1、 院校 华中科技大学管理学院指导教师 鲁耀斌教授答辩人 张占辉答辩日期 2011年10月26日 JY房地产集团成本管理体系研究 目录 1绪论1 1研究背景1 2国内外对房地产成本管理的研究现状1 3问题研究的目的和意义1 4本文组织结构2JY房地产集团成本管理体系现状及问题分析2 1JY地产集团有限公司简介2 2JY房地产集团成本管理体系改造前现状2 3JY房地产集团原有的成本管理体系存在的问题及原因分析2 4原成本管理体系存在的问题在开发各阶段的表现及原因分析2 5JY房地产集团成本管理体系改进的必要性与紧迫性 目录 3JY房地产集团成本管理体系设计3 1成本管理体系的核心思想和战略成本管理
2、3 2JY房地产集团成本管理体系设计的原则3 3JY房地产集团成本管理体系建立的过程3 4JY房地产集团成本管理体系的内容4JY房地产集团新成本管理体系实施与效果评价4 1组织机构的设置4 2目标成本管理体系在XZDD项目中的应用4 3动态成本控制体系在XZDD项目中的应用4 4责任成本管控体系在XZDD项目中的应用4 5新体系效果评价5结束语 1 1研究背景 近年来郑州房价变化图 2010年来主要调控政策 1 2国内外对房地产成本管理研究现状 国内研究现状 标杆 企业成本管控体系 国外房地产企业成本管理的特点 1重视价值链分析和整合 提高企业对产品质量的控制能力并降低成本 2通过自身创立或并
3、购实现与金融领域的联姻 打通企业的资金通道 3向价值链后端扩展 通过高品质的物业服务和管理提升客户体验 从而利于为房地产的销售创造有利条件 提升公司赢利能力 1 2国内外对房地产成本管理研究现状 研究意义 首先 从微观上讲 有助于解决本企业面临的成本管理问题 厘清企业开发成本控制的总体思路 结构框架和实施措施 减少和杜绝企业管理中的浪费现象 节约社会资源 对于国家的可持续发展 构建 节约型社会 有显著意义 其次 从宏观上分析 房地产企业大多实行矩阵式管理 如何构建一个科学 高效的成本管理体系 是众多采用平衡矩阵式管理的房地产企业的重要课题 本文的研究对其它采用矩阵式管理的房地产企业的成本管理体
4、系构建有一定的借鉴和参考意义 再次 房地产行业是国民经济的支柱产业之一 研究优化的成本管理体系对于目前的房地产行业经受考验 走出低谷有重要意义 1 3问题研究的目的和意义 1 4本文组织结构 本文组织结构图 2 1公司简介 郑州JY地产集团有限公司 以下简称 JY房地产集团 由中国500强企业AB集团控股的子公司 下辖郑州JY 新乡JY 商业公司 物业公司等 集团本部设在河南省的省会城市郑州 本部设行政人力资源中心 成本中心 工程技术中心 财务中心等七个管理中心 JY房地产集团实行董事会领导下的总经理负责制 运用矩阵式多项目管理模式 企业三年战略 2 1公司简介 成本体系建设的关键举措 2 2
5、成本管理体系现状 1JY房地产集团原有成本管理流程有 1 工程与材设合同结算管理流程 2 工程签证管理流程 3 项目动态成本管理流程 4 招标采购管理流程 2JY房地产集团原有管理制度有 1 采购管理制度 2 合同管理制度 3集团原有作业指引有1 预算编制作业指引等 组织机构 流程制度 2 3问题及原因分析 存在问题 缺乏战略性发展规划 没有及时把成本管理体系与企业发展战略结合起来 没有及时实现成本管理体系的系统化 规范化 制度化 城市公司未设置成本部 因此预结算管理职能由项目部预算资料员承担 预算资料员由于能力和精力的限制 对工程成本起不到有效的把控 在原成本管理体系下 采购职能由项目部承当
6、 由于项目部未配置专业的采购工程师 因此采购工作的信息收集 专业性 成本控制质量均受到较大影响 原来的制度 流程缺失较多 仅有的制度 流程对成本管控起不到有效的约束作用 仅建立了简单的动态成本管理体系 缺少目标成本管理体系 责任管理体系和项目成本后评估体系 2 4在项目开发各阶段的表现 问题在项目开发各阶段的表现 开发立项阶段成本匡算的准确性差 成本部门参与深度不够 此项工作没做到制度化和流程化 招投标阶段存在的问题主要是招标文件的质量不高 尤其是评分办法不利于选择到适用 优质的总承包商 评分办法总是倾向于低价中标 因项目部没有专职造价工程师 对签证 设计变更审核的质量不高 把关不严 其次是由
7、于没有推行目标成本和责任成本 导致现场工程师的成本意识淡薄 采购阶段存在的问题主要是采购管理指导思想落后 采购工作总是追求 低成本 竣工结算的管理流程制定不严谨 一是拖拉时间过长 二是对结算中的争议问题没有处理预案 2 5改造的必要性和紧迫性 JY房地产集团于2010年启动了三年发展战略 成本管理体系存在的问题严重制约了企业战略目标的实现 如解决不好成本管理体系的问题 企业的核心竞争力会受到影响 从而影响于企业的三年战略目标 因此 运用战略成本管理的理论 借鉴国内外标杆企业的经验 设计一套全新的成本管理体系成为JY房地产集团面临的任务 树立全新的成本管理理念 建立以战略成本管理理论为指导 目标
8、成本体系为核心 动态成本管理为手段 责任成本管控为保障的新成本管理体系 实现成本管理从 控制型 向 能动型 的提升 是JY房地产集团在新形势下的必然选择 3 1新体系的核心思想 成本管理体系的核心管理思想 1系统管理成本管理是一个系统工程 2顺应规律成本管理和控制必须顺应成本管理内在的规律 3过程控制成本控制也必须控制产品生产的过程 4预先控制预先控制也称为前馈控制 不能搞事后控制 5闭环管理成本管理体系应遵循PDCA的工作原理 6持续改进成本管理活动是不断改进的过程 7成本保证 3 2新体系的设计原则 JY房地产集团成本管理体系设计的原则是系统化 规范化 能动性 适应性和高效性并紧密结合企业
9、战略 系统化成本管理的制度 流程 作业指引及知识管理之间以及与其它体系的制度流程相互联系 相互作用 规范化本体系设计了大量表单 这样便于下一步工作成果的标准化 因此符合规范化的要求 能动性成本管理体系能够对企业的成本控制和管理起到积极推动和约束作用 适应性本体系的设计充分考虑了企业目前的客观情况 高效性本体系设计过程中充分平衡了风险与效率的矛盾 战略 3 4新体系建立的过程 新体系设计于2010年3月初启动 2010年7月底设计完成 历时5个月 8月初开始试运行 2010年11月新体系开始正式运行 新体系设计过程 领导决策成立领导小组人员培训成本管理现状的评审成本管理体系策划与设计编写成本管理
10、体系文件管理体系试运行内部审核管理评审 3 4新成本管理体系的内容 成本管理的基础体系包括组织管理子系统和业务管理子系统 组织管理子系统由企业成本管理的组织架构 职责划分和权限分配构成 业务管理子系统由管理制度与流程 作业指引及相关知识管理文件构成 成本管理体系的内容 3 4新成本管理体系的内容 新成本管理体系的组织架构 3 4新成本管理体系的内容 新成本管理体系权责划分 3 4新成本管理体系的内容 新成本管理体系的制度流程 3 4新成本管理体系的内容 新成本管理体系的核心管理方法体系 3 4新成本管理体系的内容 不同成本管理方法的运行阶段及特点 3 4新成本管理体系的内容 目标成本流程 动态
11、成本流程 3 4新成本管理体系的内容 后评估成本流程 责任成本流程 回顾历史是为了展望未来 4 1项目成本组织机构的设计 JY房地产集团新成本管理体系经集团总经理批准后于2010年11月正式发布实施 新乡JY的XZDD项目是新体系实施和完整应用的首个项目 新乡公司组织机构的设置 2010年11月新乡JY按新成本管理体系的要求设置了成本部 成本部设成本部经理一员 负责成本部的全面工作 设成本部副经理一名 主要负责成本部的采购工作 成本部设造价工程师 采购工程师若干名 项目部组织机构的设置 同时项目部按新成本管理体系的要求设置了造价工程师 造价工程师在项目经理和成本部领导下开展项目成本管控业务 4
12、 2目标成本管理在项目中的应用 匡算成本表 4 2目标成本管理在项目中的应用 估算成本表 目标成本表 4 3动态成本管理在项目中的应用 建安成本分析表 动态成本是 仪表盘 4 3动态成本管理在项目中的应用 汇报内容第一部分 动态成本需要特殊说明的事项第二部分 项目目标成本总体执行情况说明第三部分 各科目动态成本偏离分析第四部分 目标成本重大偏离科目的预测及说明第五部分 目标成本编制及执行的建议 成本会议汇报材料 成本会议汇报材料 4 3责任成本管理在项目中的应用 成本部经理BSC卡 5结束语 通过本文的描述可以看到 JY房地产集团建立的新成本管理体系是行之有效的 对企业三年战略的实现有重要保障作用 随着管理科学的发展 必然有更多更好的成本管理理论不断涌现 也会有更优化 适合房地产行业的成本管理体系 1 全成本管理要求做到 全面 全过程 全成员 但目前对成本目标的分解 考核还做不到全员 2 信息管理系统的支持不足 3 战略成本管理理论的应用还处于较粗浅的阶段 4 住宅产业化和成品房交付是行业发展的方向 随着行业的发展 新的成本控制课题会不断出现 本人囿于能力和精力未对此做出研究 再次深深感谢各位老师的支持和指导
