1、一 （35分）某城市商贸综合大厦开发项目位于市中心繁华商业区，占地面积2300 m、规划总建筑面积10500 m2,建筑容积率4.5。大厦计划开发期 3年，开发期建设成本分年度估算如下表1所示.建设资金全部按自有资金考虑。基准折现率为12%,标准成本利润率15%。该大厦拟作为商品房出售，根据市场调查的结果，该开发项目售彳预测值为 3200元/itf建筑面积。 总销售收入为3360万元。该项目拟采用滚动开发方式。具体销售计划为，第1年预收销售总额的 25%,计840万元，第2年预收销售总额的 30%,计1008万元；第3年预收销售总额的 25%,计840万元； 第4年预收销售总额的 20%,计6
2、72万元。预期收益率为12%时，现金流量表和相应评价指标如表2。项目预计静态投资回收期为1.5年。表1 建设期开发成本估算表（单位：万元）成本项目第一年第二年第三年土地成本、勘察设计费、前期工程费1008建安工程费250580450开发公司管理费不、可预见费323534税金2015表2项目现金流量表及指标计算序号项目合计第一年第二年第三年第四年一现金流入1销售收入33608401008840872二现金流出1征地费、拆迁安置费8008002勘察设计费、前期工程费2082083房屋建安费12802505804504开发公司管理费411215145税金602020206不可预见费352015三净现
3、金流量936-450373341672注：基准收益率 ic=12%,净现值 NPV=565.62;内部收益率 IRR=75%+3% 0.692 /（0.692+7.025）=75%+0.3%=75.3%通过计算7现值为 565.62万元。内部收益率为 75.3%。项目在财务上是可行的。假设该项目取得土地的时间在2006年，对土地进行前期开发后，房屋建设于2007年2月动工,建设期2年，在此期间，国家出台了一系列调整房地产市场的地政策，如加大开发房屋建筑面积的限制，增加个人第二次购房首付款的比例等等。到2007年末公司财务状况如表 3,在2008年房地产市场处于下滑阶段，同时受到不可抗力等因素的
4、产生，使购房者从心理因素受到了不同程度的影响。2007年公司资产负债表现金及等价物90应付票据290应收帐款394应付帐款94存货696应交税金16待摊费用5其他应付款100累计预付税款10流动负债500流动资产1,195长期负债530固定资产（原值）1030所有者权益减：累计折旧(329)普通股（面值1 ）200固定资产净值701资本公积729长期投资50保留盈余210其他长期资产223总权益1,139资产总计2,169负债和所有者总计2,169问题（1）该开发商依据现金流量表的数据和经济指标，因静态投资回收期和动态投资回收期均大于预计回收期，则考虑放弃该投资，分析该开发商投资决策的正确性，
5、并说明理由。（10分）答：根据计算可以看出静态投资回收期和动态投资回收期均大于2年，所以大于预计的1.5年，因此考虑放弃投资，因为房地产投资时间长，金额大，所以开发商面对的风险也就较大，要想减小风 险，获得更多利润就必须缩短投资回收期，如果投资回收期比预计的回收期大，那么开发商面对的风 险就相应的增加了，同时利润也会受到一定的影响，所以开发商放弃投资时正确的。问题（2）:分析该房地产开发商面对的风险，在项目建设和销售期间如何避免风险。（10分）答：该项目的投资金额比较大，而且建设时间也比较长，投资回收期比预计的回收期大。另外国家加大了房屋建筑面积的限制，增加个人第二次购房首付款的比例等等，在2
6、008年房地产市场处于下滑阶段，同时受到不可抗力等因素的产生，使购房者从心理因素受到了不同程度的影响，因此该投资 的风险比较大。建议采取预售的方式和低开高走的单价销售，使资金尽快的回笼，减小投资回收期过 长的风险。问题（3）:如果需要对该项目进行国民经济评价，依据财务评价的现金流量表，需要对哪些要素进行调整，如彳S调整？ （15分）答：依据财务评价的现金流量表，需要调整的要素有：（1）销售收入，（2）各项费用包括 征地费、拆迁安置费、勘察设计费、前期工程费、房屋建安费、开发公司管理费、不可预见费，（3）净现金流量，二（20分）某房地产开发企业 2003年拟在某直辖市郊外修建一个别墅小区，该小区
7、占地 302亩，地 价为14万元/亩，布局有：独立别墅，10000 m2；毗邻别墅，36800 m2；联排别墅，58740 m2 ；花园洋 房，14400 /；商服用房，10000 m4成本估算如下：场地整治费用为600万，前期工程费为400万元, 建安工程费用平均为 750元/itf,基础设施工程费 12.3万元/亩，公建配套设施费 2.5万元/亩，开发 期间税费1600万（包括城市建设配套费、质量安全监督费等） ，不可遇见费及其他估算为 400万元，管理费用400万元，销售费用1600万元。自由资金和贷款金额各为 5000万元，贷款年利息为 6%折 现率取10%根据市场，各类型别墅预测平均
8、售价如下：独立别墅：5500元/；毗邻别墅：3500元/itf；联排别墅：3000元/ itf；花园洋房：2800元/ itf；商服用房：5000元/itf。问题：1、结合工程实际情况拟定项目实施计划和销售计划。（10分）答：（1）有关工程计划的说明：总工期 36个月（从2003年6月到2006年6月），采用搭接式的 施工方法，当主体结构开始施工的同时开始销售。（2）项目实施计划安排入下表:序号项目名称时间进度安排200320042005200668101224681012246810122461征地62涧3基础工程6*4主体结构7*5设备安装6*6装修工程7*7红线工程3*8公共配套3*9竣
9、工验收2*10销售2*（3）销售计划见下表:销售项目独立别墅毗邻别墅联排别墅花园洋房商服用房比例面积比例面积比例面积比例面积比例面积200311%110012%441611%6461.49%129610%1000200438%380040%1472039%22908.641%590434%3400200541%410036%1324838%22321.237%532837%3700200610%100012%441612%7048.813%187219%1900合计100%10000100%36800100%58740100%14400100%100002、依据编制的销售计划编制该开发项目全部
10、资金现金流量图或表（不计算指标）。（10分）现金流量表：序号项目合计3003 年2004 年2005 年2006 年一现金流入1销售收入45034 万4951.9 万17467.7 万16930 万5684.4 万二现金流出1征地拆迁费4228 万4228 万2基础设施费3714.6 万3714.6 万3前期工程费400万400万4房屋建安费9745 万4830 万4915 万5公建配套设施费755万755万6管理费400万70万130万140万60万7税金1600 万450万420万530万200万8不口预见费400万170万200万30万9销售费用1600 万160万640万640万240
11、万二净现金流量22191.4 万-4070.7 万11277.7 万10810 万4174.4 万三 某房地产项目可行性论证报告如下。第一部分总论内容（一）、项目背景（略）（二）.项目概况1.拟建地点：（略）；2.主要建设条件（略）；3.主要技术经济指标（略）4 .建设规模与目标：项目规划用地13060.45平方米，建筑面积48000平方米，为底层带门市的商住小 区。本项目商业门市有 160套，建筑面积15200平方米；总居住户数 392户，住宅总建筑面积 32800 平方米。容积率 0.35 ,绿化覆盖率35%建筑密度17%小区内配套有停车场、健身娱乐设施、休闲 凉亭等。5 .项目投入总资金
12、及效益情况：本项目投入自有资金 3000万元，贷款600万元，共投入总资金 3600万元。本项目完成后，预计销售收入为6000万元，扣除成本1800万元，减去销售（营业）税金、所得税及附加等300万元后，预计累计未分配利润为800万元。第二部分市场预测内容一、市场调查分析：（略）。二.产品供需预测：（略）。三.价格预测：（略）。四.竞争力分析（略）五.市场风险分析1 .该居民小区主要居住对象为项目所在区家庭收入中等及以上的家庭。由于他们大多数职业稳 定、收入稳定、有一定的经济积累，对家庭居室的需求较高。这就意味着该项目的变现性较好，比较 容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证，所以投资风险不
13、会太大。2 .通货膨胀防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而 言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货 膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。3 .房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响， 假如依照目前政府政策，风险较小。第三部分选址方案内容眼下人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的环境、园林设计、信息网络、安全防护 等是否到位。本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行及有利于保护第 页共 页环境和生态，有利于保护风
14、景区和文物古迹的原则，选址依据：1 、适应所在区建设规划的要求。2、适应小区投资项目的要求。 3 、适应小区房屋用途的要求。 4、拥有便利的交通条件。5、满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要。选址位置理由 ： 1. 自然条件。通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。 2. 城市的基础设施条件。 该地段现有较完善的给排水、 电力、 燃气、 交通等基础设施。项目与城市基础设施网络连接点较近，交通方便。周边学校、医院、购物、娱乐场所等完善齐备，为居民日常生活提供便捷。 3. 周
15、边环境条件。 小区地处城市中心地段， 区域附近人口密度适中， 有成熟的人文环境。第四部分项目实施进度本项目工程计划自 2007 年 5 月开工，至2008 年 12 月竣工，建设工期 18 个月。1 、 项目可行性研究、 立项审批、 施工设计： 2007 年 5 月完成；2、 三通一平、 施工设施准备： 2007年 4 月底前完成； 3、土建工程、装饰工程、安装工程施工： 2008 年 3 月前完成；4、环境配套工程：2008 年 10 月前完成；5 、竣工交付：2008 年 12 月； 6 、售房回款期至： 2009 年 3 月。第五部分投资估算及产出估算（计算过程略）土地开发费： 255.
16、5 万元；建设工程费：合计： 1174.4 万元；其他投资费：合计： 92.3 万元；不可预见费： 45.7 万元；建设期利息： 40 万元；项目投资总额： 1807.9 万元根据市场分析结果，预测项目建成后总销售收入为：住宅： 1189.65 万元；门市： 1634.5 万元；扣除税金及附加等： 282.4 万元；产出合计（税后） ： 541.75 万元第六部分融资方案（1） 资金的渠道与方式：利用自有资金 600 万元；向银行贷款800 万元； 房屋预售。（2） 资金投入计划：自有资金用于土地投资、 拆迁安置和工程前期费用， 预售房收入和结算性筹措资金在扣除相关税费后用于项目投资开发，不足
17、部分的资金缺口申请银行贷款。（3） 资金的任用和管理注意问题：1 .资金成本问题：主要包括以下几个方面：a.由于资金的时间价值形成的利息。b.注意风险的影响，如投资风险、破产的风险、工程风险等。c 当发生通货膨胀和汇率浮动时，货币贬值，资金所有者会把通货膨胀率考虑进去，以保持货币资金的实际价值。d.银行借款的成本率。2 . 优化使用周转资金问题： 具体优化方法如下： a. 将工程初期准备费用单列项目以增加初期收入，可以缓和资金矛盾。 b. 向承包商转移资金压力。 c. 材料设备付款方面，通过与供货商谈判交涉，可以想法减少材料及工程设备的物化资金占用或缩短占用资金。第七部分经济评价（计算过程略）
18、投资利润率（税后）为 38.89% ； 投资利润率（税前）为54.5%；从相对百分数指标看，本项目投资处于可行水平。如若本项目的总投资水平不变， 房价和回款进度按测算值得以实现， 则可计算分析售房盈亏平衡点（销售率）如下：盈亏平衡点比率为：64%；本项目销售率的盈亏平衡点为64%，当所有房屋仅售出了64%，全部投资利润为零， 即投资恰好保本， 可见本项目在售房方面必须强力推进， 化解风险， 以实用的营销战术， 保证目标实现；在营销策略、政策保障力度、具体措施等方面要尽可能保持优势，不可掉以轻心。第八部分经济评价结论：本房地产投资开发方案在经济效益方面是可行的。第九部分研究结论与建议经过深入研究
19、论证，该商品住宅项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产的投资方式。问题：阅读以上可行性论证报告，并对该报告进行评价和说明（ 25 分） 。答 ： 该投资可行性论证报告合理、 全面， 对项目的具体情况作了详细说明， 包括项目的建筑面积、开竣工时间、投资金额、销售情况等各项相关数据，数据完整，准确。投资估算编制的准确、产品成本依据可靠、销售收入估算可靠、效益估算合理、资金来源和周转顺利，考虑了市场风险的来源和大小，以及应该采取的相应措施，分析了居住对象的经济收入和需求状况，市场经济的通货膨胀情况，项目的选址自然条件好，项目地城市基础设施完善，周边环境优雅。项目融资情况清晰，资金的分
20、配方式及周转情况合理，经济分析准确，详细，总体分析该可行性论证报告真实合理，分析论证准确有效，纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。四 （ 20 分） 某房地产开发商的董事会认为从2007 年下半年至08 年 4 月，中国房地产业逐渐出现价升量减到价平量减的态势， 或可说明这一行业目前正处于 “滞涨初期” ， 由于房地产业未来走势取决于政策走向、市场形势以及开发商资金链三方面。从一些经济金融数据来看， CPI 涨幅还未进入安全区， 部分地区的房地产投资依然非理性， 所以 08 年政策从紧的基调应不会贸然大幅放松， 而仅仅从 一些小的政策面，从普惠的角度进行
21、调整。房地产行业投资过热的现象有减缓的趋势，交易量萎缩，而房价还居高不下，这就造成了房地产业当前的“初期滞涨”局面。房地产业对财政的贡献很大，土地招拍挂的收入就占到去年财政收入的 80%左右，而我国保障性住房的经费又主要来自财政拨款，就全国房地产行业来讲的不景气对此有间接影响。要防止高通货膨胀预期的出现，防止恶性通货膨胀。对于未来的房地产走势，经过去年下半年以来的市场冷清以及各种宏观政策效应的集体爆发，应该说房地产业从各方面都有了足够教训。 收到金融危机的影响， 消费者信心受到打击， 对于整个市场而言，应该是仍处于理性回归阶段，去年的市场火爆情况也不可能再出现。纵观以上情况， 北京房地产业在2
22、009 年将会是一个继续调整的局面， 资金的回收速度关系着项目的信心建立的程度，保障住房和实惠的商品住宅将是市场的主要需求点，投资性的房产将会变得更加理性。鉴于以上情况，该开发公司针对在06 年末开公，于09 年年末完工而分三期开发的楼盘采取以的销售方案策略为：各期采取预售的方式，加速资金的回收和确保第二期、第三期楼盘开发资金的 周转；鉴于房地产市场的价格波动或者经济，决策采取低开高走的销售策略；在第二期和第三期 销售期间采取逐步提价方式，在价格提升前阶段加以辅助的优惠政策。针对以上情况，请对该项目的销售推广方案做出评价，并提出个人意见。答： 房地产开发是一项风险很大的投资，因为其投资的资金金
23、额大，投资时间长，影响投资的因素多，受政府的限制和调控严重。 08 年金融危机导致整个房地产市场处于近年来的最低谷阶段，房地产交易量萎缩，但是就是如此房价还居高不下，随着市场经济的回升和政府政策的调控，使目前我国的房价还在不断缓慢增长。面对如此高的房价大多数购房者只能望而却步或者持观望的态度，但是对于开发商来说交易量的下降却并不能导致其降低房价。在这样一种市场状况下，该开发商采用的销售方案就显得更加合理了。首先，各期采取预售的方第页共页式，加速了资金的回收和确保了后期楼盘开发资金的周转与运作，减小了投资时间长带来的风险。其 次，一方面随着市场状况逐渐回升，另一方面在前期的楼盘销售过程中为本楼盘积累了大量的客户和 良好的声誉，使得后面的销售人气更旺，更加顺利，因此采用低开高走的销售策略更甚。再者，在后 面的楼盘销售过程中，在价格提升前阶段加以辅助的优惠政策可以吸引更多顾客的眼球。第 页共 页
