1、物业管理收费的依据来源 : 未知 作者：佚名 X 日期： 10-01-08物业管理收费的依据主要表现在两个方面：一是合同的约定 ; 二是法律的规定。（一）合同的约定物业管理委托合同是一种有偿的劳务合同， 委托人通过付出一定费用获得管理公司的专业服务 ; 与之相对应，物业管理公司也正是通过提供管理服务收取费用，赚取利润，从而维持公司的经营与发展。物业管理公司收取费用的基础是其提供的管理服务需要付出成本和劳务， 以及作为经营公司应赚取的合理的利润。 鉴于此， 物业管理合同可以在科学测算管理成本、 合理安排劳动 力的情况下确定一个收费标准。（二）法律的规定根据中华人民共和国价格法的规定， 物业管理收
2、费是一种服务收费， 即是属于服务价格。依 第六条的规定，服务价格除重要的公益性服务适用政府指导价或政府定价外，一般的服务价格都实行市场调节价。依该法第八条规定： 经营者定价的基本依据是生产经营成本和市场供求。物业管理收费是否属于 所说的重要的公益性服务价格 ，恐怕不能一概而论。 如果是经营性物业（ 如高档写字楼） 的管理收费， 应主要取决于企业结合经营成本和市场供求的定价; 但住宅小区， 尤其是一般经济住宅小区的物业收费涉及千家万户，收入层次也参差不齐， 政府完全不干预是不行的， 正因为如此， 现在各地通常会发布一些政府限价，即根据物业的区域（ 如是郊县还是市区 ）、档次、设备 （如有无电梯）
3、等公布几种限制价格。在这个限价范围内，物业管理商可以同业主以协议的方式确定或变更价格。有些地方的物业小区同管理商还达成了一种成本利润合并计算的办法来处理物业收费。如确定物业管理利润为 8% ， 则管理支出由业主据实支付， 另按 8% 盈利比例加付款项给物业公司。 采用这一做法要经常审核物业管理公司的支出。 只要双方以合同方式明确， 此种方式亦未尝不可。国家计委、 建设部 1996 年发布的 现仍然有效，物业公司有义务遵守，业主可依据该办法和物业管理公司的收费行为予以监督。管理服务费及交费方法管理服务费是维持物业管理工作和公共设施、 设备正常动作的保证， 是公共性服务收费。每月业主和使用者均应按
4、规定缴交。为免阁下交费之跋涉， 管理处收取各项费用， 除入伙期间到管理处交费之外， 均采用委托银行转帐方式交收管理服务费， 住户只须办理一本中国工商银行存折或牡丹卡， 便可完成各项托收项目。收费严格按照市政府批准或与业主（业主委员会）协商一致的标准执管理服务费主要构成：1 、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费 ;2 、公共设施、设备日常运作、维修及保养费 ;3 、绿化管理费;4 、清洁卫生费;5 、保安费;6 、办公费;7 、物业管理单位直接用于物业管理的固定资定产折旧费 ;8 、其他上缴费用 ;9 、法定税费 ;10 、管理公司的酬金。业主于收楼之日起，管理服务费以入住标准计收。管理处
5、严格执行取之于民、用之于民 的管理服务费收取和使用原则，管理服务费之账目每半年向上级主管机关和本区（大厦 ）住户公开一次，接受住户监督。收取的项目大概包括：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2 、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 ;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用 ;5、物业管理区域秩序维护费用;6、办公费用;7、物业管理企业固定资产折旧 ;8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 ;9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、 改造费用，应当通过专项维修资金予以列支， 不得计入物业服务支出或者物
6、业服务成本。 ”居民住宅小区物业管理公共性服务等级收费标准为一级：每月每平方建筑面积 二级：每月每平方建筑面积 三级：每月每平方建筑面积（按套内建筑面积计） ：0.50 一 0.80 元;0.40 一 0.60 元;四级，每月每平方建筑面积0.15 一 0.25 元。0.25 一 0.35 元;装有电梯的住宅， 本着自愿的原则办理乘梯手续，常住人员每人每月 5 元， 临时乘客单程每人每次0.10元。推荐阅读：物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提 供其他与居民生活相关的服务所收
7、取的费用。【物业管理费用的收取标准 】房子没住是否需要交物业管理费呢？本文为你解答，根据物业管理条例可以得出，房子不住，也是需要缴纳物业管理费的。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。【房子没住是否缴纳物业管理费 ？】在我国的起步时间不长，随着该行业的迅猛发展，物业管理纠纷近几年也呈上升趋势，纠纷的主体涉及到物业公司、业主及等。诉讼争议包括了业主拖欠物业费、供暖费，物业公司不履行职责致使业主人身、财产受损，业主委员会 与物业公司争夺物业管理权等多方面。其中，业主拖欠物业费、供暖费的案件占据了大部分，也基
8、本成为每个物业公司面临的不可避免的难题。【拖欠物业管理费的法律问题】国务院物业管理条例中有关物业管理收费的规定：物业管理公共性服务项目有 8个方面1、清洁卫生：楼宇内公共楼道的公共地方的卫生清洁，垃圾清运以及经常性的保洁；2、绿化物日常维护：对绿化物进行定期修剪、施肥、更新 ；3、治安管理：设专职保安人员每天24小时的巡逻值班；4、公共蓄水池维护：楼内公共蓄水池应定期清洗消毒；5、水电管理：对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常管理维修；6、排污设备管理：清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池 ；7、高层楼宇增设的服务项目：配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养；8、根据需要增设的其他服务项
9、目。上述八项公共性服务项目的费用构成如下：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费，服务项目的物资损耗补偿费 （含公用设施、设备的维护保养费 ），直接用于住宅小区物业管理 的固定资产折旧费，法定税费；合理利润。根据文件精神，物业管理费的收取和支出， 是按照以上服务项目和费用构成并制定收费 标准的。至于收费标准的核定和审批，按省物价局文件中所述的条款规定执行。如果通过阅读法律知识无法满足您的需求，可以直接咨询房地产律师。以上内容由法律快车房地产法整理，更多相关内容，请点击：物业管理费住宅物业管理收费消费者买房置业实现安居要经历若干阶段，其中最后一个阶段即入住以后的物业管理阶段实际上是最重要的一个
10、阶段，因为业主时时都要与物业公司打交道，物业管理水平的高低，直接关系到业主的生活质量，由于物业管理行业是低工资低收入的行业，难以吸收到高素质的优秀人才。目前，物业公司管理的滞后与业主服务要求之间的矛盾已成为物业管理的主要矛 盾。如何化解业主与物管公司之间的矛盾？下面从物业收费应透明公开的角度来谈谈解决的办法。业主与物业公司之间的纠纷有相当一部分是因为物业费的收取是否合理而引发的。物业公司 到底哪些收费是合理的， 哪些是乱收费？收费的依据是什么？由于有些物业公司因为工作失误或有意不明示收费标准，剥夺了业主的知情权，引起争议也就在所难免了。目前规范北京市物业收费及与收费有关的法规、文件主要有：国家
11、计委、 建设部关于印发 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 的通知 （计价费 1996第 266 号）北京市物价局、北京市房屋土地管理局北京市普通居住小区物业管理收费暂行办法 （京价房字） 1997 第 196 号北京市物价局、北京市房屋土地管理局北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法 （京价房字 1998 第 394 号）。北京市居住小区管理办公室关于禁止一次性收取多年物业管理费的通知（京小区办字19998 第 011 号）。北京市房屋土地管理局关于印发 北京市居住小区物业管理服务基本要求 （试行） 的通知。（京房地物字1999 第187 号）。北京市物价局、北京市国土资源和房屋管理局限2
12、000 年颁布的北京市经济适用住房小区物业管理服务收费暂行办法（试行）（京价房字第 163号 ）。根据以上文件， 普通住宅的物业管理费收费标准由两部分构成， 一部分由住户个人交纳， 一部分由产权人交纳。住户个人交纳的项目和标准如下： 1、保洁费： 2-5 元/ 户/月，具体标准由各区县物价局制定； 2、保安费： 3-5 元/户/月；3、各项费用统收服务费：1 元/ 户/ 月；4、车辆存车费（自行车、三轮车、两轮摩托车、三轮摩托车）：由各区县物价局制定；5、露天停车场、路边划线停车位的收费标准是： 小车每月 150 元， 大车每月 210 元。 地下停车库的收费标准由经营者自行定价。产权人交纳的
13、费用，具体项目和标准如下： 1、绿化费： 0.55 元/ 平方米 / 年； 2、化粪池清淘费： 0.3 元/平方米 /年； 3、管理费：一般住宅 2.4 元/ 平方米 / 年，乙类住宅 2.8 元/平方米/ 年, 甲类住宅3.5 元/平方米 /年；4、房屋共用部位小修费：一般住宅2.36 元/ 平方米 /年, 乙类住宅 3.54 元/平方米 /年, 甲类住宅 4.72 元/平方米 / 年； 5、房屋共用部位中修费：一般住宅 5.42 元/平方米 /年, 乙类住宅 7.06 元/平方米 / 年, 甲类住宅 8.19 元/平方米 / 年； 6、大修费：一般住宅 5.04 元/平方米 /年；甲、乙类
14、住宅7.56 元/ 平方米 / 年；7、小区共用设施交纳维修费： 1 元/ 平方米 / 年。10、高层住宅的产权人还应交纳电梯、高压水泵的运行维护费，全市目前没有统一价。经济适用房住宅公共物业管理服务费标准是0.5 元/ 平方米 / 月（绿化率超过30%时，物业管理费为0.52 元），由产权人交纳。服务范围包括公共区域的保洁、保安、绿地养护、化粪池清淘，房屋及小区共用设施的日常维护。 高层住宅的产权人交纳的电梯和高压水泵维护费用为0.470.56元/月/平方米。高档住宅的物业实行市场价，具体价格及收费项目由物业公司与业主委员会协商确定。根据以上法规及文件规定，物业公司在收取物业管理费用时，可以
15、在标准上加收5.5%的税费， 但物业公司代收代缴的费用不能加收税费。 物业公司可代产权人收取环卫局的垃圾清运费，标准为每户每年30 元。物业管理费可以按月、季、半年、一年收取，但不得一次性收取多年物业管理费。有些开发 商在房屋交付时，一次性收取多年物业管理费，否则不给钥匙，开发商的这种行为是违反法 规规定的，如果开发商交钥匙时间超过了合同约定的交付期限，开发商应承担迟延交房的违约责任。如果开发商或物业公司都摆正自己的位置和心态，将政府明文公布的收费标准公之于众业主，有些纠纷是可以避免的。由于目前物业管理存在的矛盾，所以有关主管部门正在酝酿物业收费及管理体制的改革， 期望不久的将来，一部能规范物
16、业管理各方行为及具有可操作性 的物业管理法规尽快出台。0一、活动目的：书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！二、活动目标：1 、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。2 、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。3 、通过活动，使学生养成博览群书的好*习惯。4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。三、活动实施的计划1 、 做好读书登记簿
17、(1)每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。(2)每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。(3)中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。2 、举办读书展览：各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的 、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内
18、容交流自己在读书活动中的心得体会，在班级中形成良好的读书氛围。3 、出读书小报：4 、通过活动，使学生养成博览群书的好 *习惯。B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。VC采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。XC采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。VC成本报表是对外报告的会计报表。XC成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。XC成本会计的对象是指成本核算。xC成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。VC 成本计算方法中的最基本的方法是分步
19、法。 XD 当车间生产多种产品时， “废品损失” 、 “停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本中。xD定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。XF “废品损失”账户月末没有余额。VF废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。XF分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。（V）G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错G工资费用就是成本项目。（X ）G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。（V）J简化的分批法就是不计算在产品成本
20、的分批法。（X ）J 简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。/J 接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种， XK可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。XP品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。XQ企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。XQ企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。XS生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。XS适应生产特点和管理要求，采用适当的
21、成本计算方法，是成本核算的基础工作。（X）W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对Y “预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对Y 引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。 XY 以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。 XY原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。XY运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差 异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。（X）Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对Z 直接生产费用就是直接计人费用。 XZ逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。VA 按年度计划分配率分配制造费用， “制造费用”账户月末（ 可能有月末余额 / 可能有借方余额 / 可能有贷方余额/可能无月末余额） 。A 按年度计划分配率分配制造费用的方品适用于 （ 季节性生产企业）
