1、余政挂出（2010）05 号 06 号地块可行性研究报告 1余政挂出（2010）05 号 06 号地块可行性研究报告投资商：上海和亨投资有限公司编制人：编制日期：2010-12-3余政挂出（2010）05 号 06 号地块可行性研究报告 2第一部分：项目总论1.1 项目所在区域背景1.1.1 区域概况余 杭 组 团 分 区 规 划 的 范 围 包 括 余 杭 、 仓 前 、 闲 林 、 中 泰 四 个 镇 乡 和 五 常 街 道 的 行 政区 划 范 围 共 289.1 平 方 公 里 ,同 时 为 保 证 余 杭 创 新 基 地 的 完 整 性 ， 将 杭 长 高 速 南 侧 良 渚镇 7.
2、78 平 方 公 里 作 为 规 划 研 究 范 围 。 1.1.2 区域规 划 期 限 和 规 模规划期限近期为 2008 年2010 年，远期为 2011 年2020 年，远景展望到 2020 年以后。规划远期城市化水平为 80%，城镇居住人口规模为 60.01 万,其中户籍人口 28.04 万、暂住人口 16.97 万、第二居住地人口 15 万。至 2020 年规划城市建设用地 97.08 平方公里，其中居住用地占 37.84%、公共服务设施占 13.63%、工业用地 3.98%、道路交通占 19.52、绿地占 26.51%。 1.1.3 区域功 能 定 位 和 规 划 目 标余杭组团的
3、功能定位于余杭区区域副中心和反磁力组团、杭州市西部的创新极核、杭州市组团一体化建设的示范区。规划目标是努力把余杭组团建设成资源配置合理、城市功能完善、生态环境优良，以“创新极核、居住新城、湿地水乡”为特色的杭州大都市西部的现代化生态新城区。 1.1.4 区域空 间 布 局 结 构结 合 余 杭 组 团 现 有 的 资 源 条 件 ， 规 划 形 成 “一 主 、 三 副 、 八 片 ”的 城 市 空 间 布 局 结构 。 “一 主 ”指 和 睦 水 乡 北 、 夹 文 一 路 而 设 的 公 共 主 中 心 ； “三 副 ”是 指 南 湖 旅 游 服 务 中心 、 东 南 部 商 贸 旅 游
4、服 务 中 心 和 宣 杭 铁 路 北 片 的 远 景 片 区 中 心 ； “八 片 ”是 指 创 新 产 业区 、 高 教 原 区 、 东 西 部 两 片 高 尚 居 住 区 、 南 湖 休 闲 度 假 区 、 和 睦 水 乡 湿 地 公 园 和 宣 杭 铁路 北 侧 的 两 个 远 景 发 展 片 区 。 规 划 沿 02 省 道 、 文 一 路 形 成 两 条 东 西 向 发 展 轴 ， 沿 公 共 主 中 心 向 北 延 伸 形 成 一 条南 北 向 发 展 轴 。 1.1.5 区域道 路 网 络 骨 架 体 系 规 划 以 “三 横 一 纵 ”的 快 速 路 网 体 系 和 “四 横
5、 四 纵 ”的 主 干 道 路 网 体 系 共 同 构 成 组 团余政挂出（2010）05 号 06 号地块可行性研究报告 3的 道 路 骨 架 系 统 。 “三 横 一 纵 ” 快 速 路 网 分 别 由 留 祥 路 延 伸 线 、 文 一 西 路 、 02 省 道 和东 西 大 道 构 成 。 “四 横 四 纵 ” 八 条 主 干 道 路 指 墩 余 路 、 苏 嘉 路 、 余 杭 塘 路 延 伸 段 、 常 余路 四 条 东 西 向 道 路 和 春 城 路 、 良 睦 路 、 高 教 路 、 荆 长 大 道 四 条 南 北 向 道 路 。 1.2 项目地块概况1.2.1 地理位置拟投资地
6、块位于东西大道(文一西路和 02 省道之间)东面,距离 02 省道 1100 米,距离文一西路 1600 米,交通便利。1.2.2 区域分析余杭组团位于杭州主城的西部，紧邻绕城高速，是“六组团”中重要的一个组团。在杭州城市的六个发展组团中，余杭组团有着“与杭州主城距离最近、交通联系紧密、周边建设情况成熟、自然和人文景观资源丰富”的鲜明突出特征。正是因为有着良好的发展条件，今后将有望在激烈的区域竞争中脱颖而出。根据规划，生态科技岛位于杭州主城的西侧，余杭区西南部的余杭组团，覆盖了余杭组团的大部分地域，包含余杭镇、仓前镇、闲林镇以及五常管委会等四个乡镇用地，规划范围东起绕城高速、西至东苕溪塔山东路
7、、北至杭长高速、南至 02 省道，总规划用地约98.9 平方公里。初步估算可以容纳居住人口约 43 万人，工作人口约 50 万人。作为推动杭州经济转型的西溪“生态科技岛”项目，目前已吸引了阿里巴巴淘宝城、浙大网新集团、杭州恒生电子有限公司、三维通信公司、联强国际有限公司、杭州师范大学有机硅重点实验室项目和浙大亿科等平台入驻。1.2.3 周边楼盘分析、广瑞瑞城（该楼盘紧邻项目地块）物业类别：多层、排屋； 项目占地：266400 平米 建筑面积：300000 平米 余政挂出（2010）05 号 06 号地块可行性研究报告 4容积率：1.20； 绿化率：70%； 装修状况：毛坯均价：公寓 13000
8、 元/平米（预计明年上半年开盘） ，排屋约 20000 元/平米 二、新湖.果岭（文一西路和东西大道交叉口南侧）物业类别：排屋和公寓项目占地：项目总占地面积 541 亩，总建筑面积约 40 万平米。容积率：1.20；排屋均价：26000 元/平米。 公寓明年销售 三、青枫墅园（余杭文一西路绿汀路口）物业类别：高层、排屋、别墅； 项目占地：500 余亩 建筑面积：500000 余平米 容积率：0.92； 绿化率：49%； 装修状况：毛坯均价：公寓约 10000 元/平米；排屋约 26000 元/平米 四、金成 竹海水韵（余杭天目山路延伸段至留下往西 6 公里）物业类别：多层、高层、叠排；项目占地
9、：80 万平米 建筑面积：470000 平米 容积率：1.35； 绿化率：42%； 装修状况：毛坯，部分精装均价：公寓 13800 元/平米，叠排 17000 元/平米五、新明半岛（地块沿东西大道往南 1.5KM，位于余杭闲林镇以西 02 省道南侧）项目物业类别：高层、排屋； 项目占地：930 余亩 建筑面积：1100000 平米 容积率：1.41； 绿化率：37.8%； 装修状况：毛坯均价：公寓约 9880 元/平米；排屋约 24000 元/平米 六、金成江南春城庭院深深（地块沿东西大道往南 1.1KM，天目山西路与东西大道交叉口）项目物业类别：高层； 项目占地：余亩 建筑面积：380000
10、 平米 容积率：1.68； 绿化率：30%； 装修状况：毛坯公寓均价 12000 元/平米； 1.2.4 项目规划指标余政挂出（2010）05 号 06 号地块可行性研究报告 5地块编号 地块坐落出让面积(平方米) 用途 出让年限 容积率 建筑密度 绿化率余政挂出(2010)05 号余杭镇华坞村 40178 居住用地 住宅 70 年 1.8 30% 30%地块编号 地块坐落出让面积(平方米) 用途 出让年限 容积率 建筑密度 绿化率余政挂出(2010)06 号余杭镇华坞村 38103 居住用地 住宅 70 年 1.8 30% 30%总用地面积 78281 平米，计 117 亩，总建筑面积（可售
11、）约为 140000 平米1.2.5 项目相关情况1、(2010)05 号 06 号地块于 2010 年 2 月 10 日由金成房地产集团公司通过竟拍取得，成交价为 55655 万元，楼面地价约 3950 元/平米。2、该项目金成房产集团占 40%，新南北房产占 30%，金沙（音）公司占 30%。3、项目正在上报规划方案，预计下周进行方案会审。4、项目公司一切工作正常进行。第二部分：市场研究2.1 宏观环境分析2.1.1 通胀压力与人民币升值预期，房产投资需求增加在刚刚出台的国家经济数据中，10 月居民消费价格（CPI）同比上涨 4.4%，比 9 月份涨幅扩大 0.8 个百分点，创 25 个月
12、新高。通胀压力较大，虽然国家在 10 月 20 日宣布加息，但央行加息后 1 年期存款利率只有 2.5%，相比 CPI 指数而言还处于负利率时代。这种情况下会导致国内资金流向其他投资渠道，房地产便是其中一个很重要的保值升值方向。余政挂出（2010）05 号 06 号地块可行性研究报告 6而人民币汇率本质上来说是一个价格问题，美元的价格问题，受国际经济环境的影响更大。当存在人民币升值预期时，国际资金会源源不断地进入中国市场寻求投资机会，一方面境外资金本身与人民币升值带来的收入效应和财富效应都会使房产的投资需求增加；另一方面外资涌入带来的外汇占款会增加国内的货币供应量，也会带来投资需求的增长。日元
13、升值后的房地产市场持续繁荣对此已给予了充分证明。而以目前的国际形势来看，我国人民币升值将会是一个渐进的过程。2.1.2 经济稳步增长，购房需求不断释放日前，中国物流与采购联合会发布 10 月 PMI 数据。10 月份，CFLP 中国制造业采购经理指数(PMI)为 54.7%，环比上升 0.9 个百分点。这显示当前我国经济向好趋势进一步巩固，未来经济发展将呈现稳步较快态势。经济面稳固使国内就业率保持在合理水平，国民对失业的担扰不大，且民众普遍预期未来薪金将能够稳定上涨。随着每年 GDP 的稳定增长、人民收入的持续上升，同时会带来自住需求和投资需求的增长与释放。2.1.3 城市化进程不断加深，购房
14、需求持续增长城市化的发展是增加住房需求的社会基础。我国已经进入城市化加速发展阶段，未来若干年内，我国将有数以亿计的人口从农村转向城市，随着城市化进程的不断发展，城市空间形态不断优化，城市产业功能区分也变得更加明朗化，旧城改造、新城开发，再配合基础设施的建设与升级，这一系列城市化进程中城市空间形态优化的过程也会激发出大量的有效住房需求。同时，现行的独生子女政策又有望放开，人口红利在十年内都还不会消失，这将导致城市住宅需求不断增加。总之，由于城市土地的稀缺性和需求的不断上升，房地产市场发展向上发展的趋势不变。而城市基础设施的建设和配套不断的完善，同样能带来资产价格的上升。在市场环境下，政策永远只能
15、起到临时性的作用，而最终仍会回归市场调节。所以，中国楼市未来的发展，从根本上还是要看国家的宏观经济社会发展大趋势。2.2 杭州市场分析1、杭州作为人间天堂，世界著名旅游城市，环境优美，宜居，是外来购房者的首选地之一；2、杭州经济发达，购买力强。3、每年有大量大学毕业生及外地创业人员进入杭州，刚性需求量大；4、浙江省经济发达，大部分浙江有钱人都想在杭州购房置业；5、杭州今年出地供应严重不足，未来几年房地产市场会供不应求。2.3 区域市场分析1、房价低，离杭州主城区相对近，交通便利，是首次置业的刚需首选；2、自然环境好，作为第二居所的好地方；3、余杭组团区域处于快速发展期，房价上升空间大；余政挂出
16、（2010）05 号 06 号地块可行性研究报告 74、余杭组团区域内规划地铁 5 号线，周边配套也在不断完善。2.3.2 主要目标客户1、首次置业刚需人群（90 方以下小户型） ；2、杭州师范大学工作人员；3、淘宝城工作人员；4、文一西路两则产业园区工作人员；5、外地投资者。2.4 地块存在的问题1、坟墓还未搬迁，正在办理之中；2、 约 200 平米的违章建筑还未拆除；3、 邻村花木基地浇灌水系统需移位（包括水池，水管）4、 部分树木砍伐证在办理之中；5、 地块从 2010 年 2 月 10 日拍卖至今已闲置近一年，按合同约定涉及到闲置费；6、 按原设计方案小区入口位置离瑞城大门口太近，交评
17、可能通不过，若大门开在其他地方，可能涉及到东西大道边的城市管网移位问题（包括自来水管、排污管、军用光缆），政府规划部门建议和瑞城共用一入口；2.5 地块周边近期利好消息1、 东西大道 2011 年拓宽成为景观大道；2、 地块对面的华坞村农居点已基本建成，可能申请公交车站点。3、 淘宝城、杭州师范大学及文一西路两侧的产业园区近几年建成，将会有大量人员进驻。4、 地块南面约有 200 亩住宅用地计划 2011 年拍卖。第三部分：项目开发方案3.1 规划设计分析3.1.1 初步规划设计余政挂出（2010）05 号 06 号地块可行性研究报告 8小区规划为排屋和高层建筑，总建筑面积（地上）约为 140
18、000 平米。3.2 产品设计建议1、排屋总建筑面积为 25000 平米，户型为 200300 平米2、高层总建筑面积为 11500 平米，主力户型为 8090 平米，少量 120 平米左右户型。3.2 项目实施进度计划计划 2011 年 5 月前开工建设，2011 年 10 月开始销售。第四部分：投资估算与项目利润分析4.1 投资估算1 高层公寓可售建筑面积约 115000 平米，每平米成本按 8500 元（包含 4630 元每平米的楼面地价）2 排屋可售建筑面积约 25000 平米，每平米成本按 10000 元（包含 4630 元每平米的楼面地价）3 项目总投资 8500X115000+2
19、5000X10000=12.275 亿元4.2 销售收入1、公寓销售均价为 11000 元/平米，销售额为 11000X11500012.65 亿元2、排屋销售均价为 20000 元/平米，销售额为 20000X250005 亿元3、地下车库销售均价按 10 万元/个，暂按 1000 个，销售额为 1 亿元4、总销售额：12.65+5+118.65 亿元4.3 利润18.6512.2756.375 亿元第五部分：研究结论与建议5.1 结论杭州房价虽然已偏高，随着对通货膨胀预期逐步加大，在近几年内，杭州房价仍有上涨空间。如果一旦取消限购限贷，房价将有可能出现报复性上涨，所以此项目的开发有着良好的宏观形势，能取得较好的经济效益。
