1、重庆大学网络教育学院毕 业 设 计 （ 论 文 ）题目 汶川大地震对房地产市场的影响分析-以成都为例学生所在校外学习中心 四川成都校外学习中心 批次 层次 专业 081 批次 专科起点本科 房地产经营管理学 号 W08103753 学 生 童 宁 指 导 教 师 晏 永 刚 起 止 日 期 2009 年 9 月 10 日至 2009 年 11 月 20 日 摘 要“5.12”汶川大地震时，我国正处于宏观经济调控周期，地震必将对国内经济的发展造成一定冲击，而作为国内经济主体支柱的房地产行业也必将首当其冲。虽然整个房地产的市场需求正在逐渐增加，但购房者的信心不足、持币观望无疑将对房地产的这种回暖趋
2、势予以当头一棒。但由于抑制全国通货膨胀仍然是政府所面临的首要任务，因此央行必将对房地产行业采取“温和政策” ，以缓解地震造成的房地产市场低迷而给众多房地产开发商带来的“寒冬” ，这也为房地产市场的复苏奠定了政策条件。由此可以看出，地震对房地产行业的负面影响将只是短期的。因此，研究汶川大地震之后对房地产市场的影响具有一定的现实意义和实践价值。鉴于此，本文探讨了汶川大地震对宏观经济和政策的影响，并从成都市房地产市场的供求关系、房地产价格走势等方面分析了汶川大地震对成都房地产市场的影响。关键词：汶川大地震 房地产市场 宏观政策 影响分析 目 录摘 要 .I1.引言 .32.汶川地震对宏观政策和经济的
3、影响 .42.1 地震推升通货膨胀 .42.2 地震改变部分调控政策 .52.2.1 从紧的货币政策短期内不会改变，加息步伐将放缓 .52.2.2 银行信贷政策针对受灾地区部分放开 .52.2.3 政府补贴力度加大，其他行业资金将受影响 .52.3 成都城市高密发展的模式或将改变 .63.汶川地震对成都房地产市场发展的影响 .73.1 总体分析 .73.2 开发商与购房者之间的供需分析 .73.2.1 开发商供给层面分析 .73.2.2 购房者需求层面分析 .83.3 对成都房地产市场房价走势分析 .113.3.1 短期内价格或将下跌 .113.3.2 从产品形态分析 .123.3.3 从产品
4、品质分析 .123.3.4 成本上升仍将持续，长期价格有上涨的压力 .124.结语 .13参考文献 .14学生毕业设计（论文）任务书 .15学生毕业设计（论文）开题报告 .171.引言人 类 自 诞 生 之 日 起 ， 便 孜 孜 不 倦 地 探 索 自 然 、 改 造 世 界 ， 进 而 与 地 球 和 谐共 存 。 地 震 作 为 人 类 所 面 临 的 预 测 难 、 危 害 大 的 一 种 自 然 灾 害 ， 对 社 会 经 济 发展 产 生 深 远 而 复 杂 的 影 响 。 2008 年 5 月 12 日 14 时 28 分，四川省发生里氏 8.0级强烈地震，烈度达 11 度以上，
5、直接破坏面积达十万平方公里，远程影响面积达六百多万平方公里，全国大半地区有明显震感。震中位于阿坝州的汶川县，地震造成了严重的生命伤亡和财产损失，共造成失踪和死亡人数达 7 万多人，并且还有数万人受伤或致残；同时大量房屋垮塌，不计其数的房屋成为危房。而成都市距离震中汶川县仅九十二公里，成都中心城区及周边地区均受到不同程度的影响，都江堰、彭州等距龙门山地震带较近的区县损失惨重。“5.12”汶川地震之后，地震对成都经济的运行和房地产行业的发展均有所冲击，而当前我国正处于宏观经济调控周期，在货币政策趋紧、通胀压力增大的形势下，房地产市场正处于调整期。在此背景下，“5.12”地震对成都房地产市场的影响，
6、在短期内已经表现出了需求降低、消费者信心不足、消费行为改变等特征；而站在长远的角度来看，成都房地产市场的发展格局、供给层面与需求层面上的变化波动、省内外的购房者对成都房市的信心能否得到恢复，这些问题的答案依旧是个未知数。因此对于成都房地产市场因“5.12”地震的影响进行较深入细致的研究具有重要的现实意义。2.汶川地震对宏观政策和经济的影响2.1 地震推升通货膨胀根据世界上近几十年来发生的几次大地震之后，对当地以至对该国经济影响的经验来看，通货膨胀是地震带来的最大潜在经济风险。今年年后，国家统计局公布了 09 年 1 月份 CPI 指数，显示出 1 月份的 CPI 同比涨幅达到 2%，同时由于
7、08 年下半年以前 CPI 指数的不断攀高，据相关经济研究机构分析：目前通货膨胀压力增大已经成为阻碍我国经济发展的最为棘手的问题之一。四川农产品增加值约占全国的 7%，粮食产量占全国的 6%，猪肉产量占全国的12%。而食品和日用品价格的上涨正是去年通货膨胀率不断攀升的首要原因。地震对四川农业产生的破坏，以及受灾群众对食品和日用品的需求，都将对目前早已绷紧的通货膨胀增加新的压力。此外，随着全国各地对汶川地震灾区灾后重建工作的全面展开，固定资产投资必将会进一步增长。由于灾区道路、房屋等基础设施建设的需要，因此目前全国范围的建材市场上对钢筋、水泥等建筑材料的需求将是非常巨大的，给建材价格带来进一步的
8、上涨压力，进而推动 PPI 指数（生产者价格指数，工厂出售和购买的商品价格变动情况）上涨，而 PPI 指数的上涨又将直接推动 CPI 指数的攀升。从目前公布的数据来看，09 年 8 月份，PPI 指数环比增长 0.8%，虽然相比 7 月份下降了0.6%，但仍处在较高位。2.2 地震改变部分调控政策2.2.1 从紧的货币政策短期内不会改变，加息步伐将放缓本次地震造成了巨大的生命和财产损失，就目前国家公布的最新的汶川地震直接经济损失就高达 8541 亿元人民币，远超年初雪灾造成的 1516.5 亿元人民币的损失，并由此拉低了 08 年第二、三季度 GDP 的增速，同时还给全国劳动力供给和宏观调控政
9、策带来影响。但由于抑制全国通货膨胀仍然是政府所面临的首要任务，因此央行从紧的货币政策不会发生根本性的转变。根据宏观形势分析，短期内央行将继续采取紧缩银根政策，但实际操作中或将显现“温和政策”。特别是短期内成都市将处于宽松的贷款政策环境，这为房地产市场的复苏奠定了政策条件。2.2.2 银行信贷政策针对受灾地区部分放开地震给灾区造成了巨大的经济损失和基础设施破坏，需要进行大规模的灾后重建。为扶持灾区的灾后重建工程，商业银行已放宽对灾区基础设施投资和救灾活动的信贷规模控制，并采取一定的利率优惠政策。08 年 5 月 15 日，中国人民银行总行授权包括成都市在内的四川省六市（州）地方法人金融机构暂不提
10、高存款准备金率。该项举措旨在增加受灾地区金融机构的可用资金总量，从而加大对受灾地区的信贷支持力度，避免了银行信贷进一步收紧，加之后续出台的一些金融优惠政策，对低迷的成都房地产行业而言无疑是注入一支强心针。2.2.3 政府补贴力度加大，其他行业资金将受影响地震灾害造成了巨大的财产和基础设施损毁，给灾区人民的生产生活带来了极大的困难，要解决灾区人民的生产生活和灾后重建问题，就需要国家财政政策的大力支持。因此，在较长的一段时间内，政府将加大对四川地区的财政补贴和政策倾斜力度。但是，在抗震救灾期间，国家财政政策将重点保证灾区人民的生产生活恢复工作，需要大量的资金和物资投入作为保障，灾区房地产固定资产投
11、资将大量增加，但成都中心城区及周边二级城市本身不属于重灾区，不在国家财政政策倾斜的覆盖范围内，这必定影响到该区域众多产业（包括房地产业）资金的支持力度和使用状况。2.3 成都城市高密发展的模式或将改变从 2006 年开始，成都提出了“高密发展”的理念和模式。但随着“5.12”大地震的发生，人们会在很长一段时间内对高层建筑（包括住宅、写字楼和酒店等）产生一种恐惧和排斥心理，市场对高层物业的需求将受到明显抑制。此外，城市高密发展还给城市承载能力、交通和环境保护造成极大的压力。基于以上事实，成都高密发展的模式将受到质疑。随着轨道交通的建设，成都可以考虑适度地向低密度横向发展，但由于成都平原土地肥沃，
12、多为国家基本保护耕地，“花园城市”的发展模式也是不可取的。3.汶川地震对成都房地产市场发展的影响3.1 总体分析地震对成都房地产市场的负面影响是显而易见的，尽管对主城区房地产市场造成的直接损失较小，但严重影响了购房者的信心和购买偏好。其中，自住型购房者由于预期房价会下跌，可能会选择持币观望，并且会更加倾向于选择低楼层或抗震能力好的住宅；投资投机型购房者在购房时则会更加谨慎，同时成都对外地购房者的吸引力也大大降低。对开发商而言，一方面，销售量面临萎缩，影响销售资金回笼；另一方面，银行暂停房地产开发贷款，使得开发商融资更加困难。因此，开发商资金链将面临更加严峻的考验。地震对成都周边市县造成的损失较
13、大，对房地产市场的影响也更加显著和持久，尤其是都江堰-青城山板块，房地产行业无异于遭受灭顶之灾，短期内将难以恢复元气。“5.12”大地震在给成都房地产业带来消极影响的同时也伴随着发展契机，可谓机遇与挑战并存。由于住宅市场是房地产市场的主导力量，且对地震等自然灾害最为敏感，因此，本文以住宅市场作为切入点，以管窥“5.12”大地震对成都房地产行业造成的影响。3.2 开发商与购房者之间的供需分析3.2.1 开发商供给层面分析总体看来，整体供给局面将变动不大，但成都城市价值短期内难以恢复，外地开发商进入成都市场的步伐减缓。由于房地产产品有建设周期长的特点，市场供给不可能在短期内依据市场形式做出相应的调
14、整。但从长期来看，“5.12”地震将使得成都的整体房地产投资环境受到相当大的冲击，“一个来了就不想走”的城市形象短期内将迅速贬值，外地开发商可能看空成都市场，由于替代效应，国内其他二线城市将更受外地开发商青睐。因此，就外地开发商而言，可能会因此放缓进入成都市场的步伐，目前已经进入成都市场的外地开发商也可能因此而退出，从而使得成都房地产市场的供给规模和结构出现调整，本土开发商的供给份额将有所增加。在灾后重建中，房地产企业机遇与挑战并存。首先对于重灾区内的房地产企业，以及主营业务部分或主要在重灾区的企业，地震对公司业务的影响将是十分严重的；对于重灾区的中小房地产企业来说，地震对公司的影响将是致命的
15、，地震将使部分企业消失。更深远的影响将在未来 1-3 年重建过程中逐步体现。对于直接参与灾后重建的企业，企业有可能获得良好的发展前景，首先可以得到政府政策和资源的支持，重建项目属于维利项目，这将有利于帮助企业加强成本控制提醒的建立和完善，同时重建具有极强的规模效应。因此尽管单位面积的活力能力较小，但整体利益是巨大的。同时，地震后对企业产品质量的要求将进一步提高。地震后各地购房者对抗震性的要求空前高涨，因此对房地产企业技术水平提出了更高的要求，同时要求企业具备更强的成本控制能力。在资金、成本、质量等各因素均发生变化的情况下，将加速房地产企业两极化，一部分企业将得以迅速发展，而一部分综合实力较差的
16、企业将逐步淡出成都房地产市场。3.2.2 购房者需求层面分析 2007 年以来，全国楼市的火爆销售情况也影响着成都房地产市场，从 2007 年1 月至 2008 年 4 月成都主城区住宅月成交面积情况图（见图 1）中可以看出， 虽然与 2007 年同期相比 2008 年各月份的成交面积都有所下滑，但从 2 月份起，成交量已呈现出逐步回升的势头，似乎成都楼市出现回暖的迹象。但“5.12”大地震造成了购房者普遍的心理恐慌，购房信心受挫，市场观望情绪将更加浓厚，成都楼市回暖的势头也将嘎然而止，市场态势或将再次陷入低迷，短期内供需形势将更加严峻。图 1，07 年月至 08 年 4 月成都主城区住宅成交面积情况
