虽然提出以附件的方式明确约定装修标准，但实践中附加的约定过于笼统。如约定“高级地板、豪华卫浴设备”等等，容易导致纠纷。 【对策】 装修、设备内容应当尽量明确具体比如写清材料等级、标准，设备的品牌、型号等。从开发商的角度讲，由于范本给出“双倍赔偿”的处理方式过于苛刻，建议自行约定为：“经双方选定的鉴定部门确认后，由出卖人在合理的期限内恢复到约定标准，或赔偿差价。” 第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺 出卖人承诺与该品房正常使
32、用直接关联下列基础设施、公共配套筑按以下日期达到使用条件：1 ； 2如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理： ；【释义】本条是出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行时间的承诺，以及违法承诺的责任。基础设施包括供水电管道煤气供暖电话线路、有电视等。公共配套建筑指标的房产所在的建筑、建筑群、居民小区内为全体业主服务的建筑，一般指安保、幼儿园、学校、商店、会所等，具体项目以开发商的承诺为准。 【常见问题】 有些项目买受入住后长不能转甚至连水也成问题买受人根无法正常生活，怨声载，甚至采取过激方式向开放商讨说出卖人商誉自然大打折扣。对策 基础设施中很多是政府或者处于垄断地位的企业经营。
33、他们的服务意识、工作效率还远不能令人满意。对此开发商要有清醒认识要想使基础设施能够按承诺期限交付，出了自身合理的规划工期、严守进度以外，还要注意与有关部门的协调、沟通。 第十五条 关于产权登记的约定 出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖的责任，买受不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意下列第 项处理： 1买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起 日将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的 赔偿买受人损失。2买受人不退房，出卖人按已付房价款的 向买受人支付违约金。 3 【释义】 出卖人提交办理产权证所需材料的时限和违
34、约责任。 向房产主管机关申办产权过户登记（俗称办产权）是卖双方共同的义务，需要双方各自提供相应材料，协调配合。出卖人应提供的证件有：1、资质证明2工商营业执照3、国有土地使用证或政府征地批文、协议书及土地出让金己额缴纳凭4、计委立项批文、年度投资计划5、投资许可证(19年4月6日以后需提供)6、建设用地规划许可证、征地红线图7建设工程规划许可红线图建筑施工许可8品房预售许可证9竣工验收合格证书及竣工平面图。买受人需提供的证件有：1购房发票2商品房买卖合同、3身份证复印件、4、单位购买商品房还需提供主管部门批文及投资许可证(1年4月1611 日起) 【常见问题】 需要注意的是本条约定限并非买受人
35、最终拿到产权证的时间，而仅是“出卖人提交办理产权证所需材料的时限”。很多买受人对此有错误认识。 【对策】建设部商品房销售管理办法规：房地开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。建议买卖双方按该条款约定 十六条保修责任 买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。 买受人购的商品房为非的，双方应当以形式详细约定保修范围、期限和保修责任等内容。 在保修范围和期限内发生问题出卖人履行义务因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出
36、卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。 【释义】 本条是关于标产各部位保修约定。具体的保修责任住宅质量证书的内容为准。住宅质量证书规：正常使用情况下各部位、件内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年； 门窗翘裂、五金件损坏管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6他期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 【常见问题】商品房质量问题是商品房投诉和纠纷的热点。部分开发商售后服务意识淡薄。 【对策】 目前，有些开发商本着对客户负责的态度，也为了树立良好的企
37、业形象非常重视商品房交付后的保修、维护工作，并且成立专门该项工作“售后服务”部门。这些都是有益的尝试。 第十七条双方可以就下列事项约定： 1 该商品房所在楼宇的屋面使用权2该商品房所在楼宇的外墙面使用权 3 该商品房所在楼宇的命名权4该商品房所在小区的命名权 5 6【释义】关于标的房产屋面、外墙使用权以及所在楼宇、小区的命名权归属。在原商品房销售12 合同范本（GF-95-1701）中，没有这方面的内容。随着社会的发展，商品房除了满足买方居住使用的主要功能外又被赋予了若干附加功能最常见如在屋面或外墙布广告或商业招牌等。小区或楼宇名称由于往和开发商名称密切相联因而一定程度上承载和影响了企业的无形
38、资产。这些都是促使本条产生的客观原因。 【常见问题】 绝大多数购房者尤其是个人不解本条确含义此开般都毫不含糊的将本条的几项权利“约定”为归出卖人所有。且不容更改。这种做法并不合理。 【对策】 首先，作为一负责任的开发商应将该的切以及可能设计的经济利益向客户解释清楚。其次该条款中“楼宇、小区命名权”由于涉发商整体规划，由发商保留该权比较合理。但是标房产外墙面本身就是房屋一部分其所有权自然应当归于买方，开发商品情形规定归出卖人”有违公平原则。而“楼宇面”就是俗称房顶如果标的房产不在顶层这根本无需约，如果在顶层也应归买方（否则了子但对没有使用权岂不是笑话） 当然，买受人在行使对外墙面和屋面的使用权时
39、，也应当以不损害所在建筑的整体利益为限，并要遵守政府规划管理。第十八条 买受人的房屋仅作 使用受人期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利共同享与该商品房有关联的公共部位和设施并按占地和公共部位屋分摊面积承担义务。 出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。 【释义】本条规定包含两方面内容，一方面是标房产用途及方标的房产时利限制。用途一般可分为住宅、办住等应当与主管门批准一致。买受人不得擅自进行可能危及标的房屋和所在建筑安全的作业。 另是有关买受人对建筑物公用部分所享有的权和承担义务规定权主要体现为合理
40、使用和排除他人妨碍，义务只要体现为分担物业管理等方面的费用。 【常见问题及对策】 本条第二方面的规定隐约体现了民法中关于建筑物区理论由于我国行民事法律中没有关于建筑物区分所有权的规定，草稿中虽然已经弥补了这一缺陷，但在物权法出台之前，实生活涉及争议屡见不鲜。因此商品房买卖合同中对建筑物区分所有权部内容做出规定，在上甚合有助解决现实问题。 第十九条 争议解决方式： 因履行本发生的一切争议，由当事人双方协商或调解决协商调不成，从以下两种方式中选择一种（在所选项下打?，如选择仲裁方式，请注明具体仲裁委员会）： .提交 仲裁委员会仲裁。（ ）依法向人民法院起诉。 【释义】：解决途径。对于法院起诉绝大多
41、数买受人来讲比较熟悉。但是对于仲裁还有很多人不了仲裁之讼有以下几个特点：1、当事人有权选择处理争议的仲裁机构和仲裁员；2、实行一终局制；3仲裁一般不公开进行4方便、快捷4机构13 本身没有强制执行机构，当事人不自动履行裁决的，由法院强制执行。 【常见问题】当事人选择仲裁时，经常出现不规范的约定。 【对策】 选择仲裁处理，必须明确、规范写明所选仲裁机构的名称。第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议： 第二十一条 合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 第二十二条 本合同连同附件共 页，双方各执 份。送 份，具有同等法律效力。 【释义】第
42、二条至十三是关于合同附件和补充合同的约定。附加包括房屋平面图、公用部位与公房屋分摊面积构成说明、装饰设备标准三项内容，双方可根据标的房产的具体情况做出约定。 【常见问题】 补充合同内容与范本约定不一致，附件制作不规范。 【对策】补充合同的内容与范本不一致的，如果补充合同违反了法律、行政法规强制性规定，该补充款无效；如果补充有效，也应当将范本二十一条删除并注明以补充合同为准。 附件可以采取直接在范本的相位置书写的方式可以采用粘贴相应内容的方式（平面图一般采取粘贴方式），无论采取何种方式都应注意在附件上由双方当事人签字或盖章。 第二十三条 本合同自双方签字盖章之日起生效。 第二十四条商品房预售的，
43、自本合同生效之日起30天内，由 出卖人向 申请登记备案。 【释义】：合同的生效及备案。商品房买卖合同理论上属于诺成性合同。向主管部门备案不是合同生效的要件，只是行政管理的一种措施。 【常见问题】 经常有买受人在签订后、产证办妥甚至入住之前，将购买的房屋转让给他人。并要求开发“改”，即把原销毁，改由新的买受人与开发商直接签订合同，房产证直接办到新买受人的名下。 【对策】 虽然城市地产管理法第四十五条规定：商品房预售品预人的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。但国务院至今未对该问题做出规定。实践中，房部门不允许所谓的“合同”。因为这种做法事实上两次交易（开发商卖给原买受、人卖给新买受）
44、伪装成一次交易（卖给新）规避了税费是违法行为。因此，建议开发商拒绝客户“改”的要求。g3 g8D0g1415g4368g1C43gA38gA3Cg3933g1D5Cg3g8D0g1415g4368g1C43gA38gA3Cg1C5Fg430g2FFDg23B9gF46g34FFg237EgA38gA3Cg1C41985g14A43g1D38g79Dg127Ag4EAgF57g1468g1004g54Ag315Cg971g2151g54Ag41DEg2193g153Fg464Ag45F7g14A6g79Cg1433g4B6g1C9g45Dg97Eg4EAg2241g7A1gABCgD2Dg23B
45、9gF46g34FFg237EgA38gA3Cg2305g1CAg2C8g4215g2305g4632g2B58g4BEg4C94gD2Dg4C75g4600g45C3gA38gA3Cg515gF46g2CB4g430g837g23B9gF46g34FFg237EgA38gA3Cg2C8g8D0g1415g4368g1C43gA38gA3Cg48Fg43Dg5BBgF46g2C8g1D5Cg1BB7g4FBg34FDg4B6g8D0g1415g4368g1C43gA38gA3Cg3933g1D5Cg2C8g5CBgF57g11E6g9F2g1C4g3g8D0g1415g4368g1C43gA3
46、8gA3Cg3933g1D5Cg3g31AEg34D6gD60g26E9g2D614 _ g3g1C15g1D4Fg2D6_ g3g2B62g1BE9g2D6_gD60gD70g2D6_g2B65g420Dg2D6_g550g2D4F_ g3g489g1BE9g2D6 gD60gD70g2D6_g2B65g420Dg2D6g550g2D4F g3g1E69g199Eg14A3g3179g4C2g859g9CFg849g2C8_g1D39g4C80g79CgA28g43Eg3g1D39g4C80g79CgA28g9FBgFADg97FgB76g28A9g34D6g31AEg11CAg1D5CgA
47、38gA3Cg1C4g3g430g1C3g9FCg1BE9g18AFg422Ag2D6g2B61g489g1BE9g1A00g5CBg43Dg58Cg527g41EEgF37_g35BEg773(g245Fg1431)g3509g2B62g1BE9g2B58g4BEg8D0g1415g2B4Fg4D7_g47Bg2B58g2C8(g4216g3FF1g41EEgF37g2435g985)g1C4g4D7g1D73g1582g489g1BE9g1870g1D39g1C4g5AFg2B58g1D4Fg4C80g46A_g14A4g2C8gD58g2D01g31D1g1D4Fg4C80g7B5g2C
48、8g43Dg15C7g1AF5g381AgD58gEB3g7B5g4B30gB5Eg1C3g462g1992g1C3g459Cg41D9g1C3g18E5g18ECg1846g3635g302Bg58Cg506g2B58g1C4g860g1D4FgA3EgFB2g43Dg351Dg31AEg2C8g849g2B61g2B62g1BE9g97Fg8D9g489g1BE9g2B63g18D5g23A7g7A3g1E68g7F6gA3EgF34g2A36g1C4g489g1BE9g515g77Dg4369g1BE9g153Fg1A00g5CBg41EEgF37g2C8g43Dg4D30g2B62g1
49、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_ g43A7g4600g18E5g3_ g31 g3 甲方制成品于日前运往_ 五、 (盖
