1、*地产开发有限公司“万裕水岸新城”项目项目数据分析报告书北京*有限公司2011 年 1 月 14 日目 录第一部分 .3第 1 章 项目概述 .4第 2 章 项目市场研究分析 .252.1 市场外部环境的分析 .252.2 市场特征分析 .27第二部分 .41第 3 章 项目数据的采集分析 .42第 4 章 项目数据分析方法 .44第三部分 .51第 5 章 项目数据分析的假设前提 .525.1 项目的顺利开展 .525.2 项目的持续经营假设 .525.3 市场平稳发展 .525.4 国家经济发展平稳 .525.5 财务假设 .53第四部分 .54第 6 章 投资估算与资金筹措 .556.1
2、 项目总投资估算 .556.2 资金筹措 .55第 7 章 经营收入和生产成本的估算 .577.1 经营收入估算 .577.2 销售税金及附加和其他税费估算 .587.4 净利润 .58第五部分 .59第 8 章 收入结构预测分析 .608.1 收入总额分析 .60第 9 章 成本费用结构预测分析 .619.1 总成本的构成情况分析 .619.2 主营业务成本控制情况分析 .61第 10 章 利润结构预测分析 .6310.1 利润总额分析 .6310.2 利润的真实性判断 .63第 11 章 未来收益预测分析 .6411.1 总投资未来收益分析 .64第 12 章 盈利能力分析 .6512.1
3、 营业利润率分析 .6512.2 成本费用利润率分析 .66第六部分 .67第 13 章 经济效益指标分析 .6813.1 静态评价指标 .6813.1.1 静态投资回收期 .6813.1.2 投资利润率 .6813.2 动态评价指标 .6913.2.1 净现值（NPV）分析 .6913.2.2 财务内部收益率（FIRR）分析 .6913.2.3 动态投资回收期分析 .70第 14 章 不确定性和风险分析 .7114.1 敏感性分析 .7114.2 量本利分析 .73第七部分 .80第 15 章 社会效益和社会影响分析 .8115.1 项目对国家政治和社会稳定的影响 .8115.2 项目与当地
4、科技、文化发展水平的相互适应性 .8215.3 项目与当地基础设施发展水平的相互适应性 .83第 16 章 项目数据分析结论与建议 .8416.1 对项目的数据结论 .8416.2 项目的特别说明 .85第八部分 .87第 17 章 项目附件 .88附件：数据分析报告书备查文件第一部分第一部分包括第 1 章和第 2 章，主要内容为项目基本情况简介和项目的市场环境研究分析。第 1 章 项目概述1.1 项目背景1.1.1 项目名称项目名称：“万裕水岸新城”项目（以下简称本项目）1.1.2 项目委托方及承办单位概况1项目单位介绍承办单位：*地产开发有限公司公司住所：*市雪枫路中段法定代表人姓名：*注
5、册资本：肆仟万圆整实收资本：肆仟万圆整公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）经营范围：房地产开发与销售，保温材料、装饰材料销售，木材、人造板加工，门窗制作（仅限分公司凭证经营）成立日期：2002 年 11 月 08 日营业期限：2009 年 04 月 15 日至 2014 年 04 月 15 日2项目公司简介万裕房地产开发有限公司为*省建设厅批准的房地产开发企业，注册资金 4000 万元，现有职工 546 人。机关设六部一室一中心（建工部、建材部、计财部、企管部、综合部、策划营销部、办公室、文化发展中心） ，下设*市鸿杰机电设备有限公司、*市腾云物业有限公司、*市四季春酒业有限公司、*市丹
6、江旅游开发有限公司、*地产有限公司景茂木业公司、*地产有限公司保温材料公司、*市裕宏建材防水公司、*市丹霞旅游开发有限公司、*市万家福门窗有限公司。涉足电梯销售、物业管理、旅游开发等业务。作为一个快速成长中的房地产开发企业，公司本着诚实守信、务实开发的企业精神，以民住宅投资和开发建设为公司主营业务，同时努力建设“万裕地产”品牌形象，以品牌战略作为公司最重要的核心战略，不断借鉴国内外房地产项目运作经验，顺应*市房地产市场需求，坚持为客户提供超值服务，已经使万裕地产品牌在我市初步立足。随着更多优质住宅产品的开发， “万裕系列”品牌必将更加壮大。万裕房地产作为一个充满蓬勃向上朝气的新兴企业，正在凭借
7、科学管理和成熟的市场运作、资本运作等优势沿着品牌之路快速地成长壮大。3项目主要管理人员简介*，男，1947 年生，现年 62 岁，研究生。籍贯：住址：*市中州居委会乔庄 15 号1966 年毕业于*农校；1966 年 7 月1969 年元月，留校工作；1969 年 2 月1971 年 8 月，在淅川毛堂劳动锻炼；1971 年 9 月1972 年 4 月，原地区生产资料公司工作；1972 年 5 月1973 年 3 月，原*地区团委会工作；1973 年 4 月1983 年 3 月，原*地委组织部工作；1983 年 3 月1994 年 8 月，在 工作；1994 年 9 月2005 年 11 月，
8、 建设环保局工作；2005 年 11 月退休至今，在*地产开发有限公司工作。1.1.3 编制依据本报告的编制依据为企业提供的论证报告中描述的开发方案、设计方案、项目备案书、项目各项批文等， 建设项目经济评价方法与参数 （第三版）及国家先行财税政策、会计制度与相关法规。1.1.4 项目概况一、 项目名称：“万裕水岸新城”项目二、 项目性质：*自然村进行“城中村”改造开发工程三、 项目建设单位：*地产开发有限公司四、 项目建设地点：卧龙岗东侧五、 项目建设用地面积：573 亩含 150 亩净地六、 项目建设内容：项目用地面积为 573 亩，项目总容积率4.2，绿化率小于 40%。总建设面积 1,3
9、00,000.00 平方米，其中商业面积 320,000.00 平方米；住宅面积 980,000.00 平方米；地下车库7,170 个。七、 项目投资估算：项目总投资 250,000.00 万元八、 项目用于回迁补偿面积 186,000.00 平方米；实际可销售面积为 794,000.00 平方米九、 工程计划分为三期建设，各期计划工期为 2.5 年完工，其中第一期建筑面积计划为 500,000.00 万平方米， 第二期建筑面积为450,000.00 万平方米，第三期建筑面积为 350,000.00 万平方米。十、 本次数据分析内容为第一期工程的项目投资 40,000 万元所对应的三年期收入、
10、成本、费用等各项经济指标的分析。1.2 项目介绍1.2.1 市场预测中国房地产市场近期的发展情况分析2010 年上半年，在宏观经济企稳回升的前提下，针对房地产市场过快上涨的房价、地价问题，中央政府出台了一系列调控政策，其中 4 月中旬的新“国十条”的影响力最大。这一轮的房地产市场调控政策在严厉程度、执行力度上都大大超过此前。从最新的成交数据来看，房地产市场宏观调控的效果已经开始显现，新政出台后全国楼市成交量明显下滑，房地产投资性需求得到了一定的抑制，房价过快上涨的势头也得到了遏制。一、2010 年上半年市场表现1. 全国房地产开发房地产开发投资保持高位上半年国内经济继续增长，房地产投资保持高位。前六个月全国完成房地产开发投资 1，9747 亿元，比上年同期增长 38.1%。其中，6 月房地产开发完成投资 5，830 亿元，环比 5 月增加 1，845亿元，同比去年 6 月增长 46.3%。分地区来看，除西藏外，上半年全国各省或市都实现了房地产开发投资额同比上涨，其中，涨幅最大的包括海南 78.9%、广西 63%和福建 60.4%。同时，上半年全国房屋新开工面积持续增长，为 8.05 亿平方米，同比增长 67.9%。
