1、房地产估价报告估价项目名称：虞*、葛*位于上虞市曹娥街道渡江路 24号401室住宅房地产司法评估项目估价委托人：宁波市镇海区人民法院估价机构：宁波信德房地产土地评估有限公司注册房地产估价师：胡平宇 徐江沙估价报告出具日期：2017 年 01月 06日估价报告编号：甬信评字 217010003号致估价委托人函甬信评字 217010003号宁波市镇海区人民法院:受贵院委托，宁波信德房地产土地评估有限公司（以下简称本公司）对贵院（2016）浙 0211法委评 151号司法评估委托书委托办理的申请执行人宁波市镇海*煤炭有限公司与被执行人上虞市*煤炭有限公司、虞*买卖合同纠纷一案中所涉及的被执行人虞*、
2、葛*共同所有的位于浙江省上虞市曹娥街道渡江路 24号 401室，建筑面积为 48.46平方米，分摊土地使用权面积为 11.60平方米，属出让住宅用地（终止日期为 2070年 12月 31日）的住宅房地产的市场价值进行评估，估价目的是为司法拍卖提供参考依据而评估房地产市场价值，价值时点为 2017年 01月 04日。遵照国家有关房地产评估的规范，本公司评估人员在 2017年 01月 04日至 2017年 01月 06日按照必要的评估程序对委托评估的房地产实施了实地勘察，市场调查。本着客观、独立、公正、科学的原则，采用比较法，对估价对象房地产进行了评估。经过评估人员科学周密、细致的测算，并结合估价
3、经验，根据估价目的，遵循估价原则，确定估价对象的市场价值为人民币22.94万元，大写金额为人民币贰拾贰万玖仟肆佰元整（RMB 229,400.00 元），详见附件评估清单。报告使用期限 2017年 01月 06日至 2018年 01月 05日。特函告贵方。此致！宁波信德房地产土地评估有限公司法人代表：胡平宇二一七年一月六日目 录注册房地产估价师声明 .3估价的假设和限制条件 .4房地产估价结果报告 .6（一）估价委托人 .6（二）估价机构 .6（三）估价目的 .6（四）估价对象 .6（五）价值时点 .9（六）价值 类型 .9（七）估价依据 .9（八）估价原则 .10（九）估价方法 .10（十）
4、估价结果 .10（十一）估价人员 .11（十二）估价作业期 .11附件 .12附录一、估价对象实景照片附录二、估价对象地理位置图附录三、评估清单附录四、房屋所有权证复印件附录五、国有土地使用证复印件附录六、司法评估委托书复印件附录七、评估人员资格证明复印件附录八、评估机构营业执照复印件附录九、评估机构资格证书复印件附录十、准予变更登记通知书注册房地产估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：（1）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载，误导性陈述和重大遗漏。（2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已
5、说明的估价假设和限制条件的限制。（3）我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。（4）我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。（5）我们依照中华人民共和国国家标准 GB/T50291-2015房地产估价规范、GB/T50899-2013房地产估价基本术语标准以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。（6）注册房地产估价师胡平宇、徐江沙已于价值时点 2017年 01月 04日对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录。（7）没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。（8）
6、参加本次估价的注册房地产估价师人员估价师姓名 注册号 签名 签名日期胡平宇 3320020060 年 月 日徐江沙 3320160057 年 月 日估价的假设和限制条件（一）一般假设1. 估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。2. 估价委托人提供了估价对象的房屋所有权证和国有土地使用证，我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，但未予以核实，在无理由怀疑其合理性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。3. 市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。4. 注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对
7、象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。5. 估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：（1）自愿销售的卖方和自愿购买的买方；（2）交易双方无任何利害关系，交易的目的是追求各自利益的最大化；（3）交易双方了解交易对象、知晓市场行情；（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；（5）不存在特殊买者的附加出价。（二）未定事项假设无。（三）背离事实假设无。 （四）不相一致假设无。（五）依据不足假设无。（六）估价报告使用限制1. 任何有关估价对象的运作方式及程序应符合国家、地方的有关法律
8、、法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。2. 委托人对其提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责，若因委托人提供情况和资料失实或有所隐匿而造成结果的偏失，本估价机构和估价人员不承担相应责任。3. 根据最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。4. 本估价结果及其相关的估价技术过程有效期一年，即本报告出具日起一年内有效。在报告有效期内，如果估价对象的作价标准发生重大变化，并对估价对象价值产生明显影响时，应重新进行估价；如
9、使用本估价结果的时间与报告出具日相差一年或以上，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。5. 本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本估价机构和估价人员不承担相应责任。6. 本报告估价结果为估价对象的整体价值，如分割转让或出现其他变化，该结果应作相应调整或重新评估。7. 本估价报告须待估价机构及估价人员签字盖章后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。8. 本估价报告若出现文字
10、或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托人通知本估价机构更正，否则误差部分无效。 9. 本估价报告由宁波信德房地产土地评估有限公司负责解释。 房地产估价结果报告（一）估价委托人名称：宁波市镇海区人民法院地址：宁波市镇海区光大路 8号（二）估价机构名称：宁波信德房地产土地评估有限公司法人代表: 胡平宇 地址：宁波市江北区人民路 132号 25楼银亿外滩大厦证书编号：浙建房估证字2002073 号资质等级：贰级（三）估价目的为司法拍卖提供参考依据而评估房地产市场价值。（四）估价对象1. 估价对象所在区域概况绍兴市位于浙江省中北部、杭州湾南岸。东连宁波市，南临台州市和金华市，西接杭州市，北隔钱
11、塘江与嘉兴市相望，属于亚热带季风气候，温暖湿润，四季分明。绍兴市陆域总面积为 8273.3平方千米，市区面积 2942平方千米。绍兴素称“文物之邦、鱼米之乡”，已有 2500多年建城史，是首批国家历史文化名城、联合国人居奖城市，中国优秀旅游城市，国家森林城市，中国民营经济最具活力城市，也是著名的水乡、桥乡、酒乡、书法之乡、名士之乡。 上虞地处浙江省绍兴市东部地区，杭州湾南岸，位于杭州与宁波之间，总面积 1403平方公里，海岸线长 45公里。总人口 77.94万，下辖 18个乡镇、3个街道办事处，整个地貌呈“五山一水四分田”的格局。上虞是省级区域交通枢纽中心，绍兴商贸中心以及浙东新商都。境内高速
12、公路，高铁，铁路，港口，运河等一应俱全。嘉绍跨江大桥，使得绍兴市纳入上海两小时交通圈。2013年 10月撤销县级上虞市，设立绍兴市上虞区，纳入绍兴大城市建设。2015年地区生产总值达到 725.94亿元，是“十一五”末的 1.66倍，年均增长 9.2%。财政总收入达到 97.5亿元，其中一般公共预算收入 53.58亿元，分别是“十一五”末的 1.8倍和 1.84倍，年均均增长 11.8%。规模以上工业总产值达到 1728.37亿元，年均增长 12.1%，工业强区综合评价排名全省第七。建筑业产值达到 1444.81亿元，年均增长 11.8%，成为全省首批六个“建筑强县（市、区）”之一。2. 估价
13、对象范围及基本状况估价对象位于绍兴市上虞区曹娥街道渡江路 24号 401室，建筑面积为48.46平方米，分摊土地使用权面积为 11.60平方米，属大三角社区零星多层住宅，为原燃料公司宿舍用房。估价对象位于上虞区城区南面，其四至范围：东临其他住宅，邻近渡江花园；南邻近其他用房；西邻建海汽修厂；北临渡江公寓，邻近渡江路。附近有“曹娥老车站”、“渡江花园”等公交站点，有 229路、上虞 207路、上虞 225路等公交路线经过，邻近的渡江路为区域交通主干道，东面靠近曹娥江大桥，周边交通管制一般，交通便捷度尚可。估价对象无配套停车位，停车便捷程度一般。周边有渡江花园小区及较多自建房，居住氛围尚可。所在区
14、域基础配套设施齐全，公共服务设施一般，附近有旧货市场、曹娥小学、超市等，生活便捷程度尚可。根据“上虞市房权证曹娥街道字第 00055661号”房屋所有权证记载：房屋所有权人为葛*，房屋坐落曹娥街道渡江路 24号 401室，丘（地）号10-1-19，幢号 24，房号 401，结构混合，房屋总层数 4层，所在层数 4层，建筑面积 48.46平方米，设计用途为居住。根据“上虞市国用（2013）第 16629号”国有土地使用证记载：土地使用权人为葛*、虞*，座落曹娥街道渡江路 24号 401室，地号 36-98-1456，图号 3321.00-583.75，地类（用途）为住宅用地，使用权类型为出让，终
15、止日期 2070年 12月 31日，使用权面积 11.60平方米，其中分摊面积11.60平方米。根据现场勘查，估价对象所在建筑物混合结构，房屋总层数四层，其位于第四层，主向朝南，东首，建成年份约为 80年代中期，房屋质量基本完好，维护情况一般。估价对象入户铁栅防盗门，平面结构规则，南北通透，房型为两室一厅一厨一卫一阳台，室内维护情况较差，明细如下表：序号 部位/朝向 固定装修1 主卧/朝南 地面油漆，墙面涂料（脱落），顶塑料扣板，固定衣柜，L 型矮柜，木门、木窗；连阳台，地面油漆，墙面涂料，顶三夹板，铝合金窗，木门2 次卧/朝北 地面油漆，墙面涂料（脱落），顶塑料扣板，木窗，木门3 厅 地面油
16、漆（脱落），墙面涂料，顶塑扣板，木门4 厨房/朝北 地面油漆（脱落），墙面涂料，顶三夹板、涂料，木门、木窗5 卫生间/朝北 地面水泥砂浆，墙面涂料（脱落），顶三夹板，木门，木窗，带马桶经现场勘察，估价对象产权证记载内容与勘查结果相符，至价值时点，估价对象处于空置状态。（五）价值时点估价人员于 2017年 01月 04日完成了对估价对象的现场实地查勘，因此确定价值时点为 2017年 01月 04日(实地查勘之日)。 （六）价值类型本次估价采用市场价值标准。市场价值，是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。（七）估价依据1委托
17、方提供的依据：（1）委托方提供的房屋所有权证资料；（2）委托方提供的国有土地使用证资料；（3）委托方提供的司法评估委托书资料。2估价行业规范等依据：（1）国家标准 GB/T50291-2015房地产估价规范；（2）中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国物权法、城市房地产交易管理办法、城市房地产产权产籍管理办法；（3）国家标准 GB/T50899-2013房地产估价基本术语标准。3估价机构调查取得的依据：（1）评估人员现场查勘取得的资料；（2）所在区域现行房地产市场价格等资料。（八）估价原则 房地产估价遵循独立、客观、公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值时点原则。1遵循独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。2遵循合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。3遵循价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。4遵循替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差
