1、1房地产金融教学大纲一、课程的性质、任务房地产金融是经济学院为金融学专业开设的一门选修课。主要为培养金融专业人才服务。 房地产金融阐述了房地产金融的基础知识，旨在使学生了解和掌握房地产金融的主要内容，包括房地产金融计算技术、抵押贷款的运作、抵押贷款证券化、房地产开发建设贷款、住房公积金贷款、房地产保险等。本课程将原理论述、操作流程、实际运用有机结合，较为全面地勾画房地产金融的脉络框架，阐述了房地产金融市场的发展规律。通过该课程的教学，帮助学生掌握房地产金融的基本知识，使学生能运用所学理论与专业知识，探索我国住房制度改革中面临的问题及解决的方法，并具有一定的创新能力。二、教学基本要求使学生掌握房
2、地产金融的基础知识，了解房地产金融的基本原理和运行模式，了解我国房地产金融的发展过程；掌握房地产金融的计算技术；掌握房地产抵押贷款的原理、种类及运作；掌握房地产抵押贷款证券化的原理；掌握房地产开发建设贷款的运作；掌握住房公积金的制度，掌握住房公积金贷款的运作过程；掌握房地产保险知识。三、适用专业与学时数适用于经济学院金融学专业，本课程总学时为 45 学时，每周 3 学时，行课 15 周。四、本课程与其它课程的关系本课程的先导课程是金融学 、 财务管理等专业基础课程。五、推荐教材及参考书教材：房地产金融与投资，龙胜平主编，北京：高等教育出版社 1998 年版参考书：购房抵押贷款的理论与实务谢经荣
3、，王玮著，北京：经济管理出版社 1999 年版住房抵押贷款理论与实践 ，陈钊著，上海：复旦大学出版社 2000 年版六、主要教学方法2教学中，注重理论与实践相结合。采用多媒体教学课件，生动形象地阐释房地产金融的理论和实务。七、开课及编写大纲单位、课程负责人经济学院金融学教研室，肖萌八、课程考核办法本课程考核共分为平时考核和期末考试两部分，平时考核即该课程的平时测验与平时作业，占总成绩的 20%，期末考试的成绩占总成绩的 80%。第一章 房地产金融概述基本知识点：房地产和房地产业的概念、特征；房地产业与金融业的关系；房地产金融的概念教学目的与要求：通过本章教学，了解有关房地产金融的基本概念以及其
4、产生、发展的历史；了解房地产金融的类别、作用和发展趋势教学重点与难点：房地产业与金融业的关系；房地产金融的概念；房地产金融的作用第一节 房地产和房地产业学时：1 学时具体教学内容：一、房地产的概念1 房地产是房产与地产两种财产的合称。它有狭义和广义之分。狭义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利；广义的房地产除上述内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。本书主要研究狭义的房地产。2 房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等；地产是指土地（含水面、海域）及其上下一定空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。二、 房地产
5、的特征1 房地产物质性质方面的特征1） 固定性2） 多样性33） 耐久性4） 体积大2 房地产经济性质方面的特征1） 房地产的地理位置对其价格有主要影响2） 房地产的单件性使房地产估价日趋重要3） 房地产产权具有可分割性4） 房地产生产投资大三、 房地产业的概念1 房地产业是一个从事为实现房地产产权权属而进行相应经济活动的一个产业部门，是从事房地产开发、经营、管理和服务等各项房地产经济活动的各个经济单位的总体。2 房地产业与金融业、保险业等共同列为我国国民经济的第三产业的第二层次，即为生产和生活服务的部门。3 房地产业主要构成单位是各种形式的房地产开发、经营、管理和咨询机构。四、房地产业的特征
6、1 投资大、借款多、周期长、资金周转慢2 市场受地域因素影响较大3 具有投资和消费的双重性4 受国家政策和城市规划的影响五、房地产业的重要性1 是城市存在和发展的物质基础2 房地产是家庭重要的财富和政府财政收入的重要来源3 房地产业能带动相关产业的发展第二节 房地产业与金融业的关系学时：1 学时具体教学内容：一、房地产业的发展需要金融业的配合1 房地产的开发与经营需要金融业的支持2 房地产的流通和消费需要金融业的帮助二、金融业的发展需要在房地产业开拓业务1 金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务42 金融结算工具在房地产流通和消费领域可得到进一步应用和推广3 以银行为主的金融机构，可以充当房
7、地产业的蓄水池4 金融业需要在房地产领域拓展金融服务内容第三节 房地产金融的概念和内容学时：2 学时具体教学内容：一、房地产金融的概念房地产金融是指在房地开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。二、 房地产金融的内容1 吸收房地产业存款2 开办住房储蓄3 办理房地产抵押贷款4 建立房地产抵押贷款二级市场和实现抵押贷款证券化5 从事房地产信托、投资、保险、典当和货币结算以及代理房地产有价证券的发行与交易等三、 房地产金融的分类1 政策性的房地产金融，主要是房改金融2 商业性的房地产金融3 房改金融与商业性房地产金融的区别1） 房改金融
8、政策性强，商业性房地产金融政策性弱2） 房改金融地方性特征强，商业性房地产金融地方性特征弱3） 房改金融具有明显阶段性，商业性房地产金融具有长期性4） 房改金融业务属于商业性金融机构的委托业务，只涉及住房；商业性房地产金融属于商业性金融机构的自营业务，可涉及各类房地产四、房地产金融的作用1 是房地产业发展的保障2 利用政策对房地产业进行宏观调控3 引导住房消费促进房改五、房地产金融的发展1 国外房地产金融的发展51）建筑业协会2）土地开发银行3）公积金制度2 国内房地产金融的发展1） 发展的几个阶段a 起步、初创时期b 停滞、萎缩时期c 恢复时期d 调整、发展时期2）成熟的房地产金融市场的标志
9、3）目前存在的问题第二章 房地产金融计算技术基本知识点： 复利；年金；抵押常数；内部收益率教学目的与要求：通过本章教学，掌握复利计算原理；掌握年金计算的方法；掌握房地产抵押贷款的计算方法；掌握内部收益率的计算方法教学重点与难点：年金计算；房地产抵押贷款的计算第一节 复利计算原理学时：2 学时具体教学内容：一、按年复利的本利和本利和又称为终值，是一定本金经过一定时间的最终价值。第 n 年的本利和： nnRPFV)1(0是终值， 为本金，R 为年利率，n 为年限FV0二、复利计算中的名义利率与实际利率1 名义利率是金融机构公布的利率，通常金融机构公布的利率为年利率2 实际利率是借款人实际支付的利率
10、3 实际计算利息时，有的按季度计复利，有的按月计复利，有的按天计复利64 计复利次数越多，实际利率越大5 名义利率与实际利率转换公式三、复利现值1 现值（present value）是指未来款项的现在价值。2 复利现值是复利终值的逆运算3 计算公式： 第二节 年金计算学时：2 学时具体教学内容：一 年金概念1 概念最早，指一年发生一次的款项现在，推广为只要是定期发生的款项都统称为年金。2 种类1)普通年金：指定期、定额发生的款项。a 期初年金：结算时间与最后一次款项发生的时间不同步的年金。b 期末年金：结算时间与最后一次款项发生的时间同步的年金。2)特殊年金：指每次发生不等额的款项。a 等比年
11、金b 等差年金c 延期年金d 永久年金二、复利年金终值1 期初年金终值1)数学公式2) 用 EXCEL 财务函数计算fv(rate,nper,pmt,pv,type)rate 为每个计息期的利率，按年计复利则为年利率，按月计复利则为月利率；nper 为总期数，按年计复利则为总年数，按月计复利则为总月数；pmt 为每期发生额（年金） ；pv 为现值；type 为类型，期初年金下 type 为 1。把以上五个参数代入 fv 函数求终值。72 期末年金终值1)数学公式2)用 EXCEL 财务函数计算fv(rate,nper,pmt,pv,type)期末年金下 type 为 0 或忽略不计。三、复利年
12、金现值1 期初年金现值1)数学公式2)用 EXCEL 财务函数计算pv(rate,nper,pmt,fv,type)rate 为每个计息期的利率，按年计复利则为年利率，按月计复利则为月利率；nper 为总期数，按年计复利则为总年数，按月计复利则为总月数；pmt 为每期发生额（年金） ；fv 为终值；type 为类型，期初年金下 type 为 1。把以上五个参数代入 pv 函数求现值。2 期末年金现值1)数学公式2)用 EXCEL 财务函数计算pv(rate,nper,pmt,fv,type)期末年金下 type 为 0 或忽略不计。第三节 房地产抵押贷款的计算学时：4 学时具体教学内容：一、按
13、月等金额还款方式（CPM）的计算1 抵押常数在房地产抵押贷款的按月等金额还款方式中，采取按月计复利的方式。为了简化计算，将每一元贷款的每月偿还额定义为抵押常数。其实质是已知年金现值（贷款总额）求解年金。2 抵押常数计算公式3 抵押常数表的编制与每月还款额的计算根据计算出的抵押常数可编制基于各种年利率和年限的抵押常数表，进而可以计算每月还款额。每月还款额=贷款总额抵押常数4 用 EXCEL 财务函数计算每月还款额8pmt(rate,nper,pv,fv,type)rate 为月利率；nper 为总月数；pv 为现值（贷款总额） ；fv 为终值；type 为类型，贷款情形下fv 和 type 忽略
14、不计。把前三个参数代入 pmt 函数求每月还款额（年金） 。5 贷款余额的计算1） 计算贷款余额的意义要提前一次性清偿贷款，需要知道当前的贷款余额。另外，在市场经济国家，人们一生中往往要买好几次住房。根据抵押贷款“出售即付”的规定，他们必须清偿所有贷款余额，因此也有必要算出当前的贷款余额。2）数学计算公式3）用 EXCEL 财务函数计算a 终值法fv(rate,t,pmt,pv,type)rate 为月利率；t 为贷款已还款月数；pmt 为每月还款额，通过 pmt(rate,nper,pv,fv,type)函数先行计算出来；pv 为现值（贷款总额） ； type 为类型，贷款情形下 type
15、忽略不计。把前四个参数代入 fv 函数求已还款一定时期后的贷款余额。b 现值法pv(rate,nper-t,pmt,fv,type)rate 为月利率；nper 为总月数，t 为贷款已还款月数，nper-t,为贷款剩余月数；pmt 为每月还款额，通过 pmt(rate,nper,pv,fv,type)函数先行计算出来；fv 为终值； type 为类型，贷款情形下 fv和 type 忽略不计。把前三个参数代入 pv 函数求已还款一定时期后的贷款余额。二、按月等本金还款方式(CAM)每月还款额的计算1 每月还本金贷款总额/(贷款年限12)2 每月还利息当月月初贷款余额年利率/12)3 每月还款额=
16、每月还本金+每月还利息第四节 投资内部收益率学时：2 学时具体教学内容：一、概念与计算公式1 概念是指使预期净现金流量的现值等于初始投资额的贴现率。也即净现值为 0 时的贴现率。92 数学计算公式3 用 EXCEL 财务函数计算irr(values,guess)values 为各期净现金流量 ,guess 为测试值。返回一组现金流的贴现率。4 作用对各种投资（贷款）方案进行比较，从投资者（贷款银行）角度，内部收益率越高则方案越可行。从借款者角度，内部收益率越高则成本越高，方案越不可行。二、有关内部收益率的评述1 存在的问题1） 方程可能不是唯一解2） 该方法固有的再投资假设2 如果内部收益率高
17、到不现实的地步，此时内部收益率给出的决策信号将是错误的三、净现值法和内部收益率法的比较1 大多数情况下，二者会得出相同的决策信号2 某些情况下，二者会得出相互矛盾的决策信号1） 由投资项目规模不同引起的差异2） 由投资项目现金流量时间不同引起的差异第三章 房地产抵押贷款基本知识点：房地产抵押贷款；个人商品房抵押贷款；房地产抵押贷款证券化教学目的与要求：通过本章教学，掌握房地产抵押贷款的基本知识、原理和运作；掌握个人商品房抵押贷款的概念、种类、运作；了解房地产抵押贷款证券化的含义、运作和实现前提教学重点与难点：个人商品房抵押贷款的几种贷款还款方式比较、提前还款等的处理第一节 房地产抵押贷款的原理
18、与种类学时：1 学时具体教学内容：一、抵押与房地产抵押1 抵押的定义是指债务人或者第三人不转移对抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保的行为。债务人不履行10债务时，抵押权人有权依照有关法律的规定，以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。2 可作为抵押物设定抵押权的财产种类3 不能作为抵押物设定抵押权的财产种类4 房地产抵押的定义是指抵押人以其合法拥有的房地产（或土地使用权、房屋期权）以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以该房地产折价或以拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿。5 可设定抵押权的房地产种类二、房地产抵押贷款及其种类1 房地产
19、抵押贷款的定义是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。2 房地产抵押贷款的种类1） 按贷款对象分类可分为企事业法人房地产抵押贷款；个人房地产抵押贷款2） 按贷款用途分类可分为房屋开发抵押贷款；土地开发抵押贷款；购房抵押贷款；其他用途的房地产抵押贷款3）按贷款利率确定方式和计息方法分类可分为固定利率房地产抵押贷款；可调利率房地产抵押贷款3 房地产抵押贷款的基本特征1） 是以抵押为前提建立的贷款关系2） 是以房地产抵押为条件的贷款3） 房地产抵押贷款的现实性四、 房地产抵押贷款的作用1） 增强工薪阶层的购房能力，促进住房自有化和房地产消费市场的发展2） 增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展3） 发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展4） 确保银行贷款的安全性，保障银行贷款利益，促进房地产金融的发展第二节 房地产抵押贷款的运作学时：2 学时具体教学内容：
