1、房地产基本制度与政策(经纪人)作业题详 细 情 况 一、单选题: 1、 房屋登记办法进一步明确，以下( )情形，当事人申请的不是房屋所有权转移登记。A买卖B房屋分割、合并，导致所有权发生转移的C以房屋出资入股D房屋的翻建 A B C D 你的答案： 标准答案：d 本题分数： 3.95 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：房屋登记办法进一步明确，有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转移登记：(1)买卖；(2)互换；(3) 赠与；(4)继承、受遗赠；(5)房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；(6)以房屋出资入股；(7)法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移
2、的；(8)法律、法规规定的其他情形。 -2、 房地产转让的特征是( )。 A未发生房地产权利人转移B房地产权利人发生转移C未发生房地产权属转移D房地产权属发生转移 A B C D 你的答案： 标准答案：d 本题分数： 3.95 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：房地产转让的特征是房地产权属发生转移。 -3、 某土地使用权出让合同约定的使用年限为 70 年，原土地使用者使用 28 年后转让，受让人的使用年限只有（）年。A20 B42 C50 D70 A B C D 你的答案： 标准答案：b 本题分数： 3.95 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：根
3、据“以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。 ”70 年-28 年=42 年。 -4、 下列关于房地产转让，表述错误的是( )。A因企业被收购房地产权属随之转移的，属于房地产转让；因企业被兼并房地产权属随之转移的，则不属于房地产转让B房地产买卖属于双务行为，房地产赠与属于单务行为C房地产转让最主要的特征表现在房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移D凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地
4、管理部门申请土地使用权变更登记 A B C D 你的答案： 标准答案：a 本题分数： 3.95 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：因企业被兼并房地产权属随之转移的，属于房地产转让。 -5、 经济适用住房管理办法规定，经济适用住房购房人拥有( )。 A完全产权B全部产权C60%产权D有限产权 A B C D 你的答案： 标准答案：d 本题分数： 3.95 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：经济适用住房管理办法规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。 -6、 经济适用住房管理办法 规定，购买经济适用住房不满( )年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确
5、需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 A1 B3 C5 D10 A B C D 你的答案： 标准答案：c 本题分数： 3.95 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：经济适用住房管理办法 规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满 5 年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 -7、 按照规定，商品房预售合同签约后，( )要持商品房预售合同到县级以上人民政府有关部门办理登记备案手续。A购房人B中间人C中介代理商D房地产开发企业 A B C D 你的
6、答案： 标准答案：d 本题分数： 3.95 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：房地产开发企业应当在签约之日起 30 日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。 -8、 中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和( )。 A商品房销售广告书B商品房销售协议书C商品房销售意向书D商品房销售委托书 A B C D 你的答案： 标准答案：d 本题分数： 3.95 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。 -9、 商
7、品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为( )。A独立产权B单独产权C共有产权D双方产权 A B C D 你的答案： 标准答案：c 本题分数： 3.95 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有面积部分为共有产权。 -10、 按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人在规定时间内未做出书面答复的，( )。 A视同接受规划、设计变更，但不接受由此引起的房价款的变更B视同不接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更C视同接受规划、设计变更以
8、及由此引起的房价款的变更D视同有条件地接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更 A B C D 你的答案： 标准答案：c 本题分数： 3.95 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：买受人在通知到达之日起 15 日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。 -11、 按照规定，商品房买卖当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，其保修期从( )起计算。 A商品房竣工之日B商品房竣工验收之日C商品房竣工验收合格之日D商品房交付之日 A B C D 你的答案： 标准答案：d 本题分数： 3.95 分，你答题的情况为 错误 所
9、以你的得分为 0 分 解 析：当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。 -12、 2003 年 6 月 1 日起施行的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失（）为标准适当减少。A10B20C30D40 A B C D 你的答案： 标准答案：c 本题分数： 3.95 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金
10、超过造成的损失30为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 -二、多选题: 13、 城市房地产管理法规定，房地产交易包括( )。A房地产转让B房地产开发C房地产抵押D房地产权属登记E房屋租赁 A B C D E 你的答案： 标准答案：a, c, e 本题分数： 7.89 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：房地产开发、房地产权属登记不是房地产交易形式，因此 ACE 是正确的。 -14、 城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，即( )。 A土地有偿有期限使用制度B房地产价格申报制度C房地产价格评估制度D房
11、地产价格评估人员资格认证制度E住宅专项维修资金制度 A B C D E 你的答案： 标准答案：b, c, d 本题分数： 7.89 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。 -15、 下列情形中，属于房地产有偿转让的有( )。A房地产买卖B房地产入股C房地产继承D房地产抵债E房地产赠与 A B C D E 你的答案： 标准答案：a, b, d 本题分数： 7.89 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：房地产继承、房地产赠与均不属于房地产有
12、偿转让。 -16、 房地产赠与( )。A是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为B属于双务行为C即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务D属于单务行为E其受让人不需承担任何义务 A B C D E 你的答案： 标准答案：a, d, e 本题分数： 7.89 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务；房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。 -17、 下列属于不得转让房地产情况的有（） 。A司法机关依法决定查封的B
13、共有房地产，经过其他共有人书面同意的C未依法登记领取权属证书的D依法登记领取权属证书的E权属无争议的 A B C D E 你的答案： 标准答案：a, c 本题分数： 7.89 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：“共有房地产，经过其他共有人书面同意的”和“依法登记领取权属证书的” ，是可以转让的。 -18、 下列关于房地产转让，表述正确的是( )。 A房地产转让当事人在房地产转让合同签订后 90 日内持房地产权属证书当事人的合法证明转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。B房地产转让时，应当签订书面转让合同C以房地产转让方式取得出让土地使
14、用权的权利人，其实际使用年限等于出让合同约定的年限D划拨土地使用权转让的处理方式中，需办理出让手续，要变划拨土地使用权为出让土地使用权，由出让方缴纳土地出让金E按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的，可以不办土地使用权出让手续 A B C D E 你的答案： 标准答案：a, b, e 本题分数： 7.89 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。划拨土地使用权转让的处理方式中，需办理出让手续，要变划拨土地使用权为出让土地使用权
15、，由受让方缴纳土地出让金。 -19、 以下关于经济适用住房政策，表述正确的是( )。 A政府可优先回购经济适用住房B购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权C购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等相关价款D购买经济适用住房不满 5 年，不得直接上市交易E经济适用住房购房人拥有全部产权 A B C D E 你的答案： 标准答案：a, b, c, d 本题分数： 7.89 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：经济适用住房购房人拥有有限产权。 -20、 下列( )，对商品房预售管理问
16、题进行了明确规定。 A 城市房地产管理法B 土地管理法C 城市房地产开发经营管理条例D 城市商品房预售管理办法 E 商品房销售管理办法 A B C D E 你的答案： 标准答案：a, c, d, e 本题分数： 7.89 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：城市房地产管理法规定商品房预售实行预售许可。 城市房地产开发经营管理条例及原建设部城市商品房预售管理办法 、 商品房销售管理办法对商品房预售管理的含义、处罚等有关问题进一步作了细化。 -21、 下列属于商品房预售条件的有（） 。A取得土地使用权证书B持有建设工程规划许可证和施工许可证C按建设的商品房计算，投入开发建设的
17、资金达到工程建设总投资的 25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期E取得商品房预售许可证 A B C D E 你的答案： 标准答案：a, b, d, e 本题分数： 7.89 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：要分清“按提供预售的商品房计算”和“按建设的商品房计算”的区别。 -22、 王某购买了 A 房地产开发公司在 W 省 B 市 C 县开发建设的商品房一套，与 A 房地产开发公司签订了商品房预售合同后，按照规定，应持商品房预售合同到( )部门办理登记备案手续
18、。 AB 市房产管理部门BB 市土地管理部门CC 县房产管理部门DC 县土地管理部门EW 省房产管理部门和土地管理部门 A B C D E 你的答案： 标准答案：c, d 本题分数： 7.89 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：房地产开发企业应当在签约之日起 30 日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。 -23、 房地产开发企业申请商品房预售许可证，必须提交的要件包括( )。A国有建设用地使用权证书B工程施工合同C建设工程规划许可证D房屋征收许可证E房屋所有权证 A B C D E 你的答案： 标准答案：a, b, c 本题分
19、数： 7.89 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：城市商品房预售管理办法规定，房地产开发企业申请办理商品房预售许可证 ，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：(1)商品房预售许可申请表；(2)开发企业的营业执照和资质等级证书； (3)土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证；(4)投入资金开发建设达到工程建设总投资 25以上的证明；(5)工程施工合同及关于施工进度的说明；(6)商品房预售方案； (7)其他有关资料。 -三、案例分析题: 24、 甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以出让方式取得 A 市某住宅项目用地，委托拆迁后形成净地。甲公司委托乙房
20、地产经纪机构(以下简称乙机构) 代理该楼盘的销售。在预售过程中，甲公司报请城市规划管理部门批准更改了原规划。该项目涉及的被征收人唐某预购了该项目一套住宅。在建设过程中，甲公司因资金紧张，将该项目部分用地转让给丙房地产开发公司(以下简称丙公司 )。1乙机构代理甲公司申请商品房预售许可证，必须提交的要件除授权委托书、土地使用权证书外，还包括( )等。A建设用地规划许可证B建设工程施工许可证C建设工程规划许可证D房屋征收许可证2关于该地块的房屋征收，下列表述中错误的为( )。A实施国有土地上房屋征收，需申领房屋征收许可证B被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日CA 市人民政府作出该房屋征收
21、决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估D被证收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值3被征收人唐某原被拆除的房屋需要办理的房屋登记为( )A房屋所有权初始登记B房屋所有权变更登记C房屋所有权转移登记D房屋所有权注销登记4甲、丙公司应当在办理完土地使用权变更登记手续之日起( )日内持转让合同到房地产开发主管部门备案。A7 B15 C30 D605下列关于规划、设计变更的表述中，正确的为( )。A甲公司应当自变更确立之日起 7 日内，书面通知买受人B甲公司如果未在规定的时限内通知买受人，买受人有权选择退房，且应由甲公司承担违约责任C规划、设计变更导致商品房状况变化，以及出现售房合
22、同约定的其他影响商品房质量和使用功能情形的，买受人必须在变更通知到达之日起 10 日内作出是否退房的书面答复D买受人在变更通知到达之日起规定的时限内未做出是否退房的书面答复的，视同接受 1、 A B C D E 2、 A B C D E 3、 A B C D E 4、 A B C D E 5、 A B C D E 你的答案： 标准答案：BC,A,D,C,BD 本题分数： 7.89 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 .00 分 解 析：1.城市商品房预售管理办法规定，房地产开发企业申请办理商品房预售许可证 ，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：(1)商品房预售许可申请表
23、；(2)开发企业的营业执照和资质等级证书； (3)土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证；(4)投入资金开发建设达到工程建设总投资 25以上的证明等。2.实施国有土地上房屋征收，不需申领房屋征收许可证。3.房屋所有权注销登记是指，因房屋或土地灭失、放弃房屋所有权等情形，导致丧失房屋所有权等而进行的登记。4.房地产开发企业应当在办理完土地使用权登记手续后 30 日内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。5.房地产开发企业应当在变更确立之日起 10 日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起 15 日内作出
24、是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起 15 日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。 -25、 Z 市 A 房地产开发公司在 W 市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资 5000 万元。该项目开发临街部分建 5 层商场。其余建设商品住宅。 A 房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资金；另一方面，通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。A 房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托B 房地产公司代理预售商品房，预售期间，2010 年 3 月 1 日，A 房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为 2000 元，合同约定建筑面积都为 100 平方米。后 A 房地产开发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为 104 平方米。2011 年 5 月 1 日，该项目建成后，2011 年 7 月 1 日 A 房地产开发公司将该商场租给 D 公司进行经营；而 D 公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。根据上述背景回答下列问题：1A 房地产开发公司取得该块土地使用权的方式可以是( )。A划拨方式B拍卖方式C招标方式D挂牌方式
