1、第一篇北京国际金融大厦项目的决策一、可行性研究是决策的依据和项目实施的准则可行性研究是在工程项目投资决策之前，进行科学与技术经济分析和论证的方法，该方法已在世界各国的各个领域内得到广泛应用。我国自九十年代开始学习和应用国外普遍采用的可行性研究方法，以确保工程项目获得最佳经济效果。尤其是 1983 年国家计委颁布关于建设项目进行可行性研究试行管理办法以后，可行性研究已作为基本建设程序的组成部分，大中型项目均根据国民经济长期规划和地区规划、行业规划的要求，对建设项目的技术、工程和经济上是否可行合理，进行全面的分析、论证。但从实施可行性研究报告的效果来看，还存在许多问题，诸如：没有实际经验，可行性研
2、究针对性差；可行性研究无大问题，但主要由于管理不善而无力实施；对可行性研究缺乏自始至终坚定执行的信心。由于上述诸多原因造成可行性研究报告的科学预测难以实施，事实上形成可行性研究报告与实施效果严重脱节。对北京国际金融大厦项目，业主反复进行可行性研究。首先决策层并没有把可行性研究本身作为目的，而是尊重客观实际，按客观经济规律办事，把可行性研究当作一种研究技术经济问题的科学方法和确保建设项目尽可能以最少的消耗取得最佳经济效果的有效手段。正是由于有了实事求是的、科学的可行性分析研究报告，使北京国际金融大厦的投资者对该项目的回报充满信心，也使实施者对完成可行性研究报告的预期目标坚定不移。二、项目的地理位
3、置及周边环境该项目系北京西长安街南闹市口 l2#工程用地，位于复兴门内大街路南，该地块向北面对长话大楼、中国人民银行总行及中国工商银行总行(在建中) ，与已规划立项的中国远洋大厦及中国人民建设银行总行左右相邻，而中国人民银行总行北面即是北京市城市规划方案所列明的金融一条街。地块北临复兴门内大街，东临规划的南闹市口大街(宽 40m，向北通金融一条街，向南通内二环路，穿越复内大街时有下潜式立交桥)，西距复兴门立交桥与西二环路约 350m，车辆进出方便。地块北侧过长安街己建成二个人行地道，出口正对长话大楼与中国人民银行总行，地块距复兴门地铁站约 300m。由上述可见，地块总体交通条件优越。鉴于从复兴
4、门到建国门的长安街两侧，除西长安街的该地块和与之相临的地块外，均已建成重要机关或规划为文化用地及绿地，又因北京市城市规划方案己将复兴门一带规划为金融区，而该地块正处于金融区的核心，条件明显优于“金融一条街”的所有地块。鉴于中国人民银行总行近年已批准多家外国银行的驻京办事处升格为经营性分行，随着中国加入世贸组织后必将开放金融业的趋势，未来三五年内会有更多的中外银行在京开展或扩大经营。所以说，该地块非常珍贵，也极具升值潜力。三、建设方案(1)该地块控制规划条件为：容积率 3，控制高度 45m，地上可建面积 55 万 m2，另地下建筑(不含高度在 22m 以下的设备层)面积 15 万 m2。考虑到土
5、地协议规定超过控制规划建筑面积每平米补费用 3900 元人民币，仅为控制规划条件下每平方米土地成本的一半，而相邻的中国远洋大厦已获批准规划方案之容积率据说已超过 4 倍，预计该项目建设方案所采用容积率会在 34.5 之间，故评估以容积率 3.25倍为方案 I，4.25 倍为方案 。地上建筑面积方案 I 为 5.925 万 m2，方案为 7.74 万 m2。（2）停车场和车库的考虑。北京市市政府 1989 年制定的有关标准为每 100m2 办公室需配置 0.4 个车位，地面停车场每车位占地 25m2，地下车库每车位占建筑面积 40m2。根据近年来北京市规划审批标准有逐渐提高的趋势及该物业将有较多
6、外籍高级雇员的特点，建议采用 0.6 车位/100m 2 的较高标准，以方案计算需约 330 个标准轿车位，方案需约440 个标准车位，其中 100 个车位设于地面停车场，占地约 2500m2，其余为地下车库，方案占 9900m2，方案占地 1.463 万 m2。(3)地下金库、保管库之考虑。根据金库结构墙较厚，保安设施较多造成实用率较低的特点，建议按地上建筑面积的 8考虑，则方案 I 需 4700m2，方案需 6200 m2。(4)地下餐厅。对于方案 I 与方案，该项目物业内应有工作人员约 30003900 人，如其中 70在物业进餐，午餐分三次轮完，每人占餐厅面积 3m2，则餐厅应占面积为
7、2150m22740m 2。(5)综上分析，物业的评估建设方案为：方案 I 方案 (实际开工面积，万 m2) (实际开工面积，万 m2) 可租售建筑总面积 7.3 (7.6) 9.7 （10.1）其中 ：地上 5.69 （5.92） 7.433 （7.74）即： 营业厅 0.624（0.65） 0.807 （7.74）办公室 5.066（5.275） 6.626 （6.9）地下 1.61 （1.675） 2.267 （6.9）车库 0.95 （0.99） 1.408 （1.466）金库 0.453（0.47） 0.596 （0.62）餐厅 0.207（0.215） 0.263 （0.274）四
8、、建设方案的评估(一)评估的基本考虑1供应与销售情况根据北京市政府的“北京外销商品房供应量分析”统计，已获批外销、目前已入伙或可在 1998 年上半年前入伙的高档办公楼共计 143 万 m2，已立项可在 1999 年底前入伙的高档办公楼预计不到 30 万 m2，这些办公楼的入伙高峰期为 1996 年底或 1997 年初，此后，因北京市政府在 1995 年全年与 1996 年停止批准新的高档办公楼项目，整体供应量将显著下降。在需求方面，北京现已有三资企业与外国驻华机构超过 1 万家，目前仅有不到 3000 家拥有高档写字楼物业，因租金高，又没有现楼购买，他们之中在未来几年需自置物业的大有人在。预
9、计 1995 年后，每年售出的现楼花将保持或超过 1994 年约 45 万 m2 的水平。综上，19951997 年间，北京高档办公楼总体上供需基本平衡，1998 年以后将开始出现短缺，市场发展在全国各大城市中最为良好。2租售价格及变动趋势因国内经济已进入良性调整期，又由于中央银行紧缩银根造成的资金短缺，使得北京市房地产市场自 1994 年下半年起已经降温，1998 年 14 月又出现 7的楼花售价下调，但在租务市场上，办公楼租金未降反升，显示需求强劲。在租务市场上，优越地段的办公楼租金仍会保持在较高价位，出租物业的回报(约 355 年可收回投资) 仍会高于出售。19981999 年度，随供应
10、量下降，只要国内经济运行正常，预计价格会出现反弹。3评估所采用的各项参数(1)引入了建筑开工面积与可租售面积的概念，选定后者约为前者的 96，预留了实际上无法出售的面积，如大面积走廊及公共空间，人防、消防工作面积等，比较符合物业经营与管理的实际情况。(2)充分考虑到楼市目前较低迷且楼价仍有下调压力的情况，在销售进度上，开工后每六个月售出楼花数顺序为：1125，1575，18，225，15，105及 7入伙前资金回收定金 30均较为稳妥。在售价上，标准为办公楼按可售面积计暂定为$3000m 2。较同等地理位置目前楼花售价低约 510，亦较可靠。(3)在租售分配方案上，暂按全部出售来编制方案，实际
11、操作时，可以出售大部分( 如6070)以回收资金，但亦保留一部分 (如 3040 )收租，可取得更高回报。(4)考虑了较充足的管理费用与不可预见费用，如按直接费的 10511计算管理费，另外按销售收入的 2计入一笔销售费用，不可预见费则是按包括利息在内的全部成本为基数的 5计算，对风险的考虑较为充分。(二)评估计算及结论1评估计算(1)项目总投资(亿$)为：12.5428（） 、15.627（） 。(2)项目总成本(亿$)为：185885() 、229192（） 。(3)盈亏平衡点(万 m2)为：售出 54155、余 18845，售出 67325，余 29675。(4)四年的简单投资回报率为：
12、30.66（） 、32.82()。(5)最大现金投入量(亿$)为：13.0875（） 、15.7798( ) 。2结论根据评估考虑的基本因素及计算结果，可以认为该项目为盈利项目，但回报率不太理想，升值潜力虽较大，但要取决于未来几年中国整体经济形势的发展及 1998 年后楼价恢复的程度。因地块处于中国房地产的黄金地段，抗御风险的能力强，考虑到中国改革开放及金融业开放的大趋势，如投资资金可落实，该项目不失为一个良好的投资机会。根据两个方案的对比分析，北京国际金融大厦项目最终采用方案建设。第二篇业主管理机构的设置(一)机构设置的理论基础及设置原则1理论基础业主对某一工程项目设置管理机构的目的是要按时
13、地在预算范围内、按预定操作规格成功地完成一种新的建筑产品。为完成项目目标，这一机构应该是熟练的工程师和高级管理人才的脑力“联合体” ，而“联合体”的成功与否关键在于项目经理。由于业主对项目的管理是全过程、全方位的规划、组织、控制与协调，所以项目经理不同于施工企业的经理、设计单位的设计负责人，也不同于监理公司的总监。他应具备的基本素质是：(1)在建立计划目标和政策目标方面表现出科学、果断、自信，在执行计划过程中表现出坚韧不拔的信念。(2)能够在关心建筑产品的生产与关心职工之间找到一个最佳结合点，使人们的工作要求和士气保持平衡。(3)能够辨证地解决建筑产品完成的基本条件，即费用、工期、质量之间的明
14、显矛盾。(4)熟悉项目管理的基本知识，懂得项目管理的规律。具有较强的决策能力、组织能力、指挥能力、应变能力，即经营管理能力。2.设置原则(1)目标原则。机构及机构的每一部分必须实现有关任务的目标。(2)因事设岗、按岗定人的原则。因目标需要设定办事机构，所以应按办事职责范围来确定人员编制。(3)权力原则。从最高层领导到机构中的每个人，应形成明确的权力系统。(4)责任原则。上级领导应对其下级人员的行动负责。(5)职责划分原则。对每项职务内容，它所包含的任务、权力和责任，以及同其它职务的关系，都应有明确的文字说明，并向一切有关人员公布。(6)一致原则。每个职务的责任和权利应当一致。(7)协调原则。协
15、调一致为实现项目目标而努力。(二)项目管理机构方框图针对北京国际金融大厦的具体情况，金龙兴业房地产有限公司的管理机构分三个管理层次，即高层、中层和基层管理。 1高层管理高层管理是对整个公司经营管理的成败负有责任的决策层。由公司董事会、公司总经理、副总经理和总工程师组成。他们对一些影响全局的，在较长时间内对项目管理起实质性作用的问题以及一些非程序性的定性问题作出战略决策。2中层管理中层管理是由各部门经理组成。其职责是执行和解释高层管理层确定的总方针和总计划，做好自己负责的部门工作，同时要以高度的首创精神和判断能力对自己主管的业务提出新的建议，制定工作目标。3基层管理基层管理人员直接向中层管理层负
16、责，完成中层管理下达的各项任务。4优良组织十戒我们借鉴美国管理协会的“优良组织十戒”提出了适合北京国际金融大厦项目管理的优良组织十戒。(1)组织中每个成员的一切行为必须围绕实施项目目标这个中心来进行，任何违背这个中心的言论和行为将及时受到制止和纠正。(2)给组织中的每个负责人、经理、技术人员、管理人员及一般工作人员规定明确的职责。(3)使责任伴有相应的权力。(4)在所有有关人员确切了解情况之前，不应改变一个职位的范围和责任。(5)绝不应超越责任领导向下属人员下达命令。否则，当事人应被撤换。(6)对下属人员的批评应私下进行，不论何种情况，都不应在负责人、同级或下级雇员在场时，对下属进行批评。(7
17、)对于负责人之间或雇员之间在权力或责任方面所产生的任何纠纷或分歧，要立即予以慎重的裁决。(8)晋升、调薪以及纪律措施应由直接负责人的上一级领导批准。(9)当责任人发现自己处理问题有错误时，应向上一级负责人及时承认错误并提出改进意见和纠正措施。(10)组织中的每个人要模范遵守国家以及地方的各种法律、法规和规定，也要求监理、承包商模范地遵守，并据以保护业主的正当权益。公司董事会公司总经理 1 人招商局置业有限公司副总经理 1 人 总工程师 1 人工程管理部5人工程管理部5人工程管理部5人工程管理部5人工程管理部5人设计总承包 设计/施工两阶段监理 施工总承包（三）项目管理人员岗位职责1、 工程管理
18、部岗位职责工程管理部专业人员岗位职责通则：1） 以工程师的职业道德规范自已，为业主的利益而努力工作。2） 把工程的高质量、短工期、低成本作为信誉来实现。3） 以预见、预测、预控的方法，避免较大的工程技术管理失误。4） 坚决服从领导安排，无条件地完成领导交给的工作任务。5） 齐心协力、团结协作，主动配合不同专业以及业务部、市政协调部的工作。6） 一般的工程技术问题，应主动负责解决到底。对于较大的工程技术管理问题，如设计方案、招投标（选择设计、监理和施工队伍） 、施工方案、主要设备订货、竣工验收等工作，要注重请示汇报，既积极又要慎重，做到施权有度。（1） 土建工程师责任制1） 前期工作： 参与编制
19、项目建设总体规划（完成四图一书）： 负责红线内道路、绿化工程的设计委托； 负责地址勘察单位、沉降观测单位的委托，并办理相关手续； 负责起草设计任务书及设计合同，制订设计工作计划并安排落实； 协助市面上政协调部办理规划手续，以及施工前的准备工作； 配合领导选择设计、监理和施工单位，做好招投标工作。2） 施工阶段的工作：. 审查设计图纸，对图纸中存在的重大问题，提出解决问题的办法；. 审查施工组织设计并检查落实；. 督促设计、施工、监理单位及管理公司严格执行合同并协调各方之间的工作关系；. 检查工程进度、质量，监控工程的投资；. 组织验槽及隐蔽工程、分部、分项工程的验收；. 驻工地代表，负责设计变
20、更、洽商及现场签证工作；. 对于涉及到经济的工程洽商，先取得审计师的审核后，再签字。3） 后期工作：. 参加项目的竣工验收；. 负责竣工资料的审核和接受、归档工作；. 参与工程保修合同的编制与签订；. 配合设计师完成专业的工程结算工作。（2） 机电、设备工程师岗位责任制1） 工程前期：. 负责编制设计任务书中机电、暖通工程的设计标准；认真检查设计监理的工作；审查初步设计和施工设计图纸；. 参与招投标工作；审查施工单位资质、技术力量、管理能力和实际业绩，在评审时提各 类 分 包 商 及 供 应 商出评审意见；. 配合市政协调部完成消防、人消、环保、劳动局、防疫站等政府主管部门的报审和报批工作；.
21、 按工程开工要求，做好开工前的准备工作，完成临时建设施工专业的工作；. 负责专业施工组织设计的审查工作；. 制订机电、设备年度投资概算。2） 设备订货：. 制订主要设备的订货原则及订货计划，并请领导审批；. 负责审定主要设备的厂家、选型、报价分析，提出审定意见；. 参与主要设备的订货谈判和合同签订工作；. 抓主要设备订货的检查和落实。3） 施工阶段：. 把工程质量、工期和工程投资的工作作为重点来管理；. 负责施工过程中，机电和设备专业的设计和施工协调工作；. 施工管理的监督工作，即督促监理公司对施工质量预控，施工工期预控，工程投资预控，避免工程技术管理失控，发现问题及时向领导报告；. 对于涉及
22、到经济的工程洽商，要先取得审计师的审批后，再签字。4） 竣工验收：. 组织机电、设备工程的调试和验收工作，并要求监理公司和施工单位负责实施；. 参与政府主管部门组织对工程竣工验收的评定工作；按北京市工程图纸和技术资料有关归档要求，做好专业竣工图纸和技术资料的整理归档工作；配合审计师完成专业的工程结算工作；配合审计师根据工程进度办理支付工程款手续。5)汇报制度：定期向工程管理部、项目管理公司的主管领导汇报和请示工作；认真听取领导和同事们对工作的指导和帮助；(3)电气工程师岗位责任制电气工程师的工作范围包括强电和弱电两部分。强电部分包括：变配电、动力和照明、防雷和接地、电气信号和自动控制；弱电部分
23、包括：电话、广播、计算机联网及综合布线系统、共用天线电视系统、监控系统、消防报警和控制系统、防盗报警系统、信号系统等。1) 工程前期：负责编制工程设计任务书中电气工程的设计标准；认真检查设计监理的工作；审核初步设计和施工设计图纸；参与招投标工作，参与设计单位、监理单位和施工队伍的评审和选择，提出评审意见；协助市政协调部报审工作，为报审做好技术准备；设备和材料订货工作，即负责审核主要电气设备和材料的厂家、选型、报价分析，提出审核意见。参与其订货谈判和合同签订工作，并负责检查落实。牢牢控制住设备和材料的审定权，严把质量关，确保工程达到设计标准。2)施工阶段：切实做好技术管理工作，组织设计院、监理单
24、位、施工单位的电气工程师协商解决工程中遇到的各种技术问题；负责专业施工管理的监督工作，保证整个工程高质量地按期完成；对于较大的工程技术管理问题，要主动请示汇报，并拿出妥善的参考意见和解决方法；对于涉及到经济的工程洽商，应主动取得审计师的审核后，再签字；对于隐蔽工程，督促管理公司、监理单位负起应有的责任，做好检查和中间验收工作。3)工程后期：积极组织电气工程的调试和验收；参与政府部门的竣工验收；负责专业竣工资料的审核和接收及归档工作；配合审计师完成专业的工程结算工作；参与工程保修合同的编制与签订。(4)给排水工程师岗位责任制给排水工程师的专业技术管理范围，即项目工程的给水系统、消防水系统、排水系
25、统、中水系统、雨水系统、生活热水系统、消防喷淋系统、消防栓系统、BTM 气体灭火系统、园林绿化喷灌、空调系统供水、锅炉房软化供水、生活饮用水处理，厨房、洗衣房、开水房、汽车冲洗房专用设备配水，游泳池、喷泉等水循环系统。1)前期工作：参与项目工程的项目立项、总体规划、专业评审。对设计方案的可行性、合理性及成本控制进行技术分析，为业主提供决策依据；负责编制设计任务书中给排水工程的设计标准，以及项目配套系统功能的评估及机电项目概算，认真检查设计监理工作；审查初步设计和施工设计图纸，参与招投标的准备工作。2)施工阶段：在施工过程中，对工程质量、工期、成本进行监督、审查。对重要系统设备的招投标、预决算、
26、设备选定实施技术把关，系统调试结果签定。对于涉及到经济的工程洽商，首先取得审计师的审核，再签字；实施对监理公司、施工安装公司的工程进度、计划方案的督导与协调；检查合同所包括的工作任务的执行与落实；负责审核主要设备的厂家、选型、报价分析，提出审核意见；参与其设备订货谈判和合同签订，并检查落实。3)竣工验收：负责组织给排水工程的调试和验收工作；参与政府部门组织对工程竣工验收的评定工作；负责工程竣工资料的审核和接受及归档工作；配合审计师完成专业的工程结算工作；参与工程保修合同的编制与签订。4)其它：定期向有关领导汇报和请示工作；完成领导交办的临时性工作任务。(5)总图专业及资料员岗位责任制：1)在总
27、工程师的指导下，负责总图工作：l：500 现状图；总平面图；竖向设计图；土方平衡图；管道综合图；绿化布置图；规划说明书。2)文秘：负责工程部所有文字、报表处理工作；负责工程部会议记录，会后制作成会议纪要报领导审定后分发、存档；汇总并打印每周各项目工程的工作计划与总结；各部门、协作单位之间的收发文与传真。3)资料管理：根据城建档案管理的要求，分档管理项目的工程技术文件材料(包括图纸、照片、报表、文字、磁盘等)；施工图纸的领取与发放，及图纸加晒部分的结算。4)负责工程项目的固定资产统计工作，并每月向北京市统计局上交报表。5)本部门考勤记录，并于每月 20 日前上交行政人事部。6)完成领导临时交办的
28、任务。(6)概预算工程师岗位责任制领会业主意图、指令，为业主的利益而努力工作。遵守政府法令，执行政府关于三资企业的建设工程概算编制办法，严格贯彻执行财务审计制度。严格掌握董事会对工程高质量、短工期、努力降低成本的要求；负责安排和组织监理公司编制标底工作，对标底与投标文件提出审查意见。中标和签订施工合同尽量减少缺口，以便控制投资金额，避免较大的工程技术经济管理失控。参与并审查总合同和各专业施工合同；掌握总价内单项工程造价，避免事后出现较大问题。做好工程的计划用款，按合同规定审查工程进度付款，并将审查意见报各级领导审批。主动配合各专业以及业务部、市政协调部的工作，根据北京市建委有关文件，审查各类概
29、预算，掌握人工单价、材料设备市场价、机械费，按北京市主管部门确定的原则办理，工程各项费用计取按国家规定办理。工程及设备材料价格根据“货比三家”之原则，进行逐项审查，审查后的意见报各级领导审批。对每项工程审计应主动负责到底，做到严密不留缺口，问题在意见中写清楚，供上级决策审批。工程审计严格按基本建设程序办事，对于较大的工程技术经济管理问题多请示，多汇报，做到既积极又要慎重，按基建财务纪律和制度办事，做到施权有度，对违背财经纪律和制度的事坚决不办，该表态的果断地拿出自己的意见，当好领导的参谋。负责工程保修合同的编制与签订。完成领导交办的临时业务工作。2市政协调部岗位职责(1)项目前期工作1)办理项
30、目前期政府审批的有关手续：负责办理项目列入政府有关部门的建设计划的有关报批手续，即项目建议书的申报及批复，可行性研究报告的申报及批复；负责办理项目的“国有土地使用证” ；负责办理项目的“建设用地规划许可证” ；负责办理项目的“建设工程规划许可证” 负责办理项目的“建设工程开工证” ；负责办理项目“外销证”及有关手续。2)办理各项市政工程的报批手续：负责办理项目煤气的报批手续；负责办理项目热力的报批手续；负责办理项目自来水及节水的有关报批手续；负责办理项目供电的有关报批手续；负责办理项目电话的有关报批手续；负责办理环保、绿化、消防、人防、道路交通等有关市政报批手续。3)办理项目进口设备的报批、仓
31、储手续：负责办理进口设备的报批手续；负责办理公司海关注册登记、年检及进口设备的报批手续；负责进口设备的运输、仓储等联系工作；(2)项目施工阶段工作1)市政工程发包工作：负责煤气、热力工程的委托设计及施工单位资质的审核及施工发包工作；负责自来水工程施工的监督管理工作；负责供电、电话的施工安装监督管理工作；负责污水管线施工单位资质审查、及施工发包工作；负责道路交通的施工发包管理工作；负责园林绿化施工单位资质的审查及施工发包工作。2)市政工程各方协调工作：负责组织市政各方工程协调会；负责协调红线内外交叉施工存在的有关问题；协助施工单位处理施工扰民及民扰的有关问题。(3)项目竣工验收工作：负责煤气热力
32、工程验收工作；负责自来水、污水工程验收工作；负责供电、电话工程验收工作；负责消防、人防的报验工作；负责园林绿化工程的验收工作；其它市政工程的验收工作。3财务部岗位职责 在公司总经理领导下，认真贯彻执行国家的财政、税收、外汇政策，严格遵守国家财会制度和财经纪律，对公司财务收支进行核算和监督，提供会计资料，促进增收节支，提高经济效益。具体职责如下：按照“外商投资企业会计制度”规定，结合项目公司具体情况制订项目公司财务会计制度和有关财务管理的规章制度。负责建立项目公司的会计帐簿，完整、及时、准确地记录公司的经济业务收支。负责资金管理，做好公司系统内资金的统筹调度，管好用好项目公司资金。根据“资金管理规定”认真复核款项并办理人民币、外币的收付和按章缴纳各项税款基金。负责项目公司及来年开办的财务收支、资金流转计划的编报和执行情况的检查分析并提出计划执行情况分析报告。
