1、2015 年下半年宁夏省房地产估价师案例与分析：居住房地产估价的常用方法考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是 【2007 年考题】A：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C：房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格E：工业用地的监测点评估价格 2、目前的房地产市场不景气，但预测 3 年后价格会回升，现有一座出租
2、写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益 1000 万元，预计未来的 3年内仍维持这个水平，但等到 3 年后市场回升时将其转卖的售价会高达 25000万元销售税费为 6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为 10%，则该写字楼目前的价值为_。A21225 万元B19854 万元C2358 万元D20143 万元3、张某以自己的住房抵押，在某银行贷款。王某应到房地产管理部门办理_登记。A房屋变更登记B房屋转移登记C房屋初始登记D他项权利登记 4、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用的估计值。A：正常B：较低C：平均
3、D：较高E：工业用地的监测点评估价格5、工业用地的土地使用权出让最高年限是_年。A80B60C50D70 6、 城市房地产开发经营管理条例规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可征收相当于 20以下的土地闲置费。A：地价款B：房价款C：土地使用权出让金D：土地使用权出让税E：房地产估价机构必须加盖公章 7、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估。A：挂牌底价B：正常市场价格C：竞买人可承受的最高价D：最可能的成交价E：工业用地的监测点评估价格 8、现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉” ，其具体要做到的不包括。A：后续开发经营期究竟多长
4、要预测准确B：各项收入、支出在何时发生要预测准确C：各项收入、支出发生的金额要预测准确D：各项后续开发完成后的利润要预测准确E：工业用地的监测点评估价格 9、管理中心运作住房公积金的基本要求是_。A效益性B安全性C流动性D风险性 10、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在_以上的，应进行土地增值税的清算。A55%B65%C75%D85%11、由“五项因素”构成的租金叫_。A商品租金B成本租金C准成本租金D福利租金 12、如果我们想了解“外墙装修所用的材料、色彩” ，应查找。A：建筑平面图B：建筑剖面图C：建筑立面图D：总平面图E：执行层的组织协调 1
5、3、某房地产开发公司新开发的写字楼销售增值额为 2200 万元，按土地增值税相关规定准予扣除的项目金额为 12000 万元，则其应纳土地增值税适用税率为。A：B：20 C：30 D：40E：执行层的组织协调14、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是。A：在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B：在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C：在房地产旧场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D：比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价E：工业用地的监测点评估价格 15、2009 年某企业的负债总
6、额为 250 万元，所有者权益总额为 750 万元，则该企业的资产负债率是。A：15B：25 C：30 D：35E：执行层的组织协调 16、下列关于保险职能的说法有误的一项是_。A分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人B融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸收更多的保险费收入创造条件C在各种保险中，政策性保险最能体现分配职能D保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力 17、房地产投
7、保时的保险价值评估，可按该房地产_确定。A投保时的实际价值B保险事故发生前的实际价值C保险事故发生后的实际价值DA 和 B 18、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用的收益估计值。A：较高B：较低C：最高D：最低E：工业用地的监测点评估价格 19、是指经济运行过程中总需求过度增加，超过了既定价格水平下商品和劳务的供给，从而引起货币贬值和物价总水平上涨。A：需求拉上型通货膨胀B：需求拉下型通货膨胀C：成本推动型通货膨胀D：结构失调型通货膨胀E：执行层的组织协调 20、开发经营期的起点是假设的。A：开工日期B：取得估价对象的日期C：取得待开发土
8、地的日期D：开始出售开发完成后的房地产的日期E：工业用地的监测点评估价格 21、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是_。A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标法 22、从事市场营销工作最基本的一点就是要清楚地了解_的市场需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。A过去B潜在C相关D未来23、业主大会议事规则由制定并修改。A：业主大会B：业主委员会C：政府物业管理部门D：业主和物业管理企业共同E：执行层的组织协调 24、某宗房地产已使用 5 年，现土地价值为 50 万元，建筑物重置价格为 80 万元，房地每年的净收益为 11 万元，土地资
9、本化率为 8%，建筑物资本化率为 10%，则该宗房地产的价值为_万元。A130.0B119.2C117.5D120.025、 中华人民共和国个人所得税法及其实施条例规定，个人转让住房，以其为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。A：转让收入额加上财产原值和合理费用后的余额B：转让收入额减除财产原值，再加上合理费用后的余额C：转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额D：财产原值减除转让收入额和合理费用后的余额E：执行层的组织协调二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得
10、 0.5 分） 1、原城乡建设环境保护部发布房屋完损等级评定标准(试行)在_实行。A1984 年 12 月 8 日B1984 年 11 月 8 日C1948 年 12 月 8 日D1985 年 11 月 8 日 2、属于物业管理企业运行机制的是。A：自主经营B：自负盈亏C：自我补给D：自我约束E：自我发展3、下列建设工程必须实行监理。A：中型公用事业工程B：成片开发建设的住宅小区工程C：利用国际组织援助资金的工程D：城镇居民自建住房E：农村村民自建住宅 4、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格_。A卖方和买方掌握必要的市场信息B卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C买方具有特殊的兴趣，
11、并愿意给予附加出价D卖方和买方追求各自利益的最大化E卖方和买方急于完成交易5、在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是。A：对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性B：对估价对象进行实地查看C：了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况D：将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照E：拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片 6、某房地产经纪机构 2010 年 15 月的目标是计划促成 20 套住房成交，实际促成了 40 套住房成交，该房地产经纪人计划完成相对指标是。A：50B：100 C：150 D：200E：执行层的组织协调 7、房地产拍卖业务的主要来源包括。A：法院委
12、托拍卖的查封抵债房地产B：债权人委托拍卖的抵押房地产C：政府部门委托拍卖的房地产D：行政机关委托拍卖的查封抵债房地产E：自然人委托拍卖的房地产 8、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于_。A自然折旧B物质折旧C功能折旧D经济折旧 9、关于建筑面积的计算，下列说法不正确的是_。A室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积B设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积C坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过 2.2m 及以上的部位，按水平面积计
13、算建筑面积D建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积 10、房地产开发项目的建设过程是指_的持续时间。A房地产开发全过程B获得土地后到全部工程竣工C从工程开工到全部工程竣工D从工程开工到项目租售完毕11、对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有。A：销售利润率小于投资利润率B：投资利润率小于成本利润率C：成本利润率小于直接成本利润率D：直接成本利润率小于销售利润率E：年利润率小于总利润率 12、城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以。(2008 年试题)A：向原估价机构申请复估B：申请行政复议C：向人民法院提起诉讼D：自行委托估价机构评估E：
14、申请估价专家委员会鉴定 13、_在本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。A估价目的B估价时点C估价程序D估价做业14、根据所有权的结构，房地产企业可以分为（） 。A独资企业B房地产投资信托公司C有限责任合伙企业D无限责任公司E一般合伙企业 15、从房地产投资的对象上来分，投资可以分为。A：固定资产投资和流动资产投资B：不动产投资和动产投资C：长期投资和短期投资D：境內投资和境外投资E：借款合同 16、银行以开发商的信用向保险人投保，由保险人为银行提供开发商还款保证的保险是_。A信用保险B无担保保险C保证保险D财产保险 17、下列职业资格中，经注册后即可从事相关业务的是_。A房地产估
15、价师B房地产经纪人C结构工程师D房地产经纪人协理资格E建筑师 18、房地产权益状况比较、调整的内容有。A：基础设施完备程度B：城市规划限制条件C：地面形状、面积大小D：环境景观E：土地使用年限 19、某建设项目建设期 3 年，各年计划投资额分别为 1800 万元、2400 万元和1900 万元，年均价格上涨率为 5%，则该项目建设期涨价预备费约为_万元。A305B463C636D961 20、对于担保行为法，我国已经建立了以_为基本法，以_为核心，以最高人民法院司法解释为补充的法律体系。A 公司法 、 民法 ；合同法B 担保法 、 民法 ；合同法C 公司法 、 合同法 ；担保法D 合同法 、
16、民法 ；担保法 21、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（） 。A建筑平面布置B朝向、楼层C环境景观D土地开发程度E房屋完损等级 22、在建工程抵押贷款，是以开发商与施工单位签订的依法生效的设定抵押权，按其在建工程已完工部分分次发放贷款。A：房屋建筑物B：土地使用权C：在建工程D：房屋期权E：借款合同23、在物业交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制物业需求，从而会使物业价格_。A下降B上升C不变D无关联 24、某块土地总面积为 200m2，建筑物的各层面积相同，共 10 层，其建筑密度为 60%，则总建筑面积为_m2。A1200B120C3333D333.325、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是。A：有效市场渗透市场服务市场B：服务市场有效市场渗透市场C：有效市场服务市场渗透市场D：服务市场渗透市场有效市场E：借款合同
