1、 房产库-房地产思想库 房产库-房地产思想库 房产库-房地产思想库 项目分析及定位一：用地环境分析1：土地性质调查 地理位置 地质地貌状况（配图介绍） 土地面积 七通一平现状2：用地周边环境调查 地块周边建筑物 自然景观 历史人文景观 环境污染调查3：地块交通情况调查4：周边市政配套设施调查 购物场所 文化教育 医疗卫生 金融服务 娱乐、餐饮、运动 生活服务 周边不利因素小结： 房产库-房地产思想库 房产库-房地产思想库 房产库-房地产思想库 二：项目价值分析1 地段资源2：周边楼盘土地价值类比分析（周边土地价格或同等物业的土地成本分析）3：地块可提升价值判断（1）地块价值提升的主要因素宏观经
2、济和产业相关政策调整变化是重要的外部因素。 宏观经济 产业政策变化（2）产品定位和规划设计水平是关键因素（3）小区配套和物业管理的重要性。（4）形象包装和营销策划的作用（5）产品的实现能力和工程质量是根本地产因子 普通住宅 高档洋房 说明 符合状况对公共效能的依赖性对噪音、污染干扰适应性对配套要求物管建筑质量装修容积率覆盖率休闲空间绿化自然景观 房产库-房地产思想库 房产库-房地产思想库 房产库-房地产思想库 （6）发展商的品牌和实力是基石4：重点参考项目价值实现要素分析（2-3 项） 价值提升和实现要素 项目 1 项目 2宏观经济及产业政策宏观经济快速发展期房地产爆发式增长，供需两旺，价格快
3、速上涨；产业政策影响小：不受“90/70”制约宏观经济快速发展期产业调控逐步实施，对一期影响不大；未受“90/70”调控市场定位及规划设计第一个成规模的纯商品房住宅区；客群私营业主及个体工商占 XX左右；企事业单位（公务员）人员占 XX左右。规划设计水平代表 2005 年以前当地的最高水平，以联排别墅提升项目形象，户型方面经过推敲。以“XXXX”为目标“；规划设计代表了目前 XXX 的最高水平，主轴线景观单体外檐有突破性进步。小区配套及物业管理无特别配套设施；封闭管理，未强化物业管理。有会所，但未作为卖点进行提炼；封闭物业，安防系统形象包装及营销策划有外展售楼中心、沙盘演示，较当地市场是“从无
4、到有”的突破；较单一的营销手法以“售楼中心”为重要形象代表，较前者达到了“人有我优” ；无特别策划产品的实现能力及工程质量高于当地平均水平施工速度迅速、质量上乘高于当地平均水平施工速度快发展商品牌实力是否高于当地品牌 是否高于当地品牌5：本项目定位诸要素实现后的价值研究 价值实现程度价值提升和实现要素 价值提升 项目 1 项目 2 本案经济、政策和产品 5市场定位和产品 40小区配套和物业管理 20形象包装和营销策划 20产品包装和营销策划 5产品的实现能力和工程质量 5发展商品牌和实力 房产库-房地产思想库 房产库-房地产思想库 房产库-房地产思想库 总计 100三：项目 SWOT 分析1
5、：优势：小结：2：劣势：小结：3：劣势的弱化于转化（优势）小结：4：机会小结：5：T（威胁）小结： 房产库-房地产思想库 房产库-房地产思想库 房产库-房地产思想库 项目定位一：目标客群定位1：潜在目标客户收入阶层 比例 家庭年收入表 职业特征高收入阶层中高收入阶层中等收入阶层低收入阶层2：本案主力消费描述收入阶层 职业分布 所需物业类型高收入阶层 私营业主、企事业高收入者、政府官员 联排别墅，大户型公寓中高收入阶层 企事业单位管理层、公务员、个体工商户大户型及舒适性公寓中等收入阶层 企事业单位职工、公务员、个体户 标准型公寓低收入阶层 外来农民工、自由职业者 经济型公寓3：非目标客群 房产库
6、-房地产思想库 房产库-房地产思想库 房产库-房地产思想库 4：重点目标客群 特征 客户来源 住宅消费特征二：项目发展定位1：发展商定位2：形象定位3：经营观念三：市场定位四：形象定位五：项目价格定位1：定价原则 类比项目做参考 开发成本为基础 行业合理利润空间 策划及规划的产品附加值项目 项目 1 项目 2 项目 3 项目 4 项目 5 项目 6 项目 7均价建筑面积权重均价权重加权均价 房产库-房地产思想库 房产库-房地产思想库 房产库-房地产思想库 2：成本分析法七：核心价值体系的建立1：价值优化竞争力具体体现为：因此，这种最优价值组合是：“高品质、高形象、高性价比”2：本案核心竞争力的
7、体系形象竞争力价值竞争力价值优化竞争力有吸引力的建筑健康成长泛会所提升品质，丰富产品层次产品竞争力健康新生活的场所精神实力雄厚，专业规范，高效的开发商形象形象竞争力价格竞争力 竞争者的单价，提升附加值，高性价比的取向。产品竞争力 房产库-房地产思想库 房产库-房地产思想库 房产库-房地产思想库 3核心价值体系的构筑策略核心价值 发展策略4：核心价值体系的实现（1）主题理念竞争力要素（2）产品价值竞争力要素（3）高性价比价值支持要素主题理念价值产品价值高性价比价值核心价值体系主题理念价值高性价比价值产品价值核心价值创新策略差异化策略 产品差异化策略价格差异化策略产品创新策略环境的优化策略 房产库-房地产思想库 房产库-房地产思想库 房产库-房地产思想库
