1、薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆
2、莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁
3、芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅
4、蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿
5、芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃
6、薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈
7、莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂
8、蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿
9、蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃
10、艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈
11、薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂
12、莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆
13、薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀
14、葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇
15、芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节
16、薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆
17、莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀
18、蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄
19、蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿
20、芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃
21、蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀
22、莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄
23、薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈
24、蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃
25、节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇
26、蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀莁芄蚀肃膃薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肃羁
27、莇螄螃芇芃螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃节蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿芈蕿膇羂蚇薈袇芈薃薇罿肀葿薆肂芆莅薆螁聿芁薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅莈蚁羀 1房地产估价技术路线的概念是评估出估价对象房地产的价值所应遵循的根本途径，是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。2房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。因此，房地产估价技术路线体现的是估价对象房地产的价格形成过程，反映的是估价对象房地产的价格内涵。1房地产估价技术路线概
28、述13房地产估价技术路线与房地产估价方法 具有密切关系，是一种密不可分的关系。1确定房地产估价的价值标准公开市场价值标准2价值标准、估价方法与估价目的针对不同的估价目的而进行房地产估价时要考虑的一个首要问题，就是确定估价的价值标准，而并不是选择估价方法。估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系，而估价目的与估价方法之间并无严格的对应关系。3对房地产估价基本事项的认识确定房地产估价技术路线时1要充分了解估价对象，2要充分了解估价目的，3要充分了解估价时点。4确定房地产估价技术路线要遵循房地产估价原则1遵循合法原则，要求房地产估价应以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提估价。2遵循替代原则，
29、要求估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。3遵循最高最佳使用原则，应以估价对象用于最高最佳使用为前提估价。4估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。房地产估价技术路线11房地产估价技术路线的确定25房地产估价技术路线确定的过程确定房地产估价技术路线就是要确定估价对象房地产的价格内涵和价格形成过程，因此在确定房地产估价技术路线时，首先要明确估价对象的价格内涵，其次要确定其价格形成的过程，然后再确定估价的测算过程和需要采用的估价方法。1国有土地使用权出让价格评估的法律规定1、 土地管理法第55条规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规
30、定的标准和办法，缴纳土地出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。2、出让方式有招标、拍卖、挂牌和协议的方式。城市房地产管理法第12第3款规定，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。3、 城市房地产管理法第39条第1款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金。2国有土地使用权出让价格评估的特点1、国有土地使用权出让价格评估应采用公开市场价值标准。2、估价时点一般为估价作业日期以后某一时点。 （拍卖方式
31、出让国有土地使用权时，其拍卖底价估价时点为宗地拍卖出让日；招标方式出让时，其招标底价估价时点为宗地招标出让日；协议方式出让时，其协议底价时点为宗地协议出让日；以划拨方式取得土地使用权准予转让时，补交土地使用权出让金的估价时点，为受让方可办理土地使用权出让手续开始日。 ）3、不同出让方式可侧重采用不同的估价方法。 （拍卖方式出让时，宜重点选取市场法、假设开发法等评估方法；协议方式出让时，宜重点选取成本法、基准地价修正法等评估方法。 ）4、搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性。即应选取用途和所处地段相同的可比实例。各种目的的房地产估价21国有土地使用权出让价格评估33估价方法在国有土地使用
32、权出让价格评估中的应用国有土地使用权出让价格评估可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等。 （1市场法的可比实例的可比性，表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。2假设开发法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。3成本法是在估价对象土地使用权价格各组成部分费用项目明确、帐目清楚时适宜采用的一种方法。土地取得费用包括三部分：一是征地和房屋拆迁安置补偿费，二是土地使用权出让金或者地价款，三是有关土地取得的手续费和税金。4基准地价修正法是以该区域或级
33、别的基准地价为依据，再根据实际情况进行必要的修正后估算土地价值的方法。 ）1房地产转让价格评估的法律规定城市房地产管理法第36条规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 城市房地产转让管理规定规定其他合法方式主要包括下列行为：1以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；2一方提供土地使用权、另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；3因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；4以房地产抵债的；5法律、法规规定的其他情形。2房地产转让价格评估42房地产转让价格评估的特点1、从估价时点上看
34、，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。2、从委托人和评估主体上讲，评估机构可以是社会上任何一家评估机构，委托人既可能是买方和卖方之一，也可能是双方。3、从估价目的和要求上讲，房地产转让评估价格只是一个参考价格，带有一种咨询性；估价机构只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。3房屋租赁价格评估51房屋租赁价格管理的法律规定2房屋租赁价格评估的特点1、住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型。 （住宅类房屋租赁价格的政策性评估，估价人员应严格执行有关租赁政策，没有超越规定调整租金幅度的价格空间。这类房屋的类
35、型包括各级政府所属的直管公房和廉租房等。住宅类房屋的市场租赁价格评估主要涉及商品房住宅和已购房，由于该类房屋的买卖、租赁行为属于市场行为，其租赁价格为市场价格，应参照公开市场价值标准评估。 ）2、租约对租金估价有一定的影响。 （如为合理性契约式房屋租赁价格评估，宜采用租约所确定的租金。租约期外的租金则采用正常客观的租金标准。 ）3、划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分。3估价方法在房屋租赁价格评估中的应用1、市场法是房屋租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。在调查房地产租赁市场交易实例时，不公应了解交易实例的价格及房地产状况，如坐落、面积、结构、交通条件等，还应记
36、录其租赁期限、用途、支付方式等情况。2、收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。租赁净收益为租赁收入（主要为有效毛租金收入及租赁保证金、押金等的利息收入）扣除维修费、管理费、保险费和税金等四项税费。3、成本法是市场难以提供类似估价对象的可比实例，也不便准确预测净收益时，易于计算、把握房屋租赁价格基本标准的方法。成本法评估房屋租赁价格由八项因素构成：折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租和利润。采用该方法估价时，应先求取建筑物的重置价格，一般通过政府公布的房屋重置价格标准确定，也可采用按工程造价估算等方法求取。4房地产抵押价值评估61房地产抵押价值评估的实质根据
37、我国现行法规，估价机构的房地产抵押价值评估实质上是评估抵押房地产在设定抵押权时某估价时点的公开市场价值作为抵押贷款活动的价值参考。 房地产估价规范6.4.2规定，房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。2房地产抵押价值评估的法律规定1、可以设定抵押的房地产。2、不得设定抵押的房地产。3、其他限制条件。 （在建项目应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。开发商已合法出售的房地产不得与未出售的房地产一起抵押。房地产抵押，应当凭土地
38、使用权证书、房屋所有权证书办理。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。银行确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保，担保合同无效。建筑工程款优于抵押权受偿。 ）4、与估价有关的规定。 （依法不得抵押的房地产，没有抵押价值。首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值。再次抵押的房地产，该
39、房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑剩余年限对价值的影响。以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值。以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值。以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。3房地产抵押及其价值评估的风险1、房地产抵押贷款的风险：（1）抵押房地产本身风险。抵押物的适宜性风险；预期风险；市场变现风险；耗损
40、风险。 （2）抵押贷款总风险折扣。目前在抵押贷款实务中银行一般按估价机构评估的抵押房地产市场价值或实际成交价格中较低者的40%80%为借款额，即考虑了折扣风险。2、房地产抵押评估风险：（1）价值高估风险。 （2）发承担相应的损失责任。4房地产抵押价值评估的特点和注意事项房地产抵押价值评估在适用法律规定、考虑因素、相关参数选择、报告说明等方面与其他估价目的的估价有所不同。在评估中要更加严格地执行房地产估价规范 ，采取客观、谨慎，甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理，切忌不实估价，切忌高估冒算。1、房地产抵押价值评估的常见类型与估价方法：房地产作为抵押物的类型较多，选用估价方法时，一般尽量
41、将成本法作为一种估价方法。以获得出让土地使用权和房屋产权的房地产作为抵押物进行评估时，可根据具体情况采用市场法、收益法和成本法估价。其房地产类型包括各类商品房、自建处营的饭店、招待所、培训中心、教育、高尔夫球场、工厂等等房地产。对出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估，可以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法。以行政划拨土地上的建成使用房产作为抵押物进行评估时，市场晩性较强的，可先假设估价对象为完全产权的商品房，选用市场法（收益法）为一种方法 ，从得出的客观市场价值中减去需要补交的土地使用权出让金或出让毛地价价值；再选用成本法为另一种方法，其中不含土地出让金或出让毛地价，这类包括原国有企
42、事业单位、社会团体的各类房地产、廉租房、经济适用房、房改房、合作建房等；市场交易性差的，可采用房产与土地分别估价再综合的成本法估价，不含土地出让金或出让毛地价，如市场狭小的、特殊的房地产。对已建成或使用的部分房地产作为抵押物进行估价时，应注意到该部分房地产在整体房地产中的作用，估价方法可选用市场法、收益法或成本法。这类有部分栋号、层、单元，综合物业中某部分用途物业等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用权连同在建工程进行抵押，对在建工程作为抵押物进行评估时，估价方法可选用成本法和假设开发法。以乡村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体土地使用权作为抵押物进行评估时，应注意到未经法定程序不得改变土
43、地集体所有和土地用途。在估价过程中应扣减与国有土地价值的差异，估价方法可选用成本法、收益法或市场法。2、评估注意事项：估价目的：为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。估价时点：因设定抵押时点在评估时是不确定的，一般仍为勘查现场的某一天为估价时点。确认估价对象可以为设定抵押的房地产。把握市场、选取参数和预测谨慎。报告中说明主要风险会对估价值的影响。其他：根据当地抵押登记的需要，有的需分列土地与建筑物价值。对再交易房，应每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。对大产权证下的应按商品房的实际套数为单位实行价值分列。5房地产保险估价71房地产保险概述根据承保的保险标的和风险种
44、类不同，房地产保险可划分为房屋财产保险、房屋利益保险、责任保险、信用保险、综合保险、建筑工程保险等。土地不能成为房地产保险合同的保险标的，投机风险（如房地产市场价格变化）和必然或已知损失（如房屋自然损耗）不属于房地产保险范围。2房地产保险估价的特点房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。房地产保险估价时应注意以下几点：1保险价值和保险金额的区别：保险价值是指保险标的在订立保险合同时估定的实际价值或者在发生保险事故时所具有的价值。保险金额是保险双方当事人在保险合同上载明的，投保人对于特定的保险标的实际投保的金额，也是在保险事故发生后承担损失补偿义务
45、的最高限额。2直接损失和间接损失：直接损失指当财产因自然风险和社会风险的作用导致财产本身直接损坏或灭失。间接损失指由于财产的直接损失而引起的未毁损财产价值的降低或收益下降。3房地产投保时的估价：应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值，估价方法宜采用成本法、市场法。4保险事故发生后的评估：应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态，对其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。1房产税估价对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。城镇土地使用税和耕地占用税已规定了适用税额，无需估价。2土地增值税估价6房地产课税估价83契税估价7征地和房屋拆
46、迁补偿估价91征地和房屋拆迁补偿估价的特点征地估价是指在将集体所有的土地，经依法征用转为国有土地的过程中，对被征用土地的补偿价格进行的评估。城市房屋拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。征地估价应依据土地管理法以及当地制定的实施办法和其它有关规定进行。城市房屋拆迁估价应依据城市房地产管理法 、 城市房屋拆迁管理条例及当地制定的实施细则和城市房屋拆迁估价指导意见进行。征地和城市房屋拆迁补偿估价，是政策性、群众性很强的一项估价工作。2征地和房屋拆迁补偿估价的分类1、征用城市规划区内集体所有土地的补偿估价，是指在集体所有的
47、土地，经依法征用转为国有土地的过程中，对被征用集体所有土地的补偿价格进行的评估。2、征用城市规划区内集体所有土地上房屋及附着物的拆迁补偿估价，是指征用集体土地时对被拆迁房屋及附着物货币补偿价格的评估。3、城市房屋拆迁估价，是指为确定城市国有土地上被拆迁房屋及附着物货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。3征地和房屋拆迁补偿估价的法律法规1城市房地产管理法2土地管理法3土地管理法实施条例4城市房屋拆迁管理条例5建设部关于贯彻城市房屋拆迁管理条例的通知（建住房【2001】161号）6建设部关于印发城市房屋拆迁估价指导意见的通知(建住房【2003】23
48、4号）7各省、自治区、直辖市依据以上法律法规制定的相关地方性法规。4征地补偿估价1、征地补偿估价对象：集体所有的农业用地及其地上附着物。农业用地依使用情况可分为：宅基地、菜地、粮田地、鱼塘地、藕塘地、果园地、苗圃地、苇塘地、砂石地、林地、积肥场地、牧场地、场院地、草原地等。农地上附着物包括：农田基础设施、树木、青苗、坟墓等。2、征地补偿估价的内容与标准：（1）土地补偿费：征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。 （2）安置补助费：征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数量计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算
49、。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍。但是每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。（3）青苗补助费：标准由省、自治区、直辖市规定。 （4）地上附着物补偿费：补偿标准由省、自治区、直辖市规定。3、其他检定：。 。 。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有的生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。5拆迁集体所有土地上的房屋补偿估价房屋拆迁估价标准基本同城市房屋拆迁补偿标准。重点考虑以下几点：1、宅基地的确定。2、被拆迁房屋使用性质的认定。3、被拆迁房屋补偿对象的认定。6城市房屋拆迁补偿估价城市房屋拆迁补偿估价主要依据城市房屋拆迁管理条例和城市房屋拆迁估价指导意见 ，最突出两点：一是明确规定被拆迁人“是指拆迁房屋的所有人” ，二是“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。 ”1、城市房屋拆迁补偿估价对象。2、城市房屋拆迁补偿估价的标准与方法。根据建设部印发城市房屋拆迁补偿估价指导意见第16条，拆迁估价一般应当采用市场法。不
