1、房地产评估习题1.有一待估宗地 G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下:就欹俞麴炯竭吸翎奉切阚A碰眦中右U3猴L1质C?00加+5%1.4D砌20031.0E7502004L5-2%F700腋0U+ %G200501.1上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表为:1娜懈廨嬲叵万181N另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%;超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1,单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表
2、中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地2005年的价值。解：(1)根据题意建立容积率地价指数表(如下表)容积率1.01.11.21.31.41.51.6低价指 数1120125=100+100X5%(1.5-1)/0.1128=125+100X 3%(1.6-1.5)/0.1(2)案例修正计算。评估价值=参照物价格X交易日期修正系数X交易情况修正系数X容积率修正系数X 土地 状况修正系数A: 680 X 112/110 X 100/101 X 105/115 X 100/101=620 元/平方米B: 6
3、10X 112/110X 100/100 X 105/105X 100/99=627 元/平方米C: 700 X 112/107 X 100/105 X 105/120 X 100/98=623 元 /平方米D : 680 X 112/108 X 100/100 X 105/100 X 100/99=748 元 /平方米E: 750X 112/107 X 100/99 X 105/128 X 100/102=638 元 /平方米F: 700 X 112/112 X 100/100 X 105/115X 100/101=633 元/平方米(3)评估结果案例D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接
4、近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地 G的评估结果为：(620+627+623+638+633) +5 =628(元/平方米)2.评估对象是一出租写字楼，土地总面积为 层数为18层，建筑结构为钢筋混凝土结构。5300平方米，总建筑面积 25000平方米，建筑该写字楼的土地使用权于2000年4月1日以出让的方式获得，土地使用权年限为 50年，写字楼于2002年4月1日建成并开始出租，建筑 物的耐用年限为60年。收集的有关资料如下：租金按净使用面积计算。可供出租的净使用面积为15000平方米，占总建筑面积的60%,其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用 房
5、等占用面积。租金平均每月每平方米85元。空置率年平均为10%,即出租率年平均为 90%。建筑物原值为4800万元。 家具设备原值为 420万元，家具设备的经济寿命平均为10年，残值率为4%。经常费用平均每月 8万元，包括工资、水电、供暖、维修、保洁、保安 等费用。房产税按年总收入的12%缴纳，保险费按建筑物原值的3%。计算。营业税及附加为年总收入的5.5%。经估测，房地产的资本化率确定为8%。评估该写字楼2005年4月1日的价值。解：（1）估算年有效总收入年有效总收入=15000 X 85 X 12 X 90% = 1377 （万元） （2）估算年运营成本 年经常费用=8X12=96 （万元）
6、 房产税=1377 X 12%= 165.24 （万元）年折旧费=原值（重置价）-（1-残值率）/使用年限 家具设备折旧费 =420X （ 1-4%） /10 = 40.32 （万元） 年保险费=4800 X 3%o= 14.40 （万元） 营业税及附加=1377X 5.5% = 75.74 （万元） 年运营成本=96+ 165.24+40.32+ 14.40+75.74= 391.70 （万元）（3）计算年纯收益年纯收益=1377-391.70=985.30 （万元）（4）确定房地产收益年限房地产收益年限=土地使用权年限-开发建设期-房地产开始出租至评估基准日的年数=50-2-3 = 45
7、（年）（8）计算房地产评估价值p -117Tr （1 r）985.3018%（1 8%）4511930.41（万元）建筑物的单价=11930.41 X 10000+25000 = 4772 （元/平方米）（5）评估结果根据计算结果，经分析确定评估对象房地产2005年4月1日的公允价值为11930.41万元，约合每平方米建筑面积4772元。三、计算题1.评估对象在未来5年内的预期收益分别为 20万元、22万元、24万元、25万元、26万元，资 产从第6年到第10年每年的收益均保持在 27万元，第10年末资产拟转让，变现价值约为 120万元。假定折现率为10%确定估测资产的价值参考答案解法(1):
8、逐年折现加和：=20X 0. 9091+22X 08264+24 X 0.7513+25 X 0.6830+26X 0.6209+27 X 0.5645+27 X 0.5132+27 X 0.4665+27 X 0.4241+27X0.3855 +120 X 0.3855=18.182+18.181 + 18.0312+17.075+16.1434+15.2415+13.8564+12.5955+11.451 + 10.41+46.26=197.427(万元)=1 974 270(元)解法(2):前5年逐年折现加和，后5年另算：评估值=20X 0.9091+22 X 0.8264+24 X 0
9、.7513+25X0.6830+26X 0.6209+27+ 10以1-1 +(1+10%) 10-5 X0. 6209+120 X 0.3855=1 974 270(元)2.被估企业预计未来5年的预期收益为10万元、12万元、15万元、16万元和20万元，试估测企业整体价值。另外，假定被估企业从未来第6年开始，企业的年收益维持在20万元水平，试估测企业在永续经营下的整体价值。(假定折线率和本金化率分别为10%和11%)解：(1)企业整体价值二 10121516202_ _ 3_ _ 4_ _ 5(1 10%)(1 10%)(1 10%)(1 10%)(1 10%)=9.09+9.92+11.27+10.93+12.42=53.63(万元)(2)企业永续经营整体价值101215162020=+(1 10%)(1 10%)2(1 10%)3(1 10%)4(1 10%)5 11%(1 10%)5=(9.09+9.92+11.27+10.93+12.42)+112.89=166.52(万元)
