1、房地产估价基本知识练习一、单项选择题（每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）1.下列不属于房地产区位因素的是（ ）。A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层2.某宗土地上有一幢 8 层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为 50。假设该住宅楼的总价为 2000 万元，平均单价为 5000 元/m 2，楼面地价为 1200 元/m 2，则该宗土地的总价为（ ）万元。A.96 B.192 C.240 D.4803.某套住宅的套内建筑面积为 145m2，套内使用面积为 132m2，应分摊的公共部分建筑面积为 9m2，按套内建筑面积计算的价格为 3500 元/m 2，则该套住宅按建筑面积
2、计算的价格为（ ）元/m 2。A.3000 B.3277 C.3295 D.35994.下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（ ）。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价5.某房地产现房价格为 4000 元/m 2，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年 300 元/m 2（年末收取），出租运营费用为每年 50 元/m2。假设折现率
3、为 5，风险补偿为 200 元/m 2，则该房地产的期房价格为（ ）元/m 2。 A.3300 B.3324 C.3335 D.35736.房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（ ）下的估价结果具有近似性。A.同一估价原则、同一估价时点 B.同一估价目的、同一估价方法C.同一估价目的、同一估价时点 D.同一估价原则、同一估价目的7、房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定8、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为( )。A.
4、掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同9、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是( )。A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于 2003 年 11 日签署B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于 2004 年 8 月举办C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一10、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合
5、理的估价结果是( )。A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B.现时该房改房上市交易的正常价格 C.现时该房屋的房改成本价 D.当时该房屋的房改成本价11、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产( )。A.目前是否有经济收入 B.过去是否带来了经济收益C.是否具有产生经济收益的能力 D.目前的收入是否大于运营费用12、某套住宅总价 30 万元，套内建筑面积 125 平米，套内墙体面积 20 平米，分摊的共有建筑面积 25 平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。A.1765 B. 2000 C. 2069 D. 240013、房地产估价师从某个
6、特定投资者的角度出发评估出的价值属于( )。A.市场价值 B.清算价值 C.快速变现价值 D.投资价值14、关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是( )。A.原始价值高于账面价值 B.投资价值高于市场价值C.谨慎价值低于市场价值 D.快速变现价值低于市场价值15、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为 4500 元每平米，出租的年末净收益为 500 元每平米。假设年折现率为 8，风险补偿估计为现房价格的 3，则该期房目前的价格为( )元每平米。 A.3473 B.4365 C.4500 D.463516、引起真正的房地产自然增值的原因是( )。A.装修改造 B.需求增加
7、C.通货膨胀 D.改进物业管理17、下列情况中会导致房地产价格上升的是( )。A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应18、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为 18 万元，预计改为服装店后的年净收益为 20 万元，除此无其他更好的用途，则根据( )应按服装店用途进行估价。 A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则19、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征 C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制 D.
8、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格20、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是( )。A.独立、客观、公正原则属于普适性原则 B.合法原则属于一般性原则C.最高最佳使用原则属于技木性原则 D.谨慎原则属于一般性原则21、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为( )。A.签订估价委托合同之日 B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查看之日 D.未来处置抵押房地产之日22、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于( )业务。A.传统价值评估 B.价值分配 C.相关经济损失评估 D.价值减损评估23、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是( )。A.最
9、高最佳使用原则 B.合法原则 C.替代原则 D.谨慎原则24、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是( )的结合体。A.实体、权益、区位 B.实物、权益、区位 C.实物、权利、位置 D.实体、权益、位置25、某期房年后建成入住，类似现房的价格为 5 000 元/，出租的年末总收益为 500 元/，管理费用等其他支出为100 元/。估计折现率为 10%，风险补偿为现房价格的 3%。该期房目前的价格为( )元/。A.4395 B.4486 C.4636 D.485026、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为 600 万元，法定优先受偿款为 50 万元，贷款成数为七成，则该房
10、地产的抵押贷款额度为( )万元。 A.370 B.385 C.420 D.55027、一套总价 60 万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(1)要求在成交日期一次性付清; (2)如果在成交日期一次性付清，则给予 5%的折扣;(3)首付款 20 万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限 15 年，按月等额偿还贷款;(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付 20 万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付 20 万元。上述情况中，存在名义价格的是( )。A.第(1)、(3)种情况 B.第(3)、(4)、(5)种情况 C.第(23、(4)种情况 D
11、.第(2)、(4)、(5)种情况28、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是( )。A.上涨 B.下跌 C.保持相对稳定 D.先涨后跌29、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中( )。A.区位因素 B.社会因素 C.实物因素 D.权益因素30、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的( )。A.配套设施建设的限制 B.房地产使用管制 C.房地产权利的设立和行使限制 D.房地产相邻关系的限制31、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是( ) A.收益递增递
12、减原理 B.均衡原理 C.替代原理 D.适合原理32、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为( )。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去33、若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是( )。A.谨慎价值 B.市场价值 C.快速变现价值 D.投资价值二、多项选择题（共 12 题，每题
13、 2 分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意）1.下列属于土地使用管制的事项有（ ）。A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施 C.某宗土地使用中，要求容积率为 2.0D.甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路 E.某宗土地只能用于商业房地产开发2某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为 50 万元，首付款为房价的 30，余款在未来 10 年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为 5.58。则下列说法中正确的有（ ）。A.该房地产的实际价格等于名义价格 B.该房地产的名义价格为 50 万元C.
14、该房地产的实际价格高于 50 万元 D.该房地产的实际价格为 50 万元 E.该房地产不存在名义价格3.公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格（ ）。A.卖方和买方掌握必要的市场信息 B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价 D.卖方和买方追求各自利益的最大化 E.卖方和买方急于完成交易4.根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ ）时，便为最高最佳使用。A.与外部环境最协调 B.达到规模递增 C.内部构成要素的组合最适当 D.外部环境与内部因素相关联 E.外部环境要素为最适当的组合5.市场法中实物状况比较和调整的内容包括（ ）
15、。A.环境 B.地形地势 C.外部配套设施 D.内部基础设施完备程度 E.装饰装修6.与非专业估价相比，专业估价的特点有( )。A.是一种专业意见 B.估计价格或价值 C.实行有偿服务 D.承担法律责任 E.估价作业日期长7.房地产的独一无二特性导致了( )。A.难以出现相同房地产的大量供给 B.房地产市场不能实现完全竞争 C.房地产交易难以采取样品交易的方式 D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响 E.房地产价值量大8.在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括( )。A.划拨土地应补交的出让金 B.已抵押担保的债权数额C.发包人拖欠
16、承包人的建设工程价款 D.强制执行费用 E.估价费用9.工业房地产的区位影响因素主要考虑( )。A.临街状况 B.动力是否易于取得 C.废料处理是否方便 D.接近大自然 E.产品原料的获取方便程度10.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的( )。A.最佳规模 B.最佳经营手段 C.最佳集约度 D.最佳管理方式 E.最佳投资渠道11.城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于( )。A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积 B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积 C.拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果 D.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测
17、量结果、E.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积11、下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，正确的有( )。A.应做到诚实正直、公正执业 B.为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目C.未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开D.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用E.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章12、下列价值种类中，属于基本价值类型的有( )。A.抵押价值 B.市场价值 C.计税价值 D.投资价值 E.在用价值13、影响房地产价值的权益因素包括( )。A.房地产权利设立和行使的限制 B.房地产区位的限制 C.房地产使
18、用管制 D.房地产通风采光的限制 E.房地产相邻关系的限制14、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，( )。A.估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致B.期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值C.期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值D.期房的区位、用途、面积、建筑结构等，应以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中约定的为准E.在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的 20%三、判断题（共 12 题，每题 1 分）1、某注册房地产估价师拟购买 A 市 C 区的一套多
19、层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。 ( )2、一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。 ( )3、房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。( )4、某房地产的当前市场价值为 1000 万元，抵押贷款余额为 540 万元，贷款成数为 0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为 276 万元。 ( )5、城市房屋拆迁是强制性的，其行为不
20、符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。 ( )6、在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。 ( )7、一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。 ( )8、不论是何种估价目的，估价对象价值所依据的市场状况一定是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。 ( )9、房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（ ）10、甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为 1400 元/m2，容积率为 4，土地使用年限为 40 年：乙土地单价为 900 元/m2，容积率为 2.5，土地使用年限为 50 年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为 6），（ ）11、在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。（ ）12、均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（ ）
