1、北京别墅产品设计建议说明书百人行策动总则： 别墅作为目前国内最高档住宅形式，其使用者的生活起居是国内最潮流，最奢华生活方式的代表。对其居住环境，居住面积，使用功能，价格水平的研究和定位是成功开发别墅的关键因素。本建议书分市场及销售对产品的建议及产品设计建议两部分：第一部分：市场及销售对产品的建议本部分将以市场人员和销售人员的认知为动线加以说明：1 市场认知：目前发售的别墅项目中，不乏 1000 平方米上下的豪宅，但其特点除面积过大外，功能、布局和空间创意方面并无新意，仅仅是原有别墅简单的放大。因此别墅类豪宅的奢、豪应体现在空间设计的巧妙和新空间的开发方面，而不是简单的大、小。究竟多大的面积就可
2、成为豪宅呢?根据我司多年从事高档住宅的策划经验，我司豪宅的一些基本要素总结归纳如下：豪宅要素（以四室两厅为例） 使用面积（平方米）玄关 915客厅 6080餐厅 2030厨房 1520洗衣房 58佣人房/WC 1012主卧 2530主卫 1218衣帽柜 812次卧（1） 1520次卫（1） 1012次卧（2） 1520次卫（2） 1012书房 1520客卫 68储藏 68走道 2030主阳台 812次阳台 68（总面积） 350377以上各要素均为豪宅中不可或缺的功能空间，而后缀的面积也是经市场调研后得出的豪宅中各要素客户接受的面积区间。以此类推，可以看出：别墅类豪宅的面积如作到 350380
3、 平方米即可得到市场认同，面积再大，也只会是浪费空间。 2 销售认知：别墅型豪宅的市场接受价格可在人民币 20000 元左右，但一般还赠送地下室和阳台等面积。如果以上述面积为基数，再加地下室，阳台甚至赠送阳光暖房等，从销售角度可有如下计算方式（以 380 平方米为例）：房屋总价：20000 元/平方米380 平方米=760 万元首付：760000020%=1520000 元月供（8 成 20 年）：约 40000 元/月 但因有若干项目的赠送面积，客户实得面积：房屋建筑面积： 380（平方米）地下室： 170阳台： 30阳光暖房（假定）： 40总面积： 620实际购房单价：7600000620
4、=12258 元/平方米此价格对于自用型客户而言是可以接受的，同时本物业的地理位置无论从作为第一居所还是第二居所，从交通和绿化环境上说都是合适的。而对于投资者而言，以目前的本地区的高档物业的租金水平来看：915/平方米/月，即：月租金收入为：98.28620=46202 元158.28620=77000 元减去月还款,其投资回报是较为可观的.第二部分：产品设计建议本部分将以一名未来社区居住者归家的动线加以说明：1 社区大门：目前的别墅区的大门基本采用繁琐的铁艺大门加石制或石膏制欧洲古典雕塑门柱并以宽阔的门前广场以显社区的豪华与尊贵。而我司认为：大门的设计风格应是整个社区设计风格的集中体现，即社
5、区的整体设计风格决定大门的风格。门前绿化，门前广场应是根据社区的格调，可奢可简，甚至可根据本案特点，以高绿化率来体现本案的优势。2 社区道路：别墅强调私密性和高绿化；因此，建议社区道路应尽量不破坏绿化的完整性和社区的整体连贯性。建议社区道路尽量沿边缘设置，另考虑未来住户的驾车，道路宽度及转弯角度应满足豪华车的特点。3 社区绿化：成熟的别墅社区的特征即是成熟的绿化。因此，本司首先建议园林绿化设计和施工应尽量保留或适当移植项目区域内原有的绿色树木和自然地形地貌，再配以草地和花木。尽量维系社区的自然而非人工的环境，以满足客户对别墅的本质的追求。4 社区公共休闲场地：作为儿童和老人的室外活动场所，必要
6、的活动设施和休息座椅的设计也是值得注意的，其风格也应与整体协调。5 会所：别墅的会所不仅仅是整个社区的配套服务设施，还应充分考虑到别墅社区业主的生活方式，融入如会议，社交，商务等符合此类客户工作生活特点的设施，即会所的商务酒店化。在区域划分上建议考虑如下功能：A 大堂：酒店风格，花费数百万元购置物业的客户理应享受到酒店式的会所。B 泳池：公共泳池所承担的功能和地位与私家泳池不同，其实用性，方便性和季节性是私家泳池无法比拟的。C 医疗保健中心：高档医疗诊所在北京的兴起表明高收入阶层对健康和生活品质的追求更加务实，别墅社区内设置高档医疗保健中心不仅为日后业主提供了应得的便利，在物业销售期内也是值得强调的卖点之一。
