1、2018/6/18,09年楼市盘点及10年楼市预判,page2,目录,page3,全国市场行业表现,全国房地产开发综合指数，从09年4月份开始，连续7个月攀升，达到08年上半年的水平。和其它东部二线城市相比，杭州楼市非常突出，07年异军突起，随后持续稳定上涨，09年初的行业危机中显示出顽强的抗跌性，09年的反弹又异常迅猛。,行业：09年3月份强劲反弹，杭州表现抢眼,page4,全国市场影响因素经济,我国GDP增速,我国GDP增速在09年1季度触底反弹，标志着金融危机的影响开始减弱在更长的时间范围内看，我国正处于新一轮上升周期的开始阶段我国经济回暖的基础依然不够牢固，主要体现在过度倚重投资，产业
2、结构不合理，就业形势依然严峻等，这些问题都根源于经济发展方式转变的迟缓。加快转变经济发展方式，将成为未来几年宏观经济政策的重要内容。,宏观经济：新的繁荣开端，光明与挑战并存,page5,全国市场影响因素货币,货币：流动性过剩，通胀由预期走向现实,09年11月，我国新增贷款额2948亿元，其中80的用于购房买车。1-11月，累计贷款9.21万亿，同比增长122。天量贷款在支撑实体经济的同时，也极大地催生着楼市股市的泡沫。我国CPI在连续9个月的负增长之后，11月份首次转正，同比增长0.6。通胀预期持续发酵，大量保值型顾客躲进房地产避风港。,page6,全国市场影响因素政策,政策：逆向调控，熨平波
3、动,page7,09年楼市总结语 “由于全球金融和经济走势于2008年急转直下，中国住房市场在这一年初开始的调整被迫中断，住房产业虽然未被列入国家振兴产业名单但实际上依然被视为GDP止跌回升的主力军。于是，诸种关于住房产业优惠政策的出台、金融机构和金融市场慷慨注入大量的流动性、难以遏制的投机需求和一定的刚性需求集体向住房产业发力，结果是，在2008年底濒临绝境的住房产业绝处逢生，转过难熬的2008年头后，迅速爆发，短短几个月间就吞噬了住房价格在2008年近一年里的下降空间，冲上了一个新的历史峰值。” 摘在社科院住房绿皮书,全国市场总结,page8,目录,page9,土地市场,土地市场需求方：开
4、发商，其信心指数是市场行情的风向标。 土地市场供应方：政府，单一的供地模式使政府成为土地市场的垄断商，同时供地节奏随需求信心指数改变和改变，没有合理的供地计划，带来房地产市场大幅度的跌宕起伏。,决定09年土地市场是“非常”之年,土地供需关系决定自身市场行情，同时影响商品房市场供需情况,09年整体土地市场成交创历史新高，月度成交呈现“冰火两重天”，上半年拿地信心指数缺乏，政府垄断性供地高价不降，市场极为冷清；6月份信心指数急速回升，政府迎合需求大量推地，市场迅速回暖； “万元地时代”成为09年土地市场热潮，旺盛的拿地需求不断推高土地价格； 供地结构不平衡，东北多，西南少，运河沿线和城东是供地大户
5、； “闹市下的寂静”，火爆行情的掩盖下，也会有意外，有低价捡漏地块的开发商。,page10,土地市场整体态势,年均可形成的建筑面积：416万方,09年土地是从市场共成交64宗住宅和商住用地，其中纯住宅土地出让面积为248.48万方，未来可形成的建筑面积为607.56万方，是去年同比的3.5倍以上。下半年土地市场迅速回暖，其中成交量最大的10月份住宅和商住用地出让面积达到47.8万方，超过08年整年度的一半水平。,上半年土地市场“冰冻”，部分土地流拍，1月份唯一成交住宅用地为08年挂牌的土地。,下半年由凯德拿得位于城北运河边的09年6号地块率先启动市场，后期推地和拿地迅速走向高潮。,09年住宅用
6、地成交量创历史新高，达到08年的3.5倍以上，而年内月度成交呈现“冰火两重天”态势，6月为急速转折点,6月信心指数回升，市场启动,page11,土地市场价格趋势,09年土地价格飞涨，平均楼面价同比涨幅53.67%，热点区块地王价格同比此前地王价格翻涨，滨江涨幅最大，为173.48%。,09年土地市场平均楼面单价9463元/，与去年同比上涨53.67%，较05年翻2.5倍； 楼面单价价格段呈现“树状”，5000-10000元/土地占比最大，达67%多，10000元/以上占比近30%，而5000元/以下的低价地量非常至少，不到3%； 各热点区块地王频现，且较之前地王价格出现大幅上涨（除个别意外区块
7、），尤其近郊区块上涨最为明显。,5000以下,15000以上,远洋杭一棉沿运河地块,page12,土地市场板块分析,板块间不平衡供地，城北、城东为供应大户，各占30%多,板块间不平衡供地，城北、城东为供应大户，各占30%多，尤其桥西运河新城是主力供应区块， 新区块开拓也是今年政府推地的重要导向，如笕桥、田园和下沙新城区块的供地。,page13,土地市场意外情况,“有人欢喜有人忧”,在火爆的土地市场行情下，偶尔的意外也会出现，火爆竞争过后也会有低价捡漏的地块。,9月10日土地拍卖会，金瑞桥西意外捡漏,在经过之前4块土地疯狂竞争之后，大家都未缓过神时，44号地块首轮即告成交，最高有效报价45886
8、万元，楼面价8625元/平米，被瑞都房地产有限公司拿得。 8625元/平米，成熟的桥西板块楼面价低于田园板块，令众多业内人士大为不解，直呼“想不到！想不到！”,9.22土地战：两个意外,44轮拉锯战保利咬紧不放松：48号地块共有5个买家参与过竞价，整整耗时一小时十分钟，最后以7458元/拿得创新板块地王新高。,1轮结束战斗“中北花园”喜出望外 ：所有注意力还集中在保利身上时，城建集团以总价6.8亿，楼面价9669元/拿得之江49号地块，地价未能超过07年金都、九龙仓创下10004元/的楼面价 。,41轮，当绿城报出98888万时，现场大屏幕打出：请各位竞买人注意投资风险，谨慎报价！ 但未打消保
9、利拿地决心。,“68号是谁？”在48号地竞拍结束后，几乎所有的注意力都被吸引在了买家保利身上，所以当主持人提示49号地报价还剩30秒时，现场疑问声一片。大屏幕显示，68号买家已报价一轮，总价6.8亿，楼面均价9669元/平米。,大家房产代表团,page14,土地市场总结,政府单一供地的模式和开发商对楼市向好的信心指数的影响，与商品房市场回暖的联动作用，造就09年土地市场达到颠峰之年。,以08年3.5倍的成交量创新下历史新高，但年内月度成交以6月为转折点，呈现从“冰”到“火”两种截然相反态势； 土地成交楼面单价飞涨，09年平均楼面单价为9463元/，同比涨幅53.67%； 供地结构不平衡，主要集
10、中在城北、城东，各占30%多，桥西运河新城是未来房源主力供应区块； “有人欢喜有人忧”, 土地市场偶见的意外情况不可避免，闹市下也会有寂静的时候。,page15,目录,page16,新房市场量价表现,09年一手房市场绝地反弹出现爆发式增长，不仅填补了08年成交缺口，更创历史新高，而价格也急速冲高，打破年初“二八”格局形成普涨，整体量价齐升。,万象城个盘冲高,普涨,page17,新房市场供销表现,09年的供应和销售均刷新了历史记录，相比于06-08年的平均去化水平480万，09年供销翻倍。,2006-2008年七区年均消化480万,存量348,存量211,存量502,page18,新房市场存销表
11、现,09年存量急转直下，七区从年初的4万多套直接降至年末的1万多套，需求旺盛，即使价格一路走高也没有有效抑制购买需求。,07年整体供小于求，价格飑升，下半年价涨量跌，有价无市。,08年去化基本处于滞销状态，存量积压严重，年底存量已达510万方高位,09年3月起价跌量升，存量急剧减少,page19,新房市场成交排名,杭州个盘前10排名,杭州区域和板块前三名,page20,新房市场市场份额,09年无论是销售面积还是销售金额，绿城集团依然以绝对优势占据了两者TOP1的位置。,杭州开发商前20排名,page21,新房市场板块细分,09年市场绝大部分板块呈现新增供应小于消化速度，以消化存量为主，仅大良渚
12、年度新增快于成交速度。 滨江、下沙、闲林、大九堡为09年杭州楼市成交主力军，主要促进因素为：充裕的房源供应、市中心外溢购房客和市政交通配套的建设（地铁、快速路建设）。 申花、城东、市中心、文教和钱江新城等中心板块成交未发挥正常水平，新增供应不足为主要阻碍因素。,09年各板块以消化存量为主，尤其近郊和郊区板块最为突出。,page22,若将09年各板块房价增长以20%和70%为界区隔，处于急速增长区板块均为郊区板块，其中以三墩和下沙增长速度最快，缓慢增长区板块为配套交通都非常缺乏的偏远板块和中心区块。 快速增长区主要为杭州东北方向的郊区板块，其中三墩价格涨幅主要是成交房源结构影响，下沙、乔司、九堡
13、为地铁配套和保值投资效应影响。 缓慢增长期主要为杭州的远郊区块和中心区块，远郊区块价格上涨主要受交通、生活配套限制，而中心区块价格涨幅受自身板块价格基数影响，比例涨幅微小，但价格上涨绝对值较大。,09年半数板块房价处于20%-70%快速增长区，急速增长和缓慢增长各占1/4。,新房市场板块细分,page23,注释：横轴（某板块09年初存量+新增供应量）/此板块09年成交量-1纵轴为11月的价格增幅（基数是09年1月）,供需比对价格涨幅影响显著，其它因素也有影响。,各板块供需力量对比会直接影响价格涨幅，统计意义上，各个板块的供应量每增加1，价格涨幅就会减小0.5。郊区板块价格波动受供需影响最大，而
14、中心区域板块由于本身价格基数比较大，价格涨幅微小，甚至会出现小幅上下波动； 除供需因素外，板块产品结构、地铁效应和投资保值效应等其它因素也是影响房价的重要因素。,新房市场板块细分,page24,新房市场面积细分,09年各细分市场均有成交和放量，上半年消化存量为主，下半年消化新增为主。其中在绝对值上首次置业比例占绝对优势，但在供需的相对比例上，高端房源需求比较突出。,page25,09年的二手房市场在优惠政策的刺激下一路引吭高歌，量价齐升,【备注：09年12月份按前11个月平均数估算】,政府宏观调控，一手房市场量价齐跌，带动二手房成交下行。,二手房税费减免，存量房成交带动二手房市场启动。,市场开
15、始回暖，与一手房市场产生联动效应，成交走向高峰，,优惠政策即将到期引起恐慌性购买,二手房,page26,杭州市场总结,09年无论是一手房还是二手房均出现了意料之外的爆发式增长。08年被抑制的刚性需求被延缓至09年集中释放，且有效带动了改善需求并进一步激发了投资需求，使得09年全年市场全面释放，一手房、二手房市场均刷新了成交记录，在很长一段时间内保持了稳定的成交。 在宽松的货币政策和大量需求的支撑下，09年一手房、二手房市场价格在经历了年初的低谷后迅速上扬，重新提升板块心理预期并完全激发“追涨”的市场行为，全面演绎疯狂成交。 市场的高速去化使得09年从年初的“存量焦虑”变身为年末的“供应焦虑”，
16、郊区板块一反金融危机带来的降价压制，胜利翻身成为最大的投资获利板块。,page27,框架,page28,明年走势预测,五方博弈，通过供求变化，从而影响成交量价,2010年关键影响因素：1.量价互动关系2.中央政府的政策考量3.开发商的资金与供应4.通货膨胀预期,page29,全国市场量价互动关系,五方博弈，通过供求变化，从而影响成交量价,自住需求和投资需求量会随着房价的上涨而反向变化，前者下跌，并且幅度越来越大；后者上升，但幅度越来越小。当自住需求被严重抑止，而投资需求上涨平缓时，楼市的拐点就会来临。目前，自住需求抑止严重，高房价主要靠投资需求维持，若明年信贷收缩，投资需求回缩，则楼市的支撑力
17、量会减弱。,page30,全国市场中央政府的态度,“要保持宏观经济政策稳定性和连续性，根据新形势新情况提高政策的针对性和灵活性 ” 中央经济工作会议,出于扩内需促增长，保证地方财政安全等考虑，房地产政策不会出现大幅度调整,形势好转后，对房地产的依赖性在减弱，对金融风险的担忧也会增加政府调控的可能,会收紧投资/投机性购房市场，比如增加二手房交易税费，提高二套房的首付或利率,1.,2.,3.,“要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置” 温家宝 总理,page31,全国市场开发商的资金与供应,09年开发商大量回笼资金，明年上半年不存在被迫降价的可能08年
18、低潮中，开发商拿地谨慎，明年的上半年的供应紧张局面无法得到缓解明年下半年，供给量会逐步回升,page32,全国市场通胀,通涨预期逐步走进现实，进一步推升购房者热情，火热的楼市和股市本身就有吸收货币，推迟通胀的作用。,通货膨胀时，央行可能相应加息，楼市会受到影响,1.,2.,page33,全国楼市预测结论,“或许，房价就像一颗树，但越往高处，越容易被风吹动。” 金融危机中，房地产行业率先反弹，一支独秀，房价一路攀升。在成交量高位横盘的背后，是自住客的无奈退出和投资者的蜂拥而入。楼市的准资产性质日益明显，毫无刚性可言的投资客，对任何风吹草动都嗅觉灵敏，他们的想法和选择，直接影响着楼市的成交量，从而
19、影响房价走势。 对投资客影响最大的莫过于中央政策，尤其是货币政策的松紧，M1、CPI、利率直接影响甚至决定着楼市的走向。 政策如何选择，很难预测，因为政府需要考虑的因素太多：中低收入者的民生、房地产关联行业的就业、地方财政的安全、金融系统的风险。所以政府只能“统筹兼顾”，只能在保持宏观政策的“连续性”和“稳定性”的同时，增强“针对性”和“灵活性”。 如果政府只是对行业发展进行适度反向调节，没有重大政策出台，明年的楼市需求量充足，供应缺口也逐步填起，整体市场应该相对稳定，房价稳中有升。,page34,框架,page35,以正常工期计算，开工5-6个月为开盘时间节点，故09年5-10月份住宅新开工
20、量将会与2010年上半年上市，共约320万方。,2010年上市量副城和近郊板块占主力,2010年房源供应约67300套，副城、近郊板块占绝对供应主力，其中上半年上市量约为320万方（29000多套）。,杭州楼势预测上市量,2010年杭州整体市场（包括余杭和萧山）预计将会有741方左右新房上市，若以110/户的套均面积计算，预计上市总套数为67300多套； 上市房源板块细分来看，副城、近郊板块将会是主力供应，市中心和近中心区域上市比较有限； 房源上市时间来看，上半年供应略小于下半年，其中上半年上市量约为320万。,page36,杭州楼市预测供需量,说明：1.“明年的楼市好不过今年，差不过去年”，
21、所以以08、09年各板块的平均成交量作为明年的预测量；2.供应量包括09年底的存量和10年的新增供应量；3.市场热度用供需量的平方和均值反映。4.所有原始数据在坐标轴上经过对数化处理。5.萧山透明搜房网销售数据公开较晚，各板块的销售量无法预测，黄龙板块08-09的销量非常小，图中也没有包括。,明年供需两旺的最热门板块是下沙、滨江和闲林，副城和近郊区板块成为杭州楼市的主力供应板块；临平、西溪和大九堡也比较热门；小和山/乔司/余杭板块的供需量很较小，属于相对边缘化的板块。,page37,根据预测，杭州七区明年的供应量为920万方，需求量为630万方，市场明年预计供需比约1.4-1.5，供需结构比较
22、合理，从根本上限制了杭州明年房价的大幅波动。由于市场需要保持合理的安全存量，根据经验区域供需比在1.2-1.5时，市场供需基本平衡。当供需比大于1.8时，市场存量压力较大，可能会引发降价。当供需比小于1.2，甚至1.0时，市场供不应求，购房者恐慌情绪蔓延，价格必然上涨。,杭州楼市明年供需基本均衡，板块间差异较大,杭州楼市预测供需比,page38,除板块市场自身供需因素外，市政建设、政府导向性建设也是影响房价的重要因素,杭州楼市预测其它因素,地铁建设：余杭镇、仓前、闲林、临平、之江板块将会因为地铁二期规划带动，吸引主城外溢的新杭州人而出现大幅上涨。市政道路：良墩路2010年底的建成通车，将缩短良
23、渚到主城的仅20分钟车程，该板块的价格将会有新的标准。快速路开建：快速公交3号线的春节开通、4号线的明年开建，3号线从吴山广场到丁桥公交站，4号线从火车东站到闲林 ，将会解决两板块的交通问题，提升板块宜居度。,市政建设,“运河新城”10年26亿的投入建设，将会带动城北板块在现有价格上涨基础上，再次产生突破。城东新城建设，将会带动城东自身板块房源价格提升，同时也将辐射大九堡区房源价格上涨。滨江新城要成“天堂创智港”，今明两年四大工程的启动：包括奥体博览城建设工程、江南大道提升工程、沿江景观改造工程、中国电子商务之都核心区建设工程。,政府导向性建设,page39,杭州楼市预测板块,城东、滨江、九堡
24、和城北板块，供应量小，并且有工程或规划重大利好，会成为价格上涨的排头兵；申花、文教、乔司由于供应量小，也会有明显的涨幅；下沙板块供应量大，供需比大于2.0，缺乏新的利好支撑，上涨动力不足，不排除市场形势不好时首先下跌的可能性。余杭镇、临平、之江转塘和丁桥，明年的供应量较大，虽然有工程利好消息，但这种价值的释放会比较缓慢，预计明年的涨幅也会相对较小。市中心板块比较特殊，每年的新房供应很少，对需求制约严重，但明年供应量会有所增加，估计价格增幅会低于平均水平。,page40,杭州楼市后势预测总结,如果明年货币政策不大幅收缩，全国经济形势稳定，那么杭州楼市也一样，会保持稳定增长势头。明年的主力供应集中
25、在下沙、滨江、临平三大副城，和闲林、西溪与九堡三大板块。杭州八区明年上半年的新增供应量估计在320万方左右，下半年估计在420万方左右，加上09年底的230万方存量，全年供应量约970万方。全年的需求量预计约670万方。供需比为1.45。比例适中，既可以保证安全库存，又不会有很大的存量压力，这就根本上约束着杭州房价的波动幅度。由于供需比例不同，以及各板块的政府资源投放不同，各板块明年的预计价格涨幅也会有不同。城东、九堡、城北和滨江，会成为明年房价上涨最大的板块；下沙、余杭和临平估计上涨较慢，并且不排除下跌的可能。,page41,精诚合作，共创佳绩！,汉嘉机构愿与贵公司：,杭州滨江区江南大道288号康恩贝大厦14楼电话：0571-28886668传真：0571-87770395网址：,
